Купля-продажа земельного участка — оформление, регистрация, необходимые документы.

Купля-продажа земельного участка — оформление, необходимые документы.

Земельный кодекс Российской Федерации содержит положение о том, что в сделках по купле-продаже могут участвовать только те участки земли, которые прошли кадастровый учет на государственном уровне. Кадастровый учет позволяет участку получить индивидуальные характеристики, однозначно выделяющие землю среди других участков. Кадастровая земля обязательно получает личный кадастровый номер. Если участок был поставлен на кадастровый учет, проблем с его продажей возникнуть не должно. А вот если кадастр не пройден, перед заключением сделки нужно будет побегать по инстанциям.

Оформление купли-продажи земельного участка

Почему участок может быть не поставлен на учет при получении в собственность прошлым владельцем? Проблема в том, что земельная реформа предусматривала передачу земли в личную собственность тому владельцу, который обладал на нее законными правами в момент приватизации. Фактического владельца можно определить достаточно быстро, а вот составление описаний границ всех российских земельных участков – процесс, который мог растянуться на долгие года. Государство приняло решение передавать право собственности на занятые земли в кратчайшие сроки для тех владельцев, которые не имеют споров с соседями.

Постановление предусматривало составление описаний земельных участков только в том случае, если по земле будет совершена первая сделка. Поэтому, если участок с момента земельной реформы еще не перепродавался, описания по нему может и не быть, и это вполне законно.

Как проводится кадастровый учет?

Для проведения государственного кадастрового учета участков земли разработана единая методика, которая в должна использоваться на всей территории РФ в обязательном порядке. Заинтересованные правообладатели лично, либо через уполномоченных лиц, подают заявки и правоустанавливающие документы в органы, занимающиеся ведением государственного земельного кадастра. Дополнительно предоставляются документы о проведенном межевании участков. Что касается межевания, то оно представляет собой проведение работ по определению границ земельных участков на местности, с закреплением определенных границ специальными межевыми знаками. Также, проводится определения координат границ, с занесением их в документацию. Работы проводятся лишь для тех земельных участков, которые прежде не ставились на кадастровый учет.

Купля — продажа части земли

Если участок уже поставлен на учет, а права на него официально зарегистрированы в юстиции, то он должен иметь кадастровый номер и официально определенные границы, обозначенные на кадастровом плане. Такой участок можно продавать, менять или дарить без дополнительного межевания, но лишь в том случае, если действия совершаются со всем участком, а не с его частью. Если же есть необходимость продажи части земельного участка, либо разделения земельного участка, находящегося по документам в общей собственности, придется провести его дополнительное межевание. Каждая часть земельного участка при этом должна сопровождаться однозначным описанием. После проведения межевания каждая часть ставится на отдельный кадастровый учет, в результате чего дается несколько кадастровых номеров для каждого участка, и делящаяся земля уже не считается единым целым.

Образуется несколько новых объектов недвижимости, коими и являются делящиеся земельные участки. Право на владение каждым новым участком необходимо зарегистрировать в государственном учреждении, и только потом можно приступать к продаже.

Отмечу, что государственный кадастровый учет должен быть проведен в течение календарного месяца с момента подачи установленных документов. После проведения учета заявители получают кадастровые планы (карты) земельных участков, удостоверенные в законном порядке.

Оформление купчей

Граждане Российской Федерации, имеющие в частной собственности участки земли для ведения дачного, личного подсобного, садового хозяйства, либо под индивидуальное строительство и возведение хозяйственных построек, имеют право продавать личные участки другим российским гражданам, независимо от того, когда были получены права собственности на землю, подлежащую продаже. Земельный участок продается собственником через составление договора купли-продажи или купчей, которая должна быть зарегистрирована в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее Регистрационная палата). Купчая должна быть составлена исключительно в письменной форме, в рамках одного документа, который подписывается обеими сторонами. Нотариальное заверение договора купли-продажи не обязательно, но рекомендовано.

Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка

Договор должен включать в себя пункт, регламентирующий права и обязанности для каждой стороны. Действующее законодательство указывает на то, что в договоре также должен присутствовать предмет договора, стоимость и обременения земельного участка, если таковые существуют. Все остальные условия (к примеру, порядок проведения расчетов), включаются в купчую только по взаимному согласию покупателя и продавца. При заключении договора продавец должен предоставить нотариусу официальный документ, который подтверждает имеющееся право собственности на недвижимость. Это может быть временное свидетельство или государственный акт. Договор дополняется планом земельного участка, который должен присутствовать в обязательном порядке. Не допускается использование собственником купленного участка земли не по целевому назначению. Стоит отметить, что потенциальными покупателями участков признаются физические и юридические лица, статус которых не противоречит закону РСФСР «О приватизации».

Документы, предоставляемые при заключении договора

При удостоверении и заключении договора купли продажи участка, стороны обязаны предоставить нотариусу или уполномоченным должностным лицам следующие документы.

• Паспорт или заменяющий документ.

• Справка о принадлежности недвижимого имущества из БТИ.

• Документ на право собственности, касающийся как земельного участка, так и дома, если таковой имеется. К этой категории, в зависимости от оснований получения недвижимости в собственность, можно отнести всевозможные нотариально заверенные договоры, нотариально заверенные свидетельства, выдаваемые БТИ удостоверения, решения суда и прочее.

• Если недвижимость была получена по наследству или в дар, то нужно предоставить справку из налоговой инспекции о том, что собственник не имеет задолженности, касающейся налога на полученное по наследству недвижимое имущество.

• Если имущество покупалось супругами в браке, от супруга нужно получить согласие на отчуждение.

• Свидетельства из Комитета по землеустройству, выписки из земельной книги или любые другие документы, которые подтверждают правовой режим земельного участка и расположение на ней недвижимости.

• Справка об отсутствии или наличии обременения имущества, касающегося права пользования третьими лицами, которая предоставляется по данным паспортного учета.

• Если имущество находится в долевой собственности и один из участников хочет продать свою долю, нужно предоставить подтверждение извещения всех остальных участников о цене продажи и факте продажи.

Извещение оформляется в форме заявления участников долевой собственности, в которых подтверждается факт известности всех условий продажи долевой собственности. В заявлении также прописывается отказ участников от преимущественной покупки доли собственности. Как вариант, можно предоставить свидетельство из нотариальной конторы, согласно которому заявление продавца было передано участниками долевой собственности.

Подробнее о договоре купли-продажи земельных участков:

Государственная пошлина

Размер госпошлины, которую надо заплатить за регистрацию, зависит от вида разрешенного использования участка. Он указывается в кадастровом паспорте. Размеры госпошлин установлены статьей 333.33 Налогового кодекса РФ:

• Если на земельном участке будет размещаться гараж, то госпошлина для физических лиц за регистрацию составит 1000 рублей, для организаций – 15 000 рублей;

• Если на участке планируется построить жилой дом, то размер госпошлины зависит от того, как участок переходит в собственность. Надо будет заплатить за договор дарения и за права на недвижимость (фиксируется в ЕГРП). В итоге суммы к уплате составят 1000 рублей и по 500 рублей с покупателя и продавца;

• Госпошлина за регистрации права собственности на участок, который предназначен для дачного хозяйства, огородничества или садоводства составляет 200 рублей. Это прописано в 24 пункте первой статьи 333.33 Налогового кодекса РФ;

Документы, прилагаемые к договору купли-продажи земельного участка

В зависимости от того, по какой недвижимости заключается договор купли-продажи, к купчей прилагается следующий пакет документов.

• Чертеж границ или план участка земли (для всех типов недвижимости).

• Сводная оценочная ведомость на строения, сооружения и помещения, находящиеся на земельном участке (если в договор включаются соответствующие объекты).

• Перечень условий конкурсного приобретения участка (если земля продается по конкурсу).

