Публикации

Продолжаем цикл публикаций о том, как с максимальной выгодой и минимальными затратами времени и денег воспользоваться правилами упрощенного оформления в собственность загородных участков и построек.

Предыдущие публикации сериала о дачной амнистии читайте здесь и здесь.

Сколько можно «прибавить»?

Нередко на практике оказывается, что фактические границы и площадь участка отличаются от тех, что указаны в «старых» документах о предоставлении земли. Причина в том, что раньше выделение участков происходило едва ли не на глазок, без точных замеров, — поясняют специалисты. Да и сами дачники часто по взаимному согласию передвигали заборы, присоединяли «кусочки» земли от ближайшего пустыря, дороги и т.п. В итоге – типичная история, когда в свидетельстве о праве на землю значатся стандартные 6 соток, а на самом деле хозяин долгие годы открыто владеет и пользуется, скажем, 7 или 8 сотками. Как узаконить такой «обновленный» участок?

Прежде всего, имейте в виду: бесплатно оформить в собственность «лишние» сотки можно лишь в том случае, если в государственном кадастре недвижимости не содержится точных данных о границах вашего земельного участка. Как правило, такая ситуация имеет место, если не проводилось межевание участка (именно по итогам этой процедуры вносятся точные сведения о местоположении границ). Соответственно, воспользоваться выгодными нормами упрощенного оформления могут в первую очередь большинство землевладельцев, получавших свои дачи в советское время (либо их наследники). Также удача, скорее всего, улыбнется тем, кто приобретал участки в 90-е годы до введения в действие Земельного кодекса РФ (напомним, он вступил в силу 30 октября 2001 года).

Алгоритм действий достаточно прост. Вы заказываете кадастровому инженеру составление межевого плана. В ходе такой работы происходит определение, установление на местности и документирование точных границ участка, а также уточнение его площади. Затем обращаетесь в орган кадастрового учета (кадастровую палату) по месту нахождения участка. Предъявляете межевой план и заявление: «Прошу внести в государственный кадастр недвижимости уточненные сведения о местоположении границ и площади земельного участка». На всякий случай можете также указать в заявлении ссылку на нормативный акт: часть 7 статьи 45 федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

На заметку

Обратите внимание на два важных нюанса, которые могут осложнить узаконивание «лишних» соток.

1. Бесплатное оформление в собственность увеличенной площади участка допускается, только если «дополнительная» часть не превышает, как сказано в законе, «предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения» (пункт 1 части 5 статьи 27 закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Поясним: для дачного строительства, к примеру, в большинстве регионов установлен стандартный (он же минимальный) размер участка 6 соток. Соответственно, бесплатно можно легализовать не больше 6 «лишних» соток. Под участки для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) где-то выделяется минимум 2, где-то – 3 сотки. Исходя из этого, если ваш участок предназначен для ИЖС, то бесплатно можно «прибавить» не больше 2 (3) дополнительных соток, находящихся в фактическом пользовании.

Минимальные размеры участков различного назначения устанавливаются региональными законами, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ). Если в каком-либо регионе (населенном пункте) такие акты отсутствуют, то бесплатно присоединить к участку в порядке уточнения границ разрешается не более 10 процентов его площади, указанной в документах о предоставлении участка (пункт 1 части 5 статьи 27 закона о кадастре).

2. По правилам, при подготовке межевого плана кадастровый инженер обязан обосновать увеличение площади участка по сравнению с первоначальными данными о ней по «старым» документам. Подсказки о том, как это сделать, содержатся в части 9 статьи 38 закона о кадастре. Цитируем: «При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка».

Больная тема: какие земли нельзя приватизировать

Перед тем, как приступать к оформлению участка (или тех самых «дополнительных» соток), стоит сразу сориентироваться: а позволяет ли закон в принципе получить в частную собственность эту землю? Ориентировкой послужит статья 37 Земельного кодекса РФ «Ограничения оборотоспособности земельных участков». В этой статье перечислены основные категории земельных участков, которые не подлежат передаче в собственность граждан.

