Доп соглашение при ипотеке

Нередко граждане, обращающиеся в Лазаревский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, задают вопрос: «Подлежит ли государственной регистрации заключенное после 01.07.2014 дополнительное соглашение к договору об ипотеке»? В связи с этим поясняем следующее.

В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статьи 1153 части третьей ГК РФ», вступившего в силу с 01.09.2013):

— в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации;

— сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст. 433 ГК РФ)

Таким образом, если дополнительное соглашение составляется в зарегистрированному договору об ипотеке, такое дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, в противном случае, оно будет считаться незаключенным.

Дополнительные соглашения к договорам, составленным (подписанным) после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ» и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации, не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений, при необходимости, могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со статьей 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Доп соглашение при ипотеке

Сроки действия договоров по ипотеке иногда доходят до 25-30 лет. Если партнеры устраивают друг друга, если одно из учреждений государственное и его услуги уникальны, то экономические отношения их будет длиться очень долго.

Но в течение времени возникают обстоятельства, которые требуют изменений нескольких или всего одного пункта. Понятно, что не стоит перезаключать из-за этого договор ипотеки , привлекать целый штат сотрудников, надо просто знать, как составить дополнительное соглашение.

Составление дополнительного соглашения к договору ипотеки

В шапке надо четко прописать реквизиты основного договора. Сверху пишем крупными буквами название документа «Дополнительное соглашение к договору №____ (указываем со всеми числами, дробями, буквами, как написано на договоре) от (число, месяц год)».

Затем на следующей строчке пишем слева город, где происходит сделка, справа дата заключения дополнительного соглашения. На этом написание шапки закончено, приступаем к «телу» соглашения.

В основной части соглашения мы должны указать, каких пунктов договора коснутся изменения. Пишется старая редакция пункта, затем новая. К примеру, так.

Стороны ООО КБ «Днепробанк» и Севрюгин Александр Викторочич договорились о внесении изменений в договор № ___ (еще раз все данные договора). С 1 января 2013 года пункт 14 «Аннуитентный ежемесячный платеж составит 26500 рублей» следует читать в следующей редакции: «Ежемесячный платеж составляет 23500 рублей». Изменения приняты по взаимной договоренности на 1 (один) год.

Этот пример включил в себя основные моменты и показал, как правильно составить дополнительное соглашение к договору. В нем идет речь о ежемесячных выплатах по договору ипотеки, но в договоре может быть изменен любой предмет. Если изменений несколько, то все пункты, которые подверглись корректировке, излагаются аналогичным образом по очереди. Как правило, таких пунктов от одного до трех в одном соглашении.

Дополнительные соглашения могут приниматься как угодно часто. Если вы приобретаете регулярно у поставщика сырье, а оно поставляется по разным ценам в зависимости от колебания евро, то к каждой поставке составляется отдельное допсоглашение с одним пунктом – с указанием новой цены.

После того, как вы изложили основную часть, надо прописать реквизиты сторон таким же образом, как это делается в основном договоре, так же подробно и полно. В завершении проставляются печать и ставятся подписи первых лиц предприятий, заключивших этот договор.

Только в этом случае дополнительное соглашение вступает в законную силу. Каждая из сторон хранит у себя по одному экземпляру в одной папке с основным договором. После того, как вы один раз напишите этот документ. У вас уже не возникнет вопроса, как составить дополнительное соглашение.

Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору об ипотеке

Подпунктом 28 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации установлен размер государственной пошлины, подлежащей уплате за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП.

Таким образом, в силу прямого указания закона дополнительное соглашение к договору об ипотеке подлежит государственной регистрации как сделка в подразделе Ш-4 ЕГРП.

При регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке заполняются:

— лист подраздела Ш-4 ЕГРП;

— лист записи об изменениях (п.67 Правил ведения ЕГРП, приложение №9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-2 ЕГРП, в котором содержится запись об ипотеке;

— в подраздел Ш-2 вносятся соответствующие изменения и в графе «документы-основания» добавляется новый документ — дополнительное соглашение.

В том случае, если дополнительное соглашение к договору об ипотеке не меняет содержание регистрационной записи, в подразделе Ш-2 вносятся изменения только в графу «документы-основания», в которой добавляется новый документ — дополнительное соглашение.

За внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с заключением соглашений к договору об ипотеке, заключенных после 01.07.2014 года должна взиматься государственная пошлина в размере, установленном подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ:

— для физических лиц — 200 рублей;

— для организаций — 600 рублей.