• Требования залогодержателя, касательные имеющейся задолженности (при обременении объекта договора залогом).

• Доверенность уполномоченного сторонами договора лица выступать от их имени в процессе заключения договора купли-продажи.

Отмечу, что продавец несет полную ответственность за то, что информация в чертеже границ или в плане земельного участка абсолютно достоверна. Также, имеет место ответственность продавца за достоверность информации по имущественным правам и возможным претензиям юридических и физических лиц к объекту купли-продажи, даже если продавец о них не знает (права владения, собственности, залога и аренды всего объекта или части объекта договора, включая возможные ограничения, которые налагаются специальным режимом земельного использования).

Регистрация купли-продажи земельного участка

Купчую на земельный участок нужно регистрировать в ЕГРП (Единый госреестр прав), что регламентируется Законом РФ «О государственной регистрации». Госрегистрация недвижимого имущества, а также сделок по недвижимости на территории Московской области, находится в ведомости Федеральной службы государственной регистрации, кадастры и картографии. Данное учреждение занимается регистрацией прав собственности, прав хозяйственного ведения и прав оперативного управления недвижимым имуществом. После регистрации выдается свидетельство о правах. Акты госорганов и органов местного самоуправления, равно как и нотариальные свидетельства и решения судебных органов, могут являться основанием для выдачи данного свидетельства. Также, основанием может являться факт исполнения договоров по недвижимости.

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрировать сделку по купле-продаже земельного участка, нужно предоставить в государственные органы следующие документы.

• Заявление установленного образца.

• Свидетельство, договор или другой правоустанавливающий документ, который подтвердит возникновение, изменение, прекращение или обременение прав на участок. Предоставляется копия и оригинал.

• Подтверждающий документ, касающийся исполнения сторонами всех обязательств по земельному участку, прописанных в договоре.

• Кадастровый план (определяющий документ по земельному участку).

• Платежка по оплате регистрационного сбора.

• Заявление на изготовление и сбор документов, которое одновременно является договором на предоставление соответствующей услуги.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

До 2008 года учреждением называлось Федеральная регистрационная служба. Именно этот орган занимается организацией единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сотрудники этого органа принимают заявление и в течение нескольких дней должны рассмотреть его в течение двух рабочих дней. Они сами направляют запросы в необходимые организации. Сотрудники проводят работу по сбору документов. Подготовить документы должны организации, которые получат соответствующие запросы, в течение десяти дней. Далее документы передаются в инстанцию, а также с ними направляется счет на оплату работы (тарифы утверждены на государственном уровне). Далее сотрудники Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сообщают заявителю о необходимости уплатить определенную сумму за проделанную работу.

Когда оплата проведена, то происходит регистрация прав на недвижимости и сделки купли-продажи. Если оплата не произведена, то документы считаются не поступившими, а сделка признается недействительной.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Операции по купле-продаже земельных участков сегодня совершаются достаточно часто. Сделка требует к себе серьезного отношения, чтобы впоследствии не пришлось отстаивать свои права в судебных инстанциях. Покупатель при совершении сделки купли-продажи рискует больше, нежели продавец.

Ведь если сделка будет неправильно оформлена, то она может быть в судебном порядке признана недействительной и, соответственно, расторгнута. В итоге покупатель может потерять уплаченные деньги.

По законам Российской Федерации объектом купли-продажи могут выступать только земли, поставленные на государственный кадастровый учет.

Что в первую очередь должен сделать покупатель земельного участка?

После того, как покупатель определится с выбором земельного участка, необходимо у продавца потребовать наличие правоустанавливающих документов на надел, причем оригиналов. Ксерокопии, пусть даже заверенные в нотариальном порядке, не годятся. Также необходимо наличие кадастрового плана на приобретаемый земельный участок. Если отсутствуют у продавца эти документы, то впоследствии могут возникнуть осложнения.