К ним, в частности, относятся участки:

— в пределах особо охраняемых природных территорий;
— из состава земель лесного фонда;
— в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
— предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
— расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
— расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Также запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, и участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

На практике наиболее часто встречаются случаи, когда граждане «прихватывают» земли лесного фонда, примыкающие к их участкам. Оформить в собственность эти сотки закон не позволяет, как бы долго они не находились в фактическом пользовании дачников. В то же время имейте в виду, что согласно статье 71 Лесного кодекса РФ лесные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду или безвозмездное срочное пользование граждан.

Бесхозный участок: легкая добыча или правовая ловушка?

На форумах в Интернете можно найти массу историй о том, как незадачливые дачники «приобрели» заброшенные бесхозные участки, а при попытке оформить их в собственность оказались у разбитого корыта. Ситуации, когда в садовом (дачном) товариществе, кооперативе либо среди участков для ИЖС красуется огород, заросший бурьяном, без признаков посещения хозяевами, встречаются часто. Каковы шансы стать полноценным хозяином такой земли? Скажем прямо: невелики.

Тем, кто решится окультуривать брошенную землю на легальных основаниях, стоит иметь в виду следующее. Сначала придется выяснить, кто юридически является собственником «бесхозного» участка. Для этого делается запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Получить такую информацию вправе любой гражданин.

Как правило, оказывается, что участок находится в собственности либо в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении частного лица. Поскольку найти владельца для заключения сделки (покупки) участка обычно не удается, остается единственный — весьма нелегкий – путь. А именно: добиваться изъятия участка на основании того, что земля не используется в соответствии с целевым назначением (строительство дачного дома, выращивание сельхозкультур и т.д.). Разумеется, подобное отчуждение участка допускается только в судебном порядке. Особенности процедуры установлены в статьях 284 и 286 Гражданского кодекса РФ.

Окончание цикла публикаций «Дачная амнистия — 2012» — об основных правилах и важных нюансах оформления загородных построек – в следующем выпуске нашей рубрики.

Как оформить самозахват земли в собственность

Добрый день. Насколько я знаю, с марта 2015 меняется порядок оформления самовольно занятых участков, т.н. «самозахватов».

У меня есть земельный участок 8,6 соток. Рядом есть участок 7 соток, максимально возможный под ИЖС в нашем городе — 15 соток. Судя по данным росреестра, право собственности на него не оформлено, строений нет.

Могу ли я огородить его одним забором со своим и оформить как самозахват, по ставке 15% от кадастровой стоимости?

Ответы юристов (4)

Добрый час, Михаил.

Интересные у вас источники информации.

О приобретательской давности мне доводилось слышать, а про закон о легализации самозахватов земли — еще нет.

Но, как говорится — век живи, век учись.

Уточнение клиента

Опирался примерно на это:

С 1 марта 2015 года вступает в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ «от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, частности, упрощена процедура оформления земельных участков по «дачной амнистии» с продлением срока до 31 декабря 2020 года, упрощена процедура оформления прирезки участков (ситуация «самозахвата»).

Новый закон предоставил возможность и беспроблемного, но за плату, оформления так называемых прирезок к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами.

Следует, тем не менее понимать, что эти куски не должны быть землёй общего пользования или, тем более, участком соседа.

Выкупить землю будет выгодно: цена на неё будет значительно ниже рыночной.

Чем объясняется? — Тем, что использовать её никаким другим образом уже нельзя, тем что, по факту, это давно используемые и огороженные земли.

Для многих это означает реальный шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которыми они пользуются в реалии. А государство получает больше земли, вовлеченной в оборот.

И еще на одну статью.

Стоимость прирезки земли

Порядок расчета выкупной цены земли при перераспределении (оформлении прирезки) устанавливается субъектом РФ. Когда документ будет принят, он появится на сайте Администрации Тюменской области. Сейчас ориентровочно стоимость можно посчитать так: смотрите в кадастровом паспорте кадастровую стоимость вашего участка, высчитываете стоимость квадратного метра, берете 15% (эта норма принята для земель в федеральной собственности) от стоимости этого квадратного метра и умножаете на количество метров, которые вы планируете «прирезать».

22 Февраля 2015, 09:39

Есть вопрос к юристу?

