Пять сложившихся заблуждений о невозможности выселения из квартиры

Каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен крыши над головой. Эту норму из 40-й статьи Конституции россияне порой трактуют слишком буквально. Граждане уверены: если они занимают квартиру на законных основаниях, никто и никогда не сможет «попросить» их с вещами на выход. Однако судебная практика говорит об обратном. По данным Верховного суда РФ, ежегодно около 20 тысяч человек по всей стране попадают под принудительное выселение без предоставления другой жилплощади. И чаще всего люди оказываются на улице по собственной вине. Адвокат Олег Сухов рассказывает, из-за каких расхожих заблуждений жильцы становятся выселенцами.

#1. Пьянство, шум и грязь — еще не повод для выселения

На самом деле — повод, причем весьма серьезный. Ведь превращая свою квартиру в свалку или в приют для животных, регулярно устраивая шумные вечеринки и дебош по ночам, граждане тем самым нарушают права соседей. По действующему законодательству этого вполне достаточно, чтобы через суд выселить как нанимателя госжилья (ст. 91 ЖК РФ), так и собственника приватизированных «квадратов», даже если они у него — единственные (ст. 293 ГК РФ). В первом случае нерадивых хозяев обычно попросту выставляют за дверь. Во втором — недвижимость продают с публичных торгов и вырученные средства за вычетом всех издержек возвращают уже бывшему владельцу.

Отмечу: столь жесткие меры власти применяют, когда нарушения носят систематический характер, а уговоры и предупреждения не дают результатов. Так, минувшей осенью жителя Мурманской области выселили из муниципальной «трешки» за пьяные посиделки. На протяжении целых пяти лет мужчина едва ли не каждый вечер собирал у себя дома друзей-уголовников. Соседям приходилось терпеть бесконечные разборки, крики и мусор на площадке. После трех неудачных попыток приструнить дебошира местные чиновники обратились в суд, который занял сторону пострадавших. В декабре без единственного жилья остался и любитель громкой музыки из Югры. Меломан больше года не давал спокойно спать людям. По итогам разбирательства его лишили права собственности на квартиру, а само имущество пустили с молотка.

#2. Моя квартира, захочу — буду жить, захочу — открою офис

Как правило, на эти грабли наступают начинающие предприниматели. Имея в распоряжении свободную жилплощадь — муниципальную или частную — граждане пытаются пустить ее в ход с максимальной выгодой. Так в обычных квартирах открываются склады, офисы, производственные цеха и мини-гостиницы. О том, что из-за подобного «перепрофилирования» можно потерять не только бизнес, но и недвижимость, хозяева почему-то не задумываются. А зря. Ведь закон четко указывает: жилое помещение должно использоваться по прямому назначению, то есть для проживания людей, — напоминает адвокат Олег Сухов. Размещение в нем коммерческих организаций допускается строго после перевода площади в нежилой фонд. Иначе, когда фирма начнет досаждать другим жильцам, те смогут в судебном порядке выселить нерадивого хозяина. Как это намедни произошло с жительницей Иркутска. Женщина купила квартиру в новостройке и решила открыть в ней небольшой хостел. У соседей такой эксперимент восторга не вызвал. Шум, грязь и постоянно меняющиеся постояльцы вынудили граждан пожаловаться властям. На требование чиновников устранить нарушения бизнесвумен не отреагировала. Дело дошло до суда, и тот лишил ответчицу права собственности. Жилье выставили на аукцион.

#3. Свою жилплощадь можно перестраивать как угодно

Да, но только до тех пор, пока ремонт укладывается в строительные нормативы и не создает угрозу другим жильцам. Если серьезная перепланировка проводится без согласования с властями и больше походит на разрушение жилплощади — у хозяев появляется реальный шанс переехать на улицу. Причем претендентами на выселение могут стать и наниматели, и собственники помещений. В прошлом году в этом убедился москвич, решивший увеличить санузел квартиры за счет коридора и кухни. В результате ванная его «двушки» оказалась аккурат над жилыми комнатами соседей, которых такая расстановка категорически не устроила. После того как мужчина несколько раз отказался «вернуть все, как было», мэрия добилась изъятия и принудительной продажи объекта недвижимости. Кстати, еще один верный способ лишиться жилья — проигнорировать поломку коммуникаций внутри квартиры. Именно так поступил житель Волгодонска перед тем, как его выселили по суду. Будучи нетрезвым, гражданин сломал дома почти всю сантехнику и не посчитал нужным ее восстанавливать. Пережив несколько потопов, соседи снизу не выдержали и буквально завалили чиновников жалобами. Ну, а дальше по накатанной: предупреждение, суд, аннулирование права собственности, открытые торги.

#4. «Отказника» от приватизации нельзя выселить без его согласия

Теперь — можно. Да, по общему правилу гражданин, который в свое время отказался от приватизации квартиры, получает в ней так называемую «вечную» прописку: он имеет право бессрочно пользоваться помещением даже в случае смены собственника. Принудительно снять такого человека с учета раньше было практически невозможно. Суды выносили отказы как под копирку, а хозяевам оставалось либо смириться с обременительным соседством, либо убедить жильца выписаться добровольно. Но три года назад ситуация изменилась, — обращает внимание адвокат Олег Сухов. В феврале 2014-го Верховный суд РФ вынес определение № 46-КГ13-6. Вкратце суть его такова: если «отказник» по собственной воле выехал на постоянной основе в другое место жительства и никак не участвует в содержании приватизированной квартиры — его можно лишить права пользования помещением.

С выходом этого документа лед тронулся. Нижестоящие суды все чаще удовлетворяют требования истцов о выселении «вечных квартирантов». Например, в прошлом году жительнице Екатеринбурга после 20 лет уговоров удалось выписать из своей квартиры двоюродного брата. Мужчина не принимал участия в приватизации и еще с 1990-х жил в другом городе, но сниматься с регистрационного учета у сестры не хотел. Разве что — за солидное вознаграждение. В ответ на шантаж хозяйка недвижимости подала иск и сумела убедить судью в том, что ответчик давно съехал, попыток вселиться обратно не предпринимал, в оплате «коммуналки» не участвовал и членом ее семьи не является.

#5. Родительских прав лишить могут, жилищных — нет

Это не совсем так. Когда речь идет о соцнайме, закон, а именно ч. 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ, позволяет выселять граждан, лишенных родительских прав, если суд признает их совместное проживание с детьми невозможным. Самое трудное в таком деле — собрать достаточную доказательную базу. Здесь пригодятся заключения органов опеки, протоколы полиции, показания свидетелей, а также акты комиссий об обследовании квартиры. Вот типичная история из Москвы: отец-алкоголик ютился вместе с бывшей женой и сыном-подростком в муниципальной квартире на окраине. Выгнать горе-родителя на улицу близкие не могли — боялись. В итоге каждый день семьи был похож на кошмар: пьяные скандалы, оскорбления, побои. Так продолжалось до тех пор, пока в дело не вмешалась прокуратура. По ее заявлению суд выселил маргинала без предоставления новой жилплощади, то есть «в никуда».

Статья адвоката Олега Сухова, президента Гильдии юристов рынка недвижимости.

2013 © Агентство недвижимости “Метр”

Страдательный залог, или Дом с привидением Ипотечника

Покупать ли жилье, которое банк забрал у заемщиков «за неуплату»?

Один из возможных способов сэкономить при покупке жилья — приобрести залоговую квартиру, выставленную банком на продажу. В банках уверяют, что дисконт в таких случаях может составлять до 10%. Банки.ру узнал у экспертов, стоит ли покупать жилье, из которого выселили предыдущих жильцов.

Стоит ли искать жилье на сайтах банков

Можно ли недорого (относительно рынка) приобрести квартиру в Москве, если заняться поиском не на сайтах недвижимости, а на банковских сайтах? Таким вопросом задался Банки.ру, изучая разделы, на которых представлено залоговое имущество.

Например, на сайте ВТБ 24 предлагают на льготных условиях приобрести недвижимость, которая находится в залоге. Самое дешевое предложение на данный момент — это однокомнатная квартира в Москве, на Бирюлевской улице, за 4,8 млн рублей. В описании указывается, что «в квартире зарегистрированы и проживают бывшие собственники. Ведется судебный процесс по выселению». Еще один относительно недорогой вариант — квартира на Ленинградском проспекте, расположенная возле станции метро «Динамо». Однокомнатная квартира площадью 27,3 кв. м предлагается к продаже за 5 млн 150 тыс. рублей. Залоговые квартиры предлагают многие банки. Так, Москоммерцбанк за 4,9 млн рублей продает однокомнатную квартиру недалеко от ст. м. «Щелковская», а Фора-Банк — за 5,1 млн между ст. м. «Шипиловская» и «Борисово». Если сравнить эти цены с ценами на квартиры в этих же районах на сайте cian.ru, то окажется, что они находятся на одном уровне.