При покупке земли в обязательном порядке заключается договор купли-продажи земельного участка, который послужит основанием для получения документа на право собственности.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Договор должен быть правильно составлен. Можно воспользоваться бланком типового договора и самостоятельно его заполнить. Но целесообразнее к составлению договора привлечь специалиста в области земельных отношений, который учтет все нюансы. Желательно данный договор удостоверить нотариусом, чтобы в будущем не возникли вопросы о правомочности продавца. Нотариус не обязан вникать в суть договора. Своей подписью и печатью он заверяет исключительно добровольность сделки, проведенной покупателем и продавцом.

В роли продавца земельного участка может выступать риэлтерское агентство, которое, как правило, берет в свои руки составление и оформление договора. Но и в этом случае покупателю будет полезно привлечь независимого юриста-консультанта. Прежде чем заключить договор с продавцом-агентством, надо убедиться в том, что у последнего имеются в наличии все необходимые документы, на основании которых участок продается.

Перед тем, как поставить личную подпись на договоре, необходимо повторно проверить весь пакет документов. Будет лучше, если это сделает специалист. Естественно, паспорт владельца земельного надела должен быть в полном порядке, а его данные должны в точности соответствовать данным, указанным в правоустанавливающих документах на землю.

В том случае, если продаваемый земельный участок имеет нескольких совладельцев, то потребуется нотариально заверенное согласие на продажу земли каждого из них.

Повышенную внимательность надо проявить при покупке участка земли, который получен по наследству. Необходимо удостовериться, что надел продается наследниками, которые вступили в наследство, и при этом относительно наследства отсутствуют судебные тяжбы.

Покупателю необходимо скрупулезно ознакомиться с кадастровым планом на земельный участок и со свидетельством на право собственности. В них должны совпадать указанные сведения об объекте продажи: номер земельного участка, назначение, местонахождение, размер и другие данные. Это все очень важно, поскольку данные будут отражаться в договоре, а затем перенесутся в свидетельство, которое получит покупатель. Если на участке расположены здания, сооружения, то это также необходимо отразить в договоре и дать обоснование принадлежности данного недвижимого имущества, подтвердить правоустанавливающими документами.

В том случае, если сведения о земельном участке в свидетельстве и кадастровом плане разняться, не следует слушать объяснения владельца, от данной покупки будет лучше отказаться. Например, в кадастровом плане параметры указанной площади не совпадают с параметрами, которые прописаны в свидетельстве на право собственности, а разница приходится на дорогу общего пользования.

Особенно серьезно следует отнестись к статусу земельного надела, его месторасположению и указанному назначению. Дело в том, что земля может находиться в рекреационной, природоохраняемой зоне, или участок выходит к реке и строительство, возможно, там запрещено.

Что должно быть указано в договоре купли-продажи земельного участка

При оформлении договора необходимо правильно указать паспортные данные обеих сторон (продавца и покупателя): полное ФИО, кем выдан документ, когда и где, место регистрации.

В договоре прописываются все данные, касающиеся продаваемого объекта недвижимости: кадастровый номер, его месторасположение (с какими пунктами граничит земельный участок). Обязательно делать ссылки на документы, которые подтверждают право владение: кем выдан документ, когда и кому, на основании чего, номер регистрационной записи в госреестре.

Продавец и покупатель заранее оговаривают стоимость сделки, которая затем в обязательном порядке вписывается в договор. В том случае, если по взаимной договоренности сторон для уменьшения налога прописывается сумма, которая в реальности меньше действительной, то продавец в отличие от покупателя почти не рискует. Если совершенная сделка по какой-либо причине признается недействительной и впоследствии будет расторгнута, то вполне возможно, что покупатель вернет себе ту сумму, которая была указана в договоре.

При оформлении договора купли-продажи земельного участка прописывается пункт, в которых указывается способ оплаты, а также пункты, разъясняющие ответственность сторон. Покупатель, ставя подпись под договором, подтверждает, что у него отсутствуют претензии к состоянию приобретаемого участка. Продавец своей подписью подтверждает, что продаваемый им земельный надел не обременен долговыми обязательствами или какими-либо ограничениями, которые могут препятствовать его отчуждению.

