Оглавление:

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Кто брал займ под залог недвижимости: отзывы о процедуре. Как взять заем под залог недвижимости?

Кто брал займ под залог недвижимости? Отзывы подтверждают, что получить средства таким способом довольно просто. Разберемся в этом вопросе подробнее. Займы под залог в виде недвижимого имущества предоставляют различного вида кредитные организации и частные лица. Для того, чтобы воспользоваться данным видом кредитования, физическому лицу необходимо иметь в собственности квартиру, дом либо земельный участок – любой вид недвижимости.

Кем предоставляются?

МФО и частные лица предоставляют подобные займы под залог недвижимости по упрощенной системе. Для этого потребуется минимальный пакет документации, привлечение поручителей не обязательно. В этом случае специалисты в срочном порядке выезжают к месту нахождения объекта недвижимости и делают заключение о его стоимости. При этом сделка может быть осуществлена даже при наличии долгов за коммунальные услуги. Кредитора не интересует уровень дохода и платежеспособность заемщика, а снимать с регистрационного учета прописанных в жилом помещении граждан не требуется. Помимо этого, имеется возможность взять займ под залог недвижимости, если вы являетесь владельцем лишь ее доли.

Договор залога

Данная сделка оформляется в виде договора залога, в условия которого входит то, что объект недвижимости обременяется кредитором, а заемщик с этого момента не имеет права совершать в отношении данного имущества никаких операций до истечения срока подобного соглашения. Тем не менее собственник жилья может проживать в этом доме или квартире. Какие имеются тех, кто брал займ под залог недвижимости, отзывы? Об этом далее.

Предложения МФО

Примерно половина всех микрофинансовых организаций предлагают физическим лицам кредиты под залог имущества. Подобные программы привлекают клиентов простотой процедуры оформления, а наличие в собственности недвижимости значительно увеличивает размер денежной суммы, которая может быть предоставлена им в качестве займа.

Для того чтобы оформить подобную сделку, потребуются следующие документы:

  • договор приватизации либо наследования, дарения, купли-продажи конкретного объекта;
  • справка, подтверждающая регистрацию недвижимости.

К условиям, на которых можно получить кредитные займы под залог недвижимости, относятся период от 1 месяца до 1 года, процентные ставки от 10 %, денежная сумма в размере 80 % от стоимости объекта недвижимости. Срок выдачи денег до 7 дней. График погашения подобных кредитов может быть установлен индивидуально для каждого конкретного клиента, а также возможно досрочное погашение задолженности либо отсрочка выплаты на срок до нескольких лет. Займ под залог недвижимости выдается в наличной форме либо в виде перевода на счет или пластиковую карту получателя.

Кредитование под залог имущества от частных инвесторов

Услуги физических лиц, которые предоставляют займ под залог недвижимости, также имеют некоторые преимущества. К ним относятся:

  • Получение большой суммы денежных средств без учета официальных доходов.
  • Если риски покрыты кредитной суммой, отсутствие всевозможных ограничений на ее размер.
  • Помощь кредитора при оформлении сделки.
  • Возможность индивидуальных условий погашения займа.

Займы под залог недвижимости между физическими лицами оформляются, как правило, на следующих условиях:

  • процентные ставки – 13-25 % годовых;
  • размер денежной суммы займа составляет от 60 до 90 % рыночной стоимости объекта недвижимого имущества;
  • срок предоставления займа – до 5 лет;
  • договор о кредитовании является основным гарантом подобной сделки.

Тем не менее, несмотря на все преимущества данного вида кредитования, физические лица, которые желают взять займ под залог недвижимости, имеют огромный риск стать жертвами мошенничества. Поэтому подобные сделки следует заключать с привлечением нотариусов, а также внимательно вникать в суть кредитного договора.

