Вычет, если квартира куплена по договору мены

Каков имущественный вычет, если недвижимость куплена по договору мены?

Так как в сделке мены каждая из сторон сделки признается одновременно и продавцом, и покупателем товара, который она обязана принять в обмен (ст. 567 ГК РФ), к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Вычет в соответствии с письмом Минфина России от 22.08.2013 № 03-04-05/34368 предоставляется в размере стоимости переданной взамен квартиры, но не более

  • 600 тыс. руб. для сделок, совершенных до 01.01.2003
  • 1 млн. рублей для сделок, совершенных в период с 01.01.2003 по 31.12.2007
  • 2 млн. руб. для сделок, совершенных в период, начиная с 01.01.2008

Каждый налогоплательщик в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ один раз в жизни при приобретении (строительстве) жилья имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Максимальный размер вычета – 2 млн. руб. без учета процентов по кредиту (займу). Проценты по целевому кредиту (займу) на приобретение (строительство) жилья могут увеличивать размер вычета без ограничений до 01.01.2014, и в пределах 3 млн. руб., начиная с 01.01.2014. В большем размере имущественный налоговый вычет получить нельзя. Такие правила установлены абз. 17–19 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

При этом, по договору мены каждая из сторон одновременно признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 1 ст. 567 ГК РФ), в связи с чем к договору мены применяются общие правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

На вопрос, можно ли применить вычет на продажу в размере 1 млн. руб. и на покупку в размере 2 млн. руб. в период, начиная с 01.01.2008, наиболее четко отвечает Минфина в письме от 16.02.2011 N 03-04-05/7-88.

Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

Ст. 567 ГК РФ определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, при обмене квартиры, принадлежащей налогоплательщику на праве собственности менее трех лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК.

Кроме того, налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры, в том числе по договору мены, в соответствии с положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовался.

Ранее Минфин занимал иную позицию

По договору мены человек получает в собственность новую квартиру, в связи с чем несет фактические затраты в виде стоимости передаваемой квартиры, а также доплаты разницы в цене (если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой) (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Факт осуществления расходов в виде стоимости передаваемой квартиры вытекает из сущности договора мены и подтверждается договором. Поэтому при приобретении квартиры по договору мены человек вправе получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости передаваемой квартиры и суммы доплаты (при ее наличии) (с учетом установленного ограничения). При этом предоставление вычета не зависит от того, приобреталась квартира с доплатой или без. Есть пример судебного решения, подтверждающего такую точку зрения (Определение Свердловского областного суда от 1 февраля 2011 г. № 33-1008/2011).

По мнению специалистов ААА-Инвест, во избежание разночтений и при наличии возможности применить к сделке два договора вместо договора мены следует осуществить продажу обмениваемой квартиры и последующую покупку приобретаемой квартиры.

В этом случае в один налоговый период налогоплательщик вправе применить вычет на продажу и вычет на покупку недвижимости.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения декларации по форме 3-НДФЛ и помогут оптимизировать налогообложение

Можно ли получить имущественный вычет по договору мены квартир?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Когда по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения такая операция признается реализацией и доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу образует стоимость обмениваемого недвижимого имущества (ст. 567 ГК РФ; п. 1 ст. 39, пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. п. 3, 4 ст. 210 НК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

Каждая сторона договора мены признается продавцом той недвижимости, которую обязуется передать, и покупателем той, которую обязуется принять в обмен. При определенных условиях у каждой из сторон возникает право на имущественные налоговые вычеты.

Виды имущественных вычетов по договору мены квартир

В случае заключения договора мены квартир возможны следующие имущественные вычеты (пп. 1, 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ):

1) в размере доходов от реализации квартиры, но не более 1 млн руб.;

2) в размере расходов на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб.;

3) в размере расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), но не более 3 млн руб. (с 2014 г.).

Примечание. Как правило, обмениваемое имущество предполагается равноценным ( п. 1 ст. 568 ГК РФ). В ином случае одной из сторон договора приходится доплачивать другой стороне разницу в стоимости квартир. Для этого могут использоваться и заемные (кредитные) средства.

Воспользоваться имущественными вычетами при обмене квартирами можно в том же порядке, что и при обычной покупке (продаже) недвижимости. Для этого вы должны иметь статус налогового резидента РФ и получать доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организациях) (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены

При реализации по договору мены квартиры, которая не использовалась вами в предпринимательской деятельности и находилась в вашей собственности менее трех или менее пяти лет (в зависимости от времени или оснований ее приобретения), вы можете по своему выбору уменьшить свой налогооблагаемый доход (п. 17.1 ст. 217, п. п. 3, 4 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ):

  • либо на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору мены (доход от реализации квартиры), но не более 1 млн руб.,
  • либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной квартиры.