Государственная регистрация

Заключенный договор купли-продажи земельного участка в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию в юстиции. Право собственности покупателя возникает только с момента получения государственного свидетельства на право собственности земельным участком. Для этого в регистрирующий орган необходимо предоставить договор купли-продажи на земельный участок, кадастровый план, квитанцию об оплате госпошлины.

Теперь при купле-продаже земли выписку из Госкадастра можно быстро оформить прямо у нотариуса

По мнению экспертов, это существенно облегчит получение необходимых землевладельцам документов и исключит возможность коррупции в данной сфере

Недавно произошло событие, которое может значительно упростить оформление документов на землю. Вступило в силу постановление Кабинета министров Украины, позволяющее нотариусам, а их в Украине около 6 тысяч 500, иметь доступ к электронной базе данных Государственного земельного кадастра для получения из нее выписок. Электронная услуга «Предоставление нотариусам доступа в Государственный земельный кадастр» разработана при содействии Министерства юстиции специалистами Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (ранее Госагентство по земельным ресурсам) в рамках кампании по делегированию части полномочий и децентрализации в сфере земельных отношений.

По мнению экспертов, новый порядок существенно облегчит получение документов на землю и исключит возможность коррупции в данной сфере. Кстати, согласно официальной статистике, ежегодно выдается около миллиона таких документов. Только в этом году, по состоянию на начало августа, гражданам и организациям страны было предоставлено 563 тысячи 826 выписок из кадастровой системы.

Выписка — это документ, подтверждающий наличие сведений о конкретном участке в Государственном земельном кадастре и содержащий данные о площади участка, целевом назначении, ограничении в использовании, составе земельных угодий и другие сведения. Выписка из кадастра, как справка из БТИ на квартиру, оформляется для сделки купли-продажи имущества и подтверждает право владельца на реализацию, дарение и завещание участка.

Действует выписка из кадастра в течение трех месяцев с момента ее выдачи. Но есть исключения. Бессрочными являются выписка о земельном участке для оформления права на наследство и документ, который выдается для подтверждения государственной регистрации земли или внесения в кадастр других сведений.

До недавнего времени право выдавать выписки имели только кадастровые регистраторы. Как отметил председатель Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Максим Мартынюк, делегируя эти полномочия нотариусам, его организация стремится снизить уровень централизации предоставления услуг в сфере земельных отношений. Кроме того, уменьшается нагрузка на кадастровых регистраторов, что повысит уровень комфорта для граждан. Все необходимые для осуществления земельных сделок справки теперь можно получить в одном месте — непосредственно у нотариуса.

О новшествах, связанных с получением выписок из земельного кадастра, «ФАКТАМ» рассказала нотариус Людмила Шандыба:

— Сейчас нотариусам предоставили доступ к кадастру. Но для этого они должны выполнить определенные условия, в первую очередь — иметь техническое и программное обеспечение, соответствующее довольно жестким требованиям. По приблизительным подсчетам, для того чтобы подключиться к кадастру, нам необходимо потратить 10—13 тысяч гривен, кому-то это обойдется дешевле. Но в любом случае такой шаг необходим, поскольку существенно облегчает и ускоряет проведение сделки. Да и безопасность ее увеличивается, так как при малейших подозрениях можно проверить информацию об участке прямо на месте.

Те нотариусы, которые активно работают с недвижимостью, уже готовятся подключаться к земельному кадастру. Согласно моей информации, 16 киевских нотариусов имеют доступ к данному реестру. Мы тоже вскоре его получим.

— Сколько стоят выписки из кадастра?

— Недорого, 53 гривни. Но следует учесть, что нотариусы имеют гораздо меньше полномочий, чем кадастровые регистраторы, и могут подключаться к базе данных и выдавать выписку только в связи с совершением нотариальных действий, то есть при купле-продаже, дарении, наследовании земли и так далее.