Оформление недвижимости под залог: что необходимо знать

Существует множество нюансов, которые нужно знать гражданам, желающим получить такой заем. К некоторым из них можно отнести следующее:

  • Недвижимость, собственниками которой являются несовершеннолетние и недееспособные граждане, заложить весьма проблематично. Также редким случаем приема в качестве залога по кредиту являются коммунальные квартиры.
  • Физические лица, закладывающие свою недвижимость, должны учитывать дополнительные расходы, связанные со страхованием данных объектов собственности, чего часто требуют кредиторы.
  • При оформлении подобной сделки необходимо пригласить квалифицированного юриста, который будет ее свидетелем и сможет тщательно проверить все условия договора. Это также предполагает дополнительные расходы для заемщика.
  • При оценке объекта недвижимости кредиторы часто занижают его рыночную стоимость. Для того чтобы этого не произошло, заемщик имеет право пригласить независимого оценщика.

Чем может грозить физическому лицу займ под залог недвижимости?

Особенности сделок с МФО

МФО одобрят практически 90 % заявок по займам под залог недвижимости. Это объясняется тем, что для них такие сделки весьма выгодны. Порядок рассмотрения здесь таков:

  • Заемщик должен заполнить анкету, представленную на официальном сайте организации, где обязательно следует указать сумму кредита и информацию о залоговой недвижимости.
  • После этого должен быть получен ответ о предварительном решении кредитной организации.
  • Производится оценка рыночной стоимости имущества.
  • Подписание договора займа.
  • Государственная регистрация данного договора.
  • Составление всех необходимых графиков погашения кредита и выдача клиенту денежной суммы.

По отзывам, займы под залог недвижимости в Тюмени оформляют быстро. Многочисленные отклики подтверждают, что такая практика здесь распространена.

Документами, которые заемщик должен предоставить МФО, являются выписка из домовой книги, а также свидетельство о праве собственности на конкретный объект недвижимого имущества. В день подачи данных документов физическому лицу могут выдать половину денежной суммы займа, а остальную часть — после государственной регистрации кредитного договора.

Особенности сделок с частными инвесторами

Физические лица, желающие оформить такого рода заем, могут сотрудничать с частными инвесторами, особенно если в их приоритетах – срочность получения на руки определенной суммы денежных средств, а также минимальный пакет документации. Частные кредиторы могут предложить им оформить подобную сделку двумя способами:

  • При помощи договора залога, когда объект недвижимости остается в собственности у заемщика, однако предусмотрены определенные ограничения при распоряжении этим объектом.
  • При заключении договора купли-продажи либо дарения недвижимого имущества с наймом и первоочередным правом его покупки.

Частные инвесторы, как правило, предлагают своим клиентам выбирать условия погашения подобных займов – по завершении срока договора, ежеквартально, ежемесячно и т. п.

Итак, что говорят те, кто брал займ под залог недвижимости?

Отзывы граждан

Иногда при оформлении небольших займов подтверждение залога и доходов физического лица не требуется. Однако граждане, которые однажды уже пользовались подобными услугами, замечают, что если в кредит нужна большая сумма денежных средств, то залог по недвижимости – единственное решение данной проблемы. Таким объектом может выступать как квартира или частный дом, так и участок земли.

Все способы кредитования, особенно с привлечением залоговых возможностей заемщиков, как утверждают клиенты банковских и иных кредитных организаций, имеют как плюсы, так и минусы.

Какие еще имеются отзывы? Кто брал займ под залог недвижимости и остался доволен?

Плюсы кредитования с залогом

Итак, когда речь идет о кредитах с использованием залогов, они обычно являются нецелевыми. Поскольку полученные в заем денежные средства клиент может тратить по собственному усмотрению, документального подтверждения не требуется.

Плюсом подобного варианта кредитования является то, что заемщик в данном случае может получить в долг довольно крупную сумму финансовых средств, но и получить наиболее выгодные для себя условия кредитования, например такие, как низкий процент и отсутствие документального обеспечения по займу под залог недвижимости.

Отзывы граждан, воспользовавшихся данной возможностью, говорят о том, что это очень удобно и выгодно в ситуациях, когда предоставить все необходимые для кредитования в банке документы не представляется возможным, а деньги нужны в срочном порядке.

