Оглавление:

Стоимость перевода в нежилое помещение

Многие из нас сталкивались с понятием перевода жилого фонда в нежилой. Но мало кто знает, что представляет собой подобное мероприятие. Для того чтобы расставить все точки над «i» скажем, что перевод жилого помещения в нежилое представляет собой на сегодняшний день довольно популярное явление. Это делается в тех случаях, когда собственники жилья решают организовать в собственном помещении рабочий офис или небольшой магазин, бутик и т.д. Конечно, в данном случае гораздо целесообразнее было бы приобрести отдельное помещение, но не у всех есть такая возможность. Гораздо проще приобрести жилую квартиру и затем провести процедуру перевода ее в нежилой фонд.

Стоимость услуг

Если вы хотите уточнить условия сотрудничества, а также оставить заявку, свяжитесь с нами по телефонам

Нажимая кнопку, я принимаю соглашение о конфиденциальности и соглашаюсь с обработкой персональных данных

Какие необходимы документы?

  • Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • Техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • Проект перепланировки/переоборудования. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением.
  • Если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • Доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • Если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
  • Фотофиксация участка стены, на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме;
  • Некоторые другие документы, объем которых рознится в каждом конкретном случае.

Отчего зависит стоимость перевода помещения в нежилой фонд?

На первый взгляд кажется, что все довольно просто. Есть жилое помещение, осталось оформить процедуру перевода его в нежилое помещение под собственные нужды. Но на практике все гораздо сложнее и запутаннее. Это объясняется не столько сложностью оформления и регистрации всех необходимых документов, а также длительный срок согласования разрешения. А в некоторых случаях за оформление того или иного документа приходится платить большие деньги.

Но как же так? Неужели перевод жилого помещения в нежилой фонд настолько сложное и дорогостоящее мероприятие? Вовсе нет. Достаточно обратиться за помощью в профессиональную организацию, которая сведет к минимуму Ваши финансовые затраты и позволит насладиться комфортом проведения операции.

Компания «Лионлюкс+» предлагает доступную и приемлемую стоимость перевода в нежилое помещение. Профессиональный подход и знание своего дела позволяет добиться успеха даже в самых сложных и запутанных ситуациях. Все, что Вам необходимо сделать, это обратиться к нам в любое удобное для Вас время. Мы возьмем на себя всю ответственность, связанную с разработкой, составлением и согласованием проекта. Наши специалисты соберут весь необходимый пакет документов для юридически оформленной сделки. Гибкая ценовая политика, предлагаемая нашей компанией, позволит Вам насладиться доступностью процедуры переоформления жилого помещения в нежилое.

Простая схема работы с нами

Перепланировка нежилых зданий и офисов в Москве

Перевод нежилого помещения в жилое

Благодаря современным техническим возможностям и строительным материалам нежилое помещение можно усовершенствовать в уютное пространство, в котором будет приятно и комфортно проживать. Главное, чтобы площадь соответствовала правилам пожарной безопасности и санитарным нормам, а документы на будущий дом или квартиру были оформлены по закону.

Согласно российскому законодательству, жилым помещением считается недвижимое имущество, которое соответствует техническим и санитарным нормам для проживания в нем людей и имеет изолированный статус. В противном случае, площадь сначала нужно привести в соответствие с требованиями к жилым помещениям, а только потом документально оформлять перевод. Такую процедуру невозможно будет осуществить с недвижимостью, которая еще не является собственностью, либо обременена правами третьих лиц, например, является залогом кредита, находится в аренде и др.

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Чтобы присвоить нежилому помещению статус жилого, оно должно располагаться на территории с развитой инфраструктурой, иметь безопасные для проживания людей и соответствующие санитарно-эпидемиологическим нормам инженерные коммуникации: систему отопления, электричество, вентиляцию и канализацию. Несущие конструкции такой площади обязаны соответствовать также эксплуатационным нормам, то есть не предполагать угрозу жизни или здоровью проживающих. Причем к многоэтажным домам предъявляются более расширенные и жесткие требования.

Привести помещение в соответствие с требованиями можно при помощи переустройства и перепланировки. Разработать необходимый проект помогут специализированные организации или частные лица, оказывающие услуги подобного рода. Не запрещено это делать и самостоятельно, если навыки и знания позволяют. Но при разработке проекта переустройства помещения в многоквартирном доме, которое затрагивает имущество проживающих в нем людей, потребуется их согласие, оформленное протоколом общего собрания.

Какие документы нужны?

