Оглавление:

ООО применяет УСН (налоговая ставка 15%) и ЕНВД. Хочет передать (продать) недвижимое имущество (магазин по продаже запасных частей) единственному учредителю — физическому лицу, являющемуся также и директором ООО. Имущество было создано и введено в эксплуатацию в 2017 году. Кадастровая стоимость — 26 500 000 руб. Здание расположено в станице Брюховецкой Брюховецкого района Краснодарского края. Система налогообложения в виде ЕНВД применяется ООО в отношении розничной торговли запчастями. В отношении иных видов деятельности всегда применялась УСН. При регистрации ООО такой вид деятельности, как «продажа недвижимости», не заявлялся. Здание магазина было введено в эксплуатацию, однако до продажи фактически не использовалось ООО в каком-либо из осуществляемых видов деятельности. Расходы на строительство здания были учтены ООО в 2017 году в рамках УСН. Учредитель организации не является ИП. Каков порядок налогообложения у сторон при совершении сделки купли-продажи здания магазина?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. При продаже объекта основных средств организацией, совмещающей УСН и ЕНВД, налогообложение сделки осуществляется в рамках УСН.
В рассматриваемой ситуации ООО необходимо в налоговом учете признать доход от реализации недвижимого имущества в сумме, фактически поступившей в его оплату по договору купли-продажи.
Признание в составе расходов ООО остаточной стоимости реализованного объекта основных средств может вызвать претензии со стороны налоговых органов.
2. Физические лица, имеющие в собственности нежилые здания, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.
В отношении приобретенного объекта нежилой недвижимости у физического лица отсутствует право на имущественный налоговый вычет.
3. Если цена, установленная договором купли-продажи, не соответствует рыночным ценам (ниже рыночной цены здания), возможны претензии со стороны налоговых органов, касающиеся получения ООО необоснованной налоговой выгоды. В рассматриваемой ситуации налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, может быть доначислен продавцу (ООО) в том случае, если в ходе налоговой проверки специалистами налогового органа будет доказано, что здание магазина было реализовано по цене ниже рыночной.
Кроме того, при продаже здания ниже рыночной стоимости существует риск возникновения у физического лица материальной выгоды в целях исчисления НДФЛ, которая определяется как разница между рыночной ценой здания на момент реализации и ценой этого здания, указанной в договоре купли-продажи.
Привлечение для определения рыночной стоимости имущества независимого оценщика минимизирует возможные налоговые риски.

Обоснование вывода:
В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ в рассматриваемой ситуации ООО вправе использовать указанное в вопросе недвижимое имущество по своему усмотрению любым законным образом, в том числе продать его участнику общества. Для этого достаточно заключить соответствующий договор в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161, ст. 434, ст. 454 ГК РФ), а факт передачи имущества приобретателю подтвердить документально (например передаточным актом).
Сделки по реализации основных средств, являющихся недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК РФ). Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Налогообложение ООО

Прежде всего необходимо определить, в рамках какой системы налогообложения (УСН или ЕНВД) производится в данном случае продажа недвижимого имущества.
В соответствии с п. 7 ст. 346.26 НК РФ налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению ЕНВД, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению ЕНВД, и предпринимательской деятельности, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения. При этом учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении видов предпринимательской деятельности, подлежащих налогообложению ЕНВД, осуществляется налогоплательщиками в общеустановленном порядке.
Налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению ЕНВД, иные виды предпринимательской деятельности, исчисляют и уплачивают налоги и сборы в отношении данных видов деятельности в соответствии с иными режимами налогообложения, предусмотренными НК РФ.
В п. 2 ст. 346.26 НК РФ приведен исчерпывающий перечень видов предпринимательской деятельности, в отношении которых по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения может устанавливаться система обложения в виде ЕНВД. Реализация налогоплательщиком объектов основных средств в этом перечне не поименована.
Специалисты Минфина России неоднократно разъясняли, что реализация (даже разовая) основного средства не подпадает под ЕНВД, в том числе и когда это имущество использовалось только в деятельности, переведенной на уплату ЕНВД. В случае реализации объекта основных средств, осуществляемой вне рамок деятельности, облагаемой ЕНВД, налогоплательщику, одновременно применяющему УСН, следует исчислить и уплатить налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 29.01.2016 N 03-11-09/4088, от 25.08.2014 N 03-11-11/42293, от 15.08.2014 N 03-11-11/41050, от 04.02.2014 N 03-11-11/4372, от 13.12.2013 N 03-11-11/54943, от 18.07.2012 N 03-11-06/3/50, от 10.12.2010 N 03-11-11/319, от 02.04.2010 N 03-11-06/3/50).
Мнение о том, что реализация имущества налогоплательщиком ЕНВД для отдельных видов деятельности осуществляется вне рамок предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД, и является иной деятельностью, соответственно она не подпадает под действие главы 26.3 НК РФ, встречается и в судебной практике (смотрите, например, постановления АС Поволжского округа от 15.11.2017 N Ф06-26441/17 по делу N А72-14948/201, ФАС Волго-Вятского округа от 06.11.2008 N А11-1515/2008-К2-18/71).
Таким образом, операции по реализации основных средств не относятся к операциям в рамках видов деятельности, переводимых на уплату ЕНВД. Поэтому при продаже объекта основных средств организацией, совмещающей УСН и ЕНВД, налогообложение сделки осуществляется в рамках УСН.