Почему законодательство о дачной амнистии нельзя назвать законом о легализации самозахватов?

Во-первых, мы просто обязаны это отрицать, правда ведь?

Во-вторых, прочитайте сам закон или хотя бы вашу цитату:

«Выкупить землю будет выгодно: цена на неё будет значительно ниже рыночной.

Чем объясняется? — Тем, что использовать её никаким другим образом уже нельзя, тем что, по факту, это давно используемые и огороженные земли

Речь именно о том, что фактические границы занимаемого участка не совпадают с данными кадастра. Связано это с тем, что тот, кто активно использует свою землю, немножко склонен прирезать участочки за счет земли бесхозной и неиспользуемой. Иногда это происходит по квадратному метру в год. Это не самозахват, а скорее ползучая эрозия границ. Часто владелец участка не знает, или не думает, что захватил чужую землю — ни границы участка, ни хозяина соседской земли ведь нет!

А самозахват — это всегда умышленное действие, присвоение соседнего земельного участка в ситуации, когда владелец участка совершенно точно знает, что эта земля ему не принадлежит.

Уточнение клиента

Таким образом, получается если я огорожу 7 соток за одно со своим участком, это будет не самозахват а прирезка?

22 Февраля 2015, 15:51

Семь соток трудно прирезать «случайно». Разве что ваш собственный участок раскинулся на несколько гектар.

Однако узаконить такую прирезку вы вправе попробовать — положительное решение не исключено.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Прирезки к участкам из муниципальных и государственных земель — требования к участкам и размерам прирезок

Содержание

Перераспределение земли и (или) земельных участков

Продолжая рассмотрение вопроса о перераспределение земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального ИЖС и ЛПХ, начатого в разделе 1 настоящей статьи, перейдём к обсуждению условий, обеспечивающих и запрещающих возможности прирезок из состава муниципальных и государственных земель.

В процессе разработки Земельной реформы происходило и соответствующее ей изменение Земельного кодекса РФ. По итогу, в нём появилась содержательная глава 5.4 «Перераспределение земель и (или) земельных участков». Именно она стала регулятором процесса оформления прирезок земли к зарегистрированным и находящимся в собственности участкам, предоставленным для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества, дачного хозяйства и дачного строительства.

Термин «перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности» очень точен в юридическом понимании, поскольку отражает суть происходящих при распределении процессов изменения участка, к которому добавляется дополнительная площадь из состава муниципальных или государственных земель, равно как и изменение муниципального или государственного участка, площадь которого уменьшается за счёт выделения из него этой дополнительной площади.

Далее по тексту, для краткости, этот термин будет писаться как перераспределение участков или перераспределение земель.

Перераспределение участков — задача насущная. Оно необходимо в целом ряде случаев:

  • при фактически заметных увеличении или уменьшении площади земельного участка, выявившихся при уточнении границ участков, над площадью, зафиксированной в кадастре,
  • в часто встречающихся в садоводствах или посёлках ситуациях наложения соседних участков друг на друга, также выявившихся при уточнении их границ,
  • при изломанности геометрического контура земельного участка, создающей при его застройке или обустройстве массу неудобств,
  • для исключения чересполосицы и ситуаций вклинивания и вкрапливания в участки частей других участков.

Актуальность проблемы, связанной с перераспределением земли и земельных участков, благодаря новой главе Земельного кодекса РФ, была закреплена законодательно.

Обязательные условия для перераспределения земель и земельных участков

Существуют как обязательные условия, при которых перераспределение земельных участков будет возможным, так и ограничения в отношении прирезаемых площадей (статья 39.28 Земельного кодекса РФ).

Сформулировать их можно в следующем виде.