Для перевода помещения из нежилого в жилое необходимо собрать пакет документов, утвержденный регламентом. В число обязательных входят следующие:

  • заявление собственника о намерении перевести помещение в жилое;
  • паспорт заявителя или его представителя;
  • документ на право владения переводимого помещения;
  • технический паспорт помещения с детальным описанием;
  • заверенный проект перепланировки помещения, если это необходимо для приведения его в соответствие с нормами для жилых помещений;
  • поэтажная планировка для помещений, в которых больше 1 этажа.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы, например, протокол собрания собственников, владеющих помещениями в многоквартирном доме, если перевод затрагивает их имущество. Когда собственником является несовершеннолетний, его законный представитель обязан предоставить также подтверждающее собственные полномочия решение органа опеки и др.

Список необходимых для перевода помещения в жилое документов и порядок переоформления можно уточнить в любом многофункциональном центре (МФЦ) или на сайте территориальных представительств Департамента жилищной политики.

Если нежилой фонд находится в собственности и на него не претендуют третьи лица, для перевода его в жилой дом необходимо собрать пакет документов, нотариально заверить все копии и предоставить в Департамент жилищной политики по месту проживания. Заявку подать можно через специальную форму на сайте инстанции или в ближайшем МФЦ. Заявителю выдается расписка с указанием перечня предоставленных документов и даты их получения. После принятия решения уполномоченный орган должен письменно уведомить об этом заявителя. Если Департамент отказал в переводе, его решение можно обжаловать в суде.

Процедура перевода помещения из нежилого в жилое является бесплатной. Решение об этом, выданное уполномоченным органом, автоматически разрешает и работы по переустройству или перепланировке площади, если на это уже сделан проект. По окончанию собственник или его представитель должен подать повторное обращение, чтобы приемная комиссия оформила акт о завершенной перепланировке, он и станет основанием для присвоения помещению статуса жилого.

После вынесения решения о переводе помещения указанный орган направляет информацию об этом в Росреестр, который в свою очередь изменяет сведения в ЕГРН, о чем обязательно уведомляет правообладателя в электронном или бумажном виде. Если орган регистрации прав не внес необходимые изменения, можно сделать это самостоятельно, обратившись в Росреестр с соответствующим заявлением, чтобы окончательно завершить процедуру по переводу собственности в жилое помещение.

Процедура переоформления помещения, чтобы в нем жили люди, может занять несколько месяцев, в зависимости от того, сколько времени собственнику понадобится на сбор необходимых документов и последующую перепланировку, если последняя предполагается проектом. На принятие решения по запросу у Департамента жилищной политики есть только 48 рабочих дней. Еще три данному органу понадобится на отправку уведомления об отказе или разрешении перевода. Акт о завершенном переустройстве после получения заявления должен быть оформлен уполномоченным органом в течение 10 дней. Таким образом, только на рассмотрение заявок уйдет около трех месяцев, без учета проведения ремонтных работ и сбора необходимой документации. Ускорить дело можно, доверившись профессиональным фирмам. Если собственник решит оспорить отказ инстанции в переводе помещения, он имеет право сделать это не позднее трех месяцев со дня получения уведомления.

Перевод нежилого помещения – процедура длительная, трудоемкая, но вполне осуществимая, если площадь находится в собственности желающего ее осуществить. Тогда можно смело разрабатывать проект по доведению помещения до соответствия всех норм и требований, перепланировке, если это необходимо, и подавать заявку на перевод в Департамент жилищной политики. При соблюдении всех условий, предъявляемым к жилым помещениям, разрешение будет получено в течение двух месяцев.

Если вы не уверены, что сможете осуществить данную процедуру самостоятельно, то обратитесь за поддержкой к нашим квалифицированным юристам, которые в краткие сроки помогут перевести нежилое помещение в статус жилого.

Перевод помещения из нежилого в жилое: правила, порядок и тонкости

Когда из квартиры на первом этаже делают офис или магазин, большинству это понятно. Можно ли совершить обратный процесс? Или взять помещение, которое изначально для жилья не предназначалось, и сделать из него квартиру? В законах есть и такой вариант, а также масса тонкостей.

Когда может понадобиться перевод нежилого помещения в жилое?

Практика, когда офисы и склады, то есть нежилые помещения, подвергаются официальному переводу в квартиры (жилой фонд), не так уж велика. Почему? Мешают довольно жёсткие требования. Если уж у человека есть средства, то проще купить стандартное жильё. И всё-таки при желании и хорошем стечении обстоятельств можно превратить в жильё даже производственное помещение.

Отдельная тема в этой области – перевод в жилищный фонд так называемых апартаментов. Термин этот для России относительно новый, бытует всего-то десяток лет. Апартаментами называют комфортные, пригодные для жилья помещения, которые, однако, юридически считаются нежилыми. Что за парадокс? В данном случае всем правит расчётливость.