Тем не менее представители банков уверяют, что приобретать у них жилье выгодно. Причем не только из-за цены, но и потому, что сделка совершается с добросовестным продавцом. Еще один плюс заключается в том, что банк может выдать покупателю кредит на льготных условиях.

Чаще всего квартиры продаются с дисконтом

«Это довольно выгодно, учитывая тот факт, что банки стремятся как можно быстрее избавиться от непрофильных активов. Банки не являются профессиональными игроками на рынке недвижимости, а, учитывая, что она им досталась как залог по невыплаченному кредиту, перед ними стоит задача как можно быстрее продать квартиру и вернуть деньги в оборот. Именно поэтому банки никогда не выставляют квартиры по цене выше рыночной стоимости, гораздо чаще с небольшим дисконтом — до 10%», — говорит руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

«Купить залоговую квартиру — значит купить стопроцентно проверенное жилье у добросовестного продавца. С точки зрения покупателя в этой сделке будет существенно меньше подводных камней, чем, например, при покупке у частного лица. Цена такой квартиры вряд ли будет сильно ниже рынка. Однако многие банки предлагают льготные ставки на покупку залогового жилья в ипотеку», — прокомментировали в пресс-службе банка «ДельтаКредит».

В Абсолют Банке действует специальная программа «Выгодная ипотека», по которой ставка на 1 процентный пункт ниже, чем по стандартным программам, действующим в банке, сообщил директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

«По условиям программы такой кредит может быть предоставлен в нескольких случаях. Во-первых, на приобретение недвижимости у ипотечного заемщика банка, который, согласовав свое решение с банком, по каким-либо причинам решил продать свою ипотечную квартиру. Во-вторых, кредит на специальных условиях предоставляется на приобретение недвижимости, перешедшей в собственность банка на основании судебного решения или соглашения об отступном. Наконец, на объект недвижимости, по которому права залогодержателя перешли в банк. Поэтому, если клиент планирует приобрести жилье в кредит и при этом еще не подобрал объект недвижимости для покупки, то имеет смысл ознакомиться с предложением банка. В этом случае ему удастся как минимум сэкономить на выплате процентов по кредиту», — поясняет он.

В пресс-службе ВТБ в качестве неоспоримых преимуществ подобного жилья для покупателя отмечают также возможность обращения в банк за получением кредитных средств на покупку квартиры на специальных (льготных) условиях.

«Кроме этого, есть гарантия, что квартира прошла правовую экспертизу и проверку документации, а банком гарантирована юридическая чистота и прозрачность проведения сделки. У покупателя также есть возможность сэкономить на оплате услуг риелтора, так как подготовку и проведение сделки от начала и до конца сопровождает работник банка», — рассказали в пресс-службе ВТБ.

Директор департамента по работе с просроченной задолженностью Бинбанка Сергей Голец утверждает, что хорошую квартиру будут продавать по рыночной стоимости. Но если есть обременение, то можно и поторговаться.

«Предположение о том, что банки всегда продают залоги с дисконтом, ошибочное. Если актив находится в хорошем состоянии, не имеет обременений и пользуется спросом, то необходимости в дисконте нет. Другое дело, что не все балансовые активы, доставшиеся банку после взыскания, оказываются физически и юридически свободными. Традиционно банки стараются сначала снять обременения с актива, а затем уже продавать. Однако бывают и случаи, когда предложения о выкупе поступают в отношении объекта со всеми имеющимися обременениями при условии дисконта с нашей стороны. Такие предложения мы рассматриваем индивидуально, просчитывая финансовые риски», — рассказывает Голец. «Покупать такую квартиру у банка порой даже проще, чем у третьих лиц. Квартира, являющаяся залогом, в любом случае проходила проверку и банка, и страховой компании. Поэтому с точки зрения истории владения такой вариант даже предпочтительнее. Что касается самой процедуры купли-продажи, она ничем не отличается от стандартной сделки по приобретению жилья: заключение договора купли-продажи, оплата по нему и регистрация документов в Росреестре», — поясняет банкир.

Не стоит рассчитывать приобрести квартиру за половину стоимости

Хороший объект не будут продавать по сниженной цене, уверена директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. «Стоимость таких объектов, как правило, ниже на 10—15%, но не стоит рассчитывать, что залоговую квартиру можно приобрести за половину стоимости. Во-первых, банку необходимо обеспечить задолженность, не погашенную дефолтным заемщиком. Во-вторых, хороший объект не будет продан по заниженной цене, ведь проблемы возникли у заемщика с погашением кредита, а не с недвижимостью», — говорит она.

По словам Гусевой, сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными, но есть моменты, на которые надо обратить внимание.

«Есть некоторые нюансы, о которых стоить помнить. До совершения сделки необходимо проверить: отсутствие долгов по коммунальным платежам, отсутствие прописанных в квартире лиц, отсутствие судебных споров. Но в целом сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными. Существует несколько плюсов покупки залоговой квартиры. Например, юридическая чистота, так как банк обязательно проверяет залог до одобрения сделки по кредиту, преференции по ипотеке, в зависимости от банка, и, что немаловажно, более низкая стоимость квартиры», — указывает эксперт.

Наличие жильцов снижает цену

Руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова говорит, что при наличии зарегистрированных граждан квартира сильно падает в цене, поэтому банки стараются самостоятельно решить этот вопрос.

«Если ипотека возникла в силу закона в момент ее приобретения на кредитные средства банка-залогодержателя и реализуется по требованию банка в связи с невозвратом суммы кредита владельцем квартиры, то в этом случае работает статья 78 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования квартирой залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилых помещениях. Поскольку квартиры с зарегистрированными в ней гражданами сильно падают в цене, банки, как правило, до начала процедуры продажи залоговой квартиры с торгов самостоятельно решают вопрос выселения должника и его семьи», — рассказывает Краснова.

Судебный процесс может затянуться на несколько лет

Если после сделки в квартире остались зарегистрированные жильцы, то выселять их придется через суд, говорят юристы. Причем со стороны этих жильцов могут последовать встречные иски.

«Если в квартире прописаны жильцы, которые не желают сниматься с регистрационного учета, то в таком случае выписать их из спорного помещения необходимо путем подачи искового заявления в суд. В случае если в такой квартире прописаны дети, это не представляет дополнительных трудностей. По общему правилу, несовершеннолетние дети следуют за своими родителями и подлежат снятию с регистрационного учета на таких же основаниях», — разъясняет юрист судебно-аналитического отдела Heads Consulting Александра Елизарова.

В случае если вы приобрели заложенную квартиру с торгов, надо учитывать такое обстоятельство: если предыдущий владелец в ней еще живет и не согласен выезжать, то решать эти проблемы придется вам. Банк уже будет «вне» этих правоотношений, поскольку по факту завершения сделки купли-продажи жилец станет проблемой нового собственника. «Есть также риск, что бывший владелец через суд оспорит процедуру проведения торгов, что случается достаточно часто, а также сам факт выставления заложенного имущества на аукцион. Кроме того, на имуществе могут быть иные обременения: предыдущие залоги (о которых сам банк не знает), аренда и так далее. Поэтому при покупке квартиры на торгах необходимо быть крайне внимательным и тщательно проверять приобретаемую недвижимость», — советует юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин.

Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи, предупреждает Светлана Краснова. «Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно. Например, если в числе зарегистрированных в квартире граждан имеются лица, ранее отказавшиеся от приватизации этой квартиры, или несовершеннолетние, или если эта квартира является единственным жильем должника и членов его семьи. В любом случае подобного рода вопросы разрешаются судом, а ответчики на практике могут умышленно затягивать производство по судебному делу, не являться на заседания, обжаловать решение суда во всех инстанциях, препятствовать своему физическому выселению из квартиры. Поэтому такие дела могут длиться до двух лет», — отмечает Краснова.

Инструкция: как покупать льготные квартиры на аукционе

На электронных торгах можно купить льготные квартиры или жильё, попавшее к банку от тех, кто не смог выплатить кредит. Часто оно стоит чуть дешевле обычного. Рассказываем, как участвовать в торгах и на что надо обратить внимание перед покупкой.