— А если владелец участка просто попросит оформить ему выписку на всякий случай?

— Тогда нотариус будет вынужден отказать. То есть заглянуть в реестр, чтобы убедиться, что этот человек действительно является владельцем земли, нотариус сможет. Но никаких документов не выдаст. В этом случае нужно обращаться к кадастровому регистратору.

— Как нотариус удостоверится в том, что обратившийся к нему человек имеет право на получение выписки из реестра?

— Специалист обязательно проверяет паспорт и документ, подтверждающий право собственности на этот земельный участок. Такими документами являются договор купли-продажи или мены, дарственная, государственный акт или свидетельство о наследовании.

— Потенциальный покупатель может получить информацию из кадастра об этой земле, ее владельце и истории?

— Нет. Ведь он пока никакого отношения к участку не имеет, а притвориться покупателем может кто угодно. Но продавец в присутствии покупателя может попросить нотариуса предоставить такую информацию. Правда, только после того, как нотариус проверит правоустанавливающие документы владельца, — подытожила Людмила Шандыба.

Стоит отметить, что предоставление нотариусам доступа к кадастру является очередным этапом реформирования системы земельных отношений. Напомним, что с 1 июля нынешнего года в Украине начал работу электронный сервис по получению выписок из Государственного земельного кадастра. Новая услуга дает возможность заказать и оплатить выписку через Интернет, а получить сам документ в ближайшем центре административных услуг. О готовности выписки человеку сообщают по электронной почте.

Для заказа выписки в режиме онлайн нужно зайти на сайт Публичной кадастровой карты и найти свой участок или по кадастровому номеру, или прямо на карте. При клике мышью на нужном участке появляется окошко с короткой информацией о земле. В этом окошке есть ссылка «Заказать выписку». Зайдя по ней, необходимо указать свои паспортные данные и данные правоустанавливающего документа на землю. Обязательно следует сообщить электронный адрес, куда придет информация о том, где и когда можно получить свою выписку. Услуга стоит 53 гривни и оплачивается карточкой в режиме онлайн.

Как оформить покупку земельного участка

Сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа. Сначала заключается договор, потом новый владелец регистрирует свое право собственности в Росреестре (образец договора Договор купли-продажи земельного участка можно скачать здесь ).

Покупку земельного участка можно оформить прямо сидя на пеньке, стоящем посреди этого участка. Нотариальное удостоверение не требуется. Достаточно составить договор, под которым подпишутся продавец и покупатель. Хотя можно обратиться к нотариусу (только по месту нахождения участка). Это гарантирует правильность составления договора и ускорит процесс регистрации сделки в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Как пояснил юрист Юридического Агентства «Глоссарий» Руслан Дворецкий, 7 мая 2010 г. нотариат и Росреестр подписали совместный протокол от №1, согласно которому нотариус при оформлении договора купли-продажи проводит дополнительный правовой анализ документации, а сделка, оформленная нотариусом, регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Если же обойтись без нотариуса, то регистрация может затянуться на 10 рабочих дней.

В то же время, по мнению исполнительного директора агентства недвижимости «ЛиКом» Виктора Каца, привлечение к операции риэлтора или юриста, специализирующегося на недвижимости, принесет не худший результат, чем обращение к нотариусу. Так, например, бытует миф, что нотариус проверит дееспособность продавца и покупателя. На практике же «проверка» заключается всего лишь в просмотре паспорта на предмет отметки о недееспособности. То же – с проверкой психической полноценности лица. Риэлтор или юрист обычно проводит более глубокую проверку бумаг, ну и договор составить для них – не проблема.

Покупатель и продавец могут и сами составить договор купли-продажи земельного участка. В нем должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) участка, а так же его площадь (указанная в правоустанавливающем документе*), разрешенное использование и категория земель. Так же в договоре должны быть четко определены цена и порядок расчета, а при необходимости ряд вспомогательных пунктов в зависимости от прилагаемых документов. Неправильно составленный договор Росреестр не примет на регистрацию, а сделка будет считаться недействительной.