Чтобы построить нежилые помещения, можно уделять меньше внимания плотности застройки, уровню инсоляции и прочим требованиям. Изначально апартаменты задуманы как часть бизнес-зданий. Просто представьте: днём человек работает в своём офисе, а вечером просто поднимается на несколько этажей выше, и вот он уже дома. Если учесть, что в подобных зданиях есть несколько магазинов, тренажёрный зал, ресторан и прочие заведения, получается очень удобно.

Минус: в апартаментах нельзя зарегистрироваться, ни постоянно, ни на время. Если владелец такого помещения имеет в том же городе квартиру, такое положение вещей его не побеспокоит. А вот иногородним покупателям хочется не только жить в апартаментах, но и прописаться там официально. Вот здесь и возникает необходимость перевести такие площади в жилищный фонд.

Вопрос: почему бы просто не купить обычное жильё? Всё дело в цене. Часто можно найти апартаменты на 15 – 25% дешевле, чем квартира аналогичной площади. Плюс привлекательность самого помещения и для многих – удобство расположения. Поэтому сейчас можно найти массу объявлений фирм, предлагающих помочь перевести апартаменты в жилой фонд.

Ещё один важный момент: если переводимое помещение не соответствует санитарным требованиям, которые предъявляют к жилью, то браться за процедуру не стоит. Возможность сделать помещение по-настоящему жилым нужно проверить заранее. Нужные в этом случае нормы – СанПиН 2.1.2.2645-10. Поэтому нередко осуществляют наши соотечественники и перевод дачи в жилой фонд, хотя эта самая дача мало чем похожа на пригодный для жизни дом.

Далее мы поговорим про порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение (по нормам 2015 года).

Более подробно о том, почему апартаменты не признаются жилым помещением, расскажет следующий видеосюжет:

Порядок проведения

Он изложен в ЖК РФ, в 23-ей статье. В зависимости от региона переводом занимаются различные организации. В крупных городах процедуру можно пройти через МФЦ.

Потребуется относительно небольшой пакет документов:

  • само заявление на перевод, это стандартная форма;
  • описание помещения, его план;
  • планы каждого этажа всего здания;
  • если помещение требуется как-то переделать, то нужен проект.

Важно учесть: никаких других документов «сверху» потребовать не могут. Весь пакет передаётся под расписку.

Следующее видео расскажет вам более подробно о том, когда может понадобится перевод из нежилого фонда в жилой и о порядке мероприятия:

Уведомление собственника

Ждать придётся 45 дней. В итоге на руки будет получена специальная форма-уведомление о переводе нежилого помещения в жилое.

  • В документе будет указано само помещение, его адрес, владелец (он же заявитель).
  • Затем будет изложен вердикт: перевести или отказать.
  • Могут быть указаны специальные условия (реконструкция, реставрация, переустройство и так далее).

Далее мы поговорим о важных для совершения перевода нежилого помещение в жилое — решении и постановлении.

Постановление и решение о переводе

Какого-то специфического документа о переводе, кроме уведомления, законом не предусмотрено. Однако хлопот будет ещё предостаточно.

  1. Если помещение необходимо переустраивать, это нужно сделать. Закончатся работы – потребуется специальный приёмочный акт органов местного самоуправления.
  2. Затем придётся обращаться в БТИ. Там изготовят экспликацию нового помещения и внесут коррективы в общий план здания.
  3. И вот уже близится заключительный этап: оформление нового свидетельства собственника. В нём помещение будет значиться жилым, что означает окончание всей процедуры.

И напоследок мы расскажем вам про стоимость перевода помещения из нежилого в жилой фонд.

Стоимость мероприятия

Этот вопрос – очень индивидуальный. Например, БТИ в расчёте платы за свои услуги исходит из характеристик помещения и объёма работы. Стоимость проекта по переустройству также весьма вариативна.

Регистрация права потребует уплаты госпошлины, и это, пожалуй, будет один из самых мелких расходов. А если обращаться в организацию, которая специализируется на таких переводах, платить придётся и там. Сколько времени потребуется – тоже точно неизвестно, но чаще всего может уйти от нескольких месяцев до года.

Очень важно объективно взвесить все свои возможности, в том числе финансовые. Перевод помещения в жилищный фонд часто требует повышенного внимания к правилам, законам и деталям.

