Поиск дешевого участка: сделай все сам

Что бы ни говорили сторонники чистой логики, но перепрыгнуть пропасть в два прыжка можно. Обыкновенная история: цены еще «чуть-чуть» выросли, и оказалось, что кредита, на который вы можете рассчитывать, на загородный домик никак не хватит. И тогда вам приходит в голову гениальная мысль: взять кредит на покупку участка (незастроенного или со строением «под снос»), а, расплатившись, взять еще один на постройку дома. Изучаете цены, программы банков, и вперед! Это на бумаге. Однако в сельской местности встречаются и овраги. Найти тропинку поможет соблюдение нескольких правил.

Домик будто срисован с туристического буклета (честно сказать, действительно срисован): компактный, двухэтажный и с мансардой всего на 4 сотках! Он стоит в положенных 3 метрах от соседских заборов слева и справа и в целых 10 метрах — на заднем дворе. Сам дом уместился на половине сотки. Это 40 кв. м первого этажа, более 60 кв.м второго (за счет комнаты над гаражом-мастерской) и еще 20 кв.м — мансарды. Конфигурация дома — изящная буква «Г» внутренними окнами на юг. Несущие стены из пенобетона D900, облицовочный кирпич, металлочерепица. Все про все, включая землю чуть более $50 тыс. (участок маленький, неликвидный, стоимость сотки дешевле средней).

Но есть один маленький минус: нет $50 тыс. чтобы перенести этот домик из воображения на местность, а зарплата не позволяет взять их в кредит.

Правило №1: читайте и звоните

Но, как мы уже заметили, выход есть: попытаться перепрыгнуть пропасть в два прыжка. Искать участок и изучать программы банков будем одновременно. Объявлений о продаже «пустых» участков, да еще и меньше 6 соток, в газетах до обидного мало. Есть несколько хороших баз данных в Интернете, но и там 3-4 сотки — редкий гость. Обзвонить агентства недвижимости полезно в любом случае: даже если вам в 9 случаях из 10 с ледяной вежливостью ответят, что такие участки — не их уровень. Иными словами: «Вегетарианского не держим-с!» Но ведь есть один случай из десяти! Или из двадцати. Или из ста. Тот самый, когда вам скажут, что есть один участочек на 4 сотки.

Если вам претит мысль о таком унижении, то с первого же звонка настройте голос на умеренно-вальяжную тональность и скажите, что хотите купить приличный домик в таком-то районе сотках на 20-30 (особенно не зарывайтесь). Да, да, вы понимаете, что нужно заехать в агентство, но хотелось бы предварительно обговорить то, что вам нужно и что они могут предложить. Шансов на то, что вам распишут ситуацию на направлении, будет больше.

Правда, в первую очередь вам предложат дом в строящемся коттеджном поселке. Отбиться от него можно разными способами. Например, сказать, что очень хочется завести конюшенку на пару лошадок, а их не во всякий поселок пустят. Ну, а выслушав все, что вам расскажут, вверните, что планируете купить (лучше сказать: «прикупить») рядом домик для тещи: «Кстати, о теще. Ей вполне хватит 4 соток. Сколько может стоить такой участок поблизости? Редко выходят на рынок? Тогда, может быть, от него и начнем плясать?» И т.п. Шанс есть. Но могут ответить: «Танцуйте». И положить трубку. Люди ведь не первый день работают.

Правило №2: Не задавайте вопросов «в лоб» и помогайте людям думать

Кроме рабочего времени, которое вы посвящаете изучению печатных и электронных объявлений, а также обзвону агентств, у вас есть и выходные. Надо ехать в деревню, ходить и спрашивать. Удивительно, но почти всегда неликвидные участки удается найти именно методом «тыка».

Поехать вы можете и на своей машине, но имейте в виду, что из окошка ни с людьми не поговорите, ни объявлений не увидите. Впрочем, поиск лучше начинать с поселковой администрации, а также местного филиала агентства недвижимости, они теперь появились даже в небольших поселках. Зайдите, поговорите (здесь, разумеется, без лошадок), обязательно оставьте визитную карточку.

Объявлений много — на площади, на станции, у магазинчиков, на артезианских колонках, дверях сельской библиотеки, на лиственнице у тропинки в лес, но это преимущественно объявления «информагентств» по аренде, во всяком случае, ничего ценного. Объявление о продаже дома, полдома, участка часто одно — собственно на заборе дома, участка. Ходить надо.

