Как продать долю, если 2ой собственник против?

Мы с бывшей женой являемся собственниками 2-х квартиры(50/50).Жена живет в ней,у меня новая семья,и совместное проживание там не возможно.Делить квартиру по хорошему она не хочет.На выкуп моей доли у нее нет средств,свою она продавать тоже не желает,и от продажи всей квартиры она отказывается.Как мне быть в этом случае?Как я могу получить то,что принадлежит мне?Может обратиться в суд?

Здравствуйте, Олег!
Согласно гражданскому законодательству общая собственность супругов может быть совместной и долевой.

Соответственно, долевая собственность подразумевает, что доли супругов уже установлены, и каждый при расторжении брака получает свою долю, которой вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

Конечно, одним из наиболее простых и, наверное, справедливых способов решения Вашего вопроса является совместная продажа, Вами и бывшей женой, всей квартиры целиком и деление поровну полученной денежной суммы.

Но если продать квартиру целиком не удается, то можно продать свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру постороннему лицу. Как уже говорилось, каждый участник долевой собственности, независимо от размера этой доли, имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей: продать ее, подарить, завещать и т. д. При продаже доли квартиры не требуется согласия другого участника долевой собственности. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что другой участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки продаваемой доли (Ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому Вы должны в письменной форме известить бывшую жену о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Лучше всего такое извещение направить через нотариуса. Если бывшая жена откажется от покупки, не заявит о своем намерении ее приобрести либо не приобретет в течение месяца, то Вы вправе продать ее любому другому лицу. Но продавать долю квартиры постороннему лицу Вы должны на тех же условиях, на каких она была предложена другому сособственнику.

Безусловно, продать долю в квартире сложнее, чем продать всю квартиру целиком. Кроме того, стоимость продаваемой 1/2 доли будет меньше половины стоимости всей квартиры.
Можно решить Ваш вопрос и в судебном порядке. В любом случае, желаю успешного решения.

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Как продать квартиру,если один из собственников против?

Квартира досталась по наследству, у одного собственника 1/4 доля, у второго 3/4. Для раздела квартиры, по обоюдному согласию, решили продать её и поделить деньги в соответствии с долями. Нашлись покупатели, но один из собственников ( у которого 1/4 доля) передумала продавать, то ее не устраивает цена, то покупатели . Все это длится в течении 3 месяцев. Предлагали ей выкупить её долю (1/4), исходя из рыночной стоимости которую прописал нотариус. (По документам ей полагается 410 тыс) На такую сумму она не согласна, сказала продаст свою долю только в том случае, если ей достанется 600тыс, что в принципе не реально т. к. максимальная цена квартиры 1,7 млн. руб.

Как нам продать квартиру? Может быть через суд или как-то еще?

Ответы юристов (1)

Добрый день. Продать можете только свою долю.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать долю в доме если второй собственник против?

Здравствуйте! Нас три сестры.После смерти отца нам в наследство остался дом в равных долях.Двое из нас прописаны в этом доме,а третья нет,но проживает в доме лишь одна сестра.Я прописаная и та,которая не прописана ,мы двое хотим продать свои доли,но третья против продажи.Выкупать наши доли она отказывается и вот уже пять лет не платит коммунальные услуги.Долги растут ежемесячно.Как можно повлиять на неё,чтобы продать дом,если она не соглашается? И какие вообще права мы имеем на продажу дома? Спасибо.

Ответы юристов (5)

Заставить или как то повлиять на сестру, чтобы она продала дом, невозможно. Вы можете только продать свои доли.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Есть вопрос к юристу?

Вы можете выкупить долю сестры (которая против продажи) по решению суда за рыночную цену, а затем продать дом целиком. Такое возможно, и похожие судебные решения есть. Но это не простой процесс (в вашем случае).

В таком случае Ваша сестра принудительно продаст долю Вам, вы заплатите её денег, и продадите лом целиком. Могу провести с ней переговоры, показать решения судов и попробовать убедить ее добровольно согласиться на продажу или выступить вашим представителем в суде.

Положительные решения судов по аналогичным делам ЕСТЬ и доступны в интернете на сайтах самих судов.

Уточнение клиента

Спасибо за консультацию.Доля стоит не дёшево.Дом находится в коттеджном посёлке в 25-ти км от Москвы.И таких денег соответственно у нас нет.Вот если бы можно было подать в суд на принудительную продажу,учитавая что оплату коммунальных платяжей она не производит.

06 Мая 2014, 19:47

Принудительно заставить продать долю невозможно и через суд, даже если есть долг за оплату коммунальных платежей.