Следующая видеоконсультация известного юриста содержит полезную информацию по вопросам перевода помещений из нежилого в жилой фонд:

Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий

Какие сложности ждут тех, кто желает изменить категорию жилого помещения

Не секрет, что стоимость квартир на первых этажах существенно ниже стоимости всего остального жилья, особенно если они расположены в домах старой постройки. И это понятно: не всем по душе перспектива любоваться из окна, «украшенного» решеткой, на прохожих, забитый машинами двор, мусорные баки, гаражи и т. п. Такой ценовой расклад подталкивает небольшие фирмы и предпринимателей к тому, чтобы приобрести обыкновенную «первоэтажную» квартиру и переделать ее под офис, магазин, салон и прочее, предварительно переведя жилое помещение в нежилое. А сделать это совсем непросто. Посмотрим, к чему нужно быть готовым.

Сразу оговоримся, что мы не ставим своей целью описать «от» и «до» процесс перевода, поскольку в каждом регионе у этой процедуры есть свои особенности.

Можно ли обойтись без перевода

Приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания гражда н п. 2 ст. 288 ГК РФ . Например, организация приобрела квартиру для сдачи в аренду физлицам. В этом случае затраты на ее приобретение можно учесть в расходах через амортизацию, ведь жилая недвижимость используется для извлечения доход а п. 1 ст. 256 НК РФ . Если же квартира будет использоваться как-то иначе (например, в ней будет размещен офис), то списывать расходы на покупку такой квартиры крайне рискованно.

Обычный гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства, в качестве приемной врача-психотерапевта, адвокатского кабинет а пп. 6, 7 ст. 21 Закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ ), есл и пп. 2— 4 ст. 17 ЖК РФ :

  • не нарушаются права и законные интересы других жильцов;
  • соблюдаются правила пользования жилыми помещениям и утв. Постановлением Правительства от 21.01.2006 № 25 , требования пожарной безопасност и см. Правила, утв. Постановлением Правительства от 25.04.2012 № 390 , санитарно-гигиенически е СанПиН 2.1.2.2645-10 и иные требования;
  • в жилом помещении не располагается промышленное производство (например, цех по изготовлению мягких игрушек).

Но, кроме налоговых рисков, использование жилья не по назначению чревато и другими негативными последствиями.

ПОСЛЕДСТВИЕ 1. Жилищная инспекция может оштрафовать собственник а подп. «а» п. 2 Письма Минрегиона от 14.10.2008 № 26084-СК/14 за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежило е статьи 7.22, 23.55 КоАП РФ; Постановление 19 ААС от 09.08.2012 № А48-1170/2012 :

  • компанию — на 40 000— 50 000 руб.;
  • предпринимателя — на 4000— 5000 руб.

ПОСЛЕДСТВИЕ 2. Соседи, возмущенные массовым бесконтрольным доступом и нахождением в подъезде посторонних лиц, или прокурор, действующий в их интересах, или местные власти могут обратиться в суд, и тот обяжет собственника квартиры-офиса использовать жилое помещение строго по назначени ю Апелляционные определения ВС Чувашской Республики от 18.04.2012 № 33-1112-12; Кемеровского облсуда от 14.08.2012 № 33-7719; Постановление 13 ААС от 01.03.2012 № А56-35585/2011 .

То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной жилинспекцией. Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь ) Апелляционное определение Кемеровского облсуда от 14.08.2012 № 33-7719; Кассационное определение ВС Удмуртской Республики от 28.02.2011 № 33-562/2011 .

ПОСЛЕДСТВИЕ 3. Местная администрация может через суд добиться продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от властей письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать зако н ст. 293 ГК РФ; п. 10 Постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14; Определение КС от 15.07.2003 № 295-О ; Кассационное определение ВС Удмуртской Республики от 28.02.2011 № 33-562/2011 . Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Ко всему сказанному также добавим: найти желающих арендовать под офис «непереведенное» помещение наверняка будет сложно. Дело в том, что договор аренды квартиры под офис — это ничтожная сделк а ст. 168, п. 3 ст. 288 ГК РФ; п. 38 Постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 01.07.96 . И на этом основании налоговики при проверках нередко исключают из «прибыльных» расходов платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначени ю Письмо Минфина от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93 . Правда, в суде есть шанс отбить доначислени я Постановление ФАС МО от 27.07.2009 № КА-А41/7015-09 .

Кстати, зарегистрировать фирму по «жилому» адресу возможно, лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компани и Письмо ФНС от 23.09.2011 № ПА-21-6/293 . В противном случае инспекция откажет в регистрации юрлиц а см., например, Постановление 11 ААС от 22.03.2012 № А55-19443/2011 .

А теперь переходим к нюансам «переводной» процедуры.

Трудности перевода

Перевести из одной категории в другую можно далеко не каждое жилое помещение. Ведь помимо того, что оно должно быть расположено на первом этаже дома, к нему предъявляется еще целый ряд требовани й ст. 22 ЖК РФ :

  • жилое помещение имеет отдельный изолированный вход с улицы или есть возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.

