К основным принципам и условиям приватизации жилищного фонда относятся следующие:

  1. Право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации.

Указанное правило следует из Федерального закона Российской Федерации «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 года N 54-ФЗ[1], которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 года (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что допустимо в силу пункт 3 статьи 62 Конституции Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором.

  1. Приватизации подлежат жилые помещения только государственного и муниципального жилищного фонда.

Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.

Следует иметь в виду, что в отношении приватизированных предприятий, на балансе которых находится жилищный фонд, не включенный в уставный капитал и подлежащий передаче в муниципальную собственность, до момента реальной передачи в муниципальную собственность жилищный фонд, находящийся на балансе приватизированных предприятий, является собственностью субъекта Российской Федерации или федеральной собственностью в зависимости от того, к какой форме собственности относилось предприятие до приватизации.

Закон о приватизации[2] не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

  1. Приватизации подлежат только жилые помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма.

Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут.

Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.

  1. Возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (статья 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 71 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Согласно пункту 4 статьи 71 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства.

Право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 августа 1993 года N 8[3] указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения.

Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его «единоличной» собственностью.

Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано.

  1. Приватизация жилья осуществляется бесплатно.

В декабре 1992 года были внесены изменения и дополнения в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Слово «продажа» жилых помещений было исключено из статьи 1 Закона о приватизации, и в результате понятие «приватизация жилья» однозначно определяется как бесплатная его передача в собственность граждан в государственном и муниципальном жилищном фонде. Тем самым принцип бесплатности приватизации жилья был распространен на всю территорию Российской Федерации.

  1. Однократность приватизации жилья.

Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз.

Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз.

В абзаце 1 статьи 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних абзацем 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз — после его достижения.

Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.

[1]Федеральный закон от 15.05.2001 N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

[2] Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

[3] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 (ред. от 02.07.2009) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

Принципы, условия и порядок приватизации жилых помещений

Закон о приватизации определяет основные принципы осуществления приватизации жилья. В нем имеется специальный разд. II, который называется «Основные принципы и условия приватизации жилья». Бесплатный (безвозмездный) характер передачи государственного и муниципального жилья в собственность граждан – один из основных принципов осуществления приватизации жилья (ст. 1 Закона о приватизации). Другой принцип, содержащийся в Законе, – добровольность решения гражданами вопроса о приватизации занимаемых ими жилых помещений (при этом необходимо согласие на изменение статуса жилого помещения не только самого нанимателя, но и всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет).

Однако недавние изменения, внесенные в законодательство, в какой-то мере отменяют принцип добровольности приватизации жилья, поскольку определена дата ее окончания – 1 марта 2013 г. В связи с этим можно говорить о том, что со стороны государства, по сути, применяются меры принудительного характера.

В ст. 1 Закона о приватизации определено: «. приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений».

Действующая редакция Закона о приватизации предусматривает безвозмездные условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан. Однако в целом на территории России таковыми они стали не сразу, а с декабря 1992 г. До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь – за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв. м + 10 кв. м или 18 кв. м + 12 кв. м). В некоторых регионах (Ростовской, Смоленской, Тульской областях и др.) по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан. В числе таких регионов оказалась и Москва. Так, в г. Москве приватизация началась на основании Положения о порядке и условиях бесплатной передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве, утв. постановлением Правительства Москвы от 26.11.1991 № 199. Позднее в г. Москве бесплатная приватизация жилья уже осуществлялась согласно Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, утв. Указом Президента РФ от 12.01.1992 № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве».

Бесплатность – один из основных принципов, установленных Законом о приватизации (ст. 1). Кроме того, бесплатная приватизация имеет разовый характер (ст. 11 Закона о приватизации). Иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом один раз. Из этого правила есть исключение, которое установлено Федеральным законом от 11.08.1994 № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» в отношении несовершеннолетних.

Указанным Законом введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Иными словами, они могут участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз – в несовершеннолетнем возрасте, второй раз – после достижения 18 лет. Такое дополнение в Закон о приватизации было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, поскольку, как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи их нарушения.