Здесь же, на окраине поселка меньше посторонних (отдыхающих), а жители охотнее идут на контакт. Все же старайтесь не задавать прямых вопросов («Кто здесь продает участок?»). Поздоровайтесь и спросите бабулек о тех же объявлениях («А где у вас тут объявления о продаже домов клеят?») и брякните ненароком, что вы вообще-то учитель. Врачей в деревнях тоже уважают, но кто его знает, на какие болячки вам станут жаловаться? Если в ближайших трех-четырех кварталах кто-то заикался, что собирается продать пол-участка, вас обязательно сведут.

Однажды подсказали адрес в соседней деревне. (В этом случае обязательно запомните имя-отчество бабушки, давшей адрес). Грибники в лесу заверили: никаких свалок и вредных производств поблизости нет, а ближайшая стройка — на шоссе, километрах в трех. Вроде бы торговый центр.

«Заверили» означает: «Поселок Н. — туда? А свалка будет правее? Нет никакой свалки? А мне говорили. Вообще? А если я прямо пойду, то выйду на шоссе? Там, кажется, есть стройка, она будет вправо или влево? Далеко? А мне говорили. А что там строят?» И т.п. Повторяю, никто не обязан давать вам развернутые ответы, помогайте людям думать. А люди лучше думают, когда видят, что перед ними идиот. В общем, хорошее оказалось место. Жаль, опоздал.

В конце концов, ничто не мешает вам самому обойти и объехать окрестности, выяснить перспективы местности. Интересную информацию о районе можно найти на официальном и общественных Интернет-сайтах области, а также Интернет-сайте районной администрации. Там вы найдете громадье планов жилищного, промышленного, складского, дорожного строительства. Некоторые из них осуществляются. Решайте сами, в вашу ли пользу.

Правило №3: Побывайте на объекте заранее

Садово-дачное товарищество по Симферопольскому направлению. В ближайшее время территория будет переведена из сельхозназначения в поселение — поселок присоединят к соседней деревне. Свет, газ, скважинная вода хорошего качества (достраивается водопровод). С одной стороны в полутора километрах за лесом — железнодорожная станция, с другой — в полукилометре — трасса. 8 соток. Была в объявлении (сорвал целиком с круглой тумбы — сохранились в Подмосковье такие) дописка: «Возможно расширение участка». В телефонном разговоре хозяин нетвердым голосом сообщил, что дом сгорел, дети выросли, а жена ушла. Чутье подсказывало, что запрошенную цену удастся «подвинуть». Договорились о встрече. Решил съездить заранее, изучить диспозицию.

По описаниям продавца участок находился на границе, примыкающей к лесу. К ней я и вышел от станции. Граница поселка оказалась какой-то странной: часть участков выдвигалась в лес дальше других. Из-за одного забора ответили, что ничего и никого не знают, хозяин другого оказался более словоохотливым. Источник объяснил, где находится участок «погорельца Вовы» и даже рассказал историю волнообразной границы. «Стоял где-то здесь геодезический столбик, — старожил неопределенно махнул рукой. — Потом его какой-то грузовичок свернул. Ну, он еще полежал немного и исчез».

Вроде бы в документах граница поселка была описана так: «вдоль дороги по кромке леса». Дорога, правда, раньше была не совсем дорогой, а скорее, несколькими колеями, петлявшими между деревьями. Чтобы не биться бортами о заборы, редкие машины стали забирать дальше в лес. Тем более что дачники устроили не только ворота со стороны проезда, но и калитки с лесной стороны, а рядом с калитками поставили лавочки («ну, не на проезде же их ставить, где машины — туда-сюда, и гравий из-под колес»). Потом чуть впереди поставили большой стол для домино. Вернее, стол сам образовался: там березовая купа торчала, так, пяток чахлых стволиков, как раз получились ножки для стола и двух лавок. Соседние березки тоже сгодились: превратились в столбы для беседки над столом. Рядом расчистили баскетбольную площадку. Если водитель проезжавшего грузовика просил топорик, чтобы как-нибудь расчистить дорогу и проехать, не задевая беседку и площадку, то охотно давали и даже помогали. А стволики и веточки в новую колею клали, чтобы ее, значит, колесами не разбило.