Доходы и расходы ООО

Если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее также — Налог), являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
На основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ, а именно:
— доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (ст. 249 НК РФ);
— внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ).
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженных в денежной и (или) натуральной формах.
Под товаром в целях налогообложения понимается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Реализацией товаров признается, соответственно, передача на возмездной основе права собственности на товары, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Датой получения доходов при УСН в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Таким образом, суммы оплаты стоимости проданных основных средств включаются налогоплательщиком при УСН в налоговую базу того отчетного (налогового) периода, в котором они были получены (письмо Минфина России от 05.12.2008 N 03-11-04/2/190).
С учетом вышеизложенного в рассматриваемой ситуации ООО необходимо в налоговом учете признать доход от реализации недвижимого имущества в сумме, фактически поступившей в его оплату по договору купли-продажи. В случае оплаты покупателем здания денежными средствами, доход признается на дату их поступления.
Одновременно следует отметить, что для организаций, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», существуют специальные правила учета расходов от операций по реализации основных средств.
В общем случае при применении УСН списание расходов на приобретение ОС происходит не через механизм начисления амортизации, а в порядке, установленном главой 26.2 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения по УСН налогоплательщик уменьшает полученные доходы, в частности, на расходы на приобретение, сооружение и изготовление ОС (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ). Такие расходы учитываются в составе расходов только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
При этом п. 3 ст. 346.16 НК РФ (последний абзац) предусмотрено, что в случае, если основное средство реализовано до истечения трех лет (а в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет) с момента учета расходов на его приобретение (сооружение, изготовление), налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу по Налогу и уплатить дополнительную сумму Налога и пени. Такой перерасчет осуществляется с учетом положений главы 25 НК РФ и производится за все отчетные (налоговые) периоды применения УСН, в которых были учтены расходы на приобретение объекта основных средств (письма Минфина России от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 09.11.2007 N 03-11-04/2/273).
Иными словами, при «досрочной» реализации основных средств налогоплательщику, применяющему УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», необходимо:
1) исключить из расходов уже списанную стоимость основных средств;
2) по правилам главы 25 НК РФ рассчитать амортизацию и включить ее в расходы;
3) пересчитать Налог и начислить пени;
4) произвести доплату Налога и пеней.
В рассматриваемом случае ООО продает основное средство (здание магазина) до истечения сроков, установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Соответственно, обществу необходимо произвести перерасчет налоговой базы по Налогу за 2017 год в порядке, предусмотренном данной нормой, а также доплатить Налог и пени.
С примером такого перерасчета можно ознакомиться в материале: Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.
По мнению Минфина России, учет в расходах остаточной стоимости основных средств, приобретенных налогоплательщиком в период применения УСН и реализованных (переданных) до истечения установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ сроков в период применения УСН, ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен (смотрите, например, письма Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, от 03.03.2014 N 03-11-11/8833, от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 18.04.2007 N 03-11-04/2/106). К аналогичному выводу пришли специалисты УФНС России по г. Москве в письме от 28.06.2006 N 18-11/3/[email protected]
Однако судьи считают такую позицию основанной на ошибочном толковании норм права налогового законодательства.
Так, в постановлении АС Центрального округа от 23.06.2017 N Ф10-1838/2017 по делу N А54-5594/2016 было отмечено, что указание в п. 3 ст. 346.16 НК РФ на необходимость пересчета налоговой базы по Налогу в соответствии с положениями главы 25 НК РФ свидетельствует о необходимости при реализации основного средства применять все положения этой главы, регулирующие порядок учета и реализации основных средств, в том числе норму пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, согласно которой при реализации амортизируемых основных средств полученный доход уменьшается на остаточную стоимость основного средства (амортизируемого имущества). Довод налогового органа о применении к спорным правоотношениям разъяснений, изложенных в письме Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, был судьями отклонен в связи с тем, что данное письмо не является нормативным актам, обязательным для применения. Смотрите также постановления Четырнадцатого ААС от 27.01.2014 N 14АП-11928ААС, ФАС Уральского округа от 14.11.2012 N Ф09-10644/12 по делу N А60-41958/2011, от 22.08.2012 N Ф09-7690/12 по делу N А50-22331/2011, ФАС Центрального округа от 05.08.2010 по делу N А14-19808/2009/695/28, от 09.06.2010 N А14-19989/2009/668/24 (определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-10870/10 было отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Вместе с тем обратим внимание, что встречаются и суды, поддерживающие официальную позицию (например постановления Семнадцатого ААС от 29.07.2014 N 17АП-8035/14, ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 N А57-181/06-7).
Таким образом, принимая решение о признании в расходах при УСН остаточной стоимости основного средства при его реализации ранее установленных сроков, налогоплательщику необходимо быть готовым отстаивать свою позицию в том числе в судебном порядке.

