Оглавление:

Земельный пай

Выделение наделов при изменении формы собственности предприятий проводилось ранее для инвестирования и производства сельскохозяйственной продукции. Поэтому граждане могли получить участки в собственность бесплатно, не производя оплату за оформление документов. Сегодня при выделении участка для продажи или совершении других сделок необходимо приватизировать землю, оформив на пай свидетельство и кадастровую документацию.

Что такое земельный пай

Земельный пай – это часть долевой собственности в общей площади участка. Его величина указывается в гектарах или меньших единицах измерения. Пай может служить уставным капиталом, вносимым в акционерное общество, потребительский кооператив либо производственное предприятие.

Кому полагается земельный пай

Получить бесплатно паи могут:

  • члены совхозов, колхозов;
  • пенсионеры, проживающие в сельской местности и работавшие в свое время в сельском хозяйстве;
  • социальные работники, которые трудятся на сельхозпредприятиях;
  • стипендиаты хозяйства;
  • лица, временно не работающие на сельхозпредприятиях, но имеющие право восстановиться там после своего возвращения, например военные срочной службы;
  • граждане, проживающие в сельской местности (один раз за всё время проживания в конкретном населённом пункте).

Несмотря на то что земельное законодательство предусматривает бесплатную приватизацию земельных паев, работы по подготовке документов и регистрацию права собственности потребуют наличия немалого количества средств.

Переустройством аграрных предприятий занимается внутрихозяйственная комиссия, которая назначается колхозами и другими предприятиями. Член сельхозпредприятия может передать свой земельный участок по наследству.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам в порядке, предусмотренном федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 2002 года.

Правила для технических и кадастровых мероприятий устанавливает федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г.

Правоустанавливающие документы регистрируют в порядке, предусмотренном ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Более точные характеристики участка указываются в актах, принятых местными органами власти.

Оформление

Перед тем как владелец пая получит возможность оформить в собственность свою долю, необходимо произвести межевание. После этого земельный участок должен быть поставлен на учет. Лишь после этого можно приступать к госрегистрации земельных паев.

Изначально получить пай можно на основании решения, принятого земельной комиссией, входящей в состав правления сельскохозяйственного предприятия. После выделения доли для получения права собственности на землю нужно оформить следующие документы:

  • свидетельство;
  • кадастровый и технический паспорт.

В ходе работ по землеустройству срок оформления участка в собственность, составляющий 1–2 месяца, может продлеваться.

Для оформления свидетельства необходимо обратиться в территориальный отдел «Росреестра» в конкретном муниципальном районе по месту нахождения участка с пакетом следующих документов:

  • протоколом заседания, который оформлен на собраниях собственников;
  • кадастровым паспортом земельного надела;
  • квитанцией об уплате госпошлины.

Оформлением земельного пая может заниматься посредник при наличии доверенности, заверенной нотариально.

Что делать с паем

С земельным паем могут совершаться следующие сделки:

  • купля-продажа;
  • обмен на другое недвижимое имущество;
  • сдача земли в аренду;
  • передача в безвозмездное пользование;
  • дарение или передача по наследству;
  • оформление в залог;
  • внесение в виде уставного капитала при вступлении в кооператив.

Сделки с земельным наделом могут регулярно приносить прибыль его собственнику. В большинстве случаев земельные наделы сдают в аренду или передают в доверительное управление.

Право преимущественной покупки в случае продажи пая имеют дольщики, состоящие в сельскохозяйственном кооперативе. Сделка между сторонами оформляется заключением договора купли-продажи в письменной форме.

После совершения сделки купли-продажи необходимо обратиться в «Росреестр» для регистрации перехода права собственности.

При сдаче земельного пая в аренду срок действия договора не ограничивается. Если сделка заключается более чем на 1 год, то договор должен регистрироваться в «Росреестре». Плата за аренду земли определяется сторонами и не может изменяться одной из них. При определении стоимости земельного пая учитывают:

  • размер участка;
  • плодородие почв;
  • расстояние до объектов инфраструктуры.

Собственник пая может продать его по договорной цене. Оформление и передача земельного надела по сделкам подлежит налогообложению. Размер налога зависит от кадастровой стоимости участка, но он не должен превышать 1000 рублей. Рассылка уведомлений об уплате налога на землю входит в обязанности территориальных управлений Федеральной налоговой службы.

При заключении сделок с недвижимостью лучше воспользоваться помощью наших юристов. Это позволит исключить возникновение проблем, связанных с потерей недвижимости в результате признания сделки недействительной.

Эксперт назвала стоимость гектара земли после снятия моратория на ее продажу

Запрет на продажу земель сельхозназначения продлили до 2019 года.

Такую цифру озвучила заведующая отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики, д.э.н Ольга Ходаковская, передает AgroPolit.

В случае снятия моратория продать свои земельные паи намерены около 10,4% собственников. А это означает, что предложение на рынке земель в случае его введения может составлять 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.