ФАС Поволжского округа в Постановлении № А65-14931/2010 от 28.12.2011 подтвердил, что поскольку оспариваемое дополнительное соглашение к договору залога не прошло государственную регистрацию, суд пришел к правильному выводу о том, что данное соглашение является недействительным.

ФАС указал, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное.

Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. В свою очередь договор о залоге недвижимости подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение требований закона о государственной регистрации, предъявляемых к договору залога, влечет его недействительность.

Информационное Агентство «Финансовый Юрист»

Требуется ли регистрация дополнительных соглашений к договору ипотеки,заключенному после 01.07.2014 г.?

В обеспечение исполнения обязательств заемщика после 01.07.2014 г. был заключен договор ипотеки с третьим лицом. После чего был зарегистрирован. Через несколько месяцев условие кредитного соглашения,а именно: процентная ставка за пользование кредитом, было изменено. Были заключены дополнительные соглашения к кредитному соглашению и договору ипотеки. Сдан пакет документов для регистрации дополнительных соглашений (изменить процентную ставку). Через две недели в регистрации дополнительного соглашения было отказано в устной форме, причина: дополнительные соглашения к договорам ипотеки, заключенным после 01.07.2014 г. и имеющие несущественные изменения не подлежат регистрации.

Насколько это правомерно?

Ответы юристов (1)

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 21.12.2013г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса РФ и признании утратившим силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ», правила о государственной регистрации договора об ипотеке, содержащихся в ФЗ от 31.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее- Закон о регистрации) и ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), не подлежат применению к договорам ипотеке, заключаемым после 01.07.2014г. дополнительные соглашения к договорам ипотеки, заключенным после 01.07.2014 г. которые представляют несущественные изменения не подлежат регистрации. Действия сотрудников правомерны.

С уважением Арутюн

Уточнение клиента

Спасибо за быстрый ответ, но сразу же возникает следующий вопрос: какие изменения считать несущественными? И, если Банк считает изменение %% ставки существенным, возможна ли регистрация на таком основании? И как изменяется порядок действий регистрации в связи с новыми изменениями? Или без каких-либо оговорок теперь все дополнительные соглашения по изменению %% ставки не будут регистрировать?

17 Февраля 2015, 11:11

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Смена фамили и ипотека к ДДУ

У меня куплена квартира в строящемся доме в ипотеку. В ближайшее время выхожу замуж и меняю фамилию. Сдача дома будет уже после смены фамилии. Как будет проходить регистрация недвижимости? Нужно ли переоформлять ДДУ? Нужно ли перезаключать ипотечный договор? И нужно ли все это дело перерегистрировать в Росреестре?

Ответы юристов (2)

Нет, не обязательно сразу же менять все документы — ведь все сведения о старом паспорте, который вы замените после регистрации брака. будут в новом паспорте.

Регистрация недвижимости будет проводиться обычно — в ЕГРП будут внесены сведения об изменении фамилии и паспортных данных, затем сведения о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Что касается кредитного договора — там по его условиям Вы обязаны сообщить в трехдневный срок об изменениях (ФИО, адреса, контактных данных) — вот и предоставьте кредитору копии документов — свидетельства о заключении брака и нового паспорта. Если кредитор посчитает нужным заключать дополнительное соглашение к договору, то заключите. Но только при этом внимательно его прочтите — мало ли… Кредитор может между делом изменить график погашения. И такое случается, увы.

Вам во избежание споров по разделу с следует с мужем заключить брачный договор

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Банк просит заключить доп.соглашение к кредитному договору

Добрый день. Сбербанк просит заключить доп.соглашение в кредитному договору (ипотека) от 2010 года. Говорят, что это моя гарантия от повышения ставки по кредиту. Но у меня в первоначальном договоре и так прописан только вариант снижения ставки в одностороннем порядке. Получается, что заключением этого доп.соглашения они вводят в использование «Общей части» и подводят договор под действие текущей версии закона о кредитах.

Сказали, что заключить доп.соглашение мы обязаны тоже по какому то закону и постановлению.

Подскажите, могу ли я отказаться и на что обратить внимание в законе, в общей части, чтобы действительно обезопасить себя от увеличения ставки и прочих неприятных вещей?

Ответы юристов (1)

Здравствуйте Евгений! Вы бы предоставили нам с коллегами проект предлагаемого к подписанию Соглашения вместе с текстом кредитного договора, тогда мы сможем Вам однозначно сказать стоит его подписывать или нет, заставить его подписать не могут. Надеюсь мой ответ внес некоторую ясность, удачного Вам дня

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Доп соглашение при ипотеке