Какие квартиры продаются на торгах

Государственное и муниципальное имущество

Это могут быть новостройки, которые возводятся городскими властями. По закону они продаются только на аукционах. Стоимость таких квартир равна или совсем чуть-чуть ниже рыночной, зато покупать такие квартиры абсолютно безопасно.

Также город продаёт вторичное жильё от «Моссоцгарантии». Городским властям оно достаётся от пенсионеров, которые переезжают в социальные дома или заключают договор пожизненного содержания.

Скидка от рыночной стоимости. По словам экспертов, такие квартиры продаются с небольшой скидкой. «Вторичные городские квартиры обычно выставляются по ценам, примерно соответствующим рыночным, может быть, чуть дешевле — на 5 – 10%», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Риски. Юридические риски при покупке таких квартир минимальны, но всё же есть. «Уже после покупки могут появиться потенциальные наследники, которые попытаются оспорить право покупателей на квартиру», — предупреждает юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде.

Это квартиры людей, которые не смогли выплатить ипотеку или залоговый денежный кредит.

Скидка от рыночной стоимости. Из всех типов жилья на торгах эти квартиры обычно самые дешёвые. По оценке экспертов центра «Индикаторы рынка недвижимости», скидка может доходить до 50% от рыночной стоимости. «Правда, такие варианты появляются редко, а в ходе торгов цена вырастает, так что итоговая экономия редко превышает 20 – 30%», — объясняет Олег Репченко. По словам управляющего партнёра «Метриум Групп» Марии Литинецкой, рост цен в ходе торгов зависит от привлекательности квартиры и количества участников аукциона.

Риски. Главный юридический риск при покупке залоговой квартиры — оспаривание торгов. «Причём собственник может оспорить как постановление судебного пристава о реализации, так и установленную цену, процедуру торгов и их результат», — говорит Вадим Башир-Заде. Если собственник выиграет суд, то торги признают недействительными, и купленную квартиру придётся вернуть. Ещё одна неприятная ситуация — отказ должников покидать квартиру. Выселять таких жильцов придётся в судебном порядке, предупреждает юрист.

Как принять участие в аукционе

1. Выбрать квартиру

Новостройки от города и вторичное муниципальное жильё собраны на Инвестиционном портале города Москвы. На сайте выберите вкладку «Торги. Имущество» и нажмите на ссылку «Продажа квартир». Вы можете уточнить запрос, указав округ, район, метро, ценовой диапазон — для этого кликните на меню «Больше фильтров».

Вся городская «вторичка» также есть на сайте «Моссоцгарантии». Вы можете выбрать ближайший аукцион или посмотреть объекты на карте — для этого кликните на нужный пункт в меню справа сверху на странице.

Муниципальные новостройки есть на сайте КП «Управление гражданского строительства». Кликните на объекты на карте, уточните запрос по округу, району, площади или цене или выберите интересующий вариант, пролистав список торгов.

Городские квартиры можно посмотреть ещё до покупки. Для этого надо подать заявку на осмотр объекта торгов через «Личный кабинет» на Инвестиционном портале . Через «Личный кабинет» также можно ознакомиться с документами на квартиру.

Имущество должников можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Прокрутите страницу вниз до параметров поиска лотов. Заполните следующие пункты: «Статус — Объявлен», «Наименование и характеристика имущества — Квартира», «Местоположение имущества — Москва» и нажмите кнопку «Найти». Выберите квартиру и кликните на номер лота — откроется страница с описанием лота. На сайте ФССП нет информации о торговой площадке и времени проведения аукциона. По всем вопросам лучше обращаться к организатору торгов. Чтобы узнать его номер телефона, кликните на ссылку «подробнее» справа от описания организатора торгов.

Также информация о залоговых квартирах есть на Официальном сайте торгов . Надо навести курсор на вкладку «Торги» и выбрать пункт «Реализация имущества должников». Затем в колонке «Торги» слева на странице выбрать пункт «В процессе подачи заявок», а в поиске лотов ввести нужные параметры: «Тип имущества — Квартира или часть квартиры», «Страна размещения — Россия», «Местоположение — Москва».

Осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, так что, скорее всего, покупать придётся «кота в мешке».

2. Получить электронную подпись

Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Она придаёт электронному документу юридическую силу. Подпись можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах . Для этого надо заполнить заявление и предъявить паспорт, СНИЛС и ИНН. Стоимость подписи зависит от тарифов центра, в среднем — от 1 000 до 3 500 рублей.

После получения электронно-цифровую подпись необходимо настроить по инструкции (прилагается к подписи), а затем установить систему криптографической защиты информации. Доступ к такой системе обычно входит в комплект подписи.

3. Зарегистрироваться на площадке

Аукционы проходят на электронных торговых площадках, указанных в лотовой документации. Основные площадки для проведения государственных торгов — это Сбербанк-АСТ , Единая электронная торговая площадка (ЕЭТП) и ets24.ru .

Принцип работы всех торговых площадок одинаковый. Для регистрации вам понадобятся сканы всех страниц паспорта и электронная подпись. Заявка на регистрацию и аккредитацию на любой площадке рассматривается в течение 5 дней. Учтите это, чтобы не опоздать на аукцион.

4. Внести задаток

Обычно это 2 – 10% от стартовой стоимости квартиры, по закону — не больше 20%. Банковские реквизиты для перевода денег на счёт оператора электронной площадки можно посмотреть в «Личном кабинете» после регистрации. Сделать перевод можно любым удобным способом — например, в отделении вашего банка, через онлайн-банк или мобильное приложение. Важно: в назначении платежа обязательно укажите свой ИНН, иначе деньги не будут зачислены.

Всем проигравшим задаток возвращается в течение пяти дней после аукциона, победителю — входит в счёт оплаты полной стоимости квартиры. А если покупатель побеждает на торгах, но отказывается от покупки квартиры, деньги ему не вернут.

5. Подать заявку на участие в аукционе

Для этого надо заполнить заявление и прикрепить копию паспорта. Если вы состоите в браке, необходимо также предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью.

Аукцион могут признать несостоявшимся, если на торгах будет всего один участник. Но в этом случае ему предлагается купить квартиру по стартовой стоимости, без конкурса.

Как проводятся торги

Аукцион начинается в назначенные торговой площадкой день и время. У каждого лота есть свой «шаг аукциона» или «шаг торговой сессии» — сумма, на которую каждый участник может повысить цену продажи квартиры за один раз. Обычно «шаг» составляет 0,2 – 1% от начальной стоимости квартиры, по закону — не более 5%.

В течение часа после начала аукциона каждый участник может согласиться на приобретение имущества по стартовой стоимости. Затем аукцион продлевается на время, установленное площадкой: в «Сбербанке-АСТ» — это 10 минут, на ЕЭТП – 1 час. За это время любой участник может поднять цену квартиры на один «шаг». Тогда обнуляется счётчик времени, и аукцион продолжается.

Победителем торгов считается участник, предложивший наибольшую цену квартиры. Он должен оплатить полную стоимость лота в течение пяти дней после завершения аукциона. Квартиру можно купить в ипотеку или с использованием субсидий, например материнского капитала.

Советы экспертов

Изучите цены на рынке. Это необходимо делать при любой покупке недвижимости. «С учётом того, что на рынке продолжается стагнация, в расчёт стоит принимать сравнение с нижней границей цен на схожие квартиры в том же районе — это будет соответствовать реальной рыночной стоимости», — советует Олег Репченко.

Эксперты рекомендуют обращать внимание на факторы, которые могут повлиять на стоимость жилья. «Главное, что необходимо учитывать — состояние квартиры и здания, расстояние до метро и других важных объектов инфраструктуры, наличие поблизости негативного соседства заводов, железнодорожных путей и других подобных объектов», — говорит Мария Литинецкая.

Определите сумму, которую вы готовы потратить. Торги — азартное дело. Обозначьте себе ценовой максимум и не выходите за его границы. «Нужно верно оценивать свои возможности и степень азарта. Известны случаи, когда участник настолько увлекался, что выставлял нереальную сумму», — рассказывает Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Проверьте документы на выбранную квартиру. К правоустанавливающим документам относятся:

· свидетельство о праве собственности;

· свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

· соглашение о разделе имущества;

· решение суда о признании права собственности;

· договоры приватизации, купли-продажи, дарения, долевого участия.

Для квартир, которые продаются на банкротных торгах, также требуются:

· решение суда о реализации имущества;

· постановление судебного пристава о реализации имущества и об установлении начальной продажной цены.

Если такие документы не предоставляются или на них нет отметки о регистрации в Росреестре — от сделки стоит отказаться, советует юрист Вадим Башир-Заде.