Для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, которая не превышает 500 долларов (13,5 тыс. грн) за гектар.

«Еще 22,2% способны предложить около 1000 долларов за гектар. Отсюда очевидно их желание, которое заключается в том, чтобы процесс внедрения рыночного оборота дополнялся механизмом льготного кредитования и рассрочки платежа», — отметила Ходаковская.

Доля тех, кто считает, что может купить землю сельхозназначения по цене 2 тыс. долларов за гектар, составляет 10,7%.

«На просьбу указать конкретную цену, 15,3% опрашиваемых землепользователей указали 2,5 тысячи долларов за гектар», — сказала Ходаковская.

Напомним, что земельный кадастр готов к запуску рынка земли в Украине.

В Украине продлили мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения

Украинский чернозем не будут продавать — по крайней мере еще год. «За» проголосовали 236 депутатов. Принятие законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения Кабмин ожидал еще в прошлом году. Это является важным условием в сотрудничестве с Международным валютным фондом. Зато мораторий снова продлили.

Продать землю Украины. Кто заработает и стоит ли бояться китайцев

Мораторий на продажу земли – коммунистический пережиток или элемент защиты прав сельских жителей? Украинскую землю массово скупят иностранцы или ее цена вырастет до европейского уровня? Эксклюзивный материал Факты ICTV.

15 лет как вопрос моратория на продажу земель сельхозназначения остается одним из наиболее дискуссионных в Украине.

В октябре 2016-го Верховная Рада уже в восьмой раз продлила действие запрета до 1 января 2018-го.

Но вполне вероятно, что мораторий продержался в последний раз.

Существуют требования Меморандума, который Украина подписала с МВФ, один из пунктов которого – открытие рынка земли.

Стоит также упомянуть и зарегистрированный в Верховной Раде законопроект 5535 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения депутатов из Блока Петра Порошенко об отмене моратория на продажу земли. Премьер-министр Владимир Гройсман заявлял, что открытие рынка возможно только после широкого обсуждения вопроса среди общественности.

Снятие запрета на продажу земли разделило украинцев. Сторонники и противники моратория 15 лет создавали всевозможные мифы, чтобы запутать украинцев. И следует признать, им это удалось. На эту тему сейчас ведется много спекуляций и популизма.

Факты ICTV, вооружившись аргументами экспертов-экономистов, предлагают читателям рационально подойти к рассмотрению этого вопроса, ведь от него может зависеть благополучие каждого из нас.

Мы определили главные аргументы обеих сторон; проанализировали последствия отмены запрета для землевладельцев, агробизнеса и экономики Украины; сравнили международный опыт открытия рынка земли.

Факты ICTV также объясняют, следует ли украинцам уже с завтрашнего дня обивать пороги государственных органов, чтобы получить, закрепленные в Конституции, права на земельные ресурсы до начала возможной приватизации.

Эксперты:

  • Михаил Кухар, экономист IMF Group Ukraine, советник Госгеокадастра по вопросам земельной реформы.
  • Максим Зинченко, экономист, основатель маркетинговой компании Geo-M.

На языке статистики

  • Текущее состояние: бессрочный мораторий;
  • Площадь земли сельхозназначения: 42 млн га;
  • Площадь черноземов: 28 млн га (одна из крупнейших в мире);
  • Ежегодно в Украине обрабатывается: 32 млн га земли. Для сравнения, в Польше – 14 млн га, Германии – 12 млн га, Румынии – 9 млн га.
  • Прогнозируемая стоимость гектара земли в Украине: $1100. Стоимость в Польше – $8000.
  • В Украине 14 агрохолдингов совокупно арендуют 3,32 млн га земли (10%).

Историческая справка

В ходе земельной реформы, проводимой после обретения Украиной независимости, государство передало 29 млн гектаров бывшей колхозной земли в частную собственность 7 млн сельских жителей.

Размеры земельных паев варьируются: от полгектара на западе Украины до нескольких десятков гектаров на востоке и юге.

В 2002-м был введен запрет на продажу земли. Запрет считался временным, однако срок моратория несколько раз продлевали. В условиях моратория остается опция сдачи земли в аренду.

Почему тема моратория важна для каждого

Факты ICTV напоминают: в соответствии с Конституцией и Земельным Кодексом (Статья 21) каждый гражданин Украины имеет право бесплатно получить (приватизировать) земельный участок из фондов государственной и коммунальной собственности для ведения собственного сельского хозяйства – до 2 гектаров земли.

  • Куда обращаться, чтобы получить эту землю?
  • Кто ее будет раздавать?
  • В каком регионе вам ее предоставят?
  • Какие бюрократические процедуры нужно будет пройти?
  • Какова, собственно, вероятность получить гарантированный Конституцией земельный участок?

Пошаговый алгоритм и ответы на эти и другие вопросы – далее в статье.

