Можно ли обменять неприватизированную квартиру на законных основаниях

Обмен неприватизированой квартиры — задача сложная

До сих пор, многие люди, проживают в муниципальном жилье на основании договора социального найма.

Конечно, траты лиц, проживающих в таких помещениях, ниже, чем у полноправных владельцев жилья.

Но возможности распоряжения этой недвижимостью достаточно низкие. Часто у людей встает вопрос: «можно ли обменять неприватизированную квартиру?».

Если у лица, проживающего в социальной квартире, возникнет необходимость поменять место жительства, единственным способом будет обмен.

Можно ли обменять квартиру, что говорит об этом закон

Жильцы неприватизированных квартир ограничены в правах проведения каких-либо процедур с квартирой

Владелец квартиры, имеет право распоряжаться ею, как ему вздумается. А вот лицо, проживающее в муниципальном помещении, ограничено в действиях.

Согласно закону, продать такую недвижимость невозможно. Допускается только обмен.

Но и на такое действие необходимо получить разрешение организации, которая предоставляет в наём недвижимость.

Важно знать, что это разрешение обязательно должно быть письменным.

Невозможно совершить обмен, в следующих случаях:

  • существует иск о расторжении или изменении документа социального найма;
  • право использования жилья можно оспорить в суде;
  • недвижимость не подходит для жилья;
  • присутствует постановление об уничтожении дома или передачи его для других целей;
  • вероятность капремонта с перепланировкой;
  • в коммунальную недвижимость должен переехать больной человек, с которым невозможно жить.

Когда в документации социального найма не обозначено право на обмен, совершить такое действие практически невозможно.

Ищем подходящий вариант для обмена

Важный вопрос, можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную?

Менять неприватизированную квартиру можно только на жилье, находящееся в социальном найме, т.т. неприватизированное

Категорически нельзя по закону. В законодательстве говорится, что обе квартиры должны быть в социальном найме. То есть, не быть в собственности лица, в ней проживающего.

Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост

«Неприват» — так на риэлторском жаргоне именуется жилье, которое не является частной собственностью, а его обитатели называются нанимателями. Неприватизированные квартиры составляют почти половину от общего объема жилья, правда, меньшую – ряды частников растут. Казалось бы, сделок с «неприватом» можно придумать немного – разве что воспользоваться старым добрым обменом. Однако наш народ умудряется их покупать и продавать. Что это за сделки такие – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Из истории эволюции известно, что с появлением чего-то нового старое отнюдь не спешит удалиться на свалку истории. На земле уже существует человек («венец творения», как с присущей им скромностью люди себя величают), но при этом вовсе не исчезли всякие бактерии и амебы. Или, например, даже в наши дни имеются племена, живущие натуральным хозяйством – совсем как в первобытные времена. Их немного, но они есть.

Когда мы говорим о рынке недвижимости, то подразумеваем обычно объекты, находящиеся в собственности – они были либо в свое время приватизированы, либо куплены. Но рядом с этими квартирами существует огромный пласт неприватизированного (оно же государственное, оно же муниципальное) жилья. Согласно официальным данным, его количество составляет около 40% всего жилищного фонда Москвы. При этом доля, естественно, разнится в зависимости от класса – максимальное число неприватизированных квартир «внизу». В «бизнесе» и «элите», говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», их нет в принципе: эти квартиры изначально строились для продажи.

«Типа нельзя», но если очень хочется…
Теоретически приватизированные и неприватизированные квартиры – это такие «параллельные миры», которые не должны пересекаться. Недвижимость в собственности – это, извините за тавтологию, собственность, с которой владелец может распорядиться по своему усмотрению – продать, подарить, пропить, наконец.

«Неприват» — это имущество, вам не принадлежащее (хотя люди и говорят по привычке «моя квартира»), которое собственник (государство, в Москве это чаще всего городская администрация) предоставил вам в пользование. Соответственно, ни о каких сделках с одновременным участием обоих видов быть не должно. Не случайно даже законы на этот счет разные.

Распоряжению «приватом» посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а об обмене неприватизированными площадями – ст. 72-75 уже другого кодекса, Жилищного. И нигде ни полслова о том, как быть, если эти две формы встретятся.

В реальной жизни, конечно, все иначе. И квартиры в одних сделках участвуют, и даже продавать и покупать неприватизированную собственность удается. Характеризуя подобную ситуацию, моя дочка (13 лет) обычно говорит, что так делать «как бы типа нельзя». То есть на самом деле можно. Как именно – мы сейчас расскажем.