Закажите выписки из регслужбы и домовой книги. В расширенной выписке из регистрационной службы содержится информация об основаниях возникновения права собственности, обо всех сделках с жильём и всех обременениях. «Многочисленные и частые сделки с жильём, как и наличие обременений, должны насторожить потенциальных покупателей», — утверждает Вадим Башир-Заде.

В выписке из домовой книги надо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Если там проживает человек, который отказался в своё время от приватизации, его будет сложно выселить. «Такое лицо не имеет права распоряжаться квартирой как собственник. Однако проживать и пользоваться жильём такое лицо сможет даже при смене собственника», — предупреждает юрист. Также нельзя выселить из квартиры несовершеннолетних, которые не участвовали в приватизации.

Узнайте о долгах по коммунальным платежам . По словам Вадима Башир-Заде, часто информация о задолженности всплывает уже после покупки. Разбираться с управляющей компанией придётся уже новому собственнику.

О порядке продажи залогового жилья

30 мая 2015 1:00 9

Банки всегда идут навстречу своим клиентам.

Берешь чужие и на время, отдаешь свои и навсегда. Мысль старая, но каждый заемщик заново открывает ее для себя, как только начинает возвращать деньги банку. Оформляя ипотечный кредит, надо суметь спланировать свой бюджет так, чтобы каждый месяц отдавать определенную сумму, а на оставшиеся деньги нормально жить. Но, к сожалению, жизненные обстоятельства складываются по-разному, и не все можно предвидеть. Бывают случаи, когда заемщик по тем или иным причинам перестает вносить платежи по кредиту. Что ждет заемщика и залоговую недвижимость в этом случае? Цена вопроса при ипотечном кредитовании велика .

Суд идет

Если заемщик перестает вносить платежи по кредиту, квартиру могут продать по решению суда или во внесудебном порядке. Последний вариант встречается реже . Он возможен в том случае, если заемщик добровольно согласился на продажу единственного жилья во внесудебном порядке после того, как допустил просрочку по кредиту более трех раз в течение 12-ти месяцев.

Заметьте: единственная недвижимость без согласия заемщика на внесудебный порядок тоже может быть продана, но только по решению суда. Есть мнение, что если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то выселить должника будет невозможно. Так вот это не так. Ипотечная квартира находится в залоге у банка. И если заемщик перестает возвращать кредит, банк имеет право продать ее, чтобы вернуть свои деньги.

Некоторые заемщики зачастую беспокоятся, что банк в любое время может потребовать досрочно погасить всю задолженность по ипотечному кредиту. Следует помнить, для того, чтобы банк мог потребовать досрочно возвратить кредит, заемщик должен в течение года допустить не менее трех просрочек. При этом их размер может быть каким угодно. Даже очень незначительным. Достаточно не полностью заплатить один ежемесячный платеж, и в течение последующих двух месяцев не погашать возникшую задолженность.

Прежде чем решить вопрос кардинально, банк уведомит должника о проблеме, предложит варианты реструктуризации или предложит вернуть долг досрочно. Чаще всего таких денег у заемщиков не бывает. Тогда банку ничего не остается, кроме как обращаться в суд.

Разбирательство может длиться от двух месяцев до полугода. Суд принимает решение о реализации квартиры и определяет ее начальную продажную цену. Стоимость жилья может быть установлена по соглашению заемщика и банка. Если договориться не удалось, то суд ориентируется на результаты независимой оценки. В последнем случае цена продажи будет составлять 80% от оценочной стоимости. То есть квартира будет выставлена на торги с 20%-ным дисконтом.

Торги организует служба судебных приставов-исполнителей. Торги ведутся на повышение. Покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену за квартиру. Для того, чтобы торги состоялись, в них должно принять участие не меньше двух участников.

Если на первых торгах залоговое имущество не продается, то проводятся повторные торги. На них стоимость квартиры снижается еще на 15%.

Если недвижимость все равно никто не покупает, тогда организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав-исполнитель предлагает банку оставить квартиру себе. Банк принимает предмет залога в счет погашения долга по кредитному договору, после чего документы (акт о передаче залога, согласие банка о принятии имущества и протокол о результатах торгов) передаются в службу государственной регистрации. Так квартира оказывается в собственности у банка.

Последний расчет

Продажа квартиры должна погасить долг заемщика перед банком. Сумму долга определяет суд. Обычно она складывается из тела кредита (денег, которые выдал банк), процентов, неустойки и судебных издержек.

Размер задолженности может быть определен на дату вынесения решения. Тогда он будет зафиксирован в решении суда. Если же кредитор и заемщик не расторгли кредитный договор, то он продолжит действовать даже после вынесения судебного решения. Это значит, что проценты продолжат начисляться вплоть до момента продажи квартиры и погашения за счет ее стоимости основного долга. То есть сумма долга будет расти.

Если от продажи квартиры денег останется больше, чем сумма долга, то разница возвращается заемщику.

Своя чужая квартира

Процедура реализации заложенного недвижимого имущества по решению суда – длительная. Обычно она идет не меньше года.

Следует помнить, что все это время заемщик имеет право жить в своей квартире. Никто его до продажи жилья выселять не имеет право.

Бывает, что у заемщика появляется возможность погасить задолженность уже во время судебного разбирательства. В этом случае банки, как правило, идут навстречу своим клиентам. Тогда должник погашает просрочку, и квартира остается в его собственности. Даже если судом вынесено решение об обращении взыскания на заложенное имущество, у заемщика есть возможность сохранить за собой заложенное имущество, погасив всю задолженность перед банком до момента его продажи на публичных торгах.

Сам себе риэлтор

Как уже говорилось, на торгах квартира продается с дисконтом. Поэтому если есть возможность, лучше, если заемщик сам займется реализацией ипотечной квартиры. Так он может попробовать продать ее подороже.

Продавать квартиру можно только с согласия банка. Кредиторы вряд ли откажут в этом. Они заинтересованы в том, чтобы решить вопрос без суда. Банки выдают разрешение на определенный срок. Например, на три месяца. Если квартира не будет продана за этот срок, то банк может его продлить. Но нужно понимать, что все это время задолженность будет расти. Поэтому заемщику нужно форсировать ситуацию, и возможно даже пойти на уступки покупателям, снизив цену.

Вывод: к ипотечным платежам нужно относиться предельно внимательно

Стараться не допускать просрочек. А уже если это произошло, то пытаться как можно быстрее их погасить и, конечно же, сразу сообщать в банк о возникновении проблем с погашением кредита, чтобы вовремя найти пути решения и не доводить дело до суда. Как правило, банки идут навстречу своим заемщикам и дают возможность для восстановления платежеспособности: предоставляют так называемые «платежные каникулы», проводят реструктуризацию кредита. И, конечно же, не стоит пренебрегать программами страхования при ипотечном кредитовании – в случае непредвиденных жизненных обстоятельств страховая компания погасит задолженность по кредиту в рамках договора страхования.

Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни

В кризис принято экономить. Особенно это касается крупных покупок, а приобретение квартиры, несомненно, можно отнести к таковым. Россиянам привычна ипотека, но в последние годы наши граждане стали проявлять интерес и к покупке жилья на публичных торгах – уценка может оказаться существенной, однако и без рисков не обходится. Каким образом ипотечные квартиры попадают на торги и как не обжечься при купле-продаже таких объектов, разбирается «Право.Ru».

В современных российских условиях жилье в ипотеку – для многих зачастую единственный возможный вариант приобретения квартиры. Правда, еще в середине прошлого года банки считали ипотечных заемщиков надежными клиентами: кредитные организации наращивали портфели, а сами деньги на покупку жилья в отдельных случаях можно было получить с минимальным пакетом документов – иногда даже без справки 2-НДФЛ. Но в последнем квартале 2014 года макроэкономическая ситуация в России резко ухудшилась, и реакции рынка ипотечного кредитования не пришлось долго ждать: объемы выдаваемых кредитов начали падать, а долги по уже выданным – расти.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за прошедшие шесть месяцев было выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,7 млрд руб, что ниже уровня того же периода в 2014 году на 38 % в количественном и на 41 % – в денежном выражении. «Просрочки» при этом, наоборот, возрастают – на сегодняшний день задолженность в ипотечном сегменте достигает уже 50,9 млрд руб. С начала 2015 года рост ипотечных ссуд, по которым не платят 90 и более дней, составил 33%. Но наиболее сильно за последние месяцы выросла задолженность по тем кредитам, что просрочены на полгода и более – на 10,6 млрд руб, то есть почти на 12%. Из-за ослабления рубля немалую лепту в рост просроченных платежей вносят и многострадальные валютные заемщики – сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 41%.