Минусы кредитования с залогом

Минусами граждане, кредитовавшиеся в организациях подобного типа, считают более длительную процедуру оформления кредитов, оформление дополнительных услуг по страхованию и оценке рыночной стоимости недвижимой собственности и т. п.

Естественно, при наличии залога, у клиента значительно повышаются шансы на одобрение заявки на кредит, однако следует понимать, что имущество, находящееся в залоге, будет принадлежать кредитной организации. Пока клиент не погасит задолженность и не закроет кредитный договор, он не сможет распоряжаться данным имуществом на личных правах. То есть он не сможет такую недвижимость продать, подарить третьему лицу, обменять, сделать перепланировку и т. п. Это также является минусом такого кредитования.

Следующий минус – если клиент несколько месяцев пропускает платежи по займу, кредитная организация имеет право подать на него в суд, а также потребовать изъятие недвижимости для ее продажи. Поэтому перед тем, как начать оформление подобных займов, необходимо реально оценить свои возможности по уплате долга, иначе можно потерпеть огромный убыток в виде потери своей недвижимости.

Перечень банков, предоставляющих кредит под залог недвижимости

Следуя информации, изложенной в отзывах клиентов банков, пользовавшихся подобными программами кредитования, к банкам, предоставляющим займы под залог недвижимого имущества, относятся:

  • «Восточный Экспресс Банк». Здесь можно взять кредит на сумму свыше 15 млн рублей под 10 % годовых на период до 20 лет.
  • «Газпромбанк». В данной организации существует программы, согласно которым клиентам могут выдавать суммы более 30 млн рублей на срок до 15 лет под процентную ставку 11 %. Комиссии за выдачу кредитов здесь не предусмотрены.
  • «Банк Жилищного Финансирования». Здесь можно оформить кредитный договор под залог недвижимости под 13 % в год, где максимальная сумма такого займа не превышает 6 млн рублей на срок до 20 лет.
  • «Сбербанк России». Оформляет займы под залог недвижимости на сберкнижку. По отзывам, этот вариант самый выгодный для клиентов. Процентные ставки здесь небольшие – от 13 % в год, сумма кредита не более 1 млн рублей на максимальный срок 10 лет. Минусом кредитования в данном банке является то, что предложить здесь могут денежную сумму, которая составит не более 50 % рыночной стоимости конкретного объекта.
  • Выдать займ под залог недвижимости может «Промсвязьбанк». Здесь существует программа «Альтернатива», согласно которой можно получить займы в размерах до 10 млн рублей по ставке 14 % в год, на срок до 15 лет. Комиссий и дополнительных платежей по данной программе не предусмотрено.

Заключение

В отзывах граждан, воспользовавшихся этими и иными программами кредитования под залог имущества недвижимого характера, содержится много различной информации о том, как происходит процедура оформления займа в конкретных банках. Однако у каждой компании существуют собственные требования как к объекту обеспечения кредитов, так и к клиентам, их документации и обязанностям по выплате задолженностей. То есть в каждой кредитной организации существуют свои нюансы и сложности, которые также необходимо учитывать.

Мошенники предлагают деньги под залог квартиры

Злоумышленники предлагают помочь жертвам наличными под залог недвижимости. А в результате – ни денег, ни квартиры. Судя по всему, людей, остро нуждающихся в деньгах, меньше не становится. И, что обидно, чаще всего именно они становятся жертвами обмана.

Елена Яремчук думала, что берёт кредит под залог недвижимости, а оказалось, что она просто отдала мошенникам свою московскую квартиру, причем, совершенно бесплатно. А началось все с рекламного объявления в газете.

Некая фирма предлагала ссуду под очень маленькие проценты, но зато под залог жилья. Елене как раз нужны были деньги — миллион рублей. Она позвонила по указанному телефону.

Сказали, что это возможно, но при таких условиях: заключение договора купли-продажи, с предварительным договором обратного выкупа и соглашением об обратном выкупе — это как бы залог.