  • Перераспределение участков проводится в соответствии с утверждённым проектом межевания (ПМ) территории, а при при отсутствии такого проекта — в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ).
  • Перераспределение земель и земельных участков возможно, когда основной участок стоит на кадастровом учёте, то есть:
  1. на участок оформлено право собственности,
  2. участок отмежеван и имеет границы,
  3. имеет конкретную площадь,
  4. добавляемый земельный участок относится к той же функциональной зоне, что и основной участок, в отношении которого планируется перераспределение.
  • Для земельного участка, образованного путём перераспределения участков, должны быть исключены обстоятельства, нарушающие требования статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, заключающиеся в следующем:
  1. площадь участка, образуемого при его распределении с муниципальной или государственной землёй, должна соответствовать установленным в поселении, в соответствии с ПЗЗ, предельным размерам земельных участков для соответствующего вида их использования;
  2. образованный участок не должен пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов — такие ситуации должны исключаться полностью, иначе в прирезка власть обязана сделать отказ;
  3. при добавлении площади к исходному участку должны исключаться ситуации, когда существующие на нём или на добавляемом участке обременения (ограничения) не позволяют использовать образуемый участок в соответствии с разрешённым использованием исходного участка;
  4. образуемый участок не должен иметь за счёт добавленного куска земли изломанных границ, в нём не должно быть вкраплений, вклиниваний и чересполосицы, приводящих к невозможности размещения объектов недвижимости, а также к другим недостаткам, которые создают препятствия для рационального использования и охраны земель или условия для нарушения требований земельного и иного законодательства,
  5. должны исключаться ситуации с пересечением границ образованного при распределении участка:
  • с границами территориальных зон (зон, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ),
  • с границами лесничеств,
  • с границами лесопарков,
  • для земельного участка, образуемого:
  1. для проведения работ по геологическому изучению недр,
  2. для разработки месторождений полезных ископаемых,
  3. для размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений,
  4. для водохранилищ, иных искусственных водных объектов, требование о недопустимости пересечения этим участком границ территориальных зон, лесничеств и лесопарков исключено.

Размеру участка, образуемого при распределении, — особое внимание

Размер добавляемой площади к той, что фигурирует в государственных кадастровых сведениях, заслуживает отдельного внимания, поскольку она не может быть любой.

  • Ситуация, не вызывающая проблем

В случае, когда размер превышения или уменьшения площади земельного участка, «уложится» в 10% от изначальной площади, отражённой в государственном кадастре недвижимости, никаких проблем нет:

(S ОБР. УЧ. SИСХ. УЧ.) S МАКС. ПРЕД. ПЛОЩ.,

придётся решать сразу 2 задачи:

  • сформировать новый земельный надел или наделы в соответствии с установленными предельными размерами участков,
  • зарегистрировать право собственности на новый участок — через выкуп участка у муниципалитета, причём на торгах и по полной кадастровой стоимости, которая установлена в муниципальном образовании, а в случае принадлежности прирезаемого участка государству — на торгах и в соответствиями с положениями статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Вопрос об оформлении участка с «земельной добавкой», общая площадь которого окажется меньше установленного предельного минимума, не может стоять в принципе — по причине несоответствия градостроительному регламенту (в части минимального размера площади участка для соответствующего вида использования).

Градостроительный регламент представляет очень жёсткий порядок образования, землепользования и застройки участков с любым ВРИ (видом разрешённого использования). Он вводится Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принимаемыми в каждом муниципальном образовании.

Соответствие градрегламенту площадей участков, образуемых при распределении, — одно из важнейших требований.

Источники и способы получения необходимых сведений об участках

Имеет смысл ещё раз остановиться на существенных моментах при анализе возможности прирезки к участку, а именно: на источниках и способах получения необходимых сведений об участках:

  • в местном муниципалитете (в отделе архитектуры и градостроительства) необходимо уточнить предельные размеры земельных участков для соответствующего вида использования участка — они в обязательном порядке отражаются в принятых Правилах землепользования и застройки, а сами ПЗЗ (текстовая часть и графические материалы) размещаются на официальном сайте муниципального образования
  • в графическом разделе ПЗЗ найти схему функциональных зон (или функционального зондирования) такого-то муниципального образования, на которые разбита территория поселения — по этой схеме зрительно определить, к какой функциональной зоне относятся как сам участок, так и планируемая «земельная добавка» (в случае «попадания» основного участка в одну функциональную зону, а «добавки» в другую задача по перераспределению земель становится нерешаемой)
  • если в поселении ПЗЗ ещё не приняты (то есть нет и схемы функциональных зон, и утверждённых градостроительных регламентов, и соответствующих им предельных размеров участков), то нужно ознакомиться с региональными законами «О предельных размерах земельных участков» или отдельными решениями местных депутатских корпусов, по которым устанавливаются предельные размеры участков для ИЖС, ЛПХ, дачного хозяйства или дачного строительства, садоводства или огородничеств (в качестве примеров — областной закон Ленинградской области № 83-оз и постановление МО «Приморское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области № 603).