Цена украинской земли

В контексте возможной отмены моратория на продажу сельскохозяйственных земель особой актуальности набирает вопрос “а что будет с их ценой?”

Мнение экспертов разделилось:

  • одни считают, что будет полный обвал стоимости земли, в результате чего иностранцы скупят ее за копейки;
  • другие же рисуют радужные перспективы роста ее стоимости до европейского уровня.

В условиях отсутствия рынка, стоимость земли рассчитывается по следующей формуле:

Цена земли = Рентный доход (абсолютный + дифференцированный)/Реальная процентная ставка

Абсолютный рентный доход – это сумма, которую получает собственник земли независимо от ее урожайности и расположение.

Дифференцированный рентный доход – дополнительная сумма, уплачиваемая за уникальность почв (черноземы) и выгодное расположение (близость к рынкам сбыта).

Реальная процентная ставка – номинальная процентная ставка, скорректированная на уровень инфляции (в украинском законодательстве определена на уровне 3,3% годовых).

Аргументы “За” отмену моратория

Михаил Кухар отмечает: в Украине – одна из самых низких цен на землю в Европе. Однако после открытия рынка, цена на землю будет расти.

Такие выводы экономист делает на основе анализа динамики цен после снятия запрета в пост-социалистических странах Центрально-Восточной Европы, архитектура рынка которых похожа на украинскую.

Результаты показывают, что во всех странах прослеживалась тенденция к увеличению цен (данные в евро).

Экстраполируя результаты исследования на Украину, динамика изменения цен после отмены моратория выглядит следующим образом:

Михаил Кухар подчеркивает: запрет на продажу земли – это коммунистический пережиток, что сдерживает развитие украинской экономики:

– Только свободный рынок позволит установить справедливые рыночные цены на землю в Украине. Никого из сельских жителей не заставят продать свои паи, у них и в дальнейшем будет опция сдачи земли в аренду. Однако рынок, в результате баланса спроса и предложения, отреагирует ростом ставок.

Эксперт отмечает: те страшилки, которыми нас запугивают, что, мол, приедут иностранцы и скупят землю слишком дешево, – не подтвердились в странах Центрально-Восточной Европы. В Болгарии, например, была попытка скупки земли россиянами, но все закончилось для них плачевно – через 2,5 года россияне перепродали землю даже дешевле цены покупки.

Михаил Кухар отмечает: страх, что украинскую землю скупят иностранцы, а она сорняками поростет, – иррационален. Ведь каждый собственник (неважно, китаец, араб или западноукраинский магнат) будет оптимизировать производство.

Аргументы “против”

Экономист Максим Зинченко считает, что, учитывая экономические реалии, время для снятия моратория выбрано не верно.

Сейчас более выгодно продавать готовую продукцию, чем само средство производства. Не следует забывать, что цена на землю формируется под влиянием экономических показателей развития государства:

– Земля – это очень ценный актив, актив исчерпывающий, это средство производства, продав которое, не сможем больше вернуть обратно. Нормализуется ситуация на Донбассе, присвоят Украине новый кредитный рейтинг, прекратится девальвация гривны, увеличится ВВП, завершатся успешно начатые реформы, тогда и можно думать о продаже земли. В противоположном случае – олигархи и иностранцы ее просто скупят за бесценок.

Максим Зинченко подчеркивает: ключевой вопрос здесь – для кого выгодно снятие моратория именно сейчас – в условиях таких низких цен на землю. Для чиновников, или для сельских жителей? Ведь, скажем, в 2014-м гектар украинской земли стоил дороже$1389.

Таким образом, учитывая катастрофически низкий уровень жизни украинских пенсионеров в селах, совсем не сложно будет убедить их продать свои земельные участки не по рыночным ценам. С пенсией по 1000 грн, когда не хватает средств на лекарства и оплату ЖКХ, они быстро продадут и за $300, как это произошло в Литве.

Экономист также проводит параллели с приватизацией 1990-х. Тогда украинские предприятия и заводы приватизировала за бесценок определенная группа лиц, которая и образовала нынешний класс олигархов. Вполне вероятно, что аналогичная ситуация повторится и с рынком земли, ведь цены на землю намеренно довели до минимальных.

Поэтому Максим Зинченко подчеркивает:

– В современных условиях не вижу предпосылок для снятия моратория именно сейчас, не навредив при этом национальному интересу государства. В Украине сначала должны быть созданы условия для прозрачной приватизации земли, и только потом можно говорить о снятии запрета.

Последствия для землевладельцев

Аргументы “За”

Михаил Кухар указывает: мораторий содержит существенные недостатки для собственников сельскохозяйственных земель:

  • Земельные участки нельзя продать, купить или обменять.
  • Нарушается право собственности потомков на унаследованную землю. Ни продать, ни заложить, ни получить кредит за нее наследник не может. Единственная опция – сдать в аренду.

Чтобы защитить права землевладельцев, эксперт считает целесообразным прописать в закон следующие органичения:

  • Электронный земельный аукцион (по примеру eBay).