Налогообложение физического лица

Налоговый вычет по НДФЛ

В отношении приобретенного объекта нежилой недвижимости у физического лица отсутствует право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Налог на имущество физических лиц

На основании ст. 400, пп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ физические лица*(1), имеющие в собственности нежилые здания, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц (далее — налог).
Налоговые ставки по налогу устанавливаются в том числе нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы с учетом положений п. 5 ст. 406 НК РФ. Органы местного самоуправления имеют право устанавливать дополнительные льготы по налогу (п. 1 ст. 406 НК РФ, п. 2 ст. 399 НК РФ)*(2).
Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом (п. 2 ст. 409 НК РФ).
Смотрите также Энциклопедию решений. Налог на имущество физических лиц, Энциклопедию решений. Налоговая база по налогу на имущество физических лиц.

Взаимозависимость продавца и покупателя

Согласно нормам гражданского законодательства стороны договора в общем случае вправе самостоятельно определить его цену. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
При этом налоговым законодательством предусмотрено, что если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых сопоставимыми в соответствии с разделом V.1 НК РФ, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 105.1 НК РФ для целей налогообложения лица признаются взаимозависимыми, если особенности отношений между ними могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц.
Исходя из положений пп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, единственный участник (учредитель) организации и организация, в которой он участвует, признаются взаимозависимыми лицами, соответственно сделка (в данном случае купля-продажа нежилого помещения), заключенная между такими лицами, является сделкой между взаимозависимыми лицами.
ФНС России проводит контроль на предмет соответствия цен по сделкам рыночным ценам только в отношении контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами в рамках специальных проверок (п. 1 ст. 105.14, п. 1 ст. 105.17 НК РФ, письмо Минфина России от 21.03.2017. N 03-12-11/1/16100).
Сделка между взаимозависимыми лицами, местом регистрации, либо местом жительства, либо местом налогового резидентства всех сторон и выгодоприобретателей по которой является РФ, признается контролируемой при наличии хотя бы одного из обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (если иное не предусмотрено п.п. 3, 4 и 6 этой же статьи). Смотрите также Энциклопедию решений. Сделки между взаимозависимыми лицами, признаваемые контролируемыми.
По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации нет ни одного обстоятельства, служащего основанием для признания сделки купли-продажи, осуществляемой между указанными в вопросе взаимозависимыми лицами, контролируемыми.
Отметим также, что в соответствии с п. 4 ст. 105.3 НК РФ налог, уплачиваемый при применении УСН, не относится к числу налогов, в отношении которых ФНС России осуществляется налоговый контроль по сделкам между взаимозависимыми лицами.
Проверка цен в сделках между взаимозависимыми лицами, которые не признаются контролируемыми в соответствии со ст. 105.14 НК РФ, может проводиться территориальными налоговыми органами в ходе камеральной или выездной налоговой проверки. Положения абзаца 3 п. 1 ст. 105.17 НК РФ предусматривают запрет на осуществление проверок цен в ходе камеральных и выездных налоговых проверок только в отношении контролируемых сделок.
Так, в письмах Минфина России от 19.06.2015 N 03-01-18/35527, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, от 26.12.2012 N 03-02-07/1-316, ФНС России от 16.09.2014 N ЕД-4-2/[email protected] разъясняется, что в случаях совершения сделок между взаимозависимыми лицами, не отвечающих признакам контролируемых, в которых исчисление налоговой базы осуществляется на основании положений отдельных статей части второй НК РФ исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, контроль соответствия цен, применяемых в таких сделках, рыночным ценам может быть предметом выездных и камеральных налоговых проверок. Однако налоговому органу необходимо доказать получение налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы посредством манипулирования ценой в сделках.
