Оглавление:

Можно ли выделить доли детям в другой квартире, при погашении ипотеки материнским капиталом?

Добрый день. У нас квартира куплена в ипотеку, часть погашена мат.капиталом. нам надо выделить доли детям. но мы хотим продать ее и доли детям выделить в новой квартире. Можно ли так сделать?

31 Августа 2016, 04:20 Елена, г. Самара

Ответы юристов (1)

В соответствии с законодательством, Вы обязаны выделить доли детям именно в той квартире, в которую были вложены средства материнского капитала. Именно такое обязательство, которое было заверено у нотариуса Вы давали. Чтобы все было законно, Вам нужно погасить ипотеку, выделить доли детям, и уже после этого Вы можете производить сделку с квартирой, предварительно получив согласие от органов опеки.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить доли детям в другой квартире

У нас женой в совместной собственности имеется 1комн. квартира 36м2, которая была приобретена в ипотеку. После рождения второго ребенка, мы погасили остаток долга материнским капиталом. На данный момент имеется свидетельство о собственности без обременения. В течении 6 мес. мы должны выделить доли детям в этой квартире.

У родной матери жены в собственности 3комн. квартира 95м2. Мы хотим выделить доли детям в 3комн. квартире. В органах опеки нам рекомендовали проконсультироваться с юристом.

Скажите, пожалуста, как, с точки зрения закона, это оформить?

Ответы юристов (7)

Если опека согласна, то вообще то здесь все достаточно просто:

1. Получаете согласие опеки.

2. Подписываете договор.

3. Регистрируете перехода права собственности по договору.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Есть вопрос к юристу?

Согласно закона РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
4) письменного обязательства лица (лиц), на которое (которых) оформлено разрешение на строительство, в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение, построенное (реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

Т.е. чтобы соблюсти закон необходимо выделить доли на всех членов семьи в приобретенной на ипотечные средства квартире.

Следовательно, чтобы все было по закону, Вы должны выделить доли на всех членов семьи в бывшей ипотечной квартире, и уже потом производить обмен квартирами по договорам мены. Т.е. 3 комантная квартира должна стать полностью Ваша. Органы опеки могут не допустить, что в 3 комнатной квартире, будут кроме долей детей, так же доли бабушки, так как она не является членом Вашей семьи.

Выделение долей в ином помещении, чем то, которое приобретено на средства материнского капитала, законом прямо не предусмотрено. Более того — ФЗ «О дополнительных мерах поддержки. » прямо говорит, что дается обязательство по выделению долей в купленной квартире.

В данной ситуации попросту не представляется возможным выделить доли в иной квартире. Так, бабушка-собственница не давала обязательства и не гарантировала ПФ РФ выделение долей, т.к. никакого отношения к материнскому капиталу не имеет. Соответственно, в тот же Росреестр нужно предоставить документ-основание к такому выделению, а его быть не может.

Нужно выделять детям доли в купленной квартире. Потом поменять их на доли в бабушкиной квартиры тоже не получится, т.к. дети, родители и бабушка — все близкие родственники, а закон запрещает сделки между детьми, опекуном и его родственниками.

Согласно ст.37 ГК РФ, которая процитирована выше при отчуждении имущества не

допускаются сделки, влекущие уменьшение имущества детей. Поэтому вам необходимо произвести выдел долей детей в 1-комнатной квартире. Проще всего это сделать в равных долях: на каждого будет по 1/4 доле (муж, жена, двое детей) Поскольку площадь квартиры 36 кв. м, то на каждого ребенка приходится 9 кв.м

Если опека разрешит вам родственный обмен с бабушкой, то вам нужно в новой квартире выделить не менее 1/10 доли на каждого ребенка, так как 95 кв.м: 10 = 9,5 кв.м, что соответствует жилплощади (и даже больше) которая приходится на детей в 1-комнатной квартире. В этом случае бабушка переезжает в 1-комнатную квартиру, а вы с детьми которым выделяется 2/10 или 1/5 долей на двоих. У вас с супругой остается 4/5 долей ( по 2/5 на каждого).

Здравствуйте, Виталий!

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

4.Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 28.07.2010 N 241-ФЗ)

Таким образом, Вы не вправе выделить доли детям в квартире тещи. Доли выделяются по закону только в той квартире, которая приобретена за счет материнского капитала.

Размер долей определяется на семейном совете произвольно, доли могут быть неравными. Все это оформляется соглашением всех дееспособных членов семьи.

Минэкономразвития РФ от 28.06.2011 N Д23-2738
«О рассмотрении обращения»

3. По вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК.
В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.
Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности.