«Неприват» на «неприват»
Этот вариант по существу повторяет тот обмен, который существовал в социалистические времена. Наниматели квартир обращаются в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (именно в его структуру вошел «Мосжилсервис», который в прежние годы назывался «Бюро по обмену жилой площади») с соответствующим заявлением. К нему прилагаются практически те же документы, которые нужны для продажи приватизированных квартир:

— подлинник договора найма жилого помещения (ордер) – в данном случае это аналог правоустанавливающих документов;
— копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги;

Кроме того, если обстоятельства сделки требуют, нужно представить документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей, а также согласие органа опеки и попечительства – если в обмене участвуют несовершеннолетние.

Все, как видим, очень похоже на операции с квартирами, находящимися в собственности. Но есть и существенные отличия. Например, запрещены обмены квартир в зданиях, признанных аварийными, в сносимых домах. Или если помещение признано непригодным для проживания. Продавать приватизированные квартиры в такой ситуации можно – государство считает, что если это наша собственность, то и делать с ней можно что угодно. А вот когда социальный наем – тут патерналистское желание водить за ручку нас, неразумных, оказывается сильнее…

«Приват» на «неприват»
Такие сделки проводились до вступления в силу ЖК – т.е. до 1 марта 2005 года. Жилищный кодекс, говорит Светлана Федянина, специалист по операциям с недвижимостью отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», сделал обмен неприватизированного жилья на приватизированное невозможным.

Но ненадолго – уже 23 июня 2005 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы издал распоряжение № 275 «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве», фактически восстановившее прежнее положение вещей. Суть порядка сводится к тому, что здесь производится взаимная передача прав и обязанностей участников сделки (людей), а объекты недвижимости остаются в своем прежнем статусе. Иными словами, приватизированная квартира остается приватизированной, а «неприватка» — неприватизированной. А вот бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника.

В уже упоминавшемся временном положении сказано (п. 4.2), что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».

Единственный запрет, который обозначен четко, сводится к тому, что «не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством». Оно и понятно: зачем государству очередников плодить?!

Купить? Легко!
В свете сказанного выше понятна и технология сделки, позволяющая купить неприватизированное жилье. Она известна давно – еще с 90-х. Здесь используется т.н. «буфер» — некое жилье. Причем его параметры значения не имеют – главное, чтобы этот объект существовал юридически и был в собственности. На практике для этой цели используются комнаты или загородные дома – как самые дешевые из существующих на рынке объектов.

Человек, желающий купить неприватизированную квартиру, первым делом «покупает» у агентства недвижимости этот самый буфер. Кавычки используются не случайно – фактически никакой продажи нет, покупатель часто даже в глаза не видел свое новое «жилье», находящееся в глухой деревне на окраине Московской области. Просто на него оформляется собственность.

Вторым этапом проводится обмен этого «буфера» на покупаемую квартиру. Третий этап – бывший владелец (фактически продавец) неприватизированного жилья «продает» «буфер» агентству недвижимости.

…Тут вспоминается один забавный эпизод. Года четыре назад один коллега, работавший в солидном общеполитическом СМИ и поэтому не очень хорошо разбиравшийся в недвижимости, решил сделать что-то вроде «Книги рекордов Гиннеса» московской real estate. Собрав, как водится, самые большие и самые маленькие квартиры, он заинтересовался номинацией «объект, более всего переходивший из рук в руки». И обнаружил комнату, перепродававшуюся около 600 раз. Изумлению коллеги не было предела – пришлось объяснять, что это за комната…

Про приватизацию и прописку
Сделок с неприватизированными квартирами проводится очень немного – по оценке Ольги Казариной, управляющего «ХИРШ — операционные системы», не более 5% всего рынка. Видимо, здесь сказывается тот факт, что народ в целом законопослушен, в различные мутные схемы старается не влезать – во всяком случае, без крайней на то необходимости. Если есть квартира и существует необходимость ее реализовать – лучше сначала проведем приватизацию, благо занимает она сегодня 2-3 месяца и стоит не дорого. Потом квартиру и продадим – абсолютно законно, без всяких хитростей. Бесплатная приватизация будет разрешена до 2010 года (это если «дедлайн», уже много раз откладывавшийся, не перенесут снова), так что особой нужды суетиться тут нет.

Для тех же, кто по каким-то причинам решил связаться с неприватизированным жильем, напоминаем, что непременным условием владения им является регистрация по месту жительства («прописка»). И тут очень важно покупателю подстраховаться, то есть позаботиться о том, чтобы предыдущие наниматели «выписались» из квартиры. Ведь покупатель теперь тоже превратился в квартиросъемщика, и прописанные в его квартире посторонние граждане ему ни к чему.