Это так называемая «серая схема», ведь в документах ни о каком кредите речь не идет. Сделка выглядит так:

  • оформляется простой договор купли-продажи недвижимости;
  • параллельно заключается второй договор, о возможности обратного выкупа в заранее оговоренные сроки, и уже по более высокой цене;

Разница в цене и есть проценты за пользование деньгами. Получается, что Елена квартиру продала, как бы на время. И после возврата полученных денег должна получить и квартиру обратно.

Но не получит — ведь сделку регистрируют по–настоящему, во всех госорганизациях. И даже прокуратура и полиция здесь бессильны. Договор купли-продажи подписан, а значит, дальше это считается гражданско-правовыми отношениями.

То, что ее попросту обманули, Елена поняла слишком поздно. Не тогда, когда подписывала договор, а через полгода, когда на пороге появился риелтор и сообщил, что у её квартиры – новые хозяева. Вот только доказать ничего нельзя – ведь по сути, она собственными руками отдала квартиру.

Дело в том, что злодеи так искусно составляют все документы, что из них следует, что человек передал свою недвижимость и взамен получил денежные средства. При подаче заявления в правоохранительные органы именно такая картина и вырисовывается.

Правоохранители разводят руками и советуют быть внимательнее. На таком фоне активность аферистов растет не по дням, а по часам. Они не ходят по подъездам в поисках клиентов, не ведут агрессивный маркетинг по телефону и СМС. Мошенники просто размещают объявления в прессе и в Интернете, и хладнокровно ждут, пока наивная жертва клюнет сама.

В основном это доверчивые граждане, которым срочно нужны деньги, а банки один за другим отказали. При этом слабая юридическая грамотность граждан позволяет мошенникам действовать по разным схемам.

К примеру, вам могут показывать один договор, а на подпись незаметно подсунуть совершенно другой. Кроме того, злоумышленники делают ставку на самую обыкновенную жадность – они просят за свои услуги удивительно маленькие проценты. А обращаться к адвокатам, нотариусам иди другим юридически подкованным специалистам, у нас пока не привыкли.

Если в обеспечение получения кредита от гражданина требуют, чтобы он передал свою квартиру, надо сразу обратиться к нотариусу и проконсультироваться. И если вы, всё-таки, решились заключить договор купли-продажи квартиры или залога квартиры, делайте это нотариально.

Сейчас у Елены Яремчук один путь вернуть в собственность свою жилплощадь: судиться с новыми владельцами своей квартиры, что она уже больше года и делает. В российских судах счет подобным делам пока идет на сотни. Но их количество растет, а исход не известен.

Разумеется, эта неприятная история не говорит о том, что каждое рекламное объявление о дешевом кредите под залог недвижимости – мошенническое. Просто надо внимательно изучать все бумаги, которые вы собираетесь подписывать, и, по возможности, не пренебрегать советами юристов и нотариусов.

А главное, помнить: дешево – хорошо не бывает!

Продажа жилья под видом займа, или Старое новое мошенничество

Схема купли-продажи жилья с обратным выкупом, которую выдают за кредит под залог, набирает популярность у мошенников.

В сети называют это новым способом мошенничества. Между тем эксперты рынка недвижимости уверяют: обман этот стар как мир. Но — очень опасен, поскольку бороться с ним практически невозможно. Именно последним обстоятельством и объясняется «живучесть» данного вида мошенничества.

Схема проста. Приходит человек, скажем, в микрофинансовую организацию и просит кредит. Ему предлагают полмиллиона (или даже целый миллион) — но только под залог квартиры. Уверяют: даем гарантию, что сможешь выкупить жилье обратно. И даже договор составляют. А потом человек выясняет вдруг, что квартира уже не его и выкупить ее он никак не может, так как квартира, к примеру, уже продана другому лицу или по другим причинам.

Идет в суд, а там — от ворот поворот (сам же такой договор заключил). Или другой вариант: суд выносит решение в его пользу (то есть признает факт заключения договора под влиянием заблуждения), только вот титул владельца вернуть гражданину при этом чаще всего не может. Почему даже суд оказывается бессилен ?