Такой обмен будет нарушать закон, сделки с имуществом несовершеннолетнего не могут совершать близкие родственники.

ГК РФ
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Добрый день! В соответствии с законодательством которое регулирует использование средств МК — в случае его использование в одном из разрешённых вариантов — которым вы воспользовались заключив договор и вложили МК с нотариальным обязательством перед ПФР о том что обязуетесь выделить доли детям в праве собственности на объект недвижимости — выделить доли в квартире бабушки в данном случае не представляется возможным т.к. средства МК были вложены в отношении приобретённой Вами 1 комн. квартиры. Т.е. Нотариальное обязательство должно быть исполнено в отношении данного объекта, а не стороннего (т.е. з-х комнт. квартиры бабушки). В данном случае даже если Вы получите письменное согласие опеки — то в последующем ПФР (который выдал сертификат на МК) может оспорить сделку и вернуть материнский капитал в связи с невыполнением нотариального обязательства, что может повлечь нарушение прав детей. Таким образом, не рекомендую идти данным путём.

Скажите, пожалуста, как, с точки зрения закона, это оформить?
Виталий

Выделить доли в квартире приобретённой с использованием средств МК всё же придётся. Если Вы собираетесь её продавать то это другой вопрос. А что касается выделения долей в квартире бабушки — то тут не выделение — а дарение долей через договор дарения, которой подлежит нотариальному заверению. С Уважением.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли выделить детям доли в другой квартире, если ипотека будет погашена материнским капиталом?

Здравствуйте. Приобрели 2 года назад двухкомнатную квартиру в ипотеку. Через два месяца эта ипотека полность будет погашена с помощью материнского капитала. Квартира станет полностью наша. Долевая собственность с женой поровну. У нас двое детей и мы знаем что им нужно выделить доли в квартире. Вопрос в следуюющем. Возможно ли выделить долю детям в другой квартире, собственником которой являюсь я один? Вдруг мы захотим продать ту квартиру на которую была ипотека

Ответы юристов (3)

Доли необходимо выделить именно в ипотечной квартире, приобретенной за материнский капитал.

Однако, Вы потом можете подарить доли детей одновременно оформив дарственную на доли в другой квартире.

Для совершения такой сделки потребуется согласие органов опеки. если доли, которые Вы хотите выделить в своей квартире будут больше, чем в квартире по мат.капиталу, то согласие должны дать без проблем.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день! Нет, так делать нельзя, поскольку именно для погашения ипотечного кредита на эту квартиру использовались средства материнского капитала. Если Вы захотите квартиру продать, то потребуется согласие органов опеки, при этом доли детей в другой квартире не должны быть меньше.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Есть один вполне правомерный вариант.

До погашения ипотеки выделите 9подарите) детям доли в другом жилом помещении. То есть — в Вашей квартире.

Главное, чтобы размер долей детей был не меньше того, какой полагался бы им в случае выделения долей в ипотечной квартире. Причём, размер в квадратных метрах.

А если учитывать, что в ипотечной квартире (в случае её гипотетического раздела как имущества супругов) детям полагалось бы по 1/4 доле от той части квартиры, которая укладывается в размер материнского капитала, то смею предположить, что в Вашей квартире доли детям будут явно больше.

Что означает часть квартиры в размере маткапитала?

К примеру, квартира стоит один миллион рублей. 450 тысяч — маткапитал. В случае раздела этой квартиры доли будут распределены следующим образом — 550 тысяч рублей и доля, равная этой стоимости, будут поделены между супругами пополам (как совместное имущество), а 450 и доля, равная этой стоимости, будут поделены между всеми членами семьи (если двое детей — то по 1/4 доле)

В случае претензий со стороны контролирующих органов Вы всегда можете предъявить детские доли. Которые были выделены детям после составления обязательства, но до погашения ипотеки.

Если же продажа ипотечной квартиры только предполагается когда-нибудь, а не планируется уже вот-вот, то лучше исполните обязательство, как советуют коллеги выше.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Материнский капитал, продажа квартиры и выделение долей детям в новой квартире

Здравствуйте! Вопрос про материнский капитал и выделение доли детям. Подскажите пожалуйста, мы продали 1 комнатную квартиру взятую в ипотеку, сняли с обременения оплатив остаток мат. капиталом, детей в доли не ввели, но купили по 10 квадратов на двоих детей в 2 комнатной квартире (риэлторы объяснили что в течении 6 месяцев мы можем продать 1 комнатную и выделить доли детям в другой купленной квартире для увеличения площади). теперь я переживаю что это было сделано не правильно, какие последствия нас ждут и как это исправить. какой орган занимается проверкой (ходила и в опеку и пфр никто ничего не знает 🙁

Ответы юристов (5)

Здравствуйте, сделано не совсем правильно т.е. Вы обязаны были в приобретаемой квартире выделить доли, так как она приобреталась с использованием мат капитала.