Вы ознакомились с разделом №2 статьи.

Как оформить прирезку к земельному участку и что для этого нужно?

Каким образом возможно оформить прирезку к зем. участку(СНТ, юр. лица нет на сегодняшний момент). Ситуация такая: был приобретен участок в собственность (5 сот. по документам ,ранее учтенный. без установленных границ), участок в своих границах существует более 20 лет и по факту занимает 7 сот. При уточнении границ выяснилось, что часть участка (2 сот.) попадает на ранее запроектированный проезд в снт. От соседей по участку узнала, что проезда не было по факту с момента освоения участков в снт.

Ответы юристов (2)

Добрый день Александра!

Для начала необходимо привести в соответствие документы на существующий земельный участок(установить границы, право собственности и т.д) При уточнении границ ранее учтенного земельного участка Вам нужно по масимуму увеличить размеры участка в пределах действующего законодательства.

Затем обратиться в уполномоченный орган (местная администрация) за перераспределением земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельных участков находящихся в частной собственности в рамках ст. 39.27; 39.28; 39.29 Земельного кодекса РФ.

При уточнении границ ранее учтенного земельного участка максимум площадь можно увеличить на 10%, а при перераспределении земельного участка можно увеличить не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Статья 39.28 Земельного Кодекса РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дачная амнистия не идет ни кнутом, ни пряником

Госдума в первом чтении продлила упрощенную регистрацию индивидуальных жилых домов, иначе дачную амнистию, до 1 марта 2018 года. Что лежит в основе этой инициативы, что продление даст землевладельцам, и стоит ли спешить воспользоваться «данными благами», специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН «Истра-Город».

— Каковы итоги упрощенной регистрации садовой и дачной недвижимости на сегодня, и есть ли реальная необходимость ее продления до 2018 года?
— За восемь с половиной лет дачной амнистии зарегистрированы права на более чем 10,5 млн объектов недвижимости, в том числе на 2,5 млн индивидуальных жилых домов и 6 млн земельных участков. По данным национальных докладов о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, граждане имеют в длительном владении 35 — 40 млн земельных участков, подпадающих под дачную амнистию. Примерно на половине участков есть строения, которые представляют некую ценность. Таким образом, «общий план» дачной амнистии – 50 — 60 млн объектов, и до хорошего результата при сегодняшних темпах нужно еще 20-30 лет.
Конечного законодательного срока дачной амнистии не существует, за исключением домов для ИЖС (теперь – до 1 марта 2018 года). От самого результативного 2009 года темпы снизились в среднем в три раза, в 2014 году зарегистрировано всего 868 тыс. объектов.

— В чем причины нежелания людей регистрировать свою недвижимость, да еще как бы в упрощенном порядке?
— Вот именно, «как бы». Надо признать, что регистрация домов и строений действительно простая. Но регистрация прав на них во множестве случаев не существенна для собственников, поскольку строение – это неотделимое улучшение земельного участка и дополнительная головная боль из-за налогов. Земля — главное. А с регистрацией земли как была беда, так и осталась. К сожалению, с начала дачной амнистии власти сделали ставку на активную рекламную кампанию, а не на содержательную часть регистрации. В самом простейшем случае на регистрацию права на земельный участок, на который имеется «старое» свидетельство о собственности, правообладатель должен потратить не менее пяти- семи рабочих дней. Реалистичнее десять дней. Надо актуализировать адрес участка, заключить договор с кадастровым инженером, через неделю — две встретить кадастрового инженера на участке, подписать акты согласования границ с соседями и председателем, далее подача и получение документов на кадастровый учет, затем регистрация права, еще два визита в Росреестр. Если не будет выявлено наложений на соседние участки, на лесфонд (это совсем кошмар), соседи не спорят с вами по границам, кадастровая палата не выявит нарушений в межевом плане по форме или по содержанию (здесь они могут «отрываться» по полной программе), служба регистрации не придерется к факсимильной подписи в свидетельстве или дате его выдачи, вписанной от руки, председатель СНТ (садовое некоммерческое товарищество – Прим. ред.) не скажет «приходи в мае, на первое собрание», то через два-три месяца, в лучшем случае, право будет зарегистрировано. Это называется «упрощенный порядок регистрации». Прибавьте сюда еще финансовые затраты и «приятное» общение с чиновниками, и становится понятным, почему дачная амнистия идет так медленно.