— Главная беда в том, что на такой обман обычно попадаются люди, которым банки отказывают в кредитах, — разъясняет руководитель юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость» Александр Перепелкин. — Банки ведь строго следуют норме — чтобы после выплаты процентов и долга у человека оставалось порядка 60% дохода и соблюдались другие условия платежеспособности. Если человек не проходит по этим параметрам, в кредите ему отказывают. То есть на удочку мошенников главным образом попадаются люди малообеспеченные. Как правило, эти люди еще и плохо разбираются в законах. В общем, именно такие граждане — лакомый контингент для мошеннических финансовых структур. Там им предлагают деньги якобы под залог недвижимости. И они на радостях, что хоть кто-то им готов дать в долг реальные деньги, подписывают практически не глядя вместо договора займа договор купли-продажи недвижимости. А даже если кто и читает внимательно договор, его убеждают: так положено, это и есть залог недвижимости, а как только вернут деньги, квартиру продадут обратно. При этом такой договор может даже не содержать пункт о праве обратного выкупа. Шансы доказать в суде, что это была «сделка под влиянием заблуждения» (есть такая статья в ГК РФ — ст. 178), — ничтожны.

— А если в договоре все же прописано, что условие — возможность выкупить квартиру в определенный срок за такую-то сумму?

— Если это написано в договоре купли-продажи, можно зацепиться за такую формулировку. Тогда уже есть шанс, что суд может признать такую сделку в соответствии со ст. 170 ГК РФ «притворной», то есть прикрывающей договор займа с залогом недвижимости, и применить к сторонам спора нормы закона о займе и ипотеке. Но и в этом случае результат может оказаться плачевным для экс-собственника: ведь квартиру могли уже продать. Покупатели — добросовестные, и едва ли суд будет изымать у них жилье, тем более что свой миллион жертва от мошенников все-таки получила, — предупреждает юрист.

Залог квартир и мошенничество: некоторые аспекты судебной практики

Автор: Наталья Быстрицкая

Развитие потребительского рынка требует предоставления всё большего числа кредитов и займов физическим лицам. При этом кредиторы и займодавцы используют различные предоставляемые законом инструменты для обеспечения обязательств. Банки достаточно часто используют договор залога квартиры как способ обеспечить кредитное обязательство. Аналогичная ситуация возникает в случае обеспечения соответствующим недвижимым имуществом договора займа. Однако рост любых правоотношений имеет и негативные стороны. К их числу можно отнести появление отдельных лиц, а также организованных групп, которые вступают в данные правоотношения исключительно с мошенническими целями. В данной статье мы хотели бы рассмотреть конкретные судебные дела и выявить яркие примеры схем мошенничества в сфере заложенного жилого имущества.

Пытаясь получить денежные средства (заём), гражданин ошибочно полагал, что заключает договор залога своей единственной квартиры, однако фактически оформил документы на продажу её третьему лицу (Апелляционное определение Самарского областного суда от 03 октября 2012 г. № 33-9146/2012).