Но так как сделка прошла, то беспокоиться особо не вижу оснований. почему Вы вообще поднимаете вопрос если у ПФР и соц защиты вопросы отсутствуют? если конечно они не заинтересуются после того как Вы сами к ним обращались ?

Уточнение клиента

чтоб потом в судебном порядке не было решения о сделке купли продажи недействительной ! если прокуратура или какая то другая организация начнет проверку как нам быть мы можем из этого выкрутиться ? пока этим никто не занимается но когда нибудь всплывет обязательство о выделении долей именно в той квартире ! как этого избежать

25 Мая 2013, 14:49

Есть вопрос к юристу?

Ну самое простое это оформить дарение долей, не видя документов и не зная чем руководствовались риэлторы про сроки например в полгода.

А какие документы Вы предоставляли в ПФР для оплаты какое то соглашение наверное ?

Уточнение клиента

квартира продана уже ,

при взятии материнского капитала на погашение ипотеки ,нотариально оформляется обязательство , в котором прописывается что после снятия обременения обязуюсь выделить доли в этой квартире в течении 6 месяцев .но мы купили им доли в 2 комнатной квартире ( не та в которую вносили мат.капитал) смогу ли я потом этим выкрутиться что все таки детям я дала жилье хоть и не в той квартире

25 Мая 2013, 15:30

Как таковой ответственности не предусмотрено не беспокойтесь, максимум что Вам грозит это не иск о расторжении квартиры а иск о выделении обязательных долей, так что не стал бы беспокоиться, а 6 месячный срок я так думаю это срок данный Вам на оформление (указанный Вами в соглашении о выделении долей) (до истечения этого срока Вы должны всё провести), но и в дальнейшем проблема только одна — по иску обяжут выделить доли, ну а раз Вы выделите доли в большей квартире то и вопросы будут решены.

Уточнение клиента

а не обяжет ли суд выделить доли именно в той квартире куда потрачен капитал?

25 Мая 2013, 15:33

Нет требование может быть только в выделении доли вообще, нельзя распространить на то что уже не принадлежит, Вы перестраховываетесь, тем более ответственности как таковой нет, а интересы детей соблюдены хоть и с отступлением.

Добрый вечер, Гуля!

Согласна с коллегой, для беспокойства действительно нет повода.

Во-первых, законом не установлено ответственности за невыделение долей, т.е. за невыполнение нотариального обязательства.

Во-вторых, доли детям вы выделелили, хоть и в другом жолом помещении, т.е. обязательство, установленное законом, выполнено.

В-третьих, для признания сделки купли-продажи недействительной в данной ситуации оснований не имеется.

Таким образом, вам ничего не грозит, живите спокойно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как выделить доли детям в ипотечной квартире

Прошу Вашего совета:

В марте 2016 года мы с супругой досрочно полностью гасим ипотеку АИЖК на свою однокомнатную квартиру.

В 15 году мы получили и использовали материнский сертификат для частичного погашения своей однокомнатной квартиры.

Пенсионный фонд в 15 году обязал нас составить у нотариуса обязательство по выделению долей детям в нашей же однокомнатной квартире.

Но, нашу однокомнатную квартиру я планирую сейчас выставить на продажу ( + необходимо забрать закладную и снять обременение).

Параллельно в течении марта 16 года я планирую купить новую готовую двухкомнатную квартиру в новую ипотеку, не дожидаясь продажи своей, однокомнатной.

Вопрос: Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади ? Выделять в своей однокомнатной, которая вот вот скоро будет продана у меня нет никакого желания. Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.

Закон я в действительности нарушать не хочу, выделить я планирую даже большую доли, но в обязательстве черным по белому прописано, что доли выделить строго в однокомнатной старой квартире.

Мы растерянности, что делать ?

Заранее Вам спасибо!

Уточнение клиента

Если все же выделять доли в новой двушке даст ли согласие банк залогодержатель (Сбербанк) ?

И есть мнение, имеет ли оно право на жизнь:

«Если в ипотеку куплена одна квартира, а обязательные доли детям вы желаете выделить в другой, постарайтесь совершить сделку так, чтобы и то и другое жилье оказалось в вашей собственности одновременно и в этот момент обратитесь за разрешением в отдел опеки. В таком случае отказать выделить доли детям в квартире с большим метражом, даже если не она указана в обязательстве, вам не должны.»

16 Марта 2016, 14:34

Уточнение клиента

Я обратился в Сбербанк, мне ответили, что можно выделить доли детям.