В общем, долги растут. А что же происходит, когда ипотечный заемщик больше не может исправно выплачивать кредит?

Аукцион или торги?

В этом случае его ожидают две крупные неприятности. Первая – это штрафы и пени за просрочку платежа, с помощью которых банки пытаются воздействовать на нерадивого клиента. На практике используются три основные формы штрафов: в виде фиксированной суммы, в виде повышенного процента на просроченную задолженность и как процент от общего объема оставшегося долга.

Единой судебной практики по поводу правомерности их начисления пока не сложилось. В 2011 году этим вопросом занимался ныне ликвидированный Высший арбитражный суд, но единообразия не достиг: по одним спорам штрафы за просроченные платежи были признаны законными, по другим – нет. Но если заемщик перестанет погашать обязательные платежи, санкций со стороны банка ему все-таки не избежать.

Если и этот способ поддержания финансовой дисциплины не срабатывает, то на горизонте появляется вторая неприятность – неплательщик рискует потерять ту собственность, на которую брал кредит. Ведь ипотека предполагает залог приобретенной заемщиком недвижимости, и если должник не исполнит свою часть обязательств, банк имеет право реализовать предмет договора, чтобы вернуть себе деньги. Способов такой реализации два – продажа с публичных торгов и продажа на аукционе, они регулируются ст.56, 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 447-449 ГК РФ.

Конечно, и заемщику, и банку проще не доводить дело до суда и попытаться решить вопрос мирным способом – например, стороны могут заключить соглашение о реализации недвижимости во внесудебном порядке, по которому должник продает заложенный объект и полностью гасит кредит. В этом случае речь идет об аукционе и его организатор действует на основании договора с банком. Недвижимость получает экспертную оценку, которая определят начальную цену ее продажи. Затем, за 1-2 недели до проведения аукциона организатор подает специальное объявление о его проведении – оно должно быть опубликовано по месту нахождения недвижимости в печатном издании – официальном информационном ресурсе органа исполнительной власти. Лица, желающие поучаствовать в аукционе, обязаны внести задаток в размере не более 5 % от начальной цены лота. В выигрыше остается тот, кто предложит наивысшую цену. Дальше победитель подписывает с их организатором протокол об итогах аукциона, после чего обязуется в течение 5 банковских дней внести оставшуюся разницу между суммой залога и ценой продажи. А все те, кто проиграл торги, в течение тех же 5 банковских дней получают свой залог обратно. Также деньги возвращаются, если аукцион не состоялся. После того, как победитель аукциона полностью оплатит квартиру, он получает еще 5 дней, чтобы подписать с организатором торгов договор купли-продажи, и после государственной регистрации жилье переходит в его собственность.

Но гораздо чаще заемщик и по кредиту не платит, и к кредитору не обращается – в таких случаях банк направляет ему официальное уведомление об обязательном досрочном погашении долга, а если и оно не исполняется, то недвижимость по решению суда отправляется искать нового хозяина на публичных торгах. После того, как суд вынесет решение о реализации заложенного имущества с торгов, настает время работы судебных приставов-исполнителей. В их задачи входит описать имущество, которое находится в квартире, выселить должника и отправить недвижимость на реализацию. Срок извещения участников торгов иной – не раньше, чем за 30 дней, но не позже, чем за 10 дней до начала мероприятия; в остальном же механизм проведения торгов почти аналогичен аукциону.

В тихом омуте…

Разумеется, осторожный покупатель постарается максимально проверить «чистоту» приобретаемой квартиры. Для этого существует Росреестр, в территориальных отделах которого можно взять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где будет указан перечень собственников объекта. Также можно попросить продавца предоставить архивную выписку из домовой книги – в ней отражается история жильцов квартиры с момента «ввода ее в эксплуатацию». Получить этот документ можно в жилищно-эксплуатационных организациях по месту нахождения квартиры. Однако ЕГРП содержит только сведения, попавшие туда с момента основания регистрационной службы, то есть с 1998 года. А продавец может и отказаться предоставлять выписку из архива, при том, что самому покупателю в ЖЭКе ее не дадут.

И риск, что случае покупки недвижимости на торгах покупатель может не знать, что приобрел квартиру «с сюрпризом», сохраняется. Например, может оказаться, что в квартире законно проживают члены семьи бывшего собственника и она является их единственным жильем. Ранее закон прямо запрещал выселять таких жильцов, но в этом году ситуацию переломил случай Адама Богатырева – добросовестного покупателя квартиры, изъятой у должника, который не справился с ипотечным кредитом. В 2012 году Богатырев купил трехкомнатную квартиру на публичных торгах, а после покупки неожиданно обнаружил, что в ней продолжает законно проживать семья предыдущего владельца. Новый хозяин попытался выселить жильцов по суду, но особого успеха не имел – первая и апелляционная инстанция решили оставить в квартире дочь бывших владельцев, а также ее несовершеннолетних детей.

Богатырев дошел до Конституционного суда, полагая, что его право собственности нарушено из-за парадокса: закон, сохраняя право проживания в квартире за теми, кто ей не владеет, защищает их права в большей степени, чем интересы добросовестного покупателя, а также сводит на нет значение залога недвижимости как правового института.

И в КС с ним согласились (подробнее >>>). 24 марта этого года суд пояснил, что в аналогичных ситуациях не должны применяться нормы, которые запрещают обращать взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным. Применительно к жилью, которое является предметом ипотеки, такое ограничение не действует, поскольку по ст. 78 Закона об ипотеке при обращении взыскания на недвижимость прекращаются все права пользования ею, а затем она реализуется на публичных торгах, объяснял председатель КС Валерий Зорькин.

После рассмотрения дела Богатырева законодатель получил предписание провести ряд реформ – урегулировать правовое положение членов семей прежнего собственника жилья, а также сделать сведения о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения максимально прозрачными. А до тех пор, пока эти новшества не будут реализованы, разбираться с последствиями перехода прав на «проблемные» квартиры придется судам – ведь дисконт при покупке жилья на торгах бывает очень существенным, а сегодня российские граждане вряд ли откажутся от возможности сэкономить.

Но законодатель пока решает смежную и более насущную проблему – в марте Совет Федерации подготовил законопроект о запрете на взыскание долгов по ипотеке. Правда, пока только по валютной. Суть предложения состояла в том, чтобы не отбирать у заемщиков квартиры и не начислять штрафы и пени за просроченные платежи. Мораторий предлагалось установить до 1 июля 2016 года. Однако Минэкономразвития, Минфин, Минюст, Министерство строительства и ЦБ РФ подготовили на законопроект отрицательный отзыв, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на источник, знакомый с текстом отзыва. В правительстве посчитали, что меры, которые предлагает документ, нивелируют принцип равенства заемщиков, поскольку устанавливают привилегии для тех, кто взял ипотеку в валюте. Кроме того, прописанный в тексте документа запрет на переуступку прав требований не позволит заемщикам пользоваться механизмами господдержки.

Суды пока также настроены скептически – 29 июня этого года Мособлсуд отменил решение Пушкинского городского суда, обязавшего банк «ВТБ 24» внести изменения в договор валютной ипотеки и пересчитать сумму ее платежа по курсу на момент заключения договора – 23,51 руб. за доллар (дело № 2-878/2015) (подробнее >>>).

Илья Рыбалкин: непредсказуемость, напряженность и связанная с этим нервозность – это плохие спутники бизнеса. Крупный российский бизнес, имеющий международное присутствие, не исключение. У российских клиентов, которым нужны консультации в связи с их международной деятельностью, нет уверенности в том, что юристы, которым они доверяли много лет, будут с ними в это трудное время. Именно поэтому мы создали свою юридическую практику. Мы российская юридическая фирма, которая в состоянии предоставить те юридические услуги, которые российский бизнес хотел бы получить от международных консультантов. Именно за этим к нам и приходят.

Востребовано консультирование по вопросам применения санкций и торговых ограничений. В последнее время намечается новый тренд: российский бизнес не готов мириться с санкциями, маскирующими протекционизм и недобросовестную конкуренцию в международной торговле. Бизнесмены и частные компании все чаще интересуются возможностями обжалования или другими мерами реагирования.

Сурен Горцунян: также растет число комплаенс-запросов, это глобальная тенденция. Регуляторы наращивают активность, компании же хотят соответствовать требованиям законодательства. В целом на рынке сделок меньше, чем споров. Эта кризисная черта сохраняется.