И еще тема, связанная с пропиской. Тем, кто хотел бы передать потом эту муниципальную квартиру своим потомкам, надо регистрировать их на свою площадь заблаговременно. Что чревато новыми проблемами – возрастает квартплата. Но это уже отдельный разговор…

Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную?

Многих людей, живущих в квартире, предоставленной по договору соцнайма, интересует вопрос: можно ли обменять неприватизированную квартиру? Ответ зависит от того, какой статус имеет обмениваемое жилище:

  1. Если обе квартиры имеют статус неприватизированного жилья – обмен возможен;
  2. Если одна квартира не приватизирована, а вторая находится в собственности – обменять одну на другую нельзя.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную

Как поступить?

Если человеку все же необходим обмен, есть две возможности:

  1. Найти неприватизированную квартиру, наниматель которой захочет совершить обмен;
  2. Приватизировать свое жилье и по договору купли-продажи приобрести другую квартиру, также находящуюся в собственности.

В первом случае трудность заключается именно в том, чтобы найти подходящий вариант, ведь неприватизированных квартир становится все меньше и меньше, и далеко не каждый наниматель хочет поменять жилье. Кроме того, в законе есть определенные условия, при которых обмен будет возможен.

Во втором случае надо понимать, что приватизация – это долгий процесс, требующий определенных денежных затрат. Конечно, можно обратиться к юристам, которые помогут провести срочную приватизацию, но это, опять же, упирается в деньги.

Опасность мошенничества

Не исключено, что вам могут предложить обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, какими бы выгодными не оказались предложения по такому обмену, надо четко осознавать, что такая сделка незаконна. Есть вероятность, что люди, предложившие такую сделку, будут на что-то ссылаться (даже на какой-то новый закон), но все это лишь преступные уловки.

Если вы обратитесь за консультацией в любую юридическую фирму, ответ на вопрос: можно ли обменять неприватизированную квартиру на квартиру, на жилое помещение, находящееся в собственности, будет однозначным: «нет». Собственность на жилье по договору соцнайма нельзя обменять никоим образом.

Немного истории

До начала марта 2010 года закон предоставлял гражданам возможность расприватизировать жилое помещение, при соблюдении следующих условий:

  1. Если квартира принадлежит человеку на право собственности;
  2. Если жилье свободно от обязательств, например, оно не предоставлено в залог, на него не наложен арест.

Сейчас, конечно, можно попытаться добиться расприватизации квартиры, ссылаясь на то, что человек заблуждался относительно природы этой сделки, но доказать это в судебном заседании практически невозможно.

Обмен приватизированной квартиры

Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного вопроса.

Концепции размена приватизированной квартиры

Итак, собственник жилья может:

  • Выставить имущественный объект на продажу. После того, как покупатель жилой площади будет найден, можно приступать к поиску желаемой квартиры;
  • Обменять квартиру на иной объект недвижимости, который обладает аналогичными характеристиками.

Объединяющим началом для этих методов служит – экономическая сделка, итогом которой становится переход прав собственности на жилую площадь. Документарное оформление сделок очень похоже. Обмен и продажа должны обязательно регистрироваться в государственной инстанции – Росреестре, как и дарственная на квартиру.

Необходимость размена

Обмен приватизированного жилья актуален, когда граждане, проживающие в одной квартире, заинтересованы в наличии собственной жилой площади. Причиной такого решения могут быть семейные разногласия, демографический прирост в семье или стандартный развод. Размен применяется, и когда дети вырастают, но не имеют возможности приобрести собственные квадратные метры.

Споры вокруг обмена

Если обмен становится предметом бесконечных споров, урегулировать ситуацию можно следующими методами:

  • При помощи реализации своей доли иному члену семьи или посредством приобретения доли родственника;
  • Продажа доли постороннему человеку, например, юристу в области жилищного права, который впоследствии убедит домочадцев в актуальности обмена квартиры или иного объекта недвижимости.

Возможен ли принудительный обмен?

Как разменять приватизированную квартиру, если она имеет небольшой размер и ее владельцами являются несколько граждан? Единственным вариантом является реализация недвижимости с последующим разделом полученной суммы, пропорционально доле каждого собственника. Гражданское и жилищное законодательство содержит и понятие принудительного обмена. Такая сделка может возникать по отношению к муниципальному жилью, о чем сказано в ст. 72 ЖК РФ. Жилплощадь в собственности нельзя разменять принудительно. Владельцы недвижимости могут распоряжаться имуществом по своей воле.