Необходимо обратится в отдел опеки и они они дают свое согласие, мы его принимаем и выдаем ипотеку с выделением долей в новой залоговой двушке.

Практика она сказала стандартная, ничего удивительного нет, многие ей пользуются.

17 Марта 2016, 11:22

Уточнение клиента

Новая информация, при обращении в территориальный орган опеки и попечительства г. Ярославля, был получен такой ответ:

Согласие не дадим, т.к. вы по своему обязательству должны выделить доли в однушке, и только там. Сказали идите в пенсионный фонд решайте вопрос с заменой предмета (квартиры) для выделения.

Банк вчера имел ввиду то, что в принципе выделить доли в новой приобретаемой в кредит квартире. Но если у нас есть обязательство на старую, то помочь ни чем не может.

Собственно как то так.

18 Марта 2016, 10:45

Уточнение клиента

Если мы сейчас купим в ипотеку квартиру без выделения долей детям, а эти самые доли выделим в своей квартире по нотариальному обязательству, можно ли потом (до конца 2016 года) при продаже нашей старой квартиры с уже выделенными долям, пере выделить доли в новой уже приобретенной квартиры с использованием средств Сбербанка и находящейся у Вас в залоге ?

Я это спрашиваю, потому что продавая свою старую квартиру нем обязательно необходимо выделить доли где то еще не хуже чем они были.

18 Марта 2016, 11:45

Уточнение клиента

Принято решение закрыть ипотеку в старой квартире и не продавать ее.

Спокойно выделить доли и пожить какое то время в это кризисный период в стране без единого кредита и долга.

23 Марта 2016, 10:49

Ответы юристов (40)

Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади?
Григорий

По закону Вы конечно должны выделить доли в квартире, которая указана в обязательстве. Но так как другая квартира будет больше по площади и Вы выделите доли детям в этой квартире, то это не будет нарушением прав детей. Не будет являться ухудшением их жилищных условий.

Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.
Григорий

Если с однокомнатной квартиры обременение снято, то Росреестр и ПФР никак не могут препятствовать Вам в ее продаже. То, что Вы не выделили доли в квартире данные структуры не интересует.

Есть вопрос к юристу?

Выполняет свои обязательства владелец сертификата МСК или нет интересуется прокуратура и то, пока только по чье-либо жалобе, родственников, например. Но так как Вы выделите доли в другой, большей квартире, то этим Вы не нарушаете права детей.

Я все таки полагаю, что могут быть сложности, поскольку обязательство дано о выделении долей в однокомнатной квартире. И это обязательство нужно исполнять именно в том виде, в каком оно дано.

Тот факт. что новая квартира больше это конечно никак не нарушает права остальных членов семьи, однако это все равно еще нужно обосновать и не факт, что кто-то захочет в это вдаваться.

Вы попробуйте, но я полагаю, что будет проблематично, поскольку подход здесь достаточно формальный.

В то же время если никто никуда жаловаться не будет, то все вполне может пройти.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте. Вы можете попробовать переписать обязательство на другую жилплощадь. Для этого обратитесь в органы ПФР. Поскольку ущемления прав несовершенолеиних не будет, я думаю ПФР не будет возражать

Формально схема должна быть такая — сначала выделяете доли в однушке, потом, чтобы ее продать Вы должны получить согласие органов опеки и представить им доказательства того, что права детей не будут нарушены и им будет представлено жилье не хуже.

Но, если Вы продадите однушку, но при этом выделите доли в двухкомнатной квартире, то впоследствии никаких проблем быть не должно. Так как права детей в итоге нарушены не будут, ответственности за нарушение нотариального обязательства никакой быть не может.

Григорий вам нужно обратиться в органы опеки, потому что их работа
контролировать обеспечение несовершеннолетних. Предполагаю их ответ, что только вариант: дождаться собственности, выделить доли и продавать с разрешения опеки с одновременной покупкой другой квартиры. Так как это законный вариант. Но если будущая квартира будет с лучшим комфортом, месторасположение будет получше, то возможно разрешат перевести обязательство на новое жилье.Вам нужно банальным образом убедить органы опеки в том что новое дилье по всем параметрам лучше. К примеру: школа ближе, инфраструктура лучше и прочее.

Мы растерянности, что делать ?
Григорий

Выделять в однокомнатной, затем продавать с предварительного разрешения органов опеки.

Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.
Григорий

В чем препятствия?

Тут нарушения как такового нет, но органы привыкли придерживаться шаблонов, ваша задача их переубедить.

Выделять в своей однокомнатной, которая вот вот скоро будет продана у меня нет никакого желания. Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.
Григорий

Если получите одобрение органов опеки, с остальными припятствий быть не должно.