Заметим, что по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускаетс я п. 4.2.4.9 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170) ;

  • помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры);
  • в нем никто не зарегистрирован;
  • право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т. п.);
  • если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть нежилыми.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований — достаточный повод для отказа перевести его в разряд нежилы х подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ .

Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если дом, в котором оно находится, признан ветхим или аварийны м см., например, п. 4.1.6 Положения, утв. Решением городского округа Реутов Московской области от 01.11.2006 № 60/2006-НА (далее — Положение № 60/2006-НА) .

  • магазины по продаже пожаро- и взрывоопасных веществ и материалов (к примеру, фейерверков), автозапчастей, шин и автомобильных масел, а также строительных, химических и других товаров, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории жилой застройки;
  • специализированные рыбные магазины;
  • увеселительные и развлекательные заведения;
  • ветеринарные клиники;
  • бани, сауны;
  • похоронные бюро;
  • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов);
  • телефонные станции;
  • общественные туалеты.

Но если бы этим все и ограничивалось. Перевод помещения из жилого в нежилое, ко всему прочему, очень затратный процесс как по времени, так и по финансам. Вот что нам рассказал руководитель одной из столичных риелторских компаний.

ОБМЕН ОПЫТОМ

“ Тем, кто собирается самостоятельно заняться переводом жилого помещения в нежилое, могу сразу сказать: это сложная и трудоемкая процедура с массой нюансов, которые в каждом регионе — свои. На практике она может длиться год и более. Чтобы попытаться ускорить процесс, можно, конечно, обратиться в специализированную фирму. Возможно, это сэкономит вам время, но никак не деньги. Например, в Москве средняя стоимость перевода составляет 400— 500 тыс. руб. в зависимости от сложности конкретного случая. Но по итогу сумма может быть намного выше, да и 100%-й гарантии, что помещение будет переведено в оговоренный срок, никто не даст.

Безусловно, помещение, переведенное в разряд нежилых, прибавляет в продажной цене, да и арендная ставка будет выше. Однако, по моему мнению, процедура с переводом целесообразна лишь в том случае, если жилое помещение, в частности квартира, досталось, что называется, задаром. Например, предприниматель получил квартиру в наследство либо организации ее отдали в счет уплаты долг а ” .

Вот лишь некоторые сложности, с которыми наверняка придется столкнуться при смене категории помещения.

СЛОЖНОСТЬ 1. Надо заручиться согласием собственников помещений в многоквартирном доме.

Вот характерный пример. Редко когда жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома имеет отдельный выход на улицу. Его оборудование неизбежно связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а зачастую — и с изменением режима пользования части территории вокруг дома (если планируется пристройка крыльца, мощение брусчаткой дорожки, ведущей к нежилому помещению, организация парковк и см., например, Постановление ФАС ДВО от 24.05.2011 № Ф03-1979/2011 ).

Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудовани я ч. 1 ст. 25 ЖК РФ (к примеру, замена газовых плит электрическими, устройство туалетов или ванных комнат, прокладка или замена трубопроводо в п. 1.7.1 Правил № 170 ).
Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения (к примеру, перенос и разборка перегородок, устройство дверных проемов, ликвидация темных кухонь, устройство или переоборудование существующих тамбуро в п. 1.7.1 Правил № 170 ).
При переустройстве и перепланировке нужно вносить изменения в технический паспорт жилого помещени я ст. 25 ЖК РФ .

В свою очередь, и несущие стены, и определенный участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном дом е ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; пп. «в», «е» ч. 2 разд. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 . А закон ясно говорит: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия должно быть получено согласие 2/3 собственников помещений в многоквартирном дом е п. 1 ст. 247 ГК РФ; п. 2 ст. 40, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ . Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможны м Постановление ФАС ВВО от 26.10.2012 № А43-26974/2011 .

Согласие оформляется в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировк е ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ .

СЛОЖНОСТЬ 2. Нужно разработать и согласовать со всеми необходимыми инстанциями проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещени я п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ .

Начнем с того, что этот проект включает в себя целый пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. д. п. 3 Положения, утв. Постановлением Правительства от 16.02.2008 № 87; см., например, пп. 1— 3 Требований к составу проекта переустройства (приложение 3 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП) (далее — Требования № 508-ПП) Кроме того, проект, как правило, должен быть согласован как минимум с территориальными органами пожарного надзора или Роспотребнадзора (а зачастую — и с теми и с другими ) см., например, п. 13 Требований № 508-ПП ; п. 1.2.2 Положения (приложение 1 к Постановлению администрации Козульского района Красноярского края от 19.04.2011 № 177); п. 9.4 Порядка (приложение 1 к Постановлению администрации Гурьевского городского округа от 16.01.2008 № 21) , а также с жилищной инспекцие й см., например, п. 1 Положения (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП) (далее — Положение № 336-ПП) . А если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекци и см., например, п. 4.3.7 Положения № 336-ПП ; Распоряжение Правительства Москвы от 01.10.96 № 927-РП .