Если квартира находилась в вашей собственности в течение указанных сроков владения и более, доходы от ее реализации по договору мены не облагаются НДФЛ и не декларируются ( п. 17.1 ст. 217 , п. 2 ст. 217.1 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. п. 1 , 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

По общему правилу срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Сумма дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Если вы обмениваете квартиру, приобретенную после 01.01.2016, доход от ее реализации нужно сравнить с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены меньше указанной величины, то именно последняя учитывается при обложении НДФЛ. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Налоговый вычет вы можете получить, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором состоялся обмен квартирами (п. 7 ст. 220, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Имущественные вычеты при приобретении квартиры по договору мены

При приобретении на территории РФ квартиры по договору мены вы имеете право уменьшить свой налогооблагаемый доход на следующие виды расходов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ):

1) на приобретение квартиры в размере, не превышающем 2 млн руб. Как правило, размер вычета равен стоимости квартиры согласно договору мены, если ее оценка сторонами не более 2 млн руб.;

2) на погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования указанных займов (кредитов). Размер вычета ограничен 3 млн руб., если заем (кредит) получен начиная с 2014 г. По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях их рефинансирования, имущественный вычет предоставляется без ограничения.

Имущественный вычет в части расходов на приобретение жилья, оплаченного за счет средств работодателя или иных лиц, материнского капитала или из бюджетных средств, не предоставляется ( п. 5 ст. 220 НК РФ).

Неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на последующие годы. При этом, если квартира приобретена вами в 2014 г. или позднее, воспользоваться им можно и при приобретении другой недвижимости. Однако вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта (п. п. 8, 9, 11 ст. 220 НК РФ; п. п. 1 — 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Указанные имущественные вычеты вы можете получить (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):

  • у работодателя — до окончания календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при наличии вашего письменного заявления о предоставлении вычета и полученного в налоговом органе уведомления о подтверждении вашего права на имущественные вычеты;
  • в налоговом органе — по окончании календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при представлении вами декларации 3-НДФЛ.

Налогоплательщик по договору мены обменял в 2017 г. квартиру, полученную им по наследству в этом же году, на другую квартиру. Стороны оценили каждую квартиру в 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 10 000 000 руб.

Кредитные средства на приобретение квартиры по договору мены налогоплательщик не использовал, налоговый вычет на приобретение жилья ему ранее не предоставлялся.

При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик может применить следующие имущественные вычеты:

— при реализации квартиры в размере 1 000 000 руб.;

— на приобретение квартиры в размере 2 000 000 руб.

Доход от реализации квартиры (4 000 000 руб.) меньше ее кадастровой стоимости на 01.01.2017, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (7 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7)), поэтому НДФЛ рассчитывается с учетом последней величины.

Налогооблагаемый доход составит 4 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7 — 1 000 000 руб. — 2 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате составит 520 000 руб. (4 000 000 руб. x 13%).

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как обменять жилье, находящееся в собственности? >>>

Вместо продажи договор мены

Вычет при продаже имущества подбирается вами самостоятельно, исходя из наличия документов, подтверждающих ваши расходы на приобретение проданного имущества. Только если таковых документов нет применяется вычет в размере 1 млн. Что касается первого вопроса прошу уточнить, вы заключали договор мены?

Ольга, ваш доход от продажи (мены) квартиры равен 2 500 000 рублей, его вы сможете уменьшить на 1 млн руб. В итоге налоговая база будет равна 1 500 000 рублей.

Далее, вы сможете получить налоговый вычет при приобретении нового имущества, которое вам досталось в результате мены — стоиомость его 2 500 000 рублей. Максимальная сумма вычета составляет 2 млн руб. Итого, вы сможете не только сократить сумму НДФЛ при продаже (мене) квартиры до нуля, а еще и вернуть НДФЛ при приобретении новой квартиры.

Посмотрите наш пример заполнения декларации в случае, когда в одном году происходит и продажа жилья и покупка.

Ольга, повторюсь, ваш доход от продажи (мены) квартиры равен 2 500 000 рублей, его вы сможете уменьшить на 1 млн руб. В итоге налоговая база будет равна 1 500 000 рублей.

Далее, вы сможете получить налоговый вычет при приобретении нового имущества, которое вам досталось в результате мены — стоимость его 2 500 000 рублей. Максимальная сумма вычета составляет 2 млн руб.

Налоговая база от продажи 1 500 000 уменьшается на 2 000 000 — и остается «в запасе» 500 000 рублей еще от имущественного вычета по покупке жилья. Произошел зачет.