На основании вышеизложенного полагаем, что в рассматриваемой ситуации налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, может быть доначислен продавцу (ООО) только в том случае, если в ходе налоговой проверки специалистами налогового органа будет доказано, что здание магазина было реализовано по цене ниже рыночной (смотрите дополнительно постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф02-116/13 по делу N А19-9868/2012, ФАС Московского округа от 30.05.2012 N Ф05-14818/11 по делу N А40-104011/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2011 по делу N А43-3880/2010).
Минимизировать возможные налоговые риски позволит привлечение для определения рыночной стоимости продаваемого имущества независимого оценщика. Подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет оценщика подтвердит соответствие договорной цены реализуемого имущества его рыночной стоимости.
В отношении физического лица следует отметить, что материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, является доходом в виде материальной выгоды, облагаемой НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Пунктом 3 ст. 212 НК РФ предусмотрено, что при получении налогоплательщиком дохода в виде вышеназванной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров налогоплательщику (письма Минфина России от 27.09.2012 N 03-04-06/6-293, от 28.06.2012 N 03-04-05/3-790).
С целью минимизации налоговых рисков ООО следует обеспечить документальное подтверждение того, что цена, по которой здание реализуется учредителю, соответствует уровню рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости в периоде его реализации.
Подробнее об этом смотрите в материале: Вопрос: Организация приобрела транспортное средство стоимостью 3 000 000 руб., срок эксплуатации был установлен 48 мес. Через 12 месяцев принято решение реализовать данное транспортное средство руководителю за 118 000 руб. (в том числе НДС 18%), остаточная стоимость по данным бухгалтерского и налогового учета на момент реализации — 2 250 000 руб. Возникает ли материальная выгода у покупателя для целей обложения НДФЛ? Какая сумма НДС подлежит уплате в бюджет по данной сделке? Какие еще возникают налоговые обязательства по данной сделке? Возникают ли в данной ситуации временные и постоянные разницы согласно ПБУ 18/02? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2013 г.).

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств при совмещении УСН и ЕНВД;
— Энциклопедия решений. Учет приобретения основных средств при совмещении УСН и ЕНВД;
— Энциклопедия решений. Расходы на приобретение основных средств при УСН;
— УСН. Нюансы учета «ранней» продажи основных средств (Е. Лазукова, журнал «Актуальная бухгалтерия», N 9, сентябрь 2015 г.);
— Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами;
— Энциклопедия решений. НДФЛ с материальной выгоды от сделок между взаимозависимыми лицами.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Ответ прошел контроль качества

5 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ в целях НК РФ к физическим лицам относятся граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства. Индивидуальные предприниматели — это физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
*(2) В Вашем случае следует руководствоваться Решением Совета Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района Краснодарского края от 30.09.2016. N 143 «О налоге на имущество физических лиц».

Порядок продажи ОС при УСН «доходы»

Продажа ОС при УСН «доходы» не представляет сложностей, но аналогичная хозоперация на УСН «доходы за вычетом расходов» требует детального рассмотрения.

Продажа основных средств при УСН: доход и его признание

В расчетах налоговой базы при УСН, по общим правилам налогового законодательства, участвуют доходы от реализации. Это в полной мере касается и хозопераций по реализации упрощенцем ОС (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), выручка от продажи которого — поступления как денежные, так и натуральные (п. 1 ст. 346.15, п. 2 ст. 249 НК РФ). Иными словами, доход от продажи ОС состоит из любых поступлений, полученных «упрощенцем» по договору поставки ОС (деньги, другое имущество, векселя и т.д.).