М. А. П. (далее ― истец по первоначальным требованиям) обратился в суд к К. В., К. Л. (далее ― ответчики по первоначальному иску) с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учёта, указав в обосновании требований о том, что ДД.ММ.ГГ. он приобрёл у К. В. квартиру по адресу . В свою очередь К. В. (далее ― ответчик по первоначальным требованиям, истец по встречному иску) обратился в суд к М. А. П. (далее ― ответчик по встречному иску) со встречным исковым заявлением о признании недействительной сделки ― договора купли-продажи квартиры по адресу , указав при этом, что квартира по указанному адресу принадлежит ему, является единственным жильём его и его несовершеннолетних детей и намерения продавать указанную квартиру у него не было. К. В. был введён в заблуждение группой лиц, склонившей его к выдаче нотариальной доверенности на имя Ф., посредством которой ДД.ММ.ГГ. спорная квартира была продана М. А. П. Будучи под влиянием заблуждения относительно природы сделки и её последствий, он полагал, что берёт заём под залог своей квартиры, в связи с чем выдал доверенность на имя Ф. на право продажи спорной квартиры, полагая, что сделка является упрощённой сделкой залога имущества. Указывая на то, что заблуждение относительно природы сделки и её последствий в виде лишения права собственности имеют существенное значение, истцы по встречному иску просили суд признать недействительной сделку — договор купли–продажи квартиры по адресу , применить последствия недействительности ничтожной сделки, что и было сделано судом первой инстанции. Истец по первоначальным исковым требованиям М. А. П. подал апелляционную жалобу и просил отменить решение как вынесенное с нарушением норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы М. А. П., возражения представителя К. В., заключение прокурора, судебная коллегия апелляционной инстанции установила, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и, соответственно, для отмены решения суда первой инстанции нет. В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действующей под влиянием заблуждения. Из материалов дела следует, что между К. В. в лице представителя по доверенности Ф. (продавец), с одной стороны, и М. А. П. (покупатель) — с другой стороны, заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, расположенную по адресу за *** рублей. Доверенность была выдана К. В. на имя Ф. с правом продажи указанной квартиры. Согласно свидетельству о государственной регистрации права №** от ДД.ММ.ГГ., М. А. П. на праве собственности, зарегистрированном на основании договора купли-продажи, принадлежит квартира по адресу . Между тем, судом было установлено, что сделка купли-продажи и выдача вышеуказанной доверенности на право продажи спорной квартиры были совершены К. В. под влиянием заблуждения. Суд пришёл к выводу, что М. А. П. был заинтересован в том, чтобы стать номинальным собственником квартиры, принадлежащей К. В., и скрыть от последнего факт отчуждения имущества. Суд посчитал установленным, что К. В. не намеревался продавать квартиру, а хотел вложить денежные средства и получить доход, но, не имея денег, занял их под залог своей квартиры. Судом достоверно установлено, что волеизъявление К. В. не соответствовало его действительной воле, он не имел намерения лишать себя права пользования квартирой и не предполагал, что лица, на которых была выдана доверенность, воспользуются ею в целях продажи квартиры.

Гражданин имел намерение получить кредит в банке. Однако сотрудники банка с мошенническими целями вынудили его подписать договор купли-продажи принадлежащего ему жилого дома и земельного участка на имя одного из сотрудников банка (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 05.04.2014 по делу № 33-35432014).

С. М. обратился в суд с иском к Г. М. об устранении препятствий в пользовании жилым домом, расположенным по адресу , путём выселения Г. М. из указанного жилого дома. В обосновании заявленных требований истец указал, что он является собственником данного жилого дома на основании свидетельства о государственной регистрации № **от ДД.ММ.ГГ. Однако в указанном домостроении проживает ответчик вместе со своей семьёй. На обращение об освобождении данного помещения ответчик регулярно отвечает отказом. В связи с чем истец в порядке ст. 301 ГК РФ просит истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. А. И. предъявил встречный иск к С. М. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ., заключённого между ними, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки путём возврата жилого дома с земельным участком, а также о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности на С. М № ** от ДД.ММ.ГГ. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГ. между ним и С. М. был заключён договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу . ДД.ММ.ГГ. он обратился в филиал «Х» банка за получением кредитных средств. В банке клиенту были даны объяснения, что он может получить кредит в центральном отделении банка, но лишь при условии переоформления на сотрудника банка любого недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности. Ему было обещано также, что при полном погашении кредита его имущество будет ему возвращено в полном объёме. В результате чего дом и земельный участок, принадлежащие А. И., были оформлены на С. М. ДД.ММ.ГГ. была погашена полная сумма кредита, однако в нарушение договорённости С. М. отказался переоформить право собственности на дом и участок обратно и стал утверждать, что он выкупил жилой дом с земельным участком. А. И. указал, что цена, указанная в договоре, ему не выплачивалась. Он не понимал юридических последствий совершённой сделки. По погашении кредита он неоднократно обращался к С. М. с просьбой переоформить недвижимое имущество на его имя, т. к. для погашения этого кредита ему пришлось продать квартиру в другом городе, полученную у Г. М. по обмену. За средства, полученные от продажи квартиры, он погасил кредитный долг. Самому С. М. он также объяснил, что продал свою недвижимость Г. М. и тот требует переоформить дом на его имя. Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, судебная коллегия пришла к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не находится. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, совершённой с целью прикрытия другой сделки — договора залога, обеспеченного кредитным договором.