Если вы у вас есть заработная плата за данный год, вы сможете вернуть НДФЛ в размере 13% от 500 000 рублей.

Оформление налогового вычета при обмене квартиры

Возврат подоходного налога представляет собой одну из государственных льгот. Она направлена на частичное возмещение средств при осуществлении дорогостоящих сделок, связанных с жилыми объектами.

Что такое возврат, можно ли получить его при обмене квартирами и какой будет порядок оформления? Все эти вопросы требуют детального рассмотрения.

Возврат НДФЛ – сумма денежных средств, на которую уменьшается база, облагаемая налогом.

Её уменьшение происходит полностью или частично, это будет зависеть от затрат, связанных с обменом квартиры.

Кто имеет право на возврат НДФЛ?

Вернуть тринадцать процентов от произведенной доплаты могут заявители, соответствующие следующим требованиям:

  • являются гражданами РФ;
  • имеют право на получение;
  • уплачивают подоходный налог.

Чтобы получить возврат, заявитель должен подтвердить российское гражданство. Это осуществляется с помощью паспорта, копии страниц которого предъявляются в налоговые органы для получения средств.

  • иностранные граждане;
  • лица, получившие вид на жительство.

Другим обязательным условием является право на получение налоговой выплаты.

К основаниям для этого относятся:

  • приобретение квартиры;
  • строительство дома;
  • покупка участка.

Правом на оформление обладают граждане, которые осуществляют обмен квартирами, но при этом необходимо учитывать несколько нюансов, о которых речь пойдет немного позже.

Что касается уплаты подоходного налога, то это является обязательным требованием. Заявитель должен иметь официальное трудоустройство, поскольку основным источником его выплаты является заработная плата.

Бывают ситуации, когда при покупке квартиры гражданин не имеет официального места работы. Тогда получить денежную сумму можно будет позже, когда заявитель станет налогоплательщиком.

Освобождены от уплаты подоходного налога в РФ пенсионеры и ИП.

Что касается первой категории населения, то они в некоторых случаях могут получить выплаты. Например, если пенсионеры продолжают работать, то оформить возврат они смогут на общих основаниях.

Получить его удастся, если заявитель вплоть до пенсии работал, и после выхода на заслуженный отдых сразу приобрел объект недвижимости.

Иной порядок предусматривается для военных пенсионеров. Они смогут получить вычет в том случае, если у них имеется стаж работы, равный двадцати годам.

Недостаточно иметь просто основание для оформления вычета.

Чтобы его получить, потребуется иметь свидетельство собственности. Оно выдается по окончанию процедуры регистрации соответствующими органами.

В соответствии со статьей 567 ГК РФ к соглашению мены применяются те же условия, что к договору покупки.

Если происходит неравноценный обмен, то сторона должна часть средств доплатить в финансовом эквиваленте (положение устанавливается статьей 568 ГК РФ).

На основании этих статей действует НК РФ. В нем содержится информация о получении вычета при покупке или мене объектов недвижимости.

Налоговый вычет при мене квартиры

Налоговый вычет при мене квартиры – выплачивается ли он? Этот вопрос интересует многих граждан, которые уже совершили или хотят совершить обмен объектами недвижимости.

С доплатой

Да, получить средства можно, но только в том случае, если была произведена доплата. Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой происходит, если этот момент отображается в договоре.

Когда плательщик налога в результате процедуры получил квартиру больше, нежели отдал, он осуществляет доплату. Вычет будет производиться именно из размера доплаты.

Если в соответствии с договором мены доплаты не было, то плательщик налога не понес никаких расходов. Следовательно, он не может претендовать на выплату средств.

При заключении соглашения обмена оба участника являются получателями прибыли, указанной в документе. Это является причиной необходимости выплаты налога с дохода.

Обе стороны могут подать заявление на получение вычета.

Предоставляется ли имущественный вычет на ребенка при покупке квартиры? Смотрите тут.

Порядок оформления

Порядок оформления вычета включает в себя следующие этапы:

  1. Составление заявления.
  2. Заполнение декларации.
  3. Сбор документов. Их подача в налоговые органы или по месту работы.

После этого необходимо дождаться завершения камеральной проверки документов в налоговых органах. Если решение положительное, то денежные средства переводятся на банковский счет, указанный в заявлении, в течение месяца.

Если налоговый органы выносят отрицательный ответ, то они обязательно должны указать причину. Это решение можно оспорить.

Наиболее частые причины отказа – ошибки в заполнении декларации, неполный пакет документов, использование права на вычет ранее.