Самому подготовить такой проект нельзя, да и нереально это. За ним придется обращаться в специализированную фирму, имеющую свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, выданное саморегулируемой организацие й ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ . И это, естественно, не бесплатно. За дополнительную плату такие фирмы могут взять на себя также все тяготы различных согласований.

ОБМЕН ОПЫТОМ

“ Компании, готовящие проектную документацию, по желанию заказчика могут сделать все под ключ, то есть ему не придется бегать по инстанциям. Но если клиент желает сэкономить, то он может ограничиться исключительно подготовкой проекта переустройства переводимого помещения и технического заключения. В этом случае стоимость работ, в частности, в Москве составит около 150 тыс. руб. В эту цену будут также входить консультации и рекомендации по прохождению процедуры согласовани я ” .

ДРЯГИН Владимир Сергеевич
Агентство недвижимости «Дорогой город»

СЛОЖНОСТЬ 3. Получить положительное решение о переводе помещения в разряд нежилых.

Подать заявление на перевод квартиры в нежилой фонд со всеми сопутствующими документами можно через региональные порталы госуслуг. Например, в Москве это: портал государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы → Электронные услуги → Все электронные услуги → Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

После того как необходимые документ ы ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ собраны и поданы в соответствующий местный орган, начинают течь 45 календарных дней, отведенные на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещени я ч. 4 ст. 23 ЖК РФ . И предсказать, каким будет решение, никто не возьмется, несмотря на то что отказ возможен лишь в предусмотренных законом случая х ч. 1 ст. 24 ЖК РФ . Чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений либо проект переустройства не отвечает установленным требованиям. Отказ можно обжаловать в суд е ч. 3 ст. 24 ЖК РФ , но это довольно слабое утешение.

Отметим еще и такой момент. Бывает, что при обустройстве отдельного входа в переводимом помещении нужно вырубить несколько деревьев или кустарников. Так вот, легально это можно сделать, только получив специальное разрешение — порубочный билет, выдаваемый уполномоченным органом власти (например, в Москве это Департамент природопользования и охраны окружающей среды, а в Питере — Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству ) п. 8.1 Правил (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2002 № 743-ПП) ; пп. 1. 2— 1.4 Порядка (приложение к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2008 № 743) .

За самовольную вырубку зеленых насаждений региональными законами, как правило, предусмотрен административный штраф. Например, для столичных организаций он составляет 300 000 руб. ст. 4.19 Закона Москвы от 21.11.2007 № 45 , для питерских — от 100 000 до 250 000 руб. ст. 9 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 , а для нижегородских — от 50 000 до 100 000 руб. Письмо Минфина от 01.02.2007 № 03-03-06/1/48

В заключение мы хотим напомнить, что расходы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, единовременно списать не получится. По мнению Минфина, они увеличивают первоначальную стоимость квартиры и списываются через амортизационные отчислени я Письмо Минфина от 01.02.2007 № 03-03-06/1/48 .

Возникает вопрос: а когда можно начислять амортизацию в этом случае? НК говорит, что начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект недвижимости был введен в эксплуатацию, независимо от даты его госрегистраци и п. 4 ст. 259 НК РФ . Но в нашей ситуации нужно дождаться, когда переводимое помещение зарегистрируют в ЕГРП как нежилое. Ведь квартира, используемая для каких-либо иных целей, кроме проживания, и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является. Поэтому ее лучше ввести в эксплуатацию не ранее месяца, в котором она зарегистрирована как нежилое помещение. А уже со следующего месяца списывать амортизацию на расходы.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Перевод коммерческой недвижимости в категорию жилой, по своей сути, аналогичен смене жилого статуса на нежилой. Только в обратном порядке. Тем не менее, он считается более сложным. И этому есть свои причины.

Дело в том, что коммерческая недвижимость легко может появиться в жилом районе. А вот наоборот – не всегда. Если говорить проще, то не во всех случаях существует техническая возможность переоборудовать нежилое помещение таким образом, чтобы оно соответствовало нормам постоянного проживания людей. Причинами тому служат всевозможные требования пожарной и санитарной безопасности. Для жилой недвижимости они значительно строже, чем для коммерческой.