— В последние годы появилась возможность регистрации через «одно окно», еще ряд законов в развитие дачной амнистии были приняты, как это сработало?
— «Одно окно» в многофункциональном центре (МФЦ) – это те же возможности «обычного» окна в офисе Росреестра. Очереди в Росреестре практически исчезли, поэтому МФЦ для целей регистрации пока не сильно востребованы. Мы же не можем в любое из этих «окон» поместить личное взаимодействие с кадастровым инженером, согласование границ с соседями, с председателем СНТ и многое другое.
Что касается иных законодательных актов, принятых в последние годы для упрощения регистрации прав, то либо они были вообще бесполезны, либо содержали какой-нибудь существенный изъян, либо не могли заметно влиять на результаты, специалисты это видели с момента принятия.
Например, в целом хороший по замыслу закон о регистрации прав при помощи почты (№334-ФЗ от 21.12.2009 г.) фактически не применяется (менее 0,5 % регистраций), поскольку в соответствии с общим правилом регистрации требуется приложить к нотариально удостоверенному заявлению о регистрации оригинал правоустанавливающего документа, который может быть утерян почтой. На сегодняшний момент и далее почтовая регистрации еще менее актуальна, поскольку уже принято законом (№ 447-ФЗ от 22.12.2014) с отложенным сроком введения (01.01.2018) обязательное межевание земли, при которой почтовая отправка документов на завершающем этапе незначительно сокращает, если вообще сокращает, общие затраты времени.
Всего несколько десятков тысяч дополнительных регистраций земли в год можно отнести на принятие закона об упрощенном наследовании (№ 268-ФЗ от 23.11.2007) в случае, если наследодатель владел зарегистрированным строением на данном земельном участке.
Никакого эффекта, кроме репутационных потерь региональных властей, не дали принятые в большинстве субъектов РФ акты о предельных расценках на кадастровые работы. На практике предельные расценки не используются, т.к. они ниже порога минимальной рентабельности.
Особые надежды возлагали чиновники на институт кадастровых инженеров (с 01.03.2008). По их задумке, увеличение числа кадастровых инженеров должно было привести к существенному снижению стоимости межевания. На самом деле эти работы все время выполнялись в конкурентной среде, поэтому никакого влияния на цены не произошло.
С начала «амнистии» (№ 93-ФЗ от 30.06.2006) право подавать заявления о регистрации и получать свидетельства о собственности предоставлено нотариусам, но только в отношении нотариально удостоверенной ими сделки или иного нотариального действия. Причем нотариусы могут делать это в электронной форме (№ 379-ФЗ от 21.12.2013), имея преференции по срокам регистрации (№ 457-ФЗ от 29.12.2014): один день рабочий при электронной форме подачи, три рабочих дня – при обычной форме. То есть участие нотариусов в дачной амнистии ограничивается наследованием.

— В последнее время было множество законодательных инициатив, касающихся земельных и иных имущественных вопросов. Для дачной амнистии есть что-то интересное?
— Есть очень смелый закон, который укоренившийся журналистский жаргон «дачная амнистия» делает точным. С 1 марта 2015 года пользователи земельных участков в СНТ (ДНТ, пр.), получившие их по не предусмотренным законом о регистрации основаниям, в том числе после 2001 года, могут приватизировать участки на основании решения общего собрания некоммерческого товарищества (№ 171-ФЗ от 23.06.2014 г.). Поскольку общие собрания СНТ проходят один — два раза в год, подготовительную работу надо сделать до 1 мая 2015 года. По нашей оценке, по стране можно дополнительно зарегистрировать до 500 тыс. земельных участков.