При этом учет дохода производится «упрощенцем» в сумме, которая указана в документе, свидетельствующем об исполнении договорных условий. Что касается даты получения дохода, по нормам п. 1 ст. 346.17 НК РФ это может быть дата:

  • прихода денег на банковский счет упрощенца или в его кассу;
  • передачи в счет расчетов другого имущественного объекта (либо имущественных прав);
  • взаимозачета и т. д.

Продажа ОС при УСН с объектом «доходы минус расходы»

Для данной разновидности «упрощенного» объекта, согласно п. 2 ст. 346.18 НК РФ, налоговая база состоит из доходов упрощенца, скорректированных на сумму его расходов. При этом доходы определяют по правилам, закрепленным в ст. 346.15 НК РФ. Таким образом, выручку от продажи ОС обязательно следует учесть в качестве дохода при расчете «упрощенного» налога. При заполнении декларации такие доходы отражают поквартально в стр. 210–213 раздела 2.2 в нарастающем порядке.

«Упрощенцы» относительно рассматриваемого налогового объекта могут скорректировать доходы на расходы, приведенные в ст. 346.16 НК РФ. При расчете налоговой базы «упрощенцам» разрешено вычитать из полученных ими доходов расходы по приобретению ОС (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Правда, впоследствии при продаже этих ОС «упрощенцам» не разрешается включать их остаточную стоимость в расходы, поскольку такого вида расходов закрытый перечень п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусматривает. Такого мнения придерживается Минфин в письме от 13.02.2015 № 03-11-06/2/6557.

А вот мнения арбитров разделяются. Для отстаивания своей точки зрения «упрощенцам» можно взять на вооружение постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2012 г. № Ф09-10644/12 по делу № А60-41958/11, в котором суд, оперируя нормами п. 3 ст. 346.16, подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, сделал вывод, что в случае реализации амортизируемого ОС доход от данной операции корректируется на его остаточную стоимость. Аналогичное мнение выражено в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 № А74-2378/08-Ф02-1138/09, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2008 № Ф03-А80/08-2/1669 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 27.10.2008 № 13621/08)).

Однако стоит понимать, что подобную позицию «упрощенцам», скорее всего, придется отстаивать в суде.

В каких случаях делают пересчет налоговой базы

При продаже ОС «упрощенцем» нередко возникают ситуации, требующие уточнения налоговой базы. Причем неважно, было ОС куплено в период работы на УСН или до перехода на него.

По нормам п. 3 ст. 346.16 НК РФ, если продается ОС со сроком полезного использования до 15 лет и продажа объекта осуществлена ранее, чем истекут 3 года с даты признания расходов на его приобретение (для ОС со сроком полезного использования, превышающим 15 лет – до того, как пройдет 10 лет с момента приобретения), необходимо сделать перерасчет налоговой базы за все время использования данного ОС. И наоборот, если вышеуказанные сроки (3 года или 10 лет) прошли, то расходы не пересчитывают.

Перерасчет налоговой базы осуществляется так:

  • затраты на приобретение ОС исключают из расходов;
  • амортизацию, начисленную по ОС за время его использования по нормам гл. 25 НК РФ, учитывают в расходах.

Пересчет налоговой базы и амортизация

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ амортизацию по ОС, купленному фирмой в период ее работы на УСН, начисляют с начала того месяца, который идет за месяцем ввода ОС в эксплуатацию. Если же ОС куплено фирмой до перехода на упрощенку, то амортизацию начисляют с января года, в котором был произведен переход на УСН (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Причем то же правило действует и для ОС, которые, в соответствии с законами РФ, подлежат госрегистрации.

Что касается окончания начисления амортизации, ее прекращают начислять с начала месяца, следующего за тем, в котором было продано амортизируемое ОС (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).

Следовательно, если продажа ОС «упрощенцем» была произведена досрочно, то в расходах учитывают сумму амортизации, которую начислили с 1 числа месяца, следующего за тем, в котором оно было введено в эксплуатацию (или же с 1 января года, в котором произошел переход на УСН), до 1 числа месяца, идущего за тем, в котором оно было реализовано.

Амортизацию в налоговом учете, согласно п. 1 ст. 259 НК РФ, начисляют только 2 способами: линейным и нелинейным. При этом «упрощенец» как налогоплательщик может выбрать приоритетный для себя способ самостоятельно.

Об особенностях методов начисления амортизации в налоговом учете читайте в статье «Какой выбрать метод начисления амортизации в налоговом учете?».