Если перевода требует квартира в многоэтажном доме, то проблем возникнуть не должно – она и так раньше принадлежала к категории жилых помещений. Поэтому зачастую достаточно лишь стандартной перепланировки.

А вот когда здание изначально строилось не для жилья, то перевести его помещения в категорию жилых зачастую не получится. Список требований к переоборудованию и перепланировке будет столь велик, что куда менее затратным вариантом будет продать строение в том статусе, что есть. А на вырученные деньги купить дом или квартиру.

В дальнейшем мы будем рассматривать процедуру перевода нежилой недвижимости, расположенной в многоквартирном доме, в жилую. Это наиболее распространенный вариант.

Необходимые условия

Для смены статуса обязательно выполнение ряда основных требований:

  • помещение должно быть полностью изолированным – то есть, отделено глухими перегородками от каких-либо иных помещений;
  • помещение должно располагаться в зонированной жилой территории с технически развитой инфраструктурой;
  • несущие конструкции не должны быть деформированы, иметь трещины. То есть, соответствовать эксплуатационному состоянию;
  • устройство коммуникация должно исключать риск травмирования жильцов как внутри помещения, так и на прилегающей территорию Здесь учитываются ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры дверных и оконных проемов, санитарное состояние чердаков и подвалов (если таковые имеются);
  • в помещении должны присутствовать все необходимые инженерные сети – вентиляция,канализация, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения. При этом они должны соответствовать действующим санитарным нормам. Например, вентиляция кухни или санузла не может быть объединена с вентиляцией жилых комнат.
  • помещение должно быть защищено от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Недопустима также возможность проникновения талых и дождевых вод внутрь помещения.

Несоответствие этим условиям ставит крест на дальнейшей возможности перевода помещения в статус жилого.

Кроме того, есть еще два фактора, при которых изменение категории недвижимости однозначно невозможно:

  • конструкция помещения в принципе не соответствует нормам проживания;
  • помещение находится в залоге, под арестом или является предметом спора.

Чтобы проверить соответствует ли перевод вашего нежилого помещения в жилое Жилищному Кодексу, внимательно прочитайте ст. 22 этого свода законов.В ней вы найдете полный перечень требований к помещениям для постоянного проживания.

Порядок действий при смене статуса

Для простоты мы разделим всю процедуру по переводу помещения на несколько этапов:

  • подготовка проекта;
  • подготовка документации;
  • согласование перевода с межведомственной комиссией;
  • проведение перепланировки и переоборудования;
  • получение документов в БТИ;
  • регистрация права собственности на недвижимость.

Разработка проекта

В 99 % случаев коммерческую недвижимость перед переводом в статус жилой нужно перепланировать.

Прежде всего, это связано с тем, что внутреннее устройство объектов малого бизнеса (магазинов, парикмахерских, аптек, офисов) разительно отличается от обычной квартиры. Чтобы помещение стало пригодно для проживания в соответствии с нормами закона его нужно переоборудовать.

Если перепланировка простая (то есть, она не затрагивает несущих конструкций, инженерных сетей), то хватит эскиза. Его вы можете сделать сами на плане жилого помещения в двух экземплярах.

Но если требуется сложное переустройство, то придется обратиться в лицензированную проектно-строительную организацию, имеющую необходимые допуски.

Обратите внимание, что если перепланировка затрагивает общее имущество собственников других помещений многоквартирного дома (например, нужно демонтировать отдельный вход путем проведения работ на фасаде здания), требуется согласие соседей. Получить его можно только на основании решения собрания собственников жилья.

Подготовка документов на изменения категории недвижимости

Чтобы согласовать перевод нежилого помещения в жилое, необходимо обратиться в межведомственную комиссию. Она действует при местном муниципальном органе, отвечающим за жилфонд – департаментом жилищной политики, комитетом имущественных отношений и т.д.

Однако перед этим нужно собрать пакет документов, на основании которого будет выноситься решение по переводу:

  • поэтажный план с экспликацией (заказывается в БТИ);
  • кадастровый паспорт с техническим планом (заказывается в БТИ);
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания (купли-продажи, мены, дарения);
  • проект перепланировки помещения, разработанный лицензированной фирмой;
  • паспорта всех собственников помещения;
  • оформленная у нотариуса доверенность и паспорт поверенного (если процедуру перевода осуществляет доверенное лицо);
  • учредительные документы организации (в том случае, когда собственником выступает юридическое лицо).

Помните, если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то можно не готовить техническую документацию из БТИ и правоустанавливающие бумаги. Межведомственная комиссия должна самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Но, как показывает практика, во избежание недоразумений собственнику лучше продублировать действия муниципалитета и собрать пакет документов.