Интересы несовершеннолетних граждан

Если в квартире, которую планируется разменивать зарегистрированы дети несовершеннолетнего возраста, то необходимо позаботится о сохранении их интересов. Контроль над сделкой в данной ситуации будут осуществлять органы опеки. Они проконтролируют сохранение доли ребенка или согласуют ее увеличение. Органы опеки при обмене требуют от граждан следующую документацию:

  • документы на имущественный объект, с указанием правообладателей недвижимости;
  • документы, иллюстрирующие степень родства между гражданами;
  • выписка из домовой книги;
  • копии лицевых счетов на объект;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • справка о стоимости квартиры, на основании оценки эксперта.

Успех в обмене приватизированной квартиры будет обусловлен вашим умением договариваться с родственниками на основе правовых норм и соблюдения взаимных интересов, заключающихся во владении и распоряжении собственностью. Кроме того, важно позаботится о сбережении доли детей в имуществе, которое станет предметом сделки.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Нередким вопросом в сфере купли-продажи недвижимого имущества является следующий: «А можно ли продать квартиру, если она неприватизированная»? В соответствии с положениями действующего законодательства продажа неприватизированного жилья невозможна. Неужели в любом случае для продажи понадобится приватизировать квартиру? Ведь далеко не всегда есть и время, и желание на приватизацию. Что же делать в таких случаях?

На самом деле при необходимости срочной продажи квартиры, которая не приватизирована, можно воспользоваться некоторыми способами. Рассмотрим их подробнее.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Чтобы воспользоваться данным способом необходимо:

1) первоначально узнать, может ли ваша квартира быть приватизирована. При этом необходимо учитывать, что есть определенные виды недвижимости, которые в собственность переданы быть не могут. Речь идет, например, о квартирах в военных городках, о квартирах в спецдомах, о социальном житье. Если ваша квартира к такого рода недвижимости не относится, то начинайте готовить соответствующие документы;

2) затем вам нужно будет всей семьей посетить вашу районную администрацию. Понадобятся определенные документы:

  • справка, отражающая начисленную жилищную квоту;
  • справка о составе семьи и жилом помещении;
  • при наличии у вас чеков «Жилье» нужно предъявить и их;
  • наличие права на льготы также нужно будет подтвердить документально;
  • если у вас есть несовершеннолетний дети, то нужны будут их свидетельства о рождении;
  • наконец, не забудьте о паспортах.

При обращении в администрацию вам дадут бланк заявления для заполнения. Данное заявление должны будут подписать все члены семьи. Рассматривается заявление на протяжении 30 дней. В последующем заключается договор приватизации, которые в обязательном порядке заверяется нотариально.

После признания договора со стороны государства, квартира станет считаться приватизированной.

3) если покупатель действительно заинтересован в квартире, то он дает свое согласие на внесение задатка за приватизацию. Дальше все достаточно просто: покупатель внесет задаток, вы приобретете право продажи жилья, после чего без проблем продадите квартиру покупателю.

Узнайте, как оформить дарственную на долю в квартире и какие документы вам потребуются.

Все тонкости оформления договора ренты с пожизненным содержанием, в этой статье.

Способ второй: осуществляем обмен

Сразу отметим, что выбирать данный способ лучше только в том случае, если вы работаете с действительно надежным агентством по недвижимости. Итак, рассмотрим всю процедуру поэтапно:

  • начальный этап аналогичен продаже обычной приватизированной квартиры. Вам нужно будет разместить объявление и ожидать покупателя. Разумеется, не стоит скрывать от него факт того, что квартира не приватизирована;
  • после того, как покупатель найден начинается специфика. Дело в том, что будет происходить обмен. Для этого покупателя должен будет купить «буфер» – это жилплощадь, принадлежащая агентству и предназначенная именно для целей обмена;
  • затем обе стороны, т.е. и продавец, и покупатель представляют все необходимые справки и оформляют заявление на обмен. После рассмотрения заявления соответствующий орган разрешает проведение обмена;
  • покупатель получает вашу неприватизированную квартиру, а вы – «буфер», который затем продаете обратно агентству.

Вот так происходит продажа неприватизированных квартир. Необходимо отметить, что второй способ вызывает определенное подозрение со стороны граждан, а потому подыскать покупателя бывает непросто. Да и в любом случае проблем все же больше, чем при продаже приватизированного жилья.

Можно ли обменять квартиру если она не приватизирована