В 2015-м году Госгеокадастр провел ряд пилотных проектов электронных аукционов в Одессе и Виннице относительно аренды земель сельскохозяйственного назначения по рыночным принципам. Исключив коррупционную составляющую, недобросовестных арендаторов (рейдеров) и разрешив участвовать в аукционе всем желающим, мы увидели рост цены аренды.

  • Установить нормативно-денежную оценку, ниже которой продажа земли на аукционе будет запрещенной.
  • Прописать ограничение размеров земли (например, 500 га) для покупки физическими лицами.
  • Урегулировать вопрос наследства земельного участка.
  • Поэтапное открытие рынка земли.

Изначально правом на покупку земли наделяются исключительно физические лица, резиденты Украины. Оценив первые результаты реформы, постепенно будут отменяться некоторые запреты, в частности, через несколько лет право на покупку земли получат юридические лица.

Относительно угрозы монополизации рынка земли крупными агрохолдингами, Михаил Кухар отмечает:

– Консолидация земель происходит уже сегодня. Это – рыночный закон. Если у фермера на его двух гектарах земли ведется хорошее производство, то он и за тройную цену не продаст ее латифундисту. Соцопросы свидетельствуют, что далеко не все сельские жители захотят продать землю, согласятся процентов 10-20%.

Говорить о том, что у сельских жителей скупят землю за копейки, а то и вовсе за бутылку – не совсем соответствует реальной ситуации, – утверждает экономист.

Как показывает опыт, с каждым годом сельские жители ведут все более жесткие торги с агрохолдингами относительно условий и стоимости аренды земли.

Сейчас средняя цена аренды колеблется от 3 до 24% от нормативно-денежной оценки земли в $1100.

Не видит эксперт ничего плохого и в том, что сначала землю купят у сельских жителей, а потом ее перепродадут по более высоким ценам:

– Спекулянты – это нормальная и необходимая инфраструктурная вещь в любой рыночной экономике… Они покупают у меня риск, ведь цена может как упасть, так и вырасти. Понятно, что покупая риск, они могут получить и выгоду.

Экономист также проводит параллель с рынком недвижимости в Украине в 1990-х. Тогда цены на квартиру в Киеве были низкими. Например, за $2 тыс. можно было купить 3-комнатную квартиру на Крещатике:

– Если бы мы, учитывая то, что цены очень низкие, установили мораторий на продажу квартир – они бы до сих пор стоили $1000. Только рынок определяет цену. А то, что говорят некоторые украинские политики, мол, пусть цена сначала вырастет до $10 тыс. за гектар, и только тогда мы откроем рынок земли – это нонсенс! Так ее цена никогда не вырастет. Мы вот уже ждем 25 лет, а результата до сих пор нет.

Аргументы “против”

Максим Зинченко указывает: сочетание трех факторов – низкой стоимости земли, низкого уровня жизни сельских жителей и их низкой образованности – создает идеальные условия для массовой скупки земли за бесценок.

В Украине большинство собственников земельных участков – люди пожилого возраста. Молодежь покидает села в поисках работы. Поэтому основной вопрос в контексте дискуссий относительно снятия моратория – кто получит от этого пользу, подчеркивает экономист:

– Я прекрасно понимаю, почему украинские чиновники хотят отменить мораторий: непрозрачность процедур создает для них возможности “нагреть руки”. Я просто не понимаю, как в нынешних украинских реалиях – коррупции, бюрократии, отсутствия надлежащей правовой защиты – отменять мораторий на землю. Ее же просто купят у сельских жителей за копейки, а потом перепродадут китайцам в несколько раз дороже. Отличный бизнес! А вот народ останется ни с чем.

Эксперт подчеркивает: схема продажи земли достаточно проста –

  • посредники покупают у селян их земельные паи, допустим, в лучшем варианте за $500-$1000;
  • впоследствии объединяют и оформляют землю для перепродажи иностранцам уже по мировым ценам, то есть минимум в 7 раз дороже;

В то же время многое будет зависеть и от способности агрохолдинга договориться с председателем сельского совета, который проведет соответствующую “воспитательную работу” среди сельских жителей.

Таким образом, выгоду от снятия моратория получат посредники, а не собственники земли.

Эксперт также критически оценивает действенность всех ограничений законопроекта:

  • Самое важное для лоббистов – принять закон, открыть этот “ящик Пандоры”, а дальше все установленные ограничения можно будет легко обойти, найдя пробелы в законодательстве и внося многочисленные правки.
  • Процедурно как будут проходить электронные торги – не указано.
  • Необходимо в законе прописать условия использования земли после продажи (если земля сельхозназначения, то она не должна использоваться, например, под строительство коттеджей).
  • Проблема монополии: согласно законопроекту 5535 юридические лица (агрохолдинги) в 2020 году получают право стать участником рынка. Среди ограничений – они могут купить земли не более 33% соответствующего района или территории объединенной общины. Таким образом, это только добавит работы Антимонопольным органам Украины, ведь 3 агрохолдинги могут просто разделить между собой земли районов.
  • Допуск к рынку иностранцев: если юридические лица получают право покупать землю в 2020-м, то скрыть конечного бенефициара-иностранца, не сложно. Поэтому норма закона о запрете или позднее открытие рынка земли для иностранцев – останется только на бумаге.

