Статья 156. Размер платы за жилое помещение

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

9.2. Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

10. Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 156 ЖК РФ

1. Комментируемая статья регулирует определение размера двух составляющих платы за жилое помещение, установленных ст. 154 ЖК РФ, — платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за пользование жилым помещением (платы за наем). В статье содержатся требования к установлению размеров платежей, входящих в структуру платы за жилое помещение, в зависимости от категорий вносящих их граждан и способа управления многоквартирным домом, а также указывается, кем устанавливаются размеры таких платежей.

2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает правило, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать соответствие состояния многоквартирного дома обязательным требованиям законодательства к содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Указанное положение не зависит от реализуемого способа управления многоквартирным домом и не содержит конкретного перечня требований к состоянию такого имущества, а отсылает к предписаниям действующего законодательства. Требования законодательства к содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме содержатся в ч. ч. 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ (см. комментарий к указанным частям).

3. Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится к исключительной компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (п. 2 ст. 12 ЖК). Такие требования устанавливаются законодательством о техническом регулировании (в частности, Федеральными законами от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений») и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК). В п. 10 Правил содержания общего имущества, в частности, указывается на необходимость соответствия общего имущества в многоквартирном доме требованиям законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании и защите прав потребителей. Этот перечень является открытым и дополняется иными обязательными требованиями, устанавливаемыми на федеральном уровне (ст. ст. 2, 4, 12 — 14, 17 ЖК).

4. Часть 2 комментируемой статьи посвящена установлению требований к площади жилых помещений для определения размера платы за жилое помещение нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. При пользовании гражданами отдельными комнатами в общежитиях плата за жилое помещение определяется исходя из площади этих комнат (жилой площади).

5. Использование в ЖК РФ понятия общей площади жилого помещения является новым по сравнению с ЖК РСФСР, в котором использовалось лишь понятие жилой площади. Порядок определения общей площади жилого помещения устанавливается ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Следует подчеркнуть, что оплачиваемые исходя из общей площади жилого помещения (или площади комнат в общежитии) работы и услуги физически не привязаны к этой площади и в части содержания и ремонта жилого помещения направлены на содержание и ремонт только общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

6. Часть 2 комментируемой статьи касается только определения размера платы за жилое помещение нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. На собственников помещений в многоквартирном доме она не распространяется, поскольку для них ст. ст. 37 и 39 ЖК РФ устанавливают порядок определения платы как доли от общих расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Но органы местного самоуправления нередко неправомерно устанавливают для собственников помещений плату за жилое помещение в том же размере, что и для нанимателей.

7. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан содержать принадлежащее ему помещение, а также общее имущество в соответствующем многоквартирном доме. Если указанное жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире, собственник несет также бремя содержания общего имущества в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30, ст. ст. 39, 43, ч. 1 ст. 158 ЖК). Необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире в многоквартирных домах, принадлежавших ранее государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, обязаны содержать такое общее имущество в коммунальной квартире, как общие туалеты, кухни, душевые, коридоры. Такие помещения в состав общего имущества в многоквартирном доме не входят.

8. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых и нежилых помещений устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья (ч. ч. 7 и 8 комментируемой статьи) и в общем случае не подлежит регулированию.

9. Часть 3 комментируемой статьи содержит исключение из правила, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом, должен устанавливаться органом местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Комментируемая норма устанавливает, в каком случае органы местного самоуправления и органы государственной власти могут регулировать для собственников помещений в многоквартирном доме размер платы за жилое помещение. В соответствии с ч. 4 ст. 39 ЖК РФ регулирование порядка установления органами публичной власти такой платы осуществляется п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. Такое регулирование возможно только в двух случаях. Во-первых, по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать качеству работ и оказываемых услуг, выполняемых управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 161 ЖК РФ, и подлежит отражению в заключаемых собственниками помещений договорах управления. Ранее практикуемое установление одинаковых регулируемых цен на содержание и ремонт жилых помещений сразу для большой группы или для всех многоквартирных домов в поселении будет противоречить ч. 3 комментируемой статьи, ч. 4 ст. 158 и ч. ч. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ. Второй возможный случай установления размера платы за жилое помещение органами публичной власти предусмотрен ч. 4 ст. 158 комментируемого Кодекса, если собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. комментарий к указанной статье). Иные случаи регулирования органами местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, кроме указанных в соответствии с ч. 4 ст. 39 Кодекса двух случаев, в п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме не предусмотрены. В частности, в случае, если управляющая организация выбрана на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, то неустановление порядка определения размера платы за жилое помещение в договоре управления многоквартирным домом влечет ничтожность такого договора (ст. ст. 166 — 168, п. 1 ст. 432 ГК; ч. 3 ст. 162 ЖК).

10. При применении ч. 3 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что указанные в данной норме условия установления размера платы за жилое помещение для собственников совпадают с условиями проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, указанном в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ст. 18 Вводного закона. Конкурсы проводятся в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. При этом в п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме указывается, что в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти этих субъектов Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления. При этом цена договора управления должна определяться за весь период действия договора как совокупность стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с учетом указанного в конкурсной документации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и стоимости потребляемых коммунальных услуг. Установление в этом случае недифференцированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без привязки к перечню услуг и работ, содержащемуся в проекте договора управления выставленным на конкурс многоквартирным домом, будет нарушением законодательства.

11. Органы местного самоуправления или органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда как для групп многоквартирных домов, так и отдельно для каждого многоквартирного дома, в котором есть такие жилые помещения. При этом органы местного самоуправления устанавливают плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений не только муниципального, но и государственного жилищного фонда.

Размер платы за содержание жилого помещения по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах в общем случае может не совпадать с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленным для собственника этого жилого помещения в многоквартирном доме (см. комментарий к ч. 4 ст. 155 ЖК). При этом следует учитывать, что размеры региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, используемых для предоставления гражданам субсидий (ст. 159 ЖК), устанавливаются органами государственной власти субъектов Федерации исходя из цен на содержание и ремонт жилого помещения, используемых для