— Какие это участи? Есть ли риски злоупотреблений при такой реальной «амнистии»?
— Например, вы отдали деньги за участок владельцу, у которого свидетельства о собственности не было. СНТ на это глаза закрыло, выдало вам новую садовую книжку. Ваша «сделка» с прежним владельцем закону не соответствует. Был один выход – признание права через суд по приобретательной давности (15 лет). Теперь законодатель решил, что надо быстрее такие участки вовлекать в гражданский оборот, в частности для налогообложения.
Что касается злоупотреблений, мои опасения в первую очередь касаются администраций органов местного самоуправления, а не товариществ. Скорее всего, «коллективный разум» СНТ не даст налево и направо торговать пустующими участками, или отдавать эти участки людям, приближенным к правлению, или, что совсем плохо, давать разрешения на участки, у которых есть собственники, но связь с ними потеряна. А вот муниципальные администрации могут тормозить такую приватизацию, например, в случае, если ни в одном из документов, устанавливающих распределение участков, не указана исходная площадь, или там — фамилия прежнего владельца.

— В каких общих условиях будет проходить дачная амнистия в ближайшей перспективе?
— Можно выделить как минимум три существенных негативных фактора, которые будут влиять на дачную амнистию в ближайшие годы. Во-первых, кратный рост налогов в связи с их уплатой с кадастровой стоимости недвижимости. Причем сама кадастровая стоимость земли зачастую выше рыночной, иногда в несколько раз. Во-вторых, многочисленные ошибки в координатах границ уже стоящих на кадастровом учете участков, что препятствуют корректному отображению границ при новых межеваниях. Собственники земли далеко не всегда готовы исправлять чужие ошибки за свой счет. Как это не прискорбно осознавать, но исправить накопившееся и разрастающееся множество ошибок можно только за бюджетные деньги. Кадастровые инженеры, которые «накосячили» с координатами участков, останутся «белыми и пушистыми», возможно, даже выиграют тендеры на проведение массовых кадастровых работ, призванных исправить ситуацию (№ 447-ФЗ от 22.12.2014) до 1 марта 2018 года. Закон есть, «дорожная карта» Правительства на 2015-2018 гг. есть, будут ли деньги в бюджетах неизвестно. В-третьих, запрет на так называемые прирезки к площади земельного участка по сравнению с площадью, указанной в правоустанавливающем документе. Исходя из имеющегося опыта приостановок в кадастровом учете участков с «прирезкой» в Московской области, можно предполагать, что имеется негласное распоряжение пропускать «прирезки» в пределах одной — двух соток или 10% исходной площади. В то время как по закону о кадастре недвижимости «прирезка» может быть до размера участка по минимальной норме предоставления (обычно около шести соток).
Исходя из перечисленных негативных факторов, рациональное поведение собственников на ближайшее время – не спешить с регистрацией недвижимости. Тогда в ближайшие годы есть шанс провести «правильное» межевание своего участка на фактически и обоснованно используемую площадь, за счет бюджетов разного уровня, а потом уже решить, что делать с регистрацией строений. Полагаю, что с очень высокой вероятностью именно такой сценарий поведения собственников и будет реализовываться.

— Но, кажется, власти демонстрируют намерения завершить дачную амнистию достаточно быстро, пассивное поведение собственников их, наверное, не устроит?
— Согласен, намерение такое есть, а возможности в рамках существующего порядка нет. Вероятно, разочаровавшись в том, что «добрые слова» социальной рекламы о дачной амнистии не находят отклика в виде активных действий собственников по регистрации недвижимости, власти решили достать «кольт».
• С 1 марта 2018 года запрещается совершать все виды сделок с земельными участками и регистрировать права на них, если не проведено межевание (№ 447-ФЗ от 22.12.2014). Исключение не сделано даже для участков, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Это беспрецедентный случай.
• С 1 апреля 2015 года, по новой редакции Земельного кодекса, на согласование условий изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд будет отводиться всего три месяца.
• В Госдуму внесен законопроект (№ 686306-6, 24.12.2014) о пятикратном повышении налога на незастроенные земельные участки под ИЖС по истечении десятилетнего срока с момента предоставления участков.
Последние три года власти фонтанировали идеями, как заставить граждан зарегистрировать недвижимость. Назывались: регистрация из-за забора «по фотографии», признание объекта «бесхозяйным» по формальному признаку отсутствия регистрации права, якобы введенная обязанность регистрации на основании «свежих» поправок к ст. 23 НК РФ. Все эти инициативы не соответствуют действующему законодательству, предусматривающему добровольный порядок регистрации прав.
Можно подвести лошадь к воде, но нельзя заставить ее напиться.