Последствия для украинской экономики

Аргументы “За”

Михаил Кухар утверждает: закрытость рынка земли сдерживает развитие аграрного бизнеса и привлеченияе инвестиций в Украину.

Опыт восточноевропейских соседей свидетельствует, что либерализация рынка земли способствовала восстановлению экономики, росту ВВП и уменьшению инфляции.

Авторы законопроекта 5535 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения указывают, что цена моратория для экономики Украины – $3,3 млрд ежегодно.

Преимущества от отмены моратория получит и отечественный агробизнес:

  • Урожайность в странах Центрально-Восточной Европы после открытия рынка земли выросла на 9%.
  • Отмена моратория позволит агробизнесу расширить горизонт планирования: если сегодня бизнес строит планы только на срок действия договора аренды, то в будущем – сможет вкладывать деньги в долгосрочные, но более прибыльные проекты.

Аргументы “против”

К сожалению, украинский пенсионер, используя терминологию российского либерального экономиста Егора Гайдара, просто не вписался в условия рыночной экономики.

Поэтому заработанные на приватизации деньги не принесут экономической пользы государству, – подчеркивает Максим Зинченко:

– Полученные деньги за продажу земли – просто быстро проедят или потратят на импортные товары. Эффект от вливаний в украинскую экономику нескольких миллиардов долларов – будет краткосрочным. И он не сопоставим с долгосрочной потерей такого дорогого актива как земля. Поэтому украинцам следует думать не о $2-3 тыс., которые можно легко получить, продав землю. Думать нужно стратегически в масштабах страны.

К украинской земли пристально присматриваются китайцы и арабы. Рост населения требует от правительств государств решить продовольственную проблему.

Однако продажа земли иностранцам не предвещает ничего хорошего для украинской экономики, – считает Максим Зинченко. Это угрожает тому, что украинцы будут жить на чужой земле:

– Работать на полях будут китайские рабочие, используя китайскую технику, удобряя землю китайскими пестицидами, продукцию также будут вывозить в Китай как и саму землю. Не удивлюсь, если под видом земли для сельского хозяйства будут продавать леса или месторождения полезных ископаемых. Назначение земли – это всего лишь запись в базе данных.

Экономист подчеркивает: все, что нужно сейчас Украине – это прозрачные правила долгосрочной аренды земли на 10/20/40 лет. Для чего предоставлять агрохолдингам и иностранцам право собственности на землю?

Агрохолдингам, указывает эксперт, нужна стабильность. Привлечению инвестиций в агробизнес страны мешают, прежде всего, война и коррупция.

Международный опыт

Аргументы “За”

Михаил Кухар отмечает: в мире осталось только 5 стран, в которых действует мораторий на продажу земли – Северная Корея, Венесуэла, Куба, Конго и Украина

Государства Центрально-Восточной Европы открыли свои рынки земли еще 15-20 лет назад и получили желаемый результат – рост цен на землю, инвестиции, повышение эффективности сельского хозяйства.

Об этом мало говорят в Украине, но Россия открыла свой рынок земли еще 5 лет назад. И как показывают результаты, китайцы ее массово не скупили. Потому что земля – это, прежде всего, средство производства.

Открыла рынок земли и Беларусь в прошлом году. Правда, белорусские законодатели прописали усложненные процедуры для приватизации государственных земель. Спрос – умеренный, массовой скупки земли не наблюдается, хотя нерезидентам (иностранцам) запретов относительно покупки белорусской земле не устанавливали.

Аргументы “против”

При отсутствии адекватных цен и прозрачных процедур продажи, отмена моратория, вероятно, приведет к агроколониализму Украины по африканскому или латиноамериканскому образцу, – убежден экономист Максим Зинченко.

Эксперт приводит в пример Аргентину. Это южноамериканское государство под давлением МВФ также отменило мораторий, в результате чего землю скупили международные корпорации за копейки. При этом снизился уровень производства продовольства внутри страны через передачу пахотных земель иностранцам.

Интенсивные способы земледелия новых хозяев по принципу “не мое – не жалко” нанесли огромный ущерб экологии, испортив почву, загрязнив его химикатами.

Аналогичная ситуация может повториться и в нашем государстве, – утверждает экономист. И эти последствия нужно учитывать при принятии решения:

– Отмена моратория – это угроза национальной безопасности Украины. Приватизация земли, портов и энергетического сектора – это вопрос стратегической важности. Если их продать – окажемся во внешнеполитической зависимости, потом это будут использовать против нас. Ни одно государство мира еще не стало богатым благодаря сельскому хозяйству. Для примера, доля АПК в ВВП США и Франции – около 2%.