Обратите внимание, сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа: первый – заключение договора; второй – регистрация в Росреестре права собственности нового владельца на участок.

Оформляем договор

Сделка по купле-продаже объекта недвижимости может быть совершена в простой письменной форме, а может быть оформлена нотариально. И в том и в другом случае для составления договора потребуются следующие бумаги.

1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования и пр.).
2. Паспорта продавца и покупателя.
3. Кадастровый паспорт участка (в нем указано назначение земли, план границ участка). Виктор Кац поясняет, что по «дачной амнистии» или по наследству можно зарегистрировать право на участок без межевания. Но у человека, купившего такую землю, могут в дальнейшем возникнуть сложности при продаже. Если в кадастровом паспорте приобретенной земли нет ключевой фразы «соответствует материалам межевания» — это значит, что новому владельцу самому придется делать Межевое дело. При этом могут измениться границы участка, возможен и конфликт с соседями.
4. Правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра). Бывает, что продавец не зарегистрировал ранее возникшее право собственности в ФРС. В этом случае, как пояснила руководитель отдела правовой защиты недвижимости Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Инна Шлякова, правоподтверждающим документом может быть одна из трех бумаг: 1) свидетельство о праве собственности (обр. 1991 или 1995 г.);2) выписка из похозяйственной книги; 3) государственный акт на право постоянного бессрочного пользования участком. В данном случае одновременно регистрируется ранее возникшее право продавца и переход права.

Кроме всего вышеперечисленного нотариус, оформляющий договор, риэлтор, сопровождающий сделку, или просто въедливый покупатель может запросить еще кой какие бумаги. Это может быть, инвентаризационная оценка или, например, выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Для регистрации сделки они не обязательны, но позволяют получить нужную информацию, в частности, убедиться в том что участок не находится под арестом, права на него не оспариваются и нет других обременений**.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации права собственности на участок, его покупателю надо обратиться в Росреестр. Правовой консультант Юридического Агентства «Глоссарий» Александр Седельников пояснил, какие бумаги необходимы для регистрации:

1.Заявление о госрегистрации перехода права (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);
2. Заявление о госрегистрации права собственности (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);
3. Документ об уплате пошлины;
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
7. Правоустанавливающий документ (на имя продавца участка);
8. Договор со всеми изменениями и приложениями;
9. Документ о передаче объекта недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.
10. Кадастровый паспорт участка (или кадастровый план, техпаспорт, план с описанием участка выданный до 1 марта 2008 г.)
Кадастровый план не нужен, если ранее такой план уже предоставлялся в Росреестр и помещен в соответствующее дело.

Кроме всего перечисленного, в определенных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, если участок приобретен в период брака на общие деньги супругов и является общим имуществом, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга продавца участка на его продажу. Если собственник участка несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества. Если участок является долей в общем имуществе, необходимы документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, либо письменный отказ всех сособственников от преимущественного права приобретения, оформленный нотариально или в регистрирующем органе. Александр Седельников подчеркивает, что данный перечень документов, во-первых, является примерным, а во-вторых, набор бумаг не зависит от того, заверена ли сделка нотариально.

Особое внимание обратить на…

В ходе подготовки к сделке покупателю участка следует намеренно заострить свое внимание на ряде моментов. Вот что по этому поводу говорят наши эксперты.

Инна Шлякова:
— Особое внимание следует обратить на информацию, содержащуюся в кадастровом паспорте, в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРП. Кадастровый паспорт земельного участка содержит информацию об ограничениях, обременениях в использовании его, данная информация должна быть доведена до сведения покупателя, иначе договор может быть расторгнут, в связи с сокрытием от покупателя информации о потребительских свойствах и качестве земельного участка.