А потом соседи вдрызг разругались. Потраченных трудов было жалко, и общественную зону честно поделили: «Вон, смотрите. Одно баскетбольное кольцо на одном участке, а другое — на другом. Теперь можно в волейбол через забор играть. А доминошный стол вон тому достался. Он его своротил и, видите, там новую пристройку поднял. Теперь локти кусает: к нему уже несколько раз приходили, чтобы снес. А в той стороне видите забор-развалюху? Не верьте, это маскировка. Он его недавно поставил. Для дачной амнистии, мол, раз уж амнистируют, то и это с рук сойдет. Тогда три сотки прихватил и сейчас сотку. Я-то что? Меньше двух соток прирезал, огород. Прижмут — за полдня забор перенесу назад. А эти куркули поплатятся».

Интересно, что у новых заборов тоже были устроены калитки, а рядом с ними стояли лавочки. Участок «погорельца Вовы» оказался в настоящем «тупике» между соседними владениями. «Возможное расширение участка» обещало не меньше трех соток. Вовиных же запросов хватило на лавочку, качели и штакетник вокруг молодой елочки.

В общем, ничего особо ценного в этот раз не разузнал. Но все равно приезжать нужно одному и накануне. В присутствие хозяина (пусть он хоть возится с машиной вдалеке) соседи неразговорчивы даже на общие темы — неписанный кодекс. А так вы как бы турист.

Да и с Вовой познакомиться не довелось. Он позвонил в субботу вечером и обрадовал: жена вернулась. Будут отстраиваться. Вот радость-то.

Правило №4: Найдите недоброжелателя и союзников

Еще одно интересное объявление подкинул коллега. Позвонил, договорился о встрече, приехал накануне. Разговорился с двумя жительницами поселка. Нужно было как-то объяснить свой приезд без продавца и свой интерес к его дому. Вид у меня был свежий, поэтому не стал врать про тяжелую ночную работу и про то, что перепутал день. И вообще, обманывать нехорошо. Поэтому честно признался, что договорился с продавцом встретиться здесь в воскресенье, но, вот, проезжал мимо сегодня, в субботу, и не удержался. После чего сказал, что хотел бы поговорить с кем-нибудь «из его друзей». Почему-то отвечая на этот простой вопрос, люди сообщают прямо противоположное: начинают рассказывать, что с хозяином дома №12 ваш продавец в прошлом году «в кровь» подрался, а жильцы дома №14 с ним даже не здороваются. Если же вам назовут действительно друзей, то действуйте методом исключения.

Если повезет, то вы узнаете, что, например, стена баньки давала трещину («вон там, где краска потемнее»). При осмотре участка с хозяином, ковырять стену баньки и вздыхать надо не слишком нарочито: если пережмете, продавец поищет менее наблюдательного покупателя, но немного подвинуть цену удастся. Если же трещину давал сам дом, то здесь тем более понадобятся союзники.

Прием довольно распространен. Покупатель засылает на объект (городской или загородный) по очереди двух-трех и более своих друзей, которые бьют в одну и ту же точку. В данном случае озабоченно ковыряют пальцем стену баньки или постукивают ботинком по фундаменту дома. Тем самым подводя продавца к мысли, что «шила в мешке не утаишь» и надо соглашаться на любую цену.

Конечно, можно нанять и привезти на просмотр специалиста-строителя. Но зачем платить профессионалу за то, что соседи расскажут бесплатно? К тому же и владелец мог нанять специалиста, чтобы замаскировать недостатки дома.

Про этот участок ничего особо яркого доброжелатели сообщить не могли, они и нового владельца толком не разглядели. Всего-то и рассказали, что «вон там, у облепихи, вода до июля стоит».

В воскресенье, не успел я поковырять носком ботинка почву у облепихи, как подъехал еще один «покупатель», и сразу заявил, что ему участок нравится, и он «готов добавить». Господи, и здесь «аукционы»! Одни жулики вокруг.

Правило №5: Деньги против ордеров

С разницей в день позвонили из двух сельских филиалов агентств недвижимости. Не вздумайте заключать договор на «подбор вариантов» и вносить залог! Сначала посмотрите участок, а там видно будет. У агентства уже есть договор с продавцом, значит, они ничем не рискуют. В подавляющем большинстве случаев риэлтор с вами согласится (вероятно, он решит наказать вас «за наглость», подняв цену, но до этого еще дожить надо).

Первый участок был выдан владельцу в бессрочное пользование птицефермой, от которой не осталось даже запаха. Спросил риэлтора, не поможет ли она уговорить продавца подождать пару-другую недель, пока оформлю ипотечный кредит. Нельзя сказать, чтобы риэлтор слишком удивилась. Просто стала грустным голосом рассказывать общеизвестное.