Говоря о польском опыте отмены моратория (и сравнения Польши с Украиной), а также о его эффекте на экономику страны, Максим Зинченко отмечает:

– Не стоит забывать о тех иностранных инвестициях, которые были предоставлены Варшаве: им списали десятки миллиардов долларов долгов, поляки получили существенную финансовую помощь. Кроме того, было создано соответствующее правовое поле. И коррупции в таких масштабах как у нас в Польше не было. Таким образом, в Польше сначала создали условия для открытия рынка земли, и только потом – отменили мораторий.

По мнению Максима Зинченко, ставить в пример соседнюю Беларусь Украине – не нужно.

Ведь в Беларуси во главе государства – “последний диктатор Европы” – патриот своей страны и хороший менеджер. Экономическая и политическая ситуации в Беларуси также существенно отличаются от украинских реалий.

Алгоритм как получить законных 2 га земли

В начале материала мы указывали, что Конституция Украины гарантирует право каждому гражданину бесплатно получить (приватизировать) земельный участок сельхозназначения размером в 2 гектара.

Отметим, что процедура приватизации земли – не из простых.

Добавим, что не гарантируется получение земли по месту жительства, то есть, условно говоря, киевляне могут получить землю, скажем, в Луганской или Херсонской области.

Этап 1: пишу заявку в орган местного самоуправления (городской совет), что хочу получить землю сельхозназначения, которое гарантирует мне Конституция. Указываю желаемое местоположение и размеры земельного участка.

Чтобы проверить, “свободная” ли земля, которая меня интересует, посылаю запрос в департамент градостроительства и архитектуры и добавляю к нему распечатанный снимок с GoogleMaps. Потом получаю ответ.

Этап 2: городской совет регистрирует мое заявление и направляет его специализированным органам для изучения.

Этап 3: жду выводов (по закону не более 1 месяца) о выделении мне земли и условий ее использования от:

  • Земельной комиссии.
  • Комиссии по вопросам градостроительства и архитектуры.
  • Органа охраны культурного наследия.
  • Органа защиты окружающей среды.
  • Санитарно-эпидемиологической службы.

Этап 4: Получаю окончательный ответ об удовлетворении или отказе моего ходатайства. В положительном случае, заключаю договор с землеустроительной организацией о разработке проекта отвода земельного участка.

Этап 5: Проект отвода земельного участка подаю в Комиссию по вопросам землеустройства. По закону, у нее есть 3 недели для предоставления окончательного заключения – согласовать или отказать в реализации проекта.

Этап 6: Предоставляю утвержденный проект для регистрации в Государственный земельный кадастр. Стоимость – 1-3 тыс. грн.

Этап 7: Обращаюсь в земельный кадастр для получения Выписки. Необходимо подать следующие документы:

  • заявление установленной формы;
  • документ об оплате услуг за предоставление Выписки.

Отметим, что Выписка готовится 10 рабочих дней после подачи заявления. Регистрация и получение Выписки являются платными услугами.

Этап 8: Обращаюсь в местный орган Укргосреестра для регистрации (от 5 до 14 рабочих дней) своего земельного участка. Одновременно готовлю для подачи следующие документы:

  • Выписка из Государственного земельного кадастра;
  • Заявление о регистрации права собственности на земельный участок;
  • Копию и оригинал паспорта;
  • Копию и оригинал идентификационного кода;
  • Оплачиваю (120 грн) стоимость за выдачу выписки из Государственного реестра прав;
  • Оплачиваю государственную пошлину (119 грн.)

После получения в Укргосреестре специального свидетельства (могут отказать в предоставлении, если есть недостатки в документации и отправить на доработку), вас можно поздравить с тем, что вы – полноправный собственник земельного участка.

Как видим, процедура сложная, требующая значительных временных ресурсов и крепких нервов, учитывая особенности украинской бюрократической структуры.

Стоит также учитывать следующие аспекты:

  • В случае приватизации земли одним из супругов, другой теряет право на получение бесплатного земельного участка. Однако приватизированная земля – совместная собственность.
  • Земельный участок размером более 2 гектаров в собственность вы не получите. Но меньше – вполне.
  • Земельные ресурсы – ограничены и бывают разного качества. Например, вам могут выделить участок с плодородным черноземом или где-то на склоне горы или в солончаках.

Экономист Максим Зинченко отмечает: хотя де-юре, норма о возможности приватизировать 2 га земли существует, однако, де-факто, она не выполняется:

Слишком уж много бюрократических препятствий появляется на пути получения земельного участка. В лучшем случае, вам выделят непригодную для обработки землю, где-то на склонах горы. Становится в очередь за 2 гектарами земли – агрохолдинги не будут. Им нужен эффект масштаба, их интересуют земли площадью минимум в 100 гектаров. Тем не менее, попробовать стоит. Возможно, вам удастся получить законные гектары, а при случае – сможете их продать.