В Законе о приватизации (ст. 1, 2, 11 и др.) четко записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Учитывая ГК РФ, где даются понятия «право государственной собственности» и «право муниципальной собственности», необходимо отметить, что речь идет об имуществе (жилищном фонде) РФ (федеральной собственности), жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения (Москве и Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам (собственности субъектов РФ). Этот жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений. Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст. 215 ГК РФ). Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями, которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством. В частности, на основании Закона о приватизации государственные и муниципальные предприятия и учреждения от имени собственника жилищного фонда самостоятельно решают вопрос о передаче конкретного жилого помещения в собственность граждан; иными словами, являются стороной по договору передачи жилого помещения в порядке приватизации.

Основные принципы приватизации жилья в рф

Каковы основные принципы приватизации?

Закон о приватизации определяет основные принципы осуществления приватизации жилья. В нем имеется специальный раздел II, который называется «Основные принципы и условия приватизации жилья». Бесплатный (безвозмездный) характер передачи государственного и муниципального жилья в собственность граждан – один из основных принципов осуществления приватизации жилья (ст. 1 Закона о приватизации). Другой принцип, положенный в основу Закона, – добровольность решения гражданами вопроса о приватизации занимаемых ими жилых помещений (при этом необходимо согласие на изменение статуса жилого помещения не только самого нанимателя, но и всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет).

Однако недавние изменения, внесенные в законодательство, в какой-то мере отменяют принцип добровольности приватизации жилья, поскольку определена дата ее окончания – 1 марта 2010 года. В этой связи можно говорить о том, что со стороны государства применяются меры принудительного характера.

Статьей 1 Закона о приватизации определено: «приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений».

Действующая редакция Закон о приватизации предусматривает безвозмездные условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан.

Однако в целом на территории России таковыми они стали не сразу, а с декабря 1992 г. До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь – за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв. м + 10 кв. м или 18 кв. м + 12 кв. м). В некоторых регионах (Ростовской, Смоленской, Тульской областях и др.) по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан. В числе таких регионов оказалась и Москва. Так, в г. Москве приватизация началась на основании Положения о порядке и условиях бесплатной передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 26.11.1991 № 199. Позднее в г. Москве бесплатная приватизация жилья уже осуществлялась согласно Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, утвержденному Указом Президента РФ от 12.01.1992 № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве».

Бесплатность – один из основных принципов, установленных Законом о приватизации (ст. 1). Кроме того, бесплатность носит разовый характер (ст. 11 Закона). Иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом один раз.

Из этого правила есть исключение, которое установлено Федеральным законом от 11.08.1994 № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» в отношении несовершеннолетних. Указанным ФЗ введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Другими словами, они могут участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз – в несовершеннолетнем возрасте, второй раз – после достижения 18 лет. Такое дополнение в Закон о приватизации было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, поскольку, как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи их нарушения. В ряде случаев несовершеннолетние вообще оставались без «крыши над головой» в связи с недобросовестным поведением родителей, совершивших сделки по отчуждению приватизированного жилого помещения.

Основные принципы приватизации жилья в рф

Навигация по сайту

Реклама на сайте

6. Приватизация жилых помещений

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, т.е. приватизация не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.
Понятие приватизации жилых помещений. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Из указанных положений следует, что:
1) к сделкам по приватизации публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации;
2) к сделкам по приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.
Следует иметь в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Основные принципы приватизации жилых помещений. К этим принципам относятся следующие:
1) право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации.
Указанное правило следует из Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ, которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.
До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что допустимо в силу п. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором;
2) приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.
Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.
В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.
Следует иметь в виду, что в отношении приватизированных предприятий, на балансе которых находится жилищный фонд, не включенный в уставный капитал и подлежащий передаче в муниципальную собственность, до момента реальной передачи в муниципальную собственность жилищный фонд, находящийся на балансе приватизированных предприятий, является собственностью субъекта Российской Федерации или федеральной собственностью в зависимости от того, к какой форме собственности относилось предприятие до приватизации.
Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.
В отношении жилищного фонда, находящегося в собственности общественных объединений (организаций), законодательство о приватизации жилых помещений содержит рекомендательную норму, согласно которой общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда*(131) . Аналогичные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.

а) передача в муниципальную собственность;
б) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации и соответствующим решением Советов народных депутатов;
в) включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.
Соответственно если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации.
До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. С момента окончания реорганизации и регистрации нового юридического лица жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций;
3) приватизации подлежат только жилые помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма.
Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.

Согласно ст. 12 Вводного закона, которым внесены изменения в ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации, не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.;
4) возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.
Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).
Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 71 ЖК РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Согласно п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства.

Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. N 8 (в редакции от 25 октября 1996 г.)*(132) указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со статьями 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов».
Несмотря на то что Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал на порядок отказа от участия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в приватизации фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям;
5) бесплатность.
Данный принцип означает, что жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно;
6) однократность.
Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз — после его достижения.
Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения. В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:

— органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения;
— государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;
— государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.
Договор безвозмездной передачи (сделка) заключается в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, которое не предусматривает государственную регистрацию указанной сделки. В то же время обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изменениями)*(133) заявления в учреждение юстиции должны подать обе стороны договора: граждане — о регистрации своего права собственности; передающие жилье орган или организация — о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.
При государственной регистрации прав учреждение юстиции должно осуществить проверку следующих условий законности сделки приватизации:
— принадлежность жилого помещения государственному или муниципальному жилищному фонду;
— предоставление приватизируемого жилого помещения гражданам на условиях социального найма;
— полномочия передающих жилье органа или организации и подписавшего договор должностного лица;
— наличие у лиц, приватизирующих жилье, гражданства Российской Федерации;
— соблюдение прав несовершеннолетних и других лиц, имеющих по закону право пользования жилым помещением;
— соблюдение принципа однократности приватизации жилья;
— обращение за регистрацией одновременно всех участвующих в договоре приватизации граждан и их правоспособность;
— соответствие формы и содержания договора требованиям действующего законодательства (дата и место заключения договора, подписи сторон, определение предмета договора, указание на безвозмездную передачу квартиры в собственность одного лица или в общую долевую собственность нескольких лиц и т.д.).
В первоначальной редакции Закон о приватизации содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую собственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Федеральным законом от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ договором приватизации может быть установлена только долевая собственность, образование совместной собственности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными.
С момента регистрации квартира переходит из государственной в общую долевую собственность участников приватизации (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
Приватизация коммунальных квартир. Объектом приватизации является жилое помещение (квартира) в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру.
Договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением всех участников. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК РФ).
Приватизация комнат в коммунальной квартире. Первоначально установленный запрет на приватизацию жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах был признан неконституционным постановлением Конституционного Суда Российской Федерации «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» от 3 ноября 1998 г. N 8-П*(134).
При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объектом приватизации является изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).
Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения (если соглашением собственников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.
Доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не подлежит самостоятельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).

ПРИНЦИПЫ И ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РФ

Под приватизацией жилых помещений в РФ понимается бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Такое определение дает Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (Закон).

Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории РФ, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

1. В соответствии со статьей 11 Закона каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, но не более, чем один раз.

При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.

2. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом, а бывшие наймодатели сохраняют обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16 Закона).

3. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения (статья 17 Закона).

4. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, должен быть передан правопреемникам этих предприятий, учреждений, если они определены.

В противном случае предприятия или учреждения переходят в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При этом все жилищные права граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений, сохраняются.

Обратите внимание! Перечисленные выше принципы утрачивают силу с 1 марта 2010 года в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 №189-ФЗ (Закон 189-ФЗ).

Согласно статье 2 Закона приватизировать жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе граждане РФ. При этом соответствующее право реализуется с учетом согласия:

  • всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;
  • несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Согласно статье 3.1 Закона в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Иными словами, при определении доли жилья, приходящегося на одного из собственников, необходимо разделить общую площадь помещения на число собственников.

Согласно статье 4 Закона не подлежат приватизации жилые помещения:

  • предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года;
  • находящиеся в аварийном состоянии;
  • в общежитиях;
  • в домах закрытых военных городков;
  • служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных;
  • стационарных учреждений социальной защиты населения, находящихся в сельской местности.

Однако положение статьи 4, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, признано не соответствующим статье 19 Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П, гарантирующей равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств и запрещающей любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.

В соответствии с частью 3 статьи 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 №1-ФКЗ акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу.

То же относится и к положению статьи 4, запрещающему приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, — в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения. Как аналогичное положениям, ранее признанным Конституционным Судом РФ не соответствующими Конституции РФ, рассматриваемое положение не может применяться судами, другими органами и должностными лицами (Определение Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 №316-О).

Рассматриваемая статья 4 Закона утрачивает силу с 1 марта 2010 года (Закон 189-ФЗ).

Основные принципы приватизации жилья в рф