Линейный способ заключается в начислении амортизации по конкретному обособленному имущественному объекту (ст. 259.1 НК РФ). Нелинейный метод предполагает начисления по совокупности ОС — амортизационной группе (ст. 258, 259.2 НК РФ).

Какой же из этих 2 методов выбрать в нашем случае? Представляется, что при продаже ОС на упрощенке пересчитать налоговую базу с корректным выполнением абсолютно всех требований гл. 25 НК РФ, которые установлены для нелинейного способа начисления амортизации, довольно сложно. Поэтому в данном случае будет разумно использовать менее трудоемкий линейный метод.

Кратко вспомним, что он из себя представляет. Начисление амортизации по линейному способу начинается с определения амортизационной нормы для каждого ОС, рассчитываемой таким образом:

Здесь K — амортизационная норма, выраженная в % к первоначальной стоимости ОС;

n — срок полезного использования ОС в месяцах.

Далее мы должны определить непосредственно сумму месячной амортизации по следующей формуле:

Здесь Пс — первоначальная стоимость ОС;

К — уже знакомая нам амортизационная норма.

Подробнее об амортизации основных средств при упрощенке читайте в статье «Амортизация основных средств при УСН (нюансы)».

Следующие наши шаги по пересчету налоговой базы:

  1. Определяем амортизацию за налоговый период нарастающим итогом.
  2. Включаем в расходы рассчитанную сумму амортизации за период использования ОС.
  3. Вычитаем из расходов учтенные в свое время затраты на приобретение ОС.

С помощью перечисленных действий мы и определим уточненную налоговую базу, представляющую из себя доходы, скорректированные на величину измененных расходов.

Пример перерасчета налоговой базы можно посмотреть в статье «Продажа автомобиля при УСН «доходы минус расходы» (нюансы)».

Какие следует произвести доплаты

Итак, мы произвели корректировку налоговой базы. Но на этом наши расчеты не закончились. Теперь нам требуется определить непосредственно саму скорректированную сумму единого «упрощенного» налога, исчисляемую как произведение скорректированной налоговой базы и налоговой ставки для объекта «доходы за вычетом расходов», равной 15%. И наконец, определяем сумму налога, которую придется доплатить в бюджет: она будет равна разности между суммой налога, который был рассчитан с учетом затрат на приобретение ОС, и суммы налога, скорректированного на амортизацию по правилам гл. 25 НК РФ.

Но и это еще не все. Поскольку у нас образовалась недоплата, мы должны рассчитать пени за период с даты принятия к учету произведенных расходов до даты продажи ОС. На этом же настаивает финансовое ведомство, выразившее свое мнение в письме МФ РФ от 15.03.2013 № 03-11-06/2/8060.

Пени считают за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за рубежным сроком платежа.

О применяемых ставках и порядке расчета пеней с 01.10.2017 читайте в материале «Смотрите, как изменится расчет пеней с 1 октября».

И опять-таки на этом рано ставить точку. Кроме расчета и уплаты налога и пеней упрощенец обязан подать в ФНС уточненную декларацию по единому налогу за все налоговые периоды использования ОС, как того требует ФНС РФ в письме от 14.12.2006 № 02-6-10/[email protected] В уточненках измененные суммы расходов показываются в стр. 220–223 раздела 2.2, а новая сумма налога — в разделах 1.2 и 2.2.

А вот изменения в книгу учета доходов и расходов вносить не надо. Достаточно будет оформить уточнение расходов в бухгалтерской справке — такие разъяснения дают налоговики в письме ФНС РФ от 14.12.2006 № 02-6-10/[email protected]

Продажа ОС при работе на УСН «доходы»

Если же мы говорим об объекте «доходы» на УСН, то стоит понимать, что в данном случае при расчете налоговой базы затраты на покупку ОС участвовать не будут — об этом говорит п. 1 ст. 346.18 НК РФ.

Таким образом, при работе на упрощенке с объектом «доходы» выручку от продажи имущества принимают в состав налоговой базы по единому налогу. В декларации доход от продажи ОС отражают в стр. 110–113 раздела 2.1.1 поквартально в нарастающем порядке.

О том, как правильно заполнить декларацию по УСН, читайте в статье «Бланк декларации по УСН за 2017-2018 годы».

Продажа ОС при УСН «доходы» не вызывает каких-либо сложностей. Налогоплательщику необходимо отразить только доход от реализации. Реализация ОС при УСН «доходы минус расходы» имеет свои нюансы, связанные с признанием расхода, и в ситуации, когда продажа производится досрочно, требует перерасчета суммы налога и уплаты пени.