До 90% подмосковных участков имеют документы неправильно оформленные, не до конца оформленные, вовсе не оформленные, и даже поддельные. Закон о дачной амнистии позволяет бесплатно оформить участок в собственность при наличии любого документа, который зафиксировал выделение участка в пользование. Согласно действовавшему в тот момент законодательству, разумеется. Но, как всегда, есть одно «но». Для регистрации права собственности требуется описание участка, его кадастровый план. Иначе будет просто непонятно, на какой участок регистрируется право собственности. Проблема в том, что две трети земельных участков описания не имеют, т.е. межевое дело на них не составлялось, данных на них в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) нет. Землеустроительные работы в срочном порядке проводят только частные конторы. Прогулка геодезиста вдоль периметра и его рисунок на бумажке стоят от полутора тысяч «зеленых». Шишкин, понимаешь. Для успешного «продвижения» документов, чтобы оформление не затянулось на полгода, а то и полтора, придется выложить не меньше. Дело в том, что документы у вас могут принять, а в положенные сроки вернуть с указанием на ошибку в оформлении. Но могут подойти душевно и порекомендовать соответствующую частную контору, где из пакета документов сделают «конфетку». В принципе все честно.

Хозяин милостиво согласился ждать хоть два года, но все расходы мне придется взять на себя. Включая, пакет документов для оформления сделки купли-продажи. Это свыше двух десятков справок: об отсутствии арестов, запрещений задолженностей по имуществу, отсутствии задолженностей по налогам, отсутствии межевых споров, об ограничениях и обременениях на участок (например, прохождение по участку электрокабеля). Это уж слишком.

— А если я все это соберу, а вы откажетесь продавать?

— Не-а. Не откажусь, — заверил продавец.

В общем-то, практика общепринятая, но связываться с этим типом расхотелось. Тем более что был второй участок.

Правило №6: И документы на него оказались в полном порядке. Оставалась сущая мелочь — найти банк

Кажется, с этого надо было начинать. Оказывается, из работающих по земельной ипотеке 40-50 банков, только 4-5 связывается с ипотекой на незастроенный деревенский участок. Остальные если и употребляют словосочетание «земельный участок», то исключительно по отношению к коттеджным поселкам.

«Дикий» участок очень сложно оценить. С квартирами проще: они типовые (даже те «элитные, по индивидуальному проекту»). Все ясно с престижностью района и его перспективами. В деревеньке же на непонятном расстоянии по непонятному направлению все сложнее. Менеджеры одного из банков любили рассказывать историю о том, как они подбирали себе компанию оценщика и дали нескольким на пробу один и тот же участок. Оценки отличались почти в 10 раз! Позже этот банк и вовсе отказался от земельной ипотеки. Давать кредит под залог самого участка — большой риск. Представляете шуточку, если клиент с продавцом наймут компанию, склонную к завышенной оценке, честно поделят кредит (плату за участок) и, скажем, крепко запьют. И что будет банк с участком делать?

Один из банков рискует только на короткой дистанции: срок кредита — до трех лет. Другой выдает кредит на покупку участка при наличии контракта на постройку дома. И все банки требуют не менее 35% первоначального взноса. Что тоже почти подвиг.

Сельское жилище менее защищено. Деревянные дома чаще горят. Кирпичные. Стояла себе избушка на курьих ножках 100 лет и еще 100 простояла бы. На основании чего геологи сделали вывод, что грунт «правильный», и выдали соответствующую справку. По-хорошему они должны были пробурить парочку шурфов, но это стоит невменяемых денег, которых продавец и покупатель пожалели. Видимо сработала какая-то договоренность. Новый владелец решил построить трехэтажный кирпичный коттедж. Где-то на завершении второго этажа дом с треском просел. Ужас ситуации заключается в том, что участок превратился в совершенно неликвидный. Стоимость его реабилитации равноценна стоимости дома.

Да, при оформлении ипотечного кредита клиент страхует и сам объект. Но сложности с оценкой участка, специфика индивидуального строительства, не говоря об административных сложностях Подмосковья, создают неприемлемо высокие риски для страховых компаний. А значит, неприемлемы и для банков.

Но выход есть! Кредит под залог другого имущества, который почему-то называется «ломбардным». Его дают многие банки. Вы закладываете городскую квартиру, и у банка не болит голова о том, что может случиться с вами и вашим участком.