Если исполнить обязательства, доли выделить в однокомнатной квартире, то продать ее можно только при согласии органов опеки. А чтобы опека дала свое согласие, нужно подтвердить что Вы покупаете квартиру по площади не менее той, которая была и в ней выделите доли детям. Для этого нужна одновременная продажа и покупка, то есть в опеку должен быть предоставлен договор купли-продажи. В общем, это усложняет процесс.

Только на свой риск, так как законом такая схема не предусмотрена. Допустим прокурор узнает, что доли по обязательству не выделены и обратится в суд с иском о понуждении их выделить, признании сделку по продаже квартиры недействительной.

Вот тут то Вы и покажете договор купли-продажи, по которому детям куплена доля в другой квартире. Но, нужно еще соглашение между родителями о том, что Вы определили первую квартиру продать, выделить доли во второй квартире.

В суде представите все эти документы и поясните, что жилищные условия детей были улучшены, что обязательства хотя и не буквально исполнены. Просите в иске отказать. Как правило суды встают на сторону родителей.

В подтверждение своих доводов приведу актуальную судебную практику (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.09.2014 по делу N 33-11909/2014):

Государственное учреждение — Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани обратилось в суд с заявлением об оспаривании бездействия прокурора Арского района Республики Татарстан.
В обоснование требований указано, что заявитель обратился к прокурору Арского района Республики Татарстан по вопросу проведения проверки в отношении ФИО и ФИО на предмет исполнения нотариального обязательства о распределении долей в приобретенном с участием средств материнского (семейного) капитала от 21.12.2010. Согласно ответу прокурора Арского района Республики Татарстан от 04.03.2014 оснований для принятия мер прокурорского реагирования по результатам проведенной проверки не имеется.ФИО использовала средства материнского капитала на погашение кредита на приобретение по адресу В нарушение принятых на себя обязательств ФИО и ФИО доли несовершеннолетних детей не выделили, 08.08.2011 произвели отчуждение и ФИО С учетом вышеприведенных доводов Государственное учреждение — Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просило признать незаконным бездействие прокурора Арского района Республики Татарстан, выраженное в непринятии мер прокурорского реагирования в части исполнения нотариального обязательства от 21.12.2010, данного ФИО и ФИО об оформлении в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению в жилом помещении, расположенном по адресу .
Представитель заявителя в судебном заседании заявление поддержал.
Прокурор с заявлением не согласился.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Государственное учреждение — Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просит решение отменить и принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что средства материнского капитала направлены семьей ФИО на приобретение определенного , в отношении которого данной семьей дано нотариальное обязательство. Нотариальное обязательство надлежащим образом не исполнено, выделение долей на несовершеннолетних детей в соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 18.11.2013 не производилось. Приобретение семьей ФИО в последующем иных жилых помещений, а равно и выделение в них долей несовершеннолетним детям правового значения не имеет. Проверив решение суда по доводам жалобы, судебная коллегия оснований для его отмены не находит по следующим основаниям. Отказывая в удовлетворении требований пенсионного органа, суд первой инстанции исходил из того, что приобретенный 13.12.2010 ФИО и ФИО на средства материнского капитала по адресу: отчужден, а на вырученные денежные средства 02.03.2012 ими приобретена в праве собственности по адресу , в которой выделены доли несовершеннолетних детей. В настоящее время вышеуказанный N… приобретен семьей ФИО также с использованием средств материнского капитала. Решением Арского районного суда Республики Татарстан от 25.02.2014 на ФИО возложена обязанность регистрации права на за их несовершеннолетними детьми, что, в свою очередь, не позволяет семье ФИО оформить в собственность данное жилое помещение и выделить доли своим несовершеннолетним детям в указанном доме. С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для применения к заинтересованным лицам требуемых заявителем мер прокурорского реагирования. Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 за N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кре
дитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
В преамбуле названного Закона указано, что целью закона является создание условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь. Принимая во внимание основную цель законодателя, суд первой инстанции обоснованно установил, что с помощью средств материнского капитала ФИО улучшили жилищные условия своей семьи, и в итоге, на детей оформлены доли ( ) в праве собственности на , приобретенную на вырученные от продажи дома средства. Проведенные сделки отвечают интересам несовершеннолетних детей, поскольку по площади и стоимости квартира в превосходит . Формальное нарушение ФИО нотариального обязательства, на которое указывает апеллянт, не может явиться поводом для приведения всех сторон сделок с жилым домом в первоначальное положение, так как это приведет к нарушению законных интересов несовершеннолетних детей последующих покупателей ФИО, которые приобретали данный также с привлечением средств материнского капитала, что установлено вступившим в законную силу решением суда от 25.02.2014. По изложенным мотивам апелляционная жалоба пенсионного органа подлежит отклонению. Обжалуемое судебное решение соответствует нормам материального и процессуального права, постановлено с учетом всех обстоятельств дела, доводов участвующих в деле лиц и представленных доказательств, которые судом оценены надлежащим образом, в связи с чем оснований для его отмены не имеется. Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Арского районного суда Республики Татарстан от 19 июня 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного учреждения — Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани — без удовлетворения. Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