ИР: заметен еще один интересный тренд, который зависит не от санкций, а от естественного хода вещей. Это наследственные вопросы и передача бизнеса следующим поколениям. Немалое число российских бизнесменов, которые с 90-х годов, не покладая рук, создавали свои бизнес-империи, задумываются о преемственности. Это очень конфиденциальные запросы и проекты, но их число неумолимо растет. Замечу, что и в подобных проектах появляется геополитический элемент: посмотрите, что происходит в Лондоне в связи с приказами о «происхождении состояния, которое не объяснено». Снова, но уже по-другому задается вопрос: откуда у вас столько денег, товарищи? Вроде всех уже проверили, дорогие сердцу юристы исписали не одну тонну бумаг, суды вынесли немало решений и «снова здорово». Как юриста это меня несколько расстраивает, но не удивляет. Геополитика.

О востребованности российских юрфирм

ИР: Если говорить в очередной раз о геополитике. Весьма актуальной в современных реалиях становится защита интересов Российской Федерации в международных инвестиционных спорах с участием иностранных инвесторов. В этой связи возрастает спрос на юристов-международников, которые разбираются в инвестарбитражах и могут выступать «навигаторами» в сравнительно новых для нашего государства вопросах. Традиционно эту нишу в качестве консультантов занимали исключительно иностранные специалисты, но в силу ряда причин status quo должен поменяться. Мы уже наблюдаем серьёзные изменения: российские юридические фирмы все больше оказываются вовлечёнными в подобные проекты.

В последнее время много говорят о том, чтобы усилить давление на международных консультантов и ввести дополнительное регулирование их деятельности в России. Это неправильно, на мой взгляд. Пусть расцветает сто цветов. Конкуренция – это хорошо. Российская или международная фирма – это не так важно, если юристы могут сделать работу и достигнуть того результата, который ожидает от них клиент.

О переменах на юридическом рынке

ИР: рынок уже меняется. Геополитическая реальность существует помимо нас. Вряд ли кто-то понимает объективные критерии отбора кандидатов в санкционные списки того или иного уровня. Если в них неожиданно попадает многолетний клиент международной юридической фирмы, то это ставит её перед непростым выбором. В подобной ситуации западные офисы опасаются работать с таким клиентом из-за риска уголовной ответственности и возможных репутационных проблем в США. Российский офис рискует лишиться большого объема работы. Но сложнее всего партнерам, которые «привели» подобного клиента и поддерживают с ним отношения от имени фирмы. Один партнер будет руководствоваться принципом «ничего личного, только бизнес», и тогда фирма перестанет работать с клиентом. Другой – лояльностью и своим представлением об этике отношений с клиентом. Скорее всего, такой партнер перейдет в юридическую практику, которая не имеет жесткого санкционного регулирования, или создаст свою.

Это очень тяжелый выбор. Но если кто-то из партнеров международных юридических фирм когда-нибудь попадет в подобную ситуацию, я готов поделиться своим опытом.

СГ: мы рады, что сегодня находимся в гибкой платформе: если возникнут неблагоприятные последствия для российских клиентов, нам не придется думать об американском законодательстве так, как если бы мы были партнерами американских фирм, или отказываться от клиентов. К тому же мы не связаны какой-либо лояльностью к собственным офисам и можем идти в любые компании за экспертизой – географически, индустриально или юридически.

О пути к юриспруденции

СГ: есть семейная история и история случайных совпадений. Семейная в том, что юристом был мой дедушка. После девятого класса я поступал на экономический факультет в новое экспериментальное учебное заведение перестроечных лет – Христианский гуманитарный лицей. Экономический факультет в нем так и не открыли – желающим, которых похоже, было немного, предложили выбрать между историческим факультетом и юридическим. Вот так я пошел по юридической стезе.

ИР: у меня все очень просто. Мой отец был дипломатом (юристом-международником), дедушка был дипломатом, поэтому в семье не стоял вопрос, куда пойти учиться: в МГИМО, конечно, на международно-правовой факультет.

О выборе в пользу консалтинга

ИР: в конце 90-х в среде молодых выпускников юридических факультетов считалось «крутым» работать в международной юрфирме – мои старшие товарищи работали кто в Norton Rose, кто в Cleary. Я подал несколько резюме и меня пригласили работать в немецкую юрфирму (я хорошо знал немецкий язык, потому что прожил в Германии восемь лет). Я втянулся, и, наверное, у меня проявился талант юридического консультанта. Признаться, слово «консультант» я не очень люблю. Стоит поодаль, отстраненно наблюдает и советует. Я – часть команды моих клиентов. В любом проекте.

СГ: у меня, кстати, тоже подобная история из 90-х – be careful what you wish for. Тогда действительно было модно хотеть стать партнером международной юрфирмы – я тоже хотел стать партнером. Я не сразу попал в мир международных юрфирм, был эпизод участия в российской правовой реформе – написания законопроектов для РФ, в 1995–1997 я работал в thinktank-ах, которые разрабатывали законодательство. Потом я попал в программу интернов White & Case, затем было много лет в Herbert Smith (в настоящее время Herbert Smith Freehills) – они только открыли офис, и я был первым российским юристом-непартнёром, которого они наняли.

О борьбе с профвыгоранием и особенностях российского рынка

ИР: я никогда не стремился к партнерству, отчасти меня даже не спрашивали. В определенной кризисной ситуации я сыграл, по мнению партнеров той юридической фирмы, значимую роль в ее стабилизации, проявив морально-волевые и иные полезные качества. И стал партнёром. Работа партнёра сопряжена с очень большой ответственностью и занимает очень много времени. Но мне до сих пор очень нравится развивать бизнес, делать работу руками и общаться с людьми. Где еще такая возможность – ну не чиновником же мне быть?

СГ: я, наоборот, сразу представлял карьерную цель – быть партнером. Достиг этого не в таком юном возрасте, как Илья, но тоже до 30 лет. Для английских партнеров это было очень необычным, и нам с Оксаной, которая предложила мне партнерство в Lovells [Оксана Балаян, упрпартнер Hogan Lovells в России – ред.], приходилось составлять статистику и ссылаться на реалии молодой экономики, приводя в пример молодых олигархов и юристов.

ИР: я честно всегда говорю, это надо признавать, что отчасти мне повезло. Но еще, чтобы повезло, надо много поработать и попахать. Как говорил Константин Райкин: «Бог сверху награждает того, кто выпрыгивает ему навстречу».

СГ: в борьбе с выгоранием помогали две вещи. Первая – особенности российского рынка: у нас нет такой сегментации и узкой специализации, которая присутствует на развитых рынках Лондона или Нью-Йорка, где в течение семи лет человек может делать только, например, derivative taxation. У нас была возможность работать над разными вещами: в течение своей карьеры я занимался и спорами, и сделками, и проектами, и нефтесервисом, и розницей, и недвижимостью. Это делало жизнь более разнообразной и не позволяло дойти до точки, когда ты приходишь к выгоранию. Второе – клиенты видят в нас не просто юристов, а trusted advisors. Возможность быть частью чего-то большего, чем просто юридическая работа, когда ты находишься в доверительных отношениях с клиентом – это то, что всегда оберегало меня от выгорания в профессии.

ИР: мне тоже везло на клиентов, я встречался, как правило, с хорошими, умными и благодарными людьми. Это настолько важно в нашей профессии – когда тебе просто говорят спасибо или поддерживают, когда тебе сложно. Кроме того, интересные проекты позволяют развиваться личностно и профессионально. Я начинал работу как налоговый юрист, потом появились сделки M&A, затем – сложные трансграничные споры.

Как-то мне показалось, что я устал от юридической профессии, мне захотелось уйти в инвестиционный банк или в бизнес. И очень быстро пришло озарение: современная юридическая практика и есть бизнес. Как только ты это понимаешь, видишь, что им надо управлять, развивать, конкурировать, все мысли о выгорании выгорают. Я считаю, что я занимаюсь своим делом. Это мое призвание.

О доверии клиентов

СГ: большинство клиентов, например, согласились перейти за нами в «РГП». И это не просто смена бренда на бренд. Когда ты говоришь, я ухожу из White & Case в Latham Watkins – это одна история. Когда ты говоришь: я встаю и ухожу из Akin Gump в «Рыбалкин, Горцунян и Партнеры» – здесь проявляется доверие.

Компании сейчас (и в России, и глобально) все больше хотят использовать внутренних консультантов. Где-то это вопросы секретности, где-то экономии – мотивация различна. Но нам удалось сформировать длящиеся отношения с клиентами.