Подбивая итоги, вопрос отмены моратория на продажу земли – многогранный. У каждой из сторон есть свои веские аргументы.

Одно можно сказать точно, в истории с мораторием вплетены интересы многих игроков. Таким образом, данный вопрос еще долго будет оставаться на повестке дня украинской политики.

Как можно продать земельный пай. Мораторий на продажу земли.

Мораторий на продажу земли могут отменить.
На прошлой неделе группа народных депутатов Верховной Рады направила в Конституционный суд Украины представление относительно соответствия Конституции Украины положений законодательства о моратории на куплю-продажу сельхозземель.

Вследствие последнего решения парламента с октября прошлого года он действует до 1 января 2018 года. «Законодательство лишает владельцев земельных участков правомочия распоряжения своим имуществом, нарушает гарантированное Конституцией право на землю», — говорится в документе, обнародованном 20 февраля.

Народные депутаты считают, что признание моратория неконституционным, а затем и его отмены позволит запустить рынок земли. В случае принятия решения о несоответствии Конституции Украины закона о продлении моратория, этот закон автоматически утрачивает силу, следовательно, мораторий перестанет действовать со дня принятия такого решения.

Все время действия моратория его необходимость объясняли главным образом неготовностью рынка установить реальную цену на землю, а также возможен ее хаотический распродажа. Кроме того, отмена моратория может угрожать монополизацией и чрезмерной концентрацией земель в одних руках.
Узнайте – цены на земельный пай в Украине.

Вопрос о введении рынка сельскохозяйственных земель в Украине рассматривается, прежде всего, в политико-экономической плоскости, а именно в контексте требований МВФ. Отмена моратория на куплю-продажу сельхозземель является одним из условий продолжения кредитной программы фонда. По одним источникам, кредиторы требуют его решения до марта, по другим — до мая текущего года.

Поскольку ни одна политическая сила не готова взять на себя ответственность за отмену моратория, вполне логичным выглядит вышеуказанный компромиссный способ отменить запрет на оборот земель. Интересно, что среди подписантов представления много депутатов от БПП.

В то же время некоторые эперты полагают, что отмена моратория еще не означает полноценный запуск рынка земли. Другими словами, покупатели-инвесторы вряд ли придут «под решение» Конституционного суда, поскольку им нужны твердые гарантии необратимости получения права собственности в виде закона. Ведь решение Конституционного суда может отменить суд следующей каденции, как это уже было с самой Конституцией.

Эффект такого решения неочевиден, однако решение Конституционного суда позволит удовлетворить требования МВФ.

Земельный пай: что нужно знать собственнику

Уже прошло немало лет, с тех пор как коллективные сельхоз­предприятия были распаеваны.