В этой ситуации правда и проданный изначально дом куплен другой семьей также с использование средств материнского капитала, но основной смысл это не меняет. По мнению суда, так как приобретение нового жилья отвечает интересам детей и улучшает их жилищные условия, формальные нарушения нотариального обязательства не могут быть поводом для признания сделок незаконными.

Так что, если проблем с продажей однокомнатной квартиры нет, можете смело покупать двухкомнатную и выделять в ней доли детям. Главное, чтобы доли были не меньше, а условия не хуже.

Дело в том, что получить согласие органов опеки достаточно сложно, поэтому на практике многие сначала продают жилье купленное с использованием средств мат. капитала, затем покупают новое жилье и в нем выделяют доли детям. Формально — это не совсем законно, но как показывает практика, если права детей в итоге не нарушены, то никаких последствий быть не должно.

Если хотите действовать строго по букве Закона, то порядок я указал выше — сначала доли в однушке, затем покупка двушки и получение согласия органов опеки на продажу однушки, но проблема в том, что согласие могут и не дать, либо это растянется на длительный срок.

Добрый день! Рекомендую не идти данным путём — поскольку у Вас письменное обязательство на объект недвижимости приобретённый с использованием средств материнского капитала. Потом просто могут появиться проблемы и сделка может быть оспорена в суде ПФР который выдавал МК. Лучше сначала выделить доли как указано в письменном обязательстве и со спокойной душой уже решать вопрос по приобретению жилья дальше.

Выделять в своей однокомнатной, которая вот вот скоро будет продана у меня нет никакого желания. Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.
Григорий

Это понятно — много времени и нервов — но а что делать.

Мы растерянности, что делать?
Григорий

В данном случае рекомендую: 1. Пройти в ПФР и поинтересоваться данным вопросом в отделе по работе с средствами МК — они подскажут что делать и сообщат возможные правовые последствия. 2. Пройдите в органы опеки и попечительства по поводу вопроса получения разрешения на отчуждение жилой площади (в которой долевыми собственниками будут дети после выдела им долей) с целью приобретения большей площади — они так же Вам подскажут что им необходимо представить для выдачи Вам письменного разрешения. С Уважением.

Если Вы опять берете ее в ипотеку, то пока не будет выплачен займ, банк не даст согласия.

Уточнение клиента

Об этом я не знал. это новость, т.е. пока она будет в залоге у банка и я не погашу весь займ на новую вторую квартиру, выделить не смогу ? а я не смогу естественно это сделать.

16 Марта 2016, 14:38

Согласие органов опеки для банка не имеет значения. Залогодержатель не даст выделить доли детям, потому что в случае не выплаты займа у банка будут сложности в том, чтобы забрать у вас эту квартиру.

Только после снятия обременения Вы можете выделить детям доли.

Да, только после выплаты и снятия обременения.

В этом могут быть сложности и с 99% уверенностью могу сказать что банк разрешения не даст, так как обязательства по ипотеке у вас не погашены+в случае прекращения оплат и дальнейшего разбирательства банку сложно будет забрать потечную квартиру.

Вы не можете выделить доли в квартире не указанной в обязательстве, так как она не приобретена на средства материнского капитала. Вы можете купить квартиру в том числе и на детей. А даст банк согласие или нет нужно в банке спросить.

Вот это вопрос может быть проблемой, каждый банк на это реагирует по-разному.

«Если в ипотеку куплена одна квартира, а обязательные доли детям вы желаете выделить в другой, постарайтесь совершить сделку так, чтобы и то и другое жилье оказалось в вашей собственности одновременно и в этот момент обратитесь за разрешением в отдел опеки. В таком случае отказать выделить доли детям в квартире с большим метражом, даже если не она указана в обязательстве, вам не должны.»
Григорий

Здесь тоже никаких гарантий, органы опеки оценивают все в совокупности и в принятии решения большую роль также играет человеческий фактор, поэтому все не так просто.

Возможно имеет смысл для начала обратиться в банк с вопросом относительно возможности выделения долей в залоговой квартире, а в дальнейшем действовать по ситуации.