Граждане, попав в тяжёлое материальное положение, имели намерение получить заём. Однако фактически подписали договор купли-продажи квартиры, которая впоследствии была перепродана добросовестному приобретателю (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 27.01.2014 № 33-766).

Т. И. и Т. Ю. обратились в суд с иском к В. Д., С. А. об истребовании квартиры, расположенной по адресу из чужого незаконного владения. Требования мотивировали тем, что являлись собственниками указанной квартиры. ДД.ММ.ГГ. в связи с тяжёлым материальным положением Т. И. обратился в ООО «Н», которое предоставляло займы гражданам под залог недвижимости. Между Т. И. и В. Д. достигнуто соглашение о предоставлении займа под залог жилого помещения. Вместе с тем, ответчиком был подготовлен, а истцами подписан договор купли-продажи спорной квартиры. По утверждению истцов, данный договор является притворной сделкой, поскольку совершён в целях прикрыть договор займа, денежные средства и квартира по договору фактически не передавались. На основании совершённого договора купли-продажи в дальнейшем В. Д. продал квартиру С. А., в связи с чем истцы, указывая на отсутствие воли по отчуждению жилого помещения, просили истребовать квартиру из незаконного владения С. А., прекратив её право собственности. Судом первой инстанции исковые требования Т. И. и Т. Ю. были удовлетворены. Жилое помещение истребовано у текущего собственника и передано в общедолевую собственность Т. И. и Т. Ю. Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований. Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, подтвердил данный вывод.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГ., квартира по адресу бесплатно передана в собственность Т. И. и Т. Ю. По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. Т. И. и Т. Ю. передали право собственности на указанное жилое помещение в пользу В. Д. Была произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. С. А. приобрела у В. Д. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу . Оценивая указанные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований об истребовании спорного жилого помещения из чужого незаконного владения С. А., поскольку при подписании договора купли-продажи действительная воля сторон была направлена не на заключение данного договора, а на обеспечение возврата Т. И. денежных средств В. Д. по договору займа путём передачи квартиры в залог. Также из материалов дела следует, что указанная в договоре купли-продажи между истцами и В. Д. цена жилого помещения значительно ниже рыночной стоимости квартиры. Кроме того, не была произведена фактическая передача квартиры, поскольку истцы проживали в спорном помещении, сохраняя регистрацию по месту жительства. Судом также было обоснованно учтено, что Т. И. осуществлялись платежи по договору займа, что также свидетельствует о заключении сторонами притворной сделки. В связи с недействительностью указанной сделки, отсутствием воли продавцов на передачу права собственности, суд правомочно истребовал жилое помещение из незаконного владения Г.

Рассмотрев указанные случаи, можно однозначно рекомендовать гражданам, имеющим намерение получить кредит или займ под залог имеющейся жилой недвижимости, прибегать к профессиональной помощи перед заключением сделки с целью не только правильного оформления самой сделки, но и соответствующей правовой квалификации возникающих правоотношений. Мошенничество на данном рынке возникает лишь там, где не имеющие специальных знаний граждане позволяют вовлечь себя в соответствующие правоотношения, что заканчивается для них длительными судебными разбирательствами и нередко потерей недвижимости.

Быстрицкая Наталья Яновна, адвокат Второй Московской областной коллегии адвокатов, к. ю. н.

E — mail : bystrina [email protected] gmail . com

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.

Мошенники залог квартиры