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

20 декабря 2017 20293

Популярное по теме

Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости. Они будут работать если компания:

  • оформит документы в надлежащем виде;
  • запасется убедительными деловыми целями операций;
  • докажет самостоятельность участников сделки

Схема 1. Продать недвижимость через дружественного упрощенца

По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д. Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки.

Как работает схема. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости. Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки. Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.

Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

Продажа недвижимости через спецрежимника

Однако прежде чем применять эту схему нужно учесть, что прибыль упрощенца не должна превышать 150 млн рублей. Если остаточная стоимость объекта превысит 150 млн рублей, упрощенец также потеряет право на спецрежим (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Схема 2. Сделать взнос в уставный капитал упрощенца

По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Как работает схема. Эта схема похожа на предыдущую, но в ней дружественный упрощенец получает недвижимость как вклад в уставный капитал , а не по договору купли-продажи. По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль. Но если передающая сторона (продавец) применяет общую систему, то с недоамортизированной части недвижимости НДС придется восстановить (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Дружественный упрощенец не вправе принять налог к вычету, поэтому продавец потеряет эту сумму.

Затем спецрежимник продает актив по рыночной стоимости, и при этом не платит НДС и налог на прибыль. Вместо этого он платит единый налог по ставкам ниже, чем ставки налога на прибыль.

Внесение недвижимости в УК компании на УСН

При передаче актива в качестве взноса в уставный капитал упрощенца нужно учесть, что компания не вправе применять сепецрежим, если доля участия юрлиц превысит 25 процентов (подп. 14 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

После передачи недвижимость нужно убедиться, что 75 процентов уставного капитала принадлежат физлицам. Этого можно добиться, если и участники-физлица тоже сделают дополнительные взносы в уставный капитал. Так же можно занизить стоимость недвижимости при передаче его в уставный капитал. Нормы не запрещают вносить основные средства по более высокой или низкой стоимости по сравнению с остаточной (п. 1 ст. 257, подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ). Главное, чтобы эту стоимость подтвердил оценщик.

Деловая цель, которая обоснует такую схему — группа компаний хочет начать новый бизнес с помощью спорных активов. Для этого им пришлось создать новую компанию или увеличить уставный капитал уже существующей. Впоследствии бизнес не задался, пришлось активы продать.

Схема 3. Занизить цену продажи недвижимости

Схема позволит оптимизировать налог на прибыль и НДС через снижение выручки от продажи недвижимости. Больше подходит группам компаний. Если покупатель внешний, нужно дополнительно изобретать безналоговый способ получить с него оставшуюся сумму.

Как работает схема. Продавец должен уплатить НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН (подп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 249, 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Налоговая база снизится если занизить цену продажи.

Такая схема проста и ее можно быстро исполнить. Однако есть один недостаток – НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН продавцу все же нужно уплатить.

Продажа недвижимости по заниженной цене

Покупатель примет НДС к вычету со стоимости объект. Если продавец продает невидимости юрлицу из своей же группы, нагрузка по НДС в целом не изменится. Покупатель примет объект к учету по заниженной первоначальной стоимости. А значит и амортизационные отчисления будут минимальными.

Чтобы снизить риск доначислений продавцу целесообразно запастись деловой целью, с помощью которой он обоснует продажу активов по сниженной цене. Например, обременение объекта залогом. Ведь если объект в залоге, его стоимость невысока. Покупатель приобретает актив по заниженной цене, так как у него есть риск не только потерять объект, но и не возместить убытки.

Еще одна возможная деловая цель – долгосрочный договор аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу — не основание для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Отчет оценщика так же снизит риск претензий со стороны налоговиков. Оценщик вправе оценить объект значительно ниже его рыночной стоимости (Федеральный закон от 29.07.98 № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Продажа недвижимости на торгах так же обоснует цену сделки. Продавец должен заключить договор с покупателем, который выиграл торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).

Еще причины, которые обоснуют низкую цену сделки:

  • неблагоприятная деловая репутация объекта;
  • срочность продажи;
  • кризисное состояние рынка недвижимости;
  • выгодные условия оплаты.

Чтобы подтвердить кризис рынка недвижимости, нужно запастись скриншотами о продаже аналогичных объектов. Неблагоприятную деловую репутацию объекта подтвердят слухи. Например, рядом с гостиницей планируют строить железную дорогу, автомагистраль, или вредное производство. Такие слухи нужно зафиксировать в протоколах совещаний с потенциальными контрагентами. Так же целесообразно приложить скриншоты статей из интернета и прочие публикации СМИ.