Я обратился в Сбербанк, мне ответили, что можно выделить доли детям. Необходимо обратится в отдел опеки и они они дают свое согласие, мы его принимаем и выдаем ипотеку с выделением долей в новой залоговой двушке. Практика она сказала стандартная, ничего удивительного нет, многие ей пользуются.
Григорий

Так это облегчает дело. Честно говоря удивлен.

Ну тогда вообще нет проблем.

Хорошо, что все уладилось. Не все банки дают свое согласие на выделение долей членам семьи, тем более детям.

Уточнение клиента

Да и в договоре купли продажи будут мы с супругой и двое наших детей, 4 человека в итоге.

17 Марта 2016, 11:29

Тогда препятствий как таковых уже не имеется у вас.

Все таки не ясно для чего предварительное разрешение органов опеки. Ведь Вы не распоряжаетесь имуществом несовершеннолетних, а лишь приобретаете им доли. Хотя, если квартира приобретается в ипотеку, то затрагиваются имущественные права детей и видимо поэтому требуют разрешение.

Значит вы, можно сказать, исполните таким образом свое обязательство о выделе долей членам семьи.

Ну замечательно, первый шаг сделан, теперь Вы и из банка получили подтверждения, что ничего противозаконного в этом нет.

Единственный момент, принципиально для банка сначала получить согласие органов опеки, без него никак?

Уточнение клиента

Да, банку как раз нужно это согласие чтобы дать мне выделить доли, банк его получает и не препятствует.

Единственный момент, это пенсионный фонд, думаю надо к ним сходить на консультацию и получить разрешение по поводу нотариального обязательства, чтобы не выделять доли в однушке, а сразу выделить доли в залоговой сбербанка двушке.

Я так предполагаю.

17 Марта 2016, 11:44

Ну тут понятно. Соблюдение прав несовершеннолетних. Формально банк прав.

Можете проконсультироваться, конечно, но боюсь, что ПФР в данном случае Вам ничем не поможет. Проблемы могут быть с органами опеки — если они Вам согласуют такой порядок выделения долей детям, то переживать не о чем.

Может не стоит обращать их внимание. Вы ничего противозаконного не делаете. Тем более органы опеки дадут свое согласие. Вдруг они зациклятся на том, что вы все таки должны выделить доли в однокомнатной квартире и зная, что собираетесь продать квартиру, будут препятствовать этому.

Вот здесь я считаю, что ПФР откажет Вам, так как закон и правила распоряжения материнским капиталом не предусматривают выделение долей в другой квартире.

Вот по поводу этого консультировался со специалистом по данной сфере:

Не нужно этого вам делать, ПФ может вам вставить палку в колеса.

Добрый день. Об этом я изначально говорил позавчера в своем первом ответе. Обратитесь в ПФР и перепишите обязательство, тогда проблем не должно быть.

Ну в общем пришли к тому, о чем и говорили. Опека и ПФР согласия не дадут свое и банк тоже откажет выделить доли в ипотечной квартире. Если бы не покупка квартиры снова в ипотеку, то можно было бы продать квартиру без разрешения и выделить в новом жилье доли. Но в такой ситуации тупик.

Григорий, поясните, помимо дома есть еще и квартира новая?

На мой взгляд, нужно достраивать дом и выделять доли в нем, не обращая внимание на органы опеки. Они могут потом оспорить все, но судебная практика в данном случае не в их пользу, если жилищные условия детей реально улучшаются, то с большой долей вероятности суд откажет органам опеки. Хотя риски безусловно есть.

В подтверждение своих доводов приведу актуальную судебную практику. ПФР обратился в суд с заявлением об оспаривании бездействия прокурора по вопросу проведения проверки в отношении ФИО и ФИО на предмет исполнения нотариального обязательства о распределении долей в приобретенном с участием средств материнского (семейного) капитала. Просили отменить сделку к/п продажи квартиры и выделить доли детям. Суд первой инстанции отказал, апелляция поддержала решение суда первой инстанции (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.09.2014 по делу N 33-11909/2014):