О том, где лучше жить и судиться

ИР: в Москве сложно бывает зимой, когда солнца мало. Еду тогда за солнцем на моря и океаны ненадолго. Или раскладываю в офисе апельсины. Жить мне нравится здесь. Тут моя семья, друзья и работа. И в нашей стране судиться становится интереснее. Появляются масштабные проекты с участием флагманов российского бизнеса, «Роснефти», «Газпрома», «Транснефти» или Сбербанка, споры по которым разрешаются в российских судах с привлечением легиона талантливых российских судебных юристов. Российская судебная система созрела для судебных баталий такого масштаба. Безусловно, с учетом международной активности российского бизнеса разбирательства в иностранных судах и арбитражных центрах будут нередкими.

СГ: я очень люблю свою родину, Москву – это экзистенциальный выбор в пользу России. А судиться бывает эффективнее в Англии, и я сейчас не имею в виду разницу в квалификации судей и традиции применения права или разницу между правовыми системами, а такой простой, но организующий и часто определяющий поведение сторон в процессе институт, как расходы, поскольку в российском процессуальном законодательстве все еще нет важного акцента на расходы. Этого, кстати, нет во многих юрисдикциях. После реформы Лорда Вульфа в 2000-е английская система была реформирована таким образом, чтобы заставлять всех более эффективно и прагматично структурировать свои аргументы и достигать быстрого решения эффективно.

О непрактичности юридического образования

ИР: когда учился я, образованию не хватало практической составляющей. По крайней мере, я могу сравнивать с немецким подходом к профессиональному образованию, проработав семь лет в немецкой юридической фирме. Образовательный процесс построен не столько на запоминании информации, сколько на ее самостоятельном осмыслении и формировании навыка правоприменения.

Этой же цели служит референдариат, погружение в практическую работу адвоката, нотариуса, судьи или чиновника. Я никогда не встречал слабых немецких адвокатов. Работал ли я с неубедительными российскими, американскими или английскими адвокатами? Да. Хотел бы, однако, отметить, что, судя по молодым сотрудникам нашей фирмы, уровень и направленность юридического образования в нашей стране качественно изменились. У нас работают блестящие юристы.

Об авторитетах в профессии

ИР: авторитетом для меня является Генри Маркович Резник. Он многое делает для воплощения идеи культуры права в нашем обществе, поднимая очень важные и глубинные этические вопросы в нашей профессии. Это очень мощный человек, каких мало в юридической профессии.

СГ: у меня нет одного такого человека, я встречался со многими талантливыми юристами, мой перечень менторов, которые на меня повлияли, может исчисляться десятками – там точно есть необычные люди. Например, Сергей Анатольевич Шишкин, вице-президент АФК «Система», адвокат Александр Робертович Шуваев. Для меня жизненными ориентирами были и являются многие мои коллеги по White & Case – это и Хью Верье, и Эрик Михайлов, и Игорь Остапец. И многому я научился, работая с другой стороны стола, у таких выдающихся юристов, как Брайан Зимблер (теперь в Morgan Lewis) или Мелисса Шварц (Akin Gump).

О причинах отказа от клиента

СГ: отказываться от клиентов приходится сплошь и рядом. Первая и главная причина – это конфликт. Он бывает нескольких типов – этические конфликты, бизнес-конфликты, что более сложно, и для этих целей хорошо, что мы маленькая фирма и вероятность конфликта невелика.

ИР: я не буду работать над делом, в успех которого не верю. Я откажусь от клиента, который меня обманывает или недоговаривает. Юристу врать нельзя, если ты хочешь, чтобы тебе помогли.

О будущем профессии

СГ: хотелось бы, чтобы наша профессия была востребована через какое-то время, а имидж ее был позитивным. Чтобы было больше благодарности и положительного восприятия.

ИР: я хотел бы создать в России юридический бизнес нового поколения, используя мой 20-летний опыт и знания, полученные в лучших международных юридических практиках.

СГ: в российских фирмах исторически отношение к юристу сложилось словно к художнику. Опыт работы в международных фирмах научил нас относиться к юриспруденции как к бизнесу. В России мы видим много талантливых юристов, которые не понимают, как его структурировать. Ситуация должна поменяться.

Краснодарский адвокат Михаил Беньяш почти месяц просидел в одиночке спецблока СИЗО из-за обвинений по двум уголовным делам (см. «Суд отправил адвоката Беньяша в СИЗО»). Первое – о применении насилия в отношении полицейского. Следствие считает, что 9 сентября 2018 года Беньяш три раза ударил сотрудника правоохранительных органов в лицо, а также укусил за руку. Второе уголовное дело – о воспрепятствовании правосудию, которое, по версии следствия, произошло в мае этого года. Тогда Беньяш представлял интересы участника протестной акции Каролины Задойновой, в ходе чего «неоднократно перебивал, давал указания, высказывал требования и возражения против решений судьи, о чем ему делались замечания, на которые адвокат не реагировал» (см. «На краснодарского адвоката Беньяша завели два уголовных дела»).

Помимо двух уголовных дел, Беньяша привлекли к административной ответственности за нарушение порядка организации публичного мероприятия и за невыполнение требований сотрудников полиции (ст. 19.3 и ст. 20.2 КоАП). Ленинский районный суд Краснодара назначил Беньяшу наказание в виде 40 часов обязательных работ и 14 суток ареста, а Краснодарский краевой суд подтвердил законность этого решения. В ближайшее время оно будет обжаловано в ЕСПЧ.

История преследования Беньяша так возмутила адвокатское сообщество, что в его защиту было подписано коллективное обращение от 316 адвокатов из 50 регионов России, интересы об избрании меры пресечения представляли 11 адвокатов, а жалобы на арест подали не менее 30 человек. По словам адвоката Беньяша Алексея Аванесяна, на каждом процессе лично присутствуют в среднем 10–12 защитников, а всего в деле около 20 ордеров. Помочь вызвались адвокаты со всей России: Кондрат Горишний и Евгений Кочубей из Краснодара, Александр Пиховкин из Москвы, Александр Попков из Сочи, Григорий Афицкий из Ростова-на-Дону, Татьяна Третьяк из Геленджика, Алексей Иванов из Твери, Александр Морозов из Санкт-Петербурга. «Большинство этих людей лично не знают Беньяша, и многие не разделяют его политических взглядов. Я сам видел Беньяша всего два раза в жизни, мы познакомились в суде. Когда его задержали, я просто оказался неподалеку и смог оперативно приехать», – рассказал Аванесян. Он акцентировал внимание на следующих моментах: «Михаила задержали в 4 км от места проведения митинга, и идти туда он не собирался. Сейчас Беньяша подозревают в преступлении средней тяжести, у него двухмесячный ребенок, жена находится на операции в другом регионе, есть обязательства перед клиентами, и тем не менее из всех возможных мер пресечения суд избирают арест».

Президент ФПА Юрий Пилипенко 12 сентября на личной встрече с главой МВД Владимиром Колокольцевым обсуждал ситуацию с Беньяшем. «Министр внутренних дел ответил, что он разберется в этой ситуации», – рассказал Пилипенко. Правда, впоследствии на Беньяша завели уголовные дела. После задержания Беньяша ФПА сообщила: «Мы взаимодействуем с руководством АП Краснодарского края и с комиссиями по защите прав адвокатов. Дано поручение взять это дело под свой оперативный контроль, в случае обнаружения обстоятельств, требующих оперативного, незамедлительного вмешательства, принять соответствующие меры». Председатель Комиссии Совета ФПА по защите прав адвокатов Генри Резник рассказал, что лично контролирует развитие ситуации по уголовному делу, созванивается с адвокатами, осуществляет их методическую и юридическую поддержку.

Адвокатская палата Краснодарского края направила в процесс своего представителя – председателя Комиссии по защите профессиональных прав адвокатов Ростислава Хмырова. «Я присутствовал и на административных процессах в отношении Беньяша, и на избрании ему меры пресечения. Я также был среди 13 адвокатов, которые лично поручились за Михаила. Помимо личного поручительства, мы предлагали суду назначить домашний арест, ограничение свободы или залог – и на каждое ходатайство подготовили свой пакет необходимых документов. Тем не менее какие бы доводы мы не приводили, суд их все проигнорировал и отправил Михаила в СИЗО. Понятно, что это политическое дело, но нельзя же игнорировать закон! Этот процесс показывает: сколько бы ни было адвокатов, для суда они просто декорация – решение все равно будет таким, каким его хочет видеть прокурор», – уверен Хмыров.