Руслан Дворецкий:
В первую очередь следует убедиться в том, что продавцу объект принадлежит на праве единоличной собственности, не является предметом залога либо не имеет иных обременений. В случае приобретения участка под индивидуально строительство, необходимо удостовериться в статусе земельного участка – в виде разрешенного использования и категории земли.

Виктор Кац:
— Особое внимание необходимо при сделках с наследованной недвижимостью – кем, когда, правильно ли оформлено, не оспорено ли право наследования. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее. Разумеется, действительно качественно такую работу сможет проделать риэлтор или юрист. Правда, если покупатель столкнулся с недобросовестностью в чистом виде – с подделкой документов с целью мошенничества, то в этом случае подделанные документы может отличить от настоящих только эксперт. Здесь может не помочь ни нотариус, ни юрист.

* Подробно о правоустанавливающих документах рассказано в ранее опубликованной статье «Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка»

Статьи и видеосюжеты о загородном рынке недвижимости

Комментарии юриста:

Как правильно оформить сделку при покупке земельного участка

Наиболее распространенной формой перехода права собственности на землю является договор купли-продажи земельного участка. Обязательным условием заключения сделки, как и всех сделок с недвижимостью, является нотариальное оформление договора отчуждения. Подтверждением приобретения земли является Государственный акт о праве собственности на земельный участок. Кроме этого документа, от продавца может понадобиться проект отвода земельного участка. Он определяет границы земли, координаты участка, юридические основания приобретения права собственности продавцом, ограничения. Однако проект земельного отвода может быть на руках далеко не у всех собственников.

К реквизитам договора относятся:

  • полное наименование сторон договора;
  • вид сделки;
  • предмет соглашения, которым является непосредственно земельный участок. Также указывается местоположение, площадь и назначение земли, правовой режим и состав угодий;
  • документ, подтверждающий право собственности продавца на земельный участок;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие запретов на отчуждение, а также ограничений использования участка, к которым относятся залог, арендные отношения, сервитуты,
    сумма договора;
  • обязанности сторон по сделке.

Перед приобретением земли рекомендуется сделать ее детальный осмотр. При этом следует учитывать, что реально оценить будущую покупку можно только в том случае, если участок выделен в натуре, то есть, ограничен межевыми знаками. При отсутствии таких знаков лучше добиться выделения земли в натуре, даже если это будет связано с дополнительными затратами.

Так же стоит обратить внимание на целевое назначение участка. К примеру, если вы приобретаете землю для обслуживания жилого дома, вы не можете на нем разместить промышленное предприятие. Точнее можете, но для этого нужно будет менять целевое назначение, что может оказаться очень проблематичным.

В перечень документов, необходимых для нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в частной собственности физического лица, включаются:

  • паспорт и идентификационный код продавца и покупателя;
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака (при наличии), нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение данного договора, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя;
  • доверенность, если от имени физического лица действует представитель;
  • правоустанавливающий документ на землю (Государственный акт на право собственности на земельный участок);
  • справка об отсутствии (наличии) ограничений (обременений) по данным Государственного земельного кадастра;
  • справка об отсутствии (наличии) на земельном участке жилого дома, других зданий или сооружений;
  • отчет об экспертно-денежной оценке земельного участка (если его нет, то следует заняться изготовлением такового, что займет время и повлечет дополнительные траты);
  • документ об уплате продавцом налога с доходов физических лиц;
  • выписка из Государственного реестра земель (поземельной книги) — предоставляется территориальным органом Госгеокадастра и действительна в течение 3-х месяцев с момента выдачи.

Нужно помнить, что существенным условием договора купли-продажи земельного участка является наличие кадастрового номера. В случае его отсутствия (есть государственные акты старого образца), то присвоением номера занимается территориальный орган Госгеокадастра. Отсутствие кадастрового номера является основанием для отказа в удостоверении договора купли-продажи земельного участка.

Ранее «Судебно-юридическая газета» писала, как создать семейное фермерское хозяйство.

Оформление продажи земли в украине