— Квартиру закладывать не дам, — отрезала жена (казачка, и этим все сказано).

Я попытался было осторожно взорваться: ведь я даже жизнь свою застрахую!

— Всякое может случиться, — жена задумчиво смотрела в окно. — Нет трупа, нет страховки.

Тефтель застряла в горле. Даже и не знаю, как назвать правило №6. Ничего, уговорю.

Земельные участки в дачных поселках Московской области

ТМ «Своя Земля» предлагает участки без подряда в поселках на наиболее популярных направлениях Московской области: Ярославское, Новорязанское, Дмитровское, Егорьевское, Горьковское и Пятницкое шоссе.

Вы можете купить земельный участок под дачу или строительство дома с возможностью последующей регистрации (прописки).

Цена (тыс. руб) за сотку:

Удаленность от МКАД(км):

Новорязанское 75 км

Стоимость за сотку

Новорязанское 75 км

Стоимость за сотку

Новорязанское 75 км

Стоимость за сотку

Дмитровское 87 км

Ярославское 85 км

Стоимость за сотку

Ярославское 82 км

Дмитровское 85 км

Стоимость за сотку

Ярославское 75 км

Стоимость за сотку

от 10000 рублей

Новорязанское 87 км

Стоимость за сотку

от 10000 рублей

Ярославское 72 км

Стоимость за сотку

от 11000 рублей

Ярославское 75 км

Стоимость за сотку

от 11200 рублей

Новорязанское 77 км

Стоимость за сотку

от 12800 рублей

Егорьевское 55 км

Новорязанское 52 км

Стоимость за сотку

от 15000 рублей

Новорязанское 76 км

Стоимость за сотку

от 15000 рублей

Новорязанское 68 км

Стоимость за сотку

от 15000 рублей

Ярославское 77 км

Стоимость за сотку

от 15000 рублей

Новорязанское 74 км

Стоимость за сотку

от 18000 рублей

Новорязанское 56 км

Стоимость за сотку

от 18000 рублей

Новорязанское 53 км

Стоимость за сотку

от 20000 рублей

Новорязанское 74 км

Стоимость за сотку

от 22000 рублей

Егорьевское 80 км

Горьковское 83 км

Стоимость за сотку

от 22000 рублей

Новорязанское 56 км

Стоимость за сотку

от 23000 рублей

Новорязанское 67 км

Стоимость за сотку

от 24000 рублей

Новорязанское 60 км

Стоимость за сотку

от 24000 рублей

Новорязанское 70 км

Стоимость за сотку

от 25000 рублей

Новорязанское 56 км

Стоимость за сотку

от 25000 рублей

Ярославское 75 км

Стоимость за сотку

от 25000 рублей

Егорьевское 56 км

Новорязанское 58 км

Стоимость за сотку

от 25000 рублей

Егорьевское 58 км

Новорязанское 64 км

Стоимость за сотку

от 25000 рублей

Новорязанское 62 км

Стоимость за сотку

от 27000 рублей

Егорьевское 58 км

Новорязанское 64 км

Стоимость за сотку

от 30000 рублей

Ярославское 59 км

Стоимость за сотку

от 30000 рублей

Новорязанское 62 км

Стоимость за сотку

от 37000 рублей

Солнечный дом 2

Новорязанское 52 км

Стоимость за сотку

от 38500 рублей

Егорьевское 56 км

Новорязанское 58 км

Стоимость за сотку

от 40000 рублей

Егорьевское 50 км

Новорязанское 54 км

Стоимость за сотку

от 42500 рублей

Ярославское 59 км

Стоимость за сотку

от 45000 рублей

Егорьевское 49 км

Новорязанское 42 км

Стоимость за сотку

от 47500 рублей

Егорьевское 53 км

Новорязанское 56 км

Стоимость за сотку

от 63000 рублей

Пятницкое 59 км

Стоимость за сотку

от 90000 рублей

Пятницкое 36 км

Стоимость за сотку

от 140000 рублей

Пятницкое 50 км

Стоимость за сотку

от 162500 рублей

Почему дачный участок лучше покупать у нас

Широкий выбор, доступная цена

У нас Вы найдете самые актуальные предложения по привлекательным ценам.

Выбрать есть из чего. ТМ «Своя Земля» является собственником почти трех десятков дачных поселков, расположенных в Сергиево-Посадском, Воскресенском, Раменском, Солнечногорском и Орехово-Зуевском районах Подмосковья.