Обращение в муниципальный орган

Следующим шагом станет ваше обращение в межведомственную комиссию местной администрации, которая занимается изменениями статуса недвижимости.

По приходу туда всем собственникам нужно будет в двух экземплярах написать заявление на перевод нежилого помещения в жилое. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.

С появлением в городах многофункциональных центров заявление можно подать и там. Однако перед этим удостоверьтесь, что ваш МФЦ точно осуществляет такую деятельность – списки услуг в разных муниципалитетах могут отличаться.

После подачи заявления вам выдадут расписку о его приеме. Решение о смене статуса недвижимости рассматривается в течение 45 дней. После этого в случае положительного заключения вам выдадут протокол или уведомление межведомственной комиссии. Этот документ и будет являться официальным разрешением на перевод.

В случае отказа в уведомлении должна быть его причина. Если ее нет, то такая бумага считается ничтожной. Отрицательное решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев.

Проведение перепланировки

Если нежилому помещению нужно переустройство, то именно им вы займетесь после получения согласия от муниципалитета. Раньше его начинать делать нет смысла: даже если проект разработан профессионалами, никто не застрахован от отказа на перевод недвижимости в категорию жилых.

После завершения всех работ необходимо пройти стандартную процедуру приемки работ. Вы извещаете муниципалитет об окончании перепланировки и ждете приемочную комиссию. Как правило, в нее входят также представители государственного пожарного надзора и Роспотребнадзора, которые проверяют квартиру на соответствие требованиям своих ведомств.

После проверки будет составлен акт, который подтвердит, что помещение удовлетворяет все нормы закона. Если же при перепланировке были допущены существенные нарушения, то члены комиссии составят предписание, в котором укажут на недостатки и установят сроки их исправления.

Получение документов в БТИ

Далее следует обратиться в бюро технической инвентаризации, которое на основании акта приемки, проекта и правоустанавливающих документов должно разработать новую техническую документацию помещения, уже ставшего по факту жилым.

Вы подаете заявления и платите госпошлины за следующие документы:

  • поэтажный план;
  • экспликация;
  • кадастровый паспорт с техническим планом.

Срок изготовления бумаг составляет 10 дней.

Регистрация права собственности

Последним этапом перевода нежилого помещения в жилое станет обращение в Росреестр для получения нового свидетельства права собственности.

Все собственники помещения должны написать заявление установленного образца, к которому прикладывается следующий набор документов:

  • паспорта РФ;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания
  • протокол межведомственной комиссии;
  • кадастровый паспорт с техническим планом;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • учредительные документы (если собственник — юрлицо);
  • квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности.

В течение 10 рабочих дней Росреестр обработает ваши документы и выдаст новое свидетельство о регистрации права. В нем будет указан и новый статус помещения. На этом процедуру перевода коммерческой недвижимости в жилую можно считать завершенной.

Стоимость перевода

Одним из главных вопросов, встающим перед владельцем недвижимости, является цена смены статуса. Конкретную сумму назвать мы не сможем, так как она строго индивидуальная для каждого случая.

Однако следует упомянуть два момента.

  1. Перевод нежилого помещения в жилое не требует оплаты разницы в цене (в отличие от перевода жилой недвижимости в нежилую). Это связано с тем, что стоимость коммерческой недвижимости, как правило, выше жилой. При смене категории кадастровая стоимость не увеличивается – значит и доплачивать не надо.
  2. Тем не менее, в большинстве случаев перевод требует перепланировки. Которая тоже стоит денег. Часто именно переустройство помещения «съедает» наибольшую часть средств.

В целом же вам предстоят следующие расходы:

  • разработка проекта перепланировки (ее стоимость может сильно варьироваться и влиять на общую сумму);
  • кадастровый паспорт с техпланом в БТИ – от 900 рублей;
  • поэтажный план с экспликацией – от 1200 рублей;
  • госпошлина за повторную регистрацию права собственности – 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для организаций;
  • расходы на услуги нотариуса (для оформления доверенности, если вы действуете через поверенного) – от 700 рублей.

В целом порядок перевода нежилого помещения в жилое не слишком сложен. Но он требует учитывать огромное количество требований пожарной безопасности, санитарных норм. А также быть крайне внимательным к технической документации на помещение. Немаловажна и общая затратность. Поэтому прежде чем заниматься сменой статуса недвижимости, хорошенько обдумайте выгоду этой процедуры.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 703-44-28 — Москва
  • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Рекомендуем к прочтению

Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

​Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.

Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности

Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Точное соблюдение правового регламента при продаже нежилого помещения обезопасит стороны договора от возможности опротестовать сделку в суде.

Перевод из нежилого в жилое помещение стоимость москва