Государственное учреждение — Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани обратилось в суд с заявлением об оспаривании бездействия прокурора Арского района Республики Татарстан.
В обоснование требований указано, что заявитель обратился к прокурору Арского района Республики Татарстан по вопросу проведения проверки в отношении ФИО и ФИО на предмет исполнения нотариального обязательства о распределении долей в приобретенном с участием средств материнского (семейного) капитала от 21.12.2010. Согласно ответу прокурора Арского района Республики Татарстан от 04.03.2014 оснований для принятия мер прокурорского реагирования по результатам проведенной проверки не имеется.ФИО использовала средства материнского капитала на погашение кредита на приобретение по адресу В нарушение принятых на себя обязательств ФИО и ФИО доли несовершеннолетних детей не выделили, 08.08.2011 произвели отчуждение и ФИО С учетом вышеприведенных доводов Государственное учреждение — Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просило признать незаконным бездействие прокурора Арского района Республики Татарстан, выраженное в непринятии мер прокурорского реагирования в части исполнения нотариального обязательства от 21.12.2010, данного ФИО и ФИО об оформлении в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению в жилом помещении, расположенном по адресу .
Представитель заявителя в судебном заседании заявление поддержал.
Прокурор с заявлением не согласился.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Государственное учреждение — Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просит решение отменить и принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что средства материнского капитала направлены семьей ФИО на приобретение определенного , в отношении которого данной семьей дано нотариальное обязательство. Нотариальное обязательство надлежащим образом не исполнено, выделение долей на несовершеннолетних детей в соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 18.11.2013 не производилось. Приобретение семьей ФИО в последующем иных жилых помещений, а равно и выделение в них долей несовершеннолетним детям правового значения не имеет. Проверив решение суда по доводам жалобы, судебная коллегия оснований для его отмены не находит по следующим основаниям. Отказывая в удовлетворении требований пенсионного органа, суд первой инстанции исходил из того, что приобретенный 13.12.2010 ФИО и ФИО на средства материнского капитала по адресу: отчужден, а на вырученные денежные средства 02.03.2012 ими приобретена в праве собственности по адресу , в которой выделены доли несовершеннолетних детей. В настоящее время вышеуказанный N… приобретен семьей ФИО также с использованием средств материнского капитала. Решением Арского районного суда Республики Татарстан от 25.02.2014 на ФИО возложена обязанность регистрации права на за их несовершеннолетними детьми, что, в свою очередь, не позволяет семье ФИО оформить в собственность данное жилое помещение и выделить доли своим несовершеннолетним детям в указанном доме. С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для применения к заинтересованным лицам требуемых заявителем мер прокурорского реагирования.Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 за N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитн
ому договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. В преамбуле названного Закона указано, что целью закона является создание условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь. Принимая во внимание основную цель законодателя, суд первой инстанции обоснованно установил, что с помощью средств материнского капитала ФИО улучшили жилищные условия своей семьи, и в итоге, на детей оформлены доли ( ) в праве собственности на , приобретенную на вырученные от продажи дома средства. Проведенные сделки отвечают интересам несовершеннолетних детей, поскольку по площади и стоимости квартира в превосходит . Формальное нарушение ФИО нотариального обязательства, на которое указывает апеллянт, не может явиться поводом для приведения всех сторон сделок с жилым домом в первоначальное положение, так как это приведет к нарушению законных интересов несовершеннолетних детей последующих покупателей ФИО, которые приобретали данный также с привлечением средств материнского капитала, что установлено вступившим в законную силу решением суда от 25.02.2014. По изложенным мотивам апелляционная жалоба пенсионного органа подлежит отклонению.
Обжалуемое судебное решение соответствует нормам материального и процессуального права, постановлено с учетом всех обстоятельств дела, доводов участвующих в деле лиц и представленных доказательств, которые судом оценены надлежащим образом, в связи с чем оснований для его отмены не имеется. Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Арского районного суда Республики Татарстан от 19 июня 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного учреждения — Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани — без удовлетворения. Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Извиняюсь, два моих ответа выше указаны ошибочно, вышла путаница с другим вопросом.

По Вашему вопросу, что можно сказать, только покупать квартиру без ипотеки, выделять в ней доли.

Попробуйте обратиться все же в ПФР, но слишком сложная цепочка получается, банк ждет разрешения опеки, опека отправляет в ПФР.

Продавая квартиру, где доли принадлежат на праве собственности несовершеннолетним детям, вам нужно будет выделить доли в другом жилом помещении. Без подтверждения того, в каком жилом помещении будут выделены доли, опека не даст согласия. Без согласия опеки невозможна сделка купли-продажи. Государственный регистратор в Росреестре потребует Постановление (разрешение опеки). А Сбербанк готов выделить доли детям?

Ну так правильно — это та схема, которая и должна быть по Закону, только по идее прежде чем продавать однушку, нужно доли в двушке выделить. Весь вопрос в том, чтобы опека согласовала Вам потом продажу однушки, так как получится, что вы ее продадите, а у детей на тот момент долей вообще никаких не будет.

Раз в таком русле дело пошло, то и ПФР вам ответит отрицательно. Либо покупайте без ипотеки либо все таки придется выделять долю в однушке.

Можно с предварительного разрешение органов опеки и попечительства. По ЯО опека дает разрешение при такой схеме.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли выделить долю детям в другой квартире