1. Убедить в досудебном порядке, показать решения судов, объяснить, что смысла судиться нет — она все равно остается без доли.

2. Просудиться, занять Вам денег, или взять ипотеку под залог другого объекта, на эти деньги выкупить через суд долю сестры — и сразу продать Ваш дом целиком.

3. Оставить все как есть.

PS: принудительная продажа может быть только Вам, но не третьему лицу. К сожалению суд не обяжет вашу сестру продать долю 3-ему лицу, и это правильно, а то давно (теоретически) могли бы видеть посторонних людей в своем доме.

сколько кв.метров площадь дома?

Добрый вечер Елена!

Про принудительную продажу дома я, честно, не слышал. Поэтому такой вариант Вам не могу предлагать.

Поскольку продать хотите вы с сестрой, то вариант про преимущественное право покупки к Вам также не относится.

Попробую предложить несколько рискованный вариант — но все же лучше чем ничего.

Есть задолженность по коммунальным платежам, как вы сказали за 5 лет, наверняка сумма уже более чем приличная.

Поскольку обязанность содержания общего имущества лежит на всех собственниках, то часть долга и Ваша. Но, как я понял, в доме проживает сестра, которая не хочет его продавать. И соответственно коммунальные платежи (газ, электричество, вода) растут благодаря ей.

Вы можете со второй сестрой погасить все долги по коммуналке, затем предъявить регресные требования к Вашей упрямой сестре. В суде, я думаю, сможете доказать, что не проживаете там, а соответственно коммунальные услуги должна оплачивать сестра, которая их фактически использует.

Раз уж Ваша сестра не платит 5 лет, то, видимо, на то есть серьезная финансовая причина.

Получив решение суда о взыскании с Вашей сестры задолженности, передаете исполнительный лист для возбуждения исполнительного производства. Приставы, не взыскав денежные средства, наложат арест на ее долю в доме и выставят ее на торги.

И вот тут появляется риск — в регионах (в глубинке) эта доля никому не нужна, а потому, после проведения трех торгов ее обычно предлагают взыскателю в соответствии со ст.87 Закона об исполнительном производстве. Но как в Москве и области — не знаю.

В итоге доля перейдет к Вам. Разницу в стоимости доли и суммой долга Вы перечислите приставам (я думаю за все время исполнительного производства Вы найдете покупателя и рассчитаетесь после продажи дома).

Вобщем — как вариант. Может в ходе всех этих процессов Ваша сестра сама согласится на продажу.

Ваша оценка ответа на вопрос важна для меня

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Какой лучше иск подать в суд, если один из собственников квартиры препятствует продажу

Мирным путем не договорились .Родственник имеет 1\4 долю в квартире,хочет продать,предложил высокую цену-какую претензию мне нужно оформить1) установление судом цену продажи 2) о договорной цене 3) если я нехочу покупать долю а хочу продать всю квартиру,могу ли я настаивать на принудительной продажи квартиры(у меня 1\2 доля, третий родственник тоже согласен на продажу квартиры)

Ответы юристов (3)

Здравствуйте, Татьяна!
Ваш родственник имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Имеет право продать долю по цене, которую считает нужным. Но, если Вы отказались от преимущественного права покупки, то предложить купить долю 3-м лицам Ваш родственник должен по цене не ниже предложенной Вам.

Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
если я нехочу покупать долю а хочу продать всю квартиру, могу ли я настаивать на принудительной продажи квартиры(у меня 1\2 доля, третий родственник тоже согласен на продажу квартиры)
Татьяна

Вот свою 1/2 доли квартиры и продавайте.

Есть вопрос к юристу?

Татьяна! Принудить продать собственника свою долю в в квартире невозможно.

Имеет смысл подать иск в суд о реальном разделе квартиры или об определении порядка пользования квартирой, объединившись вместе с другим родственником, согласным на продажу Поскольку ваши доли больше, то в пользование вам будет выделена большая площадь. В случае раздела квартиры вы сможете продать свои доли без согласия другого собственника. По таким делам судом, как правило производится экспертиза о возможности раздела квартиры, перед экспертом можно поставить вопрос о ее рыночной стоимости вы В этом случае вы будете знать

стоимость долей. В любом случае продать квартиру целиком выгоднее, чем по долям, я думаю родственник это поймет, осознав серьезность ваших намерений.

Если Вы все-таки хотите подать иск к собственнику доли, то Вам нужно подавать иск о признании доли незначительной и выкупе Вами указанной доли. Вот здесь Вы сможете цену установить по решению суда.

Гражданский кодекс РФ
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

С уважением! Г.А. Кураев

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать квартиру если второй собственник против через суд