Что касается написания заявления, то оно составляется в произвольной форме, поскольку законодательство не устанавливает конкретного образца.

Однако в нем должны содержаться следующие сведения:

  • наименование, кому направляется документ (начальник налоговой инспекции);
  • ФИО заявителя, адрес регистрации, номер свидетельства ИНН;
  • просьба о выдаче вычета;
  • основание для получения денежной суммы;
  • размер вычета;
  • банковский счет для перевода;
  • дата и подпись.

Все сведения должны указывать четко и грамотно.

Нельзя включать в заявление иные сведения, поскольку в них нет необходимости. Неправильно составленный документ не будет принят на рассмотрение органами налоговой службы.

Необходимая документация

Для получения возврата НДФЛ в 2018 году, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • бумага, подтверждающая право на объект недвижимости (договор покупки, дарения или мены);
  • свидетельство собственности на квартиру;
  • справка с места работы, соответствующая форме 2-НДФЛ, в ней указывается размер заработной платы и сумма подоходного налога, выплаченная за последние три года, оформляется она в отделе бухгалтерии по месту работы;
  • гражданский паспорт заявителя (необходимо предоставить копию страницы с личными сведениями и регистрацией);
  • если квартира приобретается по ипотечному продукту, то необходимо предоставить кредитный договор с банка и справку о процентах.

Если объект недвижимости приобретается в совместную собственность супругами, то предъявляется свидетельство о браке.

Куда подавать на налоговый вычет за квартиру? Читайте здесь.

Какая сумма налогового вычета при покупке квартиры? Подробности в этой статье.

Декларация

Один из трудных моментов при получении средств – оформление декларации. Она заполняется в соответствии с формой 3-НДФЛ.

При оформлении необходимо учитывать следующие положения:

  • использование печатных букв;
  • для каждой отдельной буквы отведена клетка;
  • нельзя выходить за пределы клетки;
  • заполнение необходимо осуществлять черной гелевой ручкой;
  • запрещается зачеркивать или исправлять уж написанные сведения.

В декларации указываются основные сведения, касающиеся вычета. В ней упоминается предмет, основания, сведения о заявителе и другие важные моменты.

На видео о возврате налога

Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет

Когда по договору мены участники сделки передают в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения данная операция считается реализацией, поэтому доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу составляет стоимость недвижимого имущества, которое обменивается. Эти моменты закреплены в п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21.10.2015, ст.567 ГК РФ, п.1 ст.39; пп. 5 п.1, пп.5 п.3 ст. 208, п.п. 3,4 ст.210 НК РФ. Вопрос, можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет, интересует в первую очередь тех граждан, которые в силу определенных обстоятельств планируют обмен жилой недвижимости, а также тех, кто уже совершил эту сделку.

Каждая сторона договора мены выступает продавцом того недвижимого имущества, передачу которого он обязан осуществить, и покупателем той, которую он обязан принять в обмен. Право на имущественные налоговые вычеты у участников сделки появляется при определенных условиях.

Виды имущественных вычетов по договору мены квартир

Если обратиться к пп.1,3,4 п. 1, пп. 1 п.2, пп.1 п.3, п.4 ст. 220 НК РФ, то там прописано, что при заключении договора мены квартир возможны такие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на покупку квартиры, но не более 2 миллионов рублей.
  2. В размере доходов от продажи квартиры, но не более 1 миллиона рублей.
  3. В размере расходов на погашение процентов по займам (кредитам), взятым на определенные цели, но с 2014 года эта сумма составляет не более 3 миллионов рублей.

При обмене квартирами воспользоваться имущественными вычетами можно в том порядке, что и при стандартной покупке или продаже недвижимого имущества. Чтобы запустить процесс, вы должны быть налоговым резидентом РФ и получать доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%. Исключение составляют доходы от долевого участия в организациях. Эти моменты закреплены в п.2 ст. 207, п.1 ст. 224 НК РФ, п.3 ст. 210.

Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены

Когда по договору мены происходит реализация квартиры, которая находилась в собственности гражданина менее трех или менее пяти лет (в зависимости от причин ее покупки или времени) и не использовалась в предпринимательской деятельности, он имеет право на свое усмотрение сократить свой доход, облагаемый налогом. Эти моменты прописаны в ч.3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 №382-ФЗ; п. 17.1 ст.217, п.п. 3,4 ст. 217.1, пп. 1 п.1, пп. 1,2,4 п.2 ст. 220 НК РФ:

  • Либо на сумму расходов, фактически понесенных в ходе покупки данной квартиры и которые подтверждены соответствующими документами;
  • Либо на сумму, которая равняется стоимости квартиры согласно договору мены (речь идет о доходе, полученном от реализации квартиры), но не более 1 миллиона рублей.