Мы продаем дачные участки, расположенные как поблизости с крупными населенными пунктами, так и в практически заповедных районах Московской области рядом с водоемами и лесом.

Поскольку компания не является посредником, наши цены доступны даже людям с невысоким достатком. Минимальная стоимость 1 сотки составляет около 9 500 рублей.

Развитая инфраструктура

Хорошая транспортная доступность (шоссейные дороги, пригородные электрички, автобусное сообщение) позволяют добраться до дачных участков не только на личном, но и общественном транспорте.

Многие участки расположены на огороженной охраняемой территории неподалеку от населенных пунктов с развитой инфраструктурой.

Тем, кто решит поселиться за городом, мы рекомендуем поселки, в которых предусмотрено подведение всех коммуникаций (электричество, газ, водопровод), необходимых для строительства дома, пригодного для круглогодичного проживания.

Выгодные финансовые условия

Участки, реализуемые ТМ «Своя Земля», можно приобрести в рассрочку — срок предоставления рассрочки до 6 месяцев.

Кроме того, у нас действует система скидок и акций, позволяющая покупателям экономить значительные средства.

Простота оформления

Процедура покупки дачного участка в нашей компании абсолютно прозрачна и понятна. У нас нет скрытых комиссий или «хитрых» пунктов в договорах купли-продажи. Оформление земли в собственность покупателя — бесплатно.

Скидка первым покупателям земельных участков в новых посёлках Ступинского района!

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В КУРСКЕ

Юрист Умеренков Олег Николаевич

ПОЛУЧИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ТЕЛЕФОНУ

Покупка дачи (земельного, дачного участка) в СНТ

Покупка земельного участка (дачи) в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе (далее СНТ) несколько отличается от покупки квартиры или дома. При заключении договора купли-продажи земельного участка (дачи) в СНТ, если земельный (дачный) участок не приватизирован или у продавца отсутствуют документы о право собственности на дачу, стороны зачастую ограничиваются оформлением документов только в СНТ. Так, получив деньги за земельный участок (дачу), продавец подает заявление в СНТ о выходе из него, а продавец – о принятии его в члены СНТ. После этого покупатель полагает, что он становится собственником дачного участка. Однако это не так.
Согласно п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2 ст.8.1 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Аналогичные нормы содержатся и в Земельном кодексе РФ (ст.ст.25 и 26).
Таким образом, право собственности на земельный участок (дачу), а также иные права на него подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав и возникают с момента такой регистрации, о чем выдается соответствующее свидетельство. Следовательно, если право собственности на земельный участок не зарегистрировано за продавцом, он не вправе им распоряжаться, то есть продавать его. Соответственно, и покупатель не будет собственником до того момента пока за ним не будет зарегистрировано право собственности на земельный участок (дачу).
Документом, удостоверяющим право собственности на дачный участок, является соответствующее свидетельство, в котором указывается местоположение земельного участка (дачи) и кто является его собственником.
В тоже время из данного правила есть и исключение в части записи в реестре. Например, если земельный участок был предоставлен продавцу в собственность до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. до 30.01.1998, когда еще не было единого государственного реестра прав на недвижимое имущества. Но и в этом случае выдавалось свидетельство о праве собственности на земельный участок.
Следует обратить внимание и на то, что п.9.1 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Но как быть, когда у продавца из документов на руках только членская книжка о членстве в СНТ? Учитывая, что такая схема продажи дачных (садоводческих) земельных участков широко используется, рассмотрим возможность регистрации права собственности, когда покупатель стал только членом СНТ и какие-либо иные документы, подтверждающие право на дачный участок, у него отсутствуют.
В силу п.1 ст.18 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства).
Как видно из данной статьи, право, на основании которого гражданин, являющийся членом СНТ, владеет данным участком, не указано. Между тем земельные участки могут находиться у граждан: на праве собственности (ст.15 ЗК РФ), на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.20 ЗК РФ), на праве пожизненного наследуемого владения (ст.21 ЗК РФ) и на праве аренды (ст.22 ЗК РФ).
Необходимо отметить, что земельные участки могут принадлежать гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения, только если они были получены ими до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001). Продавать такие участки граждане не вправе. Продать такой земельный участок можно только после оформления его в собственность.
Согласно п.4 ст.28 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя.
Таким образом, член СНТ, если земельный участок входил в территорию СНТ, выделенную до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», то есть до 23.04.1998, вправе приобрести дачный участок в собственность бесплатно. Если территория была выделена после вступления в силу данного Федерального закона, то земельный участок предоставляется члену СНТ за плату. Поэтому покупая дачный участок, и используя схему покупки через членство в СНТ, необходимо выяснить дату, когда он был предоставлен, чтобы не пришлось платить дважды.
Для приобретения земельного участка в собственность, член СНТ должен обратиться в орган местного самоуправления, на территории которого находится данный земельный участок.
Предоставление земельного участка производится на основании заявления члена СНТ. К заявлению прилагаются: описание местоположения такого земельного участка, подготовленное заявителем; заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
Решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в его предоставлении принимается в двухнедельный срок со дня получения заявления и необходимых документов (п.6 ст.28 Закона). Принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка будет являться основанием для регистрации за членом СНТ права собственности на данный участок.