— Росреестр заявляет о введении в ближайшее время электронного порядка регистрации прав. Как это повлияет на дачную амнистию?
— Электронная регистрация – это последняя «отмазка» чиновников, чего надо подождать, и с какого момента все станет замечательно. До этого надо было «подождать»: предельных цен на межевание, появления института кадастровых инженеров, «единых окон» и т.д. При объективном рассмотрении на электронную регистрацию прав надежд мало. Например, потому что на единичное действие по регистрации права люди не будут получать усиленную электронно-цифровую подпись, учиться работать в «домашнем регистрационном офисе» и подвергать себя рискам «нажать не на ту клавишу». Передача информации на регистрацию электронным способом – это завершающее непродолжительное действие из того множества дней собственной работы, которые в обозримом будущем придется тратить собственникам в самых простейших случаях регистрации прав.

— Что можно предложить для активизации дачной амнистии, полагаясь не на запугивание собственников, а на их интересы и совершенствование правил регистрации?
• Принять, наконец, во втором и третьем чтениях законопроект (№ 313087-6), разрешающий регистрацию проживания в садовых домах, пригодных для постоянного проживания на землях сельхозназначения.
• При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд установить размер компенсации изымаемой недвижимости в размере большей из величин: рыночной стоимости недвижимости (так сейчас) или, например, полутора — двукратной кадастровой стоимости недвижимости, с которой уплачивался налог в течение, например, двух лет до момента вынесения решения об изъятии. Рыночная стоимость недвижимости до оценки — величина неизвестная, плавающая, может быть как больше, так и меньше кадастровой стоимости. Такой порядок «согрет сердце» собственников, когда они будут регистрировать недвижимость и платить с нее налоги от кадастровой стоимости, поскольку заранее будет известен минимальный размер компенсации. Не считая масштабных строек, количество изъятий недвижимости для госнужд невелико, по данным РБК, около тысячи случаев, поэтому затраты казны на выкуп будут не большими, а собираемые налоги могут заметно увеличиться.
• Спешно начать массовые кадастровые работы, поскольку выполнять межевание в индивидуальном порядке все сложнее и сложнее.
• Разрешить нотариусам производить электронную регистрацию недвижимости не только по удостоверенным ими документам сделок и наследованиям, но и по всем прочим, а также принимать при наследовании все правоустанавливающие документы, указанные в законе о регистрации.
• Для возможности легализации «прирезок» земельных участков при индивидуальных межеваниях в установленных законом пределах запретить приостановку кадастрового учета (п.5 ч.2 ст.26 № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) без детальной расшифровки причин приостановки.
• Предусмотреть в законах о регистрации прав и межведомственном информационном взаимодействии обязанность Росреестра самостоятельно актуализировать адрес объекта и запрашивать сведения в муниципальных архивах. Только в этом случае можно будет в перспективе реализовать удовлетворительный вариант электронной регистрации прав.
• Предусмотреть возможность при регистрации прав при помощи почты прикладывать нотариальные копии правоустанавливающих документов.
Одно лишь массовое межевание земли должно обеспечить скачкообразный рост регистрации прав до нескольких миллионов в год. Время покажет, насколько это реалистично. Не нужно закрывать глаза на проблемы дачной амнистии и перекладывать вину на собственников. В любом случае для достижения результата дальнейшее игнорирование имеющегося опыта невозможно.

Дачная амнистия прирезка