Согласно общему правилу, срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты, когда произошла государственная регистрация права собственности на нее. Эта дата прописана в:

  • Выписке из ЕГРН;
  • Или в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (данный документ выдавался гражданам до 15 июля 2016 года).

Эти моменты закреплены в п.1 ст. 131, п.2 ст. 223 ГК РФ; ч.1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ч. 1,7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 №360-ФЗ

Размер дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Когда происходит обмен квартиры, купленной после 01.01.2016, то доход от ее реализации необходимо сравнить с кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены будет меньше обозначенной величины, то именно последняя будет учитываться при обложении НДФЛ. Законом субъекта РФ понижающий коэффициент может быть уменьшен – об этом гласят п.п. 5,6 ст. 217.1 НК РФ; ч.3 ст. 4 Закона №382-ФЗ.

Если вы имеете право получить налоговый вычет, то для этого надо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, который следует за годом, в котором состоялся обмен квартирами. Это закреплено в п.7 ст. 220, пп.2 п.1, п.3 ст. 228, п.1 ст. 229 НК РФ.

Как можно использовать имущественный вычет при приобретении квартиры по договору мены

В случае приобретения квартиры по договору на территории РФ граждане имеют право уменьшить свой налогооблагаемый доход на перечисленные ниже виды расходов:

  1. На погашение процентов по займам (кредитам), которые были израсходованы на покупку такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования упомянутых займов (кредитов). Но размер вычета имеет ограничение в 3 миллиона рублей в том случае, если заем (кредит) получен, начиная с 2014 года. Если займы или кредиты получены до 2014 года, а также по кредитам, которые предоставлены в целях рефинансирования, имущественный вычет будет предоставлен без каких-либо ограничений суммы;
  2. На приобретение квартиры в сумме, которая не превышает 2 миллионов рублей. В большинстве случаев размер вычета равняется стоимости квартиры согласно договору мены, если участники сделки оценили ее в сумму не более 2 миллионов рублей.

Эти моменты прописаны в п.4 ст.2 Закона от 23.07.2013 №212-ФЗ; пп.3,4 п.1, пп.1 п.3, п.4 ст. 220 НК РФ.

Рассматривая вопрос, можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет, обращаем Ваше внимание на следующее: если остался неиспользованный остаток имущественного вычета, то его можно перенести на последующие годы. Вдобавок, если квартира стала вашей собственностью в 2014 году или позднее, то воспользоваться им можно и при покупке другого недвижимого имущества. Но вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта. Это зафиксировано в п.п. 1-3 ст.2 Закона №212-ФЗ; п.п. 8,9,11, ст.220 НК РФ.

Имущественные вычеты, о которых мы говорили выше, вы имеете право получить следующими способами:

  • В налоговом органе. Имущественный вычет можно получить по окончанию календарного года, по доходам которого вы изъявляете желание воспользоваться вычетом, когда была предоставлена декларация 3-НДФЛ;
  • По месту вашей трудовой деятельности, то есть у работодателя. Вычет можно получить до окончания календарного года, по доходам которого вы желаете воспользоваться вычетом, если имеется ваше заявление в письменной форме о предоставлении вычета и полученного в налоговом органе уведомления о подтверждении вашего права на имущественные вычеты.

Рассмотрим на конкретном примере расчет НДФЛ с применением имущественных вычетов при обмене квартир по договору мены.

Плательщик налогов по договору мены осуществил в 2017 году обмен квартиры, которая досталась ему в наследство, на другую квартиру. Участники сделки оценили каждую из квартир в 4 миллиона рублей. На 1 января 2017 года кадастровая стоимость квартиры равнялась 10 миллионам рублей.

На приобретение квартиры по договору мены кредитные средства плательщик налогов не использовал, и до этого момента налоговый вычет на приобретение недвижимого имущества ему не предоставлялся.

При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик имеет право применить указанные ниже имущественные вычеты:

  • На приобретение квартиры в сумме 2 миллиона рублей;
  • При реализации квартиры в размере 1 миллиона рублей.

От реализации квартиры полученный в 4 миллиона рублей доход меньше ее кадастровой стоимости на 1 января 2017 года, умноженной на понижающей коэффициент 0,7 (7000000 руб. (1000000 х 0,7)), и по этой причине НДФЛ будет рассчитан с учетом последней величины.

Доход, облагаемый налогом, составит 4 миллиона рублей (10000000 х 0,7 – 1000000 руб. – 2000000 руб.). НДФЛ к уплате составит 520 000 рублей (4000000 х 13%).

Имущественный вычет договор мены