Правопреемники колхозов в настоящее время вынуждены арендовать паи у бывших колхозников. Купля-продажа паев до 2001 года была разрешена, потом до 2005 — запрещена. После — снова разрешена. Запутанность украинского законодательства в отношении паев породила немало вопросов.
Перед тем как уточнить особенности распоряжения (аренды, купли-продажи) земельного пая, мы попросили нашего эксперта Константина Рыбалко, юриста Главного управления Госгеокадастра в Харьковской области, члена Ассоциации юристов Украины (комитет аграрного права) пояснить: чем земельный пай отличается от земельного участка?
— Земельная доля (пай) представляет собой право на выделение земельного участка в натуре (на местности) из земель, принадлежавших коллективным сельхозпредприятиям. В частности, положения Закона Украины от 05.06.2003 №899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» и Указ президента Украины от 08.08.1995 №720/95 «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» не устанавливают для физического лица право собственности на земельный участок, а лишь дают право такому лицу после проведения соответствующих действий получить причитающуюся земельную долю (пай) на местности с получением в последующем соответствующего правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности на землю. Форма сертификата на земельную долю (пай) определена постановлением Кабинета министров Украины от 12.10.95 №801 «Об утверждении формы сертификата на право на земельную долю (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай)». В соответствии же с положениями статьи 79 Земельного кодекса Украины, земельный участок — это часть поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и с определенными в отношении ее правами.
— Константин Валерьевич, какие нормативно-правовые акты определяют общие нормы аренды земельного пая? Каково содержание договора об аренде пая?
— В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Украины стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.
Содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства.
— Собственник земельного пая заключает Типовой договор аренды?
— Взаимоотношения арендатора и арендодателя земельных долей (паев) регулируются постановлением Кабинета министров Украины от 24.01.2000 №119 «Об утверждении Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая)» и приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. №5 «Об утверждении формы Типового договора аренды земельной доли (пая)», зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины от 23.02.2000 №101/4322.
— К нам обращаются читатели, имеющие земельные паи. У многих возникает вопрос: каков минимальный размер арендной платы и почему в различных случаях он колеблется? Нередко предприятия ссылаются на закон 1998 года, где закреплена арендная плата в 0,5 процента. В иных случаях эта цифра составляет 3%. Как регулируются взаимоотношения сторон: арендатора и арендодателя земельного пая?
— Понятие «аренды земельных долей (паев)» впервые было закреплено в Указе президента Украины от 15.12.1998 №1353/98 «О гарантировании защиты экономических интересов и улучшения социального обеспечения крестьян-пенсионеров, имеющих право на земельную долю (пай)». Указом предполагалось, что для заключения договора «аренды» достаточно желания одной стороны — «крестьянина-пенсионера». Другая сторона («предприятия, учреждения, организации, использующие землю для сельскохозяйственного производства») в этом случае была обязана заключить договор. Устанавливался минимальный размер арендной платы — 0,5 процента стоимости земельного пая. Во исполнение Указа было принято постановление Кабинета министров Украины от 23.04.1999 №672 «О проведении перерасчета объемов натуральной и отработочной форм платы за аренду земельной доли (пая) в денежную».
В дальнейшем сфера применения «аренды» земельных долей (паев) была расширена п.п. «а» п. 1 Указа президента Украины от 03.12.1999 №1529/99 «О неотложны
х мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики», где предполагалось «введение обязательного заключения договоров аренды земельной доли (пая) с выплатой арендной платы в натуральной или денежной формах на уровне не менее одного процента, определенной в соответствии с законодательством стоимости доли (пая)».
Впоследствии Указом президента Украины от 02.02.2002 №92/2002 «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — владельцев земельных участков и земельных долей (паев)» предельный размер арендной платы был установлен на уровне не менее 1,5 процента. А еще позже Указом президента Украины от 19.08.2008 № 725/2008 «О неотложных мерах по защите владельцев земельных участков и земельных долей (паев)» — на уровне 3 процентов стоимости земельной доли (пая).
— Каким может быть минимальный и максимальный срок аренды пая?
— Действующее земельное законодательство не содержит прямой нормы, определяющей именно сроки аренды земельных долей (паев).
Нормы Земельного кодекса Украины (статья 93) предусматривают лишь аренду земельных участков, которая может быть краткосрочной — не более 5 лет и долгосрочной — не более 50 лет.
Необходимо также не забывать, что Академия аграрных наук НАН Украины настаивает на сроке аренды не менее 7 лет, что определено периодом севооборота.
— Какая в настоящее время в Харьковской области сложилась практика заключения договоров аренды земельных паев?
— В Харьковской области в 2015 году заключено 195464 договора аренды земельных долей (паев), из которых 6238 договоров заключено на срок до 7 лет, 28160 договоров — на срок 7 лет, 83430 договоров — на срок 8—10 лет и 77636 договоров — на срок более 10 лет.
— Какие рекомендации вы бы дали нашим читателям, заключающим договор аренды земельной доли (пая)? На что необходимо, прежде всего, обратить свое внимание?
— Гражданин, перед тем как заключить договор аренды земельных долей (паев) с сельхозпредприятием, должен внимательно ознакомиться с его содержанием и убедиться в том, что условия договора не нарушают его прав. Ведь как я отмечал ранее, содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими.
Заключая договор аренды земельной доли (пая), необходимо учесть следующие особенности:
1. Прописать условия (пункты), закрепленные в приказе Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 №5.
2. Размер арендной платы не может быть меньше 3% стоимости земельного участка или земельной доли (пая).
3. Арендная плата за аренду одной земельной доли (пая) в соответствии с нормами Указа президента Украины 15.12.1998 №1353/98 может выплачиваться арендодателю как в денежной форме (в гривнях), так и в натуральной (в количестве продукции), или в отработочной (в виде услуг или работ, предоставленных арендодателю). Именно поэтому в договоре нужно четко указать форму и периодичность выплаты арендной платы.
4. Отметить в договоре, что земельный пай передается в аренду для сельскохозяйственных нужд, т.к. земельные доли (паи) являются землями, пригодными для нужд сельского хозяйства (в частности, для ведения товарного сельскохозяйственного производства), и должны использоваться исключительно для этого назначения.
Такая приоритетность закреплена в статье 23 Земельного кодекса Украины.
Согласно Конституции Украины, земля является основным национальным богатством, и непосредственно от каждого арендодателя и арендатора земельного пая зависит, чтобы эта норма носила не декларативный характер.
— Можно ли в настоящее время купить или продать земельный пай?
— Хотел бы акцентировать внимание читателей на том, что на сегодняшний день в Украине (до 01.01.2017) запрещена купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» пункта 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины. Кроме того, подчеркну, что соглашения (в том числе доверенности), заключенные в период действия запрета на куплю-продажу или другой способ отчуждения таких земельных участков, являются недействительными с момента их заключения (заверения), в том числе соглашения в части передачи прав на отчуждение земельных долей (паев) в будущем.
Беседовала
Нина Спасская.

Пай земельный в украине цена