Как продать и купить земельный участок

С приходом тепла «безземельные» горожане начинают мечтать о собственном дачном участке, чтобы попробовать себя в роли садовода. Но есть и те, кто устал от сельскохозяйственных хлопот и решил продать землю. Обозреватель «РИАМО в Подольске» разобралась в нюансах купли и продажи земельных участков и выяснила, как изменились соответствующие законы.

Продажа земельного участка

Прежде всего нужно определить стоимость земельного участка. Для этого следует ознакомиться с аналогичными предложениями агентств недвижимости и объявлениями частных лиц на профильных интернет-ресурсах. Также можно обратиться к оценщику, чтобы он составил официальное заключение, которое станет весомым аргументом при общении с покупателями.

На цену влияет площадь и местоположение участка, доступность инфраструктуры и общественного транспорта. Экологическая обстановка в районе и загруженность ближайших трасс также сказываются на стоимости.

Имеет значение и то, где находится земельный участок – в потребительском кооперативе, садовом или дачном товариществе, в деревне или поселке. Для покупателя будет важно и назначение участка, а именно предназначен ли он для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Наконец, важен ландшафт: овраги придется засыпать, холмы скапывать, а это дополнительные вложения и хлопоты для будущего владельца. Значительную часть цены составляет наличие коммуникаций – электричества и газа, водопровода или водной скважины.

Строения на участке

В объявлении следует уделить особое внимание строениям на участке и описать, когда они построены и из чего, как отапливаются. Если есть гараж, летний домик или баня, то продать участок будет сложнее. Недостроенное, временное жилье, бытовка тоже способны затруднить продажу и привести к снижению цены, так как будущему владельцу придется либо восстановить, либо разобрать конструкцию, а это дополнительные расходы.

Кроме того, в этом случае нужно оформлять куплю-продажу участка со строением, которое должно иметь регистрацию, а также подтвержденные в Бюро технической инвентаризации (БТИ) документы. Поэтому многие перед продажей предпочитают сносить постройки и приводить землю в порядок, чтобы не оформлять этот «довесок».

Юридические нюансы

Раньше участок можно было продать только в том случае, если он прошел через процедуру межевания в геодезической компании, которая имеет на это лицензию. В настоящее время для совершения сделки купли-продажи межевой план не требуется. Данный порядок действует до конца 2017 года. С 1 января 2018 года участок, не прошедший процедуру межевания, невозможно будет продать, подарить или оставить в наследство.

Также у него должен быть свой кадастровый номер, который можно получить, подав в местные органы самоуправления пакет правоустанавливающих документов и заявление. На оформление кадастровой карты потребуется примерно месяц. На этом этапе могут возникнуть проблемы с разграничением границ с соседями – тогда придется заказать землеустроительную экспертизу, которая определит точные параметры участка.

Как снять разрушенный дом с кадастрового учета

Действующее законодательство предусматривает снятие объектов недвижимости с кадастрового учета при их гибели или уничтожении. Для этого можно обратиться в МФЦ, обслуживающий адрес, где он расположен.

Потребуются следующие документы:

– заявление о снятии с учета объекта недвижимости, которое вправе представить собственник здания или собственник земельного участка, на котором был расположен дом, либо его представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности;

– правоустанавливающие документы на объект недвижимости, подлежащий снятию с кадастрового учета – в случае, если права на разрушенный объект возникли до 1 января 1998 года и не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;

– акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, который составляет кадастровый инженер по результатам осмотра разрушенного дома. Форма акта обследования и требования к его подготовке утверждены приказом минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 627.

После подачи документов заявителю или его представителю выдут кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования объекта недвижимости.

Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется бесплатно в срок не более 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов органом кадастрового учета.

Поиск покупателя

Разместить объявление о продаже земельного участка можно самостоятельно в интернете – например, на сайтах «Авито», «Циан», «Из рук в руки» и подобных ресурсах. Также можно обратиться в агентства, которые подберут подходящие варианты и займутся оформлением документов. В Подольске таких организаций много: в центре города находятся офисы компаний «Респект», «ИНКОМ-недвижимость», «Феникс», «ОбЛиК» и других.

Договор с агентством позволит сберечь время и силы, снизить риски, так как сделкой будет заниматься профессионал, знакомый с юридическими аспектами. Если продавать участок самостоятельно, то придется потратить много времени на ответы потенциальным покупателям, выезжать на участок для показа, кроме того, можно нарваться на мошенников. Агентство возьмет все это на себя, но ему придется заплатить определенный процент от суммы сделки.

Документы для продажи

Для заключения сделки купли-продажи нужно подготовить пакет документов:

– паспорта обеих сторон;

– нотариально заверенное свидетельство со стороны покупателя о согласии супруги/супруга на покупку, если на данный момент он состоит в браке;

– нотариально заверенное свидетельство со стороны продавца о согласии супруги/супруга на продажу, если земля попадает в категорию совместно нажитого имущества;

– справка о том, что на территории участка нет строений, если он находится в населенном пункте;

– свидетельство, подтверждающее право собственности на участок – наследственное свидетельство, договор дарения или купли-продажи;

– справка, согласно которой земля не имеет обременений;

– кадастровый паспорт, межевое дело;

– свидетельство, подтверждающее госрегистрацию;

– бумаги из БТИ, если участок продается вместе со строением.

Сделка с участками, зарегистрированными до 1997 года, может осложниться из-за изменений в нормативных актах, поэтому лучше заранее изучить документы вместе с юристом.

Органы регистрации права должны официально подтвердить факт купли-продажи земельного участка. Стоит сразу же тщательно перепроверить правильность внесения данных.

Чтобы обезопасить себя при передаче денег, следует арендовать банковскую ячейку.

Как купить земельный участок

При покупке земельного участка составляется договор купли-продажи в стандартной форме. Обе стороны подписывают документ и сдают его на регистрацию, оплачивают госпошлину. Для заключения договора нужны правоустанавливающие документы.

Особое внимание стоит уделить свидетельству о собственности и проверить его в Федеральной регистрационной службе на наличие обременений. Например, недвижимость может быть обременена залогом в банке, тогда лучше воздержаться от ее приобретения.

Также потребуется согласие супруга, с которым продавец состоит в браке на момент продажи недвижимости, на отчуждение собственности. Оно должно быть нотариально заверено или супруг должен лично присутствовать в момент совершения сделки. Такое разрешение требуется, даже если супруги в разводе, а имущество не разделено.

Акт покупки-продажи регистрируется в Федеральной регистрационной службе (Росрегистрации), о чем делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В настоящее время МФЦ Подольска предоставляют такую услугу.

При покупке дачи нужно обратить внимание на наличие кадастрового паспорта строения и плана межевания земельного участка. Кадастровый паспорт строения – это документ, который позволяет зарегистрировать право собственности на постройку, расположенную в черте населенного пункта. Его выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Кадастровый паспорт на землю – это документ из государственного кадастра недвижимости, содержащий сведения о конкретном земельном участке. Он содержит следующие сведения: целевое назначение земли, площадь и расположение участка, его схематичное изображение (если ранее было проведено межевание), данные об имеющихся ограничениях. Кадастровый паспорт земельного участка необходим для осуществления любых сделок. Его оформление осуществляют территориальные органы Росреестра.

При продаже собственник обязан предъявить следующие документы:

– документ, подтверждающий регистрацию;

– договор, на основании которого он получил участок и право на его владение;

– кадастровый паспорт на землю;

– план земельного участка, полученный от земельного комитета;

– документ, где официально прописана стоимость участка;

– справка, выданная налоговыми органами;

– заявление от супруга/супруги с согласием на заключение сделки;

– при наличии дома на территории – сведения о государственной регистрации прав на него, справка о его точной стоимости, акт приема здания для эксплуатации, техпаспорт.

Для заключения договора потребуются копии паспортов продавца и покупателя. Если на территории еще ведется строительство, то следует потребовать документ из управления архитектуры района с разрешением на проведение постройки.

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»

Продажа земельного участка под дачу