Схема 4. Продать долю компании, которой принадлежит недвижимость

Продажа доли в уставном капитале НДС не облагается (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Налог на прибыль тоже платить не придется.

Как работает схема. Организация сознает новую компанию и в качестве вклада в уставный капитал вносит недвижимость. Затем компания продает долю в уставном капитале новой компании по рыночной цене.

Имущество, переданное в качестве вклада в УК, не признается реализацией. Поэтому при передаче активов в уставный капитал компании не нужно исчислять НДС и налог на прибыль. Если при этом продавец применяет общую систему, с недоамортизированной части недвижимости нужно восстановить НДС (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Компания, которая получила недвижимость в качестве вклада в УК, вправе принять ту же сумму НДС к вычету (п. 11 ст.171 НК РФ).

Чтобы вообще не пришлось уплачивать налог, вклад в уставный капитал недвижимостью должно сделать физлицо. Физические лица — не плательщики НДС. При продаже доли или ее части в уставном капитале общества учредитель-физлицо вправе уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на фактические расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав. Главное, чтобы человек документально подтвердил эти расходы (абз. 2 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 08.06.15 № 146-ФЗ).

Физлицо вправе учесть в фактически произведенных расходах денежную оценку вносимой недвижимости. Законность такого подхода подтверждает Минфин в своем письме от 24.11.15 № 03-04-07/68229. Определить стоимости имущества привлекается независимый оценщик, если номинальная стоимость доли, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем 20 тыс. рублей (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.98 № 14). Эксперт оценивает недвижимость, затем учредитель-физлицо вносит ее в уставный капитал, после чего физлицо продает долю.

Реализация объекта под видом доли в ООО

Схема 5. Снизить прибыль через затратные механизмы

По такой схеме можно снизить налог на прибыль или единый налог с объектом «доходы минус расходы».

Как работает схема. Юрлицо реализует недвижимость по рыночной цене. То, что цена соответствует рыночному уровню, подтвердят объявления о продаже аналогичных объектов и отчет оценщика.

Продавец сможет оптимизировать налог на прибыль или единый налог при УСН с помощью затратных механизмов. Ими могут быть товары, работы или услуги, которые компания покупает у низконалоговых субъектов. А именно, у упрощенцев, вмененщиков, ИП на патенте и т.д. Так же затратными механизмами могут быть рекламные, посреднические, юридические, маркетинговые, услуги, а также арендная плата, проценты по займам

Использование затратных механизмов

Схема 6. Продать недвижимость через реорганизацию

Компании не придется уплачивать налог на прибыль и НДС, если передача недвижимости происходит во время реорганизации компании.

Как работает схема. Передать недвижимость в ходе реорганизации — самый выгодный способ с налоговой точки зрения. Когда продавец выделяет новое юридическое лицо , он передает новой компании не только права и обязанности, но и недвижимость (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 08.02.98 № 14‑ФЗ).

Выделение и развитие нового направления бизнеса – деловая цель реорганизации. Так же юрлицо, которое выделилось в процессе реорганизации, может применять УСН с момента создания.

Покупателя объекта можно заранее ввести в состав участников реорганизуемого ООО. Тогда долю в выделившемся обществе можно сразу отдать ему.

Продажа объекта через реорганизацию

В ходе налоговых проверок контролеры настаивают, что суммы НДС, которые предшественник принял к вычету, правопреемник на упрощенке должен восстановить (письмо ФНС России от 14.03.12 № ЕД-4-3/[email protected]). Аргумент — использование полученных активов в операциях, не облагаемых НДС (абз. 5 подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Верховный суд указывает, что требование о восстановлении НДС незаконно даже в случае дальнейшего использования имущества для операций, не облагаемых НДС. Налогоплательщик, который ранее принял налог к вычету, должен восстанавливать НДС (абз. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Так как спецрежимник НДС к вычету не принимал, поэтому не должен его восстанавливать (определение ВС РФ от 17.10.14 № 307-КГ14-1534). Однако, суд может признать доначисления законными, если фискалы уличат упрощенца в схеме, позволяющей не восстанавливать НДС (постановление АС Северо-Кавказского округа от 04.10.16 № Ф08-7050/2016).

Продажа недвижимости ндс при усн