Зампред Комиссии по защите прав адвокатов АП Москвы адвокат Александр Пиховкин рассказал, что выступил в защиту Беньяша по своей инициативе: «Нарушение прав адвоката Михаила Беньяша – это нарушение и моих профессиональных прав. Личное участие в защите коллеги является для меня и для других защитников естественной реакцией на происходящее беззаконие и безобразие по отношению к адвокату. Я не разделяю ни взглядов Беньяша, ни его способов оказания юридической помощи. Но когда его профессиональные права попираются и отрицаются в самой своей основе, я вынужден рассматривать это как попрание и отрицание моих профессиональных прав». По словам Пиховкина, защита в полном объеме использует арсенал установленных законом средств, чтобы возвращать процесс в правовое поле, но это получается не всегда. «Например, в ходе избрания меры пресечения суд отказал в ходатайстве защиты об объявлении часового перерыва для ознакомления с материалами дела. Судья ограничила время ознакомления с 60 листами двумя минутами, сказав, что не позволит устраивать тургеневские чтения. Вот этот запрет на тургеневские чтения – довольно точная метафора отношения судебной системы к правам вообще и к правам адвоката в частности. А ведь речь идет о лишении на несколько месяцев свободы человека, который еще не признан виновным», – объяснил Пиховкин.

Президентский совет по правам человека потребовал тщательно расследовать обстоятельства задержания адвоката. В СИЗО Беньяша посетил председатель совета Михаил Федотов: «Мы довольно подробно побеседовали с Михаилом Беньяшем о его деле. Он рассказал, что претензий к условиям содержания в СИЗО нет, но он совершенно не согласен с обвинениями, которые ему предъявлены. Он опасается, что если эти обвинения будут доведены до конца, то будет создан опасный для всех адвокатов прецедент. Я заверил Михаила, что совет будет внимательнейшим образом следить за развитием его дела и сделает все необходимые обращения в Следственный комитет и прокуратуру».

На обжаловании меры пресечения 23 октября присутствовали 18 адвокатов, самих жалоб было около 20. В итоге Краснодарский краевой суд пересмотрел решение нижестоящего суда и отпустил Беньяша под залог в 600 000 руб. Его внесла Адвокатская палата Краснодарского края. Об освобождении адвоката просила не только его защита, но и сторона обвинения (см. «Адвоката Беньяша отпустили из СИЗО под залог»).

По данным ФПА, за последние 15 лет было убито 49 защитников, при этом только 12 преступлений раскрыто. В мае 2017 года в Москве погиб французский адвокат Марк Соловье. По мнению следствия, с юристом расправился уроженец Дагестана Даньял Алирзаев, который намеревался приобрести у него квартиру в столице. В июле этого года Гагаринский районный суд Москвы вернул это дело на доследование (см. «Суд вернул следователям дело об убийстве французского адвоката»).

26 апреля 2017 года в подъезде дома, расположенного на Алтуфьевском шоссе Москвы, была убита из огнестрельного оружия глава адвокатской коллегии «Дельфи», адвокат Наталья Вавилина. Преступники произвели по крайней мере два выстрела, от которых женщина скончалась на месте. Вавилина занималась сопровождением сделок с недвижимостью, долговыми процессами, а также защищала интересы частных строительных фирм, к которым подавали иски РЖД, мэрия Москвы и Москомархитектура (см. «В Москве убита адвокат Наталья Вавилина»).

В марте 2016 года адвокат Юрий Грабовский был найден мертвым возле трассы в Киевской области. Следствие установило, что 5 марта Грабовский по частному делу выехал в Одессу, где отдыхал в одном из ресторанов со своими недавними знакомыми, а затем отправился на встречу, с которой уже не вернулся.

В сентябре 2014 года в Москве застрелили адвоката Татьяну Акимцеву, которая защищала одну из сторон в имущественном споре ООО «Одинцовское подворье», а также пострадавших от действий ореховской ОПГ. Ее коллега Александр Карабанов рассказал, что им с Акимцевой угрожали по ряду дел. В апреле 2016 года обвинение в убийстве Акимцевой и ее водителя было предъявлено двум киллерам ореховской ОПГ – Сергею Фролову и Игорю Сосновскому (см. «В убийстве адвоката Акимцевой обвинили киллеров ореховской группировки»).

Адвокат межреспубликанской коллегии адвокатов г. Москвы Станислав Маркелов был застрелен 19 января 2009 года на улице Пречистенка в центре Москвы спустя полчаса после окончания пресс-конференции. Находившаяся рядом с ним журналистка издательства «Новая газета» Анастасия Бабурова была тяжело ранена и позднее скончалась в больнице. Спустя год СК РФ завершил расследование уголовного дела – виновными признаны Никита Тихонов и Евгений Хасис. Установлено, что придерживающиеся радикальных националистических взглядов и идей Тихонов и Хасис совершили преступление по мотивам идеологической ненависти и вражды в связи с активным участием Маркелова в антифашистском движении и осуществлением им профессиональной деятельности по уголовным делам по защите прав потерпевших и обвиняемых, придерживающихся антифашистской идеологии (см. «Адвоката Маркелова убили за профессиональную деятельность – расследование дела окончено»).

Четыре года назад именно адвокатское сообщество помогло защитникам Мураду Мусаеву и Дарье Трениной, которые подозревались в подкупе свидетелей и давлении на присяжных по делу полковника Юрия Буданова. Тогда Мусаева вызвались защищать 93 адвоката, а Тренину – 40 адвокатов, среди которых был Александр Гофштейн. В феврале 2015 года Преображенский суд Москвы прекратил это уголовное дело в связи с истечением срока давности.

Гофштейн знает, что такое уголовное преследование адвокатов. В 2006 году он сам был задержан в Испании за оказание помощи русской мафии. По сути, адвокату вменялось осуществление профессиональных обязанностей. Несмотря на это, Гофштейн около года провёл в испанской тюрьме, прежде чем был оправдан.

Адвокат из Хакассии Владимир Дворяк в 2016 году был осуждён за разглашение тайны предварительного следствия при оказании услуг по защите одного из руководителей регионального управления МЧС. Его приговорили к 400 часов обязательных работ. Вмешательство адвокатского сообщества, а также непосредственное участие в защите Резника позволили обжаловать приговор и оправдать Дворяка.

Адвокат АП Ленинградской области Лидия Голодович стала фигурантом дела о применении насилия в отношении сотрудника власти. В середине июля этого года приставы отказались пропустить в Невский районный суд Санкт-Петербурга свидетеля в укороченных брюках: сотрудники сочли его штаны шортами. Голодович с этим не согласилась и попыталась добиться разрешения на проход у председателя суда. В итоге её вывели из приемной в наручниках и доставили в отдел полиции (см. «Задержанный в суде адвокат стал фигурантом дела о насилии над приставами»).

Барнаульский адвокат Роман Ожмегов вел дела о репостах в социальных сетях, после чего его обвинили в причинении телесных повреждений четырём сотрудникам Центра «Э». Сейчас дело в отношении Ожмегова находится на доследовании.

В Москве заведено уголовное дело на адвоката Андрея Маркина, который подозревается в мошенничестве – якобы он вымогал деньги у своего несостоявшегося клиента. Бутырский районный суд начал рассматривать дело Маркина еще в 2017 году, но в начале 2018 года вернул в прокуратуру. Маркин будет находиться под стражей до января 2019 года (см. «В Москве за вымогательство судят адвоката»).

Еще одного московского адвоката, председателя АК «Третьяков и партнеры» Игоря Третьякова обвиняют в мошенничестве путем получения 330 млн руб. гонорара по соглашению с доверителем – госкорпорацией «Роскосмос». В то же время прокурор заявил гражданский иск о признании соглашения об оказании юридической помощи ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности (см. «Прокуратура объяснила, почему требует с адвоката Третьякова 330 миллионов»). По решению Бабушкинского районного суда Третьяков находится под стражей (см. «Объявленного в розыск адвоката арестовали по делу о хищениях»).

ФПА давно работает над внесением поправок в УК о введении уголовной ответственности за воспрепятствование законной деятельности адвоката. «Вместе с тем очевидно, проблема не в нормах права, а в их применении. И УК, и УПК не такие плохие, как может показаться неофитам. Но проблема в том, что они очень творчески прочитываются и применяются правоохранительными органами. Гораздо больше будет пользы, если изменится государственная политика в отношении защитников и их подзащитных», – отметили в ФПА.

Недвижимость с торгов и выселение