Пресса о ВАС РФ

Предоставленную для долевого строительства землю обратно не забрать

Вопрос о возможности и порядке погашения имеющихся в ЕГРП записей об аренде земельного участка и ипотеке права аренды должен решаться только после государственной регистрации всех прав участников долевого строительства на объекты недвижимости. С момента регистрации права собственности первого участника земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, переходит в долевую собственность всех владельцев помещений в таком доме (постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11).

Муниципалитет предоставил обществу-застройщику землю для строительства жилья. Стороны заключили договор аренды, предметом которого стал земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома с привлечением дольщиков. Договор аренды был зарегистрирован в Росреестре. После этого общество заключило договоры об участии в долевом строительстве (далее — договоры долевого строительства), и граждане вложили деньги.

Все договоры долевого строительства должны быть обеспечены залогом. Об этом гласит п. 1 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Поэтому с момента регистрации долевого строительства и право аренды земельного участка, и строящийся дом находились в залоге у дольщиков (ст. 13 Закона № 214-ФЗ). В ЕГРП кроме сведений о договоре была внесена запись о возникшем залоге права аренды земельного участка (п. 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон № 122-ФЗ). Таким образом, залог обеспечивал исполнение застройщиком обязательств перед дольщиками.

Через какое-то время строительство было завершено, и застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Все квартиры были переданы жильцам-дольщикам по передаточным актам. Граждане начали регистрировать право собственности на жилье. Некоторые получили свидетельства о праве собственности.

Тем временем застройщик и мэрия подписали соглашение о расторжении договора аренды. Земельный участок был передан от застройщика муниципалитету по акту приема-передачи. Застройщик обратился в Росреестр с просьбой зарегистрировать соглашение о расторжении договора и погасить регистрационную запись об аренде. Росреестр отказал заявителю и направил в его адрес письменный отказ на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ, то есть по причине того, что заявитель не представил необходимые для госрегистрации документы. Росреестр указал, что не все дольщики зарегистрировали право собственности на квартиры и нежилые помещения. И те, кто еще не оформил собственность, сохраняют право залога в отношении земельного участка, о чем имеются регистрационные записи в реестре. А заявитель не представил подтверждения согласия граждан на заключения соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка. Зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды, обремененного залогом, без согласия залогодержателей нельзя — сначала надо прекратить залог.

По мнению Росреестра погасить регистрационную запись об аренде и ипотеке земельного участка можно только после госрегистрации прав всех участников долевого строительства на объекты недвижимости (п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82, далее — Инструкция).

По мнению застройщика, он имел право расторгнуть договор аренды и передать земельный участок обратно мэрии, а у Росреестра не было причин отказать в регистрации соглашения о расторжении договора. Поэтому общество обратилось за защитой своих интересов в суд.

Арбитражный суд удовлетворил требования застройщика. Отказ Росреестра в госрегистрации соглашения о расторжении договора был признан недействительным. Регистратору было предписано устранить все нарушения в месячный срок. Суд, встав на сторону застройщика, мотивировал свое решение так. В соответствии с п. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ право залога на участок прекращается у дольщиков с момента подписания с застройщиком передаточного акта на квартиры. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Суд счел, что госрегистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога. Суд не дал оценку законности соглашения застройщика и мэрии о расторжении договора аренды, но указал, что при прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).

Вывод, положенный в основу решения суда первой инстанции, такой: застройщик свои обязательства перед дольщиками исполнил, квартиры переданы, следовательно, залог земельного участка прекращен. Соответственно и отказ регистрировать соглашение о расторжении договора аренды из-за того, что земля до сих пор обременена залогом, несостоятелен. Что касается Инструкции, суд посчитал, что она регулирует порядок совершения регистрационных действий и не затрагивает вопрос о времени прекращения права залога, а значит, не подлежит применению. Апелляция и кассация доводы арбитражного суда поддержали.

Споры о том, можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка, на котором построен жилой дом и квартиры переданы дольщикам, неоднократно становились предметом судебного разбирательства. Одни суды допускают такую возможность (например, постановления ФАС Центрального округа от 18.06.2010 по делу № А08-9115/2009-6 и Московского округа от 18.10.2010 по делу № А40-148039/09-139-1002). Другие считают, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка, обремененного залогом по договору долевого строительства, может быть прекращена только после госрегистрации прав собственности всех участников долевого строительства (постановления ФАС Дальневосточного округа от 07.09.2009 по делу № А51-11854/2008, Центрального округа от 23.10.2009 по делу № А09-1288/2009 и др.).

Президиум ВАС РФ отменил решения всех нижестоящих судов и принял новый вердикт, отказав застройщику в удовлетворении требований1.

С момента регистрации права участников долевого строительства на объект долевого строительства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности. Такой вывод следует из положений ст. 36 Жилищного кодекса, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 2 ст. 23 Закона № 122-ФЗ и подтверждается судебной практикой (п. 66 и 67 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Следовательно, после того, как первый из участников долевого строительства зарегистрировал право собственности на квартиру, мэрия утратила право на распоряжение спорным земельным участком. Поэтому она не имела права подписывать с застройщиком соглашение о расторжении договора аренды и принимать земельный участок обратно.

Президиум ВАС РФ поддержал доводы представителя Росреестра, что применение требований п. 21 Инструкции не противоречит п. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ. Момент прекращения ипотеки и момент погашения записи об ипотеке всегда различны. В данном случае обязательства застройщика исполнены, и обеспечивать ипотекой уже нечего. Поэтому в силу п. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ ипотека прекращена после передачи помещений дольщикам и подписания передаточных актов. Но запись о прекращении ипотеки в реестр будет внесена только тогда, когда об этом будет подано заявление с соблюдением требований Закона № 122-ФЗ и законодательства об ипотеке, в том числе п. 21 Инструкции. То есть только после госрегистрации всех прав участников долевого строительства на квартиры и нежилые помещения.

1 Какими именно формулировками Президиум ВАС РФ мотивирует свою позицию, станет ясно после того, как будет готов полный текст постановления.

Общее имущество участников долевого строительства

Доброе время суток! Организация-застройщик строит жилой дом на арендованном земельном участке у юридического лица После окончания строительства земельный участок должен быть передан собственникам жилья в общую долевую собственность. Какова процедура такой передачи, и какими проводками отражается в бухгалтерском учете организации-собственника?

16 Ноября 2012, 14:08 Aнна, г. Москва

Ответы юристов (1)

Данный вопрос разъяснен ПИСЬМОм МИНИСТЕРСТВа ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ 16 октября 2009 г. N Д23-3410 (Д )О ПЕРЕДАЧЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме и в пределах компетенции сообщает. В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона. В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 г. N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Учитывая положения статьи 23 Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах. Исключение сведений о переданных в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ земельных участках из реестра федерального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 16 Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2007 г. N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества» (далее — Положение). В соответствии с пунктом 16 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество лицо, которому оно принадлежало на соответствующем вещном праве, в 2-недельный срок со дня получения сведений о прекращении указанного права представляет для исключения из реестра сведений об имуществе в соответствующий территориальный орган установленные пунктом 16 Положения документы. Согласно пункту 32 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, Росимущество или территориальный орган в 3-недельный срок со дня получения документа, подтверждающего прекращение либо государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, если им является недвижимое имущество, после проведения экспертизы поступившего документа формирует запись о прекращении права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, и исключает все сведения из соответствующих карт сведений об объекте учета. По мнению Департамента недвижимости, документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме право Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности Российской Федерации на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме. На основании изложенного Департамент недвижимости считает, что издание органом государственной власти или органом местного самоуправления ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется. Заместитель директора Департамента недвижимости М.В.БОЧАРОВ 16 октября 2009 г. N Д23-3410

То есть, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью, то специальной процедуры передачи земельного участка не требуется.

ЕСли земельный участок был передан в пользование по Договору аренды с правом выкупа, то следовательно право собственности может быть оформлено после уплаты выкупной цены.

Для этого потребуется оформлять Договор купли-продажи.

ОТносительно бухгалтерского учета то аудиторы рекомендуют следующее:

Поскольку земельные участки, приобретенные для строительства объектов за счет дольщиков, не отвечают критериям отнесения к объектам основных средств, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01, считаем, что расходы на приобретение рассматриваемых земельных участков следует учитывать на счете 08/3 в разрезе объектов строительства (если использование этого счета бухгалтерского учета для учета использования средств дольщиков (для накопления затрат на строительство объектов за счет средств дольщиков) закреплено учетной политикой предприятия); рассматриваемые земельные участки не следует рассматривать в качестве основных средств предприятия.

В период подготовки к строительству застройщик несет затраты по оформлению земельного участка для строительства в собственность или в аренду, расходы по уплате земельного налога или арендной платы, по освобождению территории для строительства от имеющихся на ней строений, по подготовке разрешительной документации и т.п. Поскольку все эти затраты связаны со строительством многоквартирного дома, они включаются в его сметную стоимость и покрываются за счет средств дольщиков.

Накопленные по дебету счета 08 затраты по законченным строительством объектам в размере их инвентарной стоимости списываются на счета учета приходуемого имущества или источников их финансирования (п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). В данном случае источником покрытия расходов, накопленных на счетах 08 и 19, являются денежные средства дольщиков, отраженные в бухгалтерском учете как средства целевого финансирования на счете 86. В целом, при формировании стоимости строящегося сооружения и передачи объектов (квартир) дольщикам делаются следующие проводки:

С уважением Ф. Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Правомерность Пунктов ДДУ

Сомнительны следующие пункты ДДУ, прощу помощи в разьяснении для чего они застройщику и их правомерность.

7.1. Распоряжение помещениями Жилого дома производится Застройщиком с учетом того, что право общей долевой собственности участников долевого строительства на Жилой дом и, следовательно, преимущественное право покупки, возникают только после государственной регистрации прав участников долевого строительства на Жилой дом, в силу чего правила статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки не применяются к отношениям передачи прав требования на объекты долевого строительства в Жилом доме.

7.2. Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями.

7.3. Характеристики Земельного участка, указанные в п. 1.2. Договора могут быть изменены (либо из него могут быть образованы иные земельные участки) без уведомления и без необходимости получения дополнительного согласия Участника долевого строительства при условии, что это не повлечет за собой изменения фактического местоположения Жилого дома.

7.4. Настоящим Участник долевого строительства дает свое согласие на последующее (до и /или после ввода Жилого дома в эксплуатацию) изменение по усмотрению Застройщика границ Земельного участка, когда такое изменение связано с разделом Земельного участка в целях образования (формирования) отдельного Земельного участка под Объектом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки, проектов межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание (размежевание) Земельного участка, совершение Застройщиком и /или другими лицами любых иных действий, связанных с разделом Земельного участка в вышеуказанных целях, также Застройщик дает свое согласие на уточнение границ земельного участка и/или изменение площади земельного участка и/или изменение (уточнение) описания местоположения его границ.

7.5. Участник долевого строительства настоящим прямо выражает свое согласие на образование иных земельных участков из Земельного участка, включая раздел Земельного участка и/или выдел из Земельного участка иного (иных) земельных участков иной площади, на снятие с кадастрового учета земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь образованных земельных участков и постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков из состава земельного участка.

7.6. Настоящее согласие Участника долевого строительства является письменным согласием, выданным в соответствии с п.4 ст.11.2. Земельного Кодекса РФ.

7.7. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику производить замену предмета залога (Земельного участка), при этом оформление дополнительных соглашений к настоящему Договору о замене предмета залога не требуется.

Ответы юристов (8)

Вопрос передачи земельного участка на котором строится дом в залог банку например, который кредитует застройщика, предусмотрена законом.

Согласно закона «О ДДУ»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

(наименование в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть дополнена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (часть в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ.

При этом с момента введения дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщикам залог прекращается

8_1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).

Поэтому ничего страшного в перечисленных пунктах нет.

Дробление участка, так же связано, с передачей в залог для получения кредита на строительство. Например разделив участок, можно передать его в залог нескольким банкам.

Есть вопрос к юристу?

в этих пунктах нет ничего страшного, обычная практика. все они касаются того, что застройщик заранее берет согласие с Вас на операции с ЗУ на котором идет строительство и который в силу №124-ФЗ находится у участника долевого строительства в залоге.

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

застройщики всегда берут в аренду или приобретают для строительства Большой земельный участок на котором и производят строительство, и как понимаете не одного а нескольких домов, объектов их инфраструктуры (дороги, коммуникации, подстанции и т.п.). соответственно для того, чтобы не получать каждый раз согласие от сотни участников застройщик, прописывает их согласие на деление изначального участка на более мелкие, также право перезакладывать их в залог банкам для получения кредитных средств для своей деятельности и продолжение строительства.

7.1. Распоряжение помещениями Жилого дома производится Застройщиком с учетом того, что право общей долевой собственности участников долевого строительства на Жилой дом и, следовательно, преимущественное право покупки, возникают только после государственной регистрации прав участников долевого строительства на Жилой дом, в силу чего правила статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки не применяются к отношениям передачи прав требования на объекты долевого строительства в Жилом доме.

В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра.

7.2. Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями.

Это интересный момент. Если участок большой, то на нем планируют строить дополнительный дом, скорее всего. А так как по закону о долевом участии участок находится в залоге у всех участников долевого строительства, то для строительства нового дома от вас для них требуется согласие. Если вы не хотите. чтобы строили еще один дом на вашем участке, тогда не соглашайтесь с этим пунктом, вдруг он будет прямо около вашего дома совсем тесно стоять. Но этот вопрос нужно проработать — так как я не вижу земельного участка, может там второй корпус просто строить будут. Уточните у застройщика.

7.3. Характеристики Земельного участка, указанные в п. 1.2. Договора могут быть изменены (либо из него могут быть образованы иные земельные участки) без уведомления и без необходимости получения дополнительного согласия Участника долевого строительства при условии, что это не повлечет за собой изменения фактического местоположения Жилого дома.

См. предыдущий мой ответ. Если не согласны — вперед к застройщику. Участок могут разделить для последующего строительства второго дома.

7.4. Настоящим Участник долевого строительства дает свое согласие на последующее (до и /или после ввода Жилого дома в эксплуатацию) изменение по усмотрению Застройщика границ Земельного участка, когда такое изменение связано с разделом Земельного участка в целях образования (формирования) отдельного Земельного участка под Объектом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки, проектов межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание (размежевание) Земельного участка, совершение Застройщиком и /или другими лицами любых иных действий, связанных с разделом Земельного участка в вышеуказанных целях, также Застройщик дает свое согласие на уточнение границ земельного участка и/или изменение площади земельного участка и/или изменение (уточнение) описания местоположения его границ.
7.5. Участник долевого строительства настоящим прямо выражает свое
согласие на образование иных земельных участков из Земельного участка,
включая раздел Земельного участка и/или выдел из Земельного участка
иного (иных) земельных участков иной площади, на снятие с кадастрового
учета земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь
образованных земельных участков и постановку на кадастровый учет вновь
образованных земельных участков из состава земельного участка.
7.6. Настоящее согласие Участника долевого строительства является
письменным согласием, выданным в соответствии с п.4 ст.11.2. Земельного
Кодекса РФ.
7.7. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику
производить замену предмета залога (Земельного участка), при этом
оформление дополнительных соглашений к настоящему Договору о замене
предмета залога не требуется.

Все то же самое. Здесь они хотят максимально подготовиться к разделению участка и строительству нового дома. В принципе ничего незаконного нет, если даст разрешение муниципалитет и архитектура. Еще раз уточню, смотрите на размеры участка и планируемое расположение нового дома. Потому что если новый дом будет строиться то участок, повторюсь, уходит в залог участникам долевого строительства, а без согласия залогодержателя распоряжаться им нельзя, соответственно, с вас и берут согласие на последующий залог, разделение участка на несколько и последующее распоряжение им.

Уточнение клиента

А какие вопросы могут быть от Росреестра? В чем безопасность?

«В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра.»

13 Июля 2017, 10:00

А какие вопросы могут быть от Росреестра? В чем безопасность? «В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра.»

Ну по вопросам распоряжения долевой собственности. По смыслу ст. 250 ГК РФ участники общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки. То есть чтобы не собирать со всех отказные, и не оформлять долевую собственность. Они немного заморочились просто.

Уточнение клиента

Это право появляется у дольщика после оформления права собственности,ведь так? Поэтому откуда такая покупка с преимущественным правом? Почему право распоряжения у них?

13 Июля 2017, 11:27

Уточнение клиента

1.10. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на изменение вида разрешенного использования вновь образованного земельного участка на котором не находится создаваемый на этом земельном участке Жилой дом, в котором расположена Квартира.

1.11. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на отчуждение вновь образованного земельного участка, на котором не находится создаваемый на этом земельном участке Жилой дом, в котором расположена Квартира, а также на передачу такого вновь образованного земельного участка в аренду, распоряжение или обременение Застройщиком такого земельного участка иным образом.

Вот еще данные пункты есть в приложенном выше вопросе, тоже не столь важны? По моему, изменение вида разрешенного пользования и обременение придомовой территории не очень хорошая перспектива? Есть мысли о том, что они хотят оставить в своей собственности часть земли, инженерные коммуникации например..

13 Июля 2017, 11:33

Это право появляется у дольщика после оформления права собственности, ведь так? Какая покупка? Почему право распоряжения у них?

После регистрации права собственности на квартиру. Право распоряжения по закону — ст. 250 ГК РФ.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Уточнение клиента

Прошу уточнить: тут же идет речь об общей долевой собственности ( коридоры, подьезд и тп) Как можно продавать эти помещения, которые должны находятся в общей долевой собственности дольщиков? Почему распоряжение ими застройщик берет на себя? Или я что то не поняла?

13 Июля 2017, 11:47

1.10. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на изменение вида разрешенного использования вновь образованного земельного участка на котором не находится создаваемый на этом земельном участке Жилой дом, в котором расположена Квартира. 1.11. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на отчуждение вновь образованного земельного участка, на котором не находится создаваемый на этом земельном участке Жилой дом, в котором расположена Квартира, а также на передачу такого вновь образованного земельного участка в аренду, распоряжение или обременение Застройщиком такого земельного участка иным образом.
Вот еще данные пункты есть в приложенном выше вопросе, тоже не столь
важны? По моему, изменение вида разрешенного пользования и обременение
придомовой территории не очень хорошая перспектива? Есть мысли о том,
что они хотят оставить в своей собственности часть земли, инженерные
коммуникации например..

Все собственники квартир приобретают право собственности как на участок так и на инженерные коммуникации. Фактически участок под домом инеобходимая придомовая территория у вас будет в собственности.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По поводу отделения участка и сопутствующего изменения вида разрешенного использования — об этом я и писал выше, что возможно они хотят строить второй дом, просто участок брался в аренду ими один большой для строительства, вот теперь хотят построить еще другой дом.

Прошу уточнить: тут же идет речь об общей долевой собственности ( коридоры, подьезд и тп) Как можно продавать эти помещения, которые должны находятся в общей долевой собственности дольщиков? Почему распоряжение ими застройщик берет на себя? Или я что то не поняла?

Они прописали вопрос про квартиры в данном случае. Общим имуществом распоряжаться застройщик не вправе. Изучите проектную документацию, в ней указываются все помещения, которые будут продавать — и жилые и нежилые. Сверх этого он продавать не вправе. Я вам говорю, что это застройщик просто обезопасил себя для продажи квартир и нежилых помещений

Уточнение клиента

Только в начале пояснения Вы указали «То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме», а не про Квартиры.Так же не может он нежилые продавать,как и распоряжаться ими.

13 Июля 2017, 13:25

Только в начале пояснения Вы указали «То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме»

Александра, возможно я неправильно выразился — в данном случае у вас возникает общая собственность на общие помещения — чердаки, подвалы, подъезды и проч.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Права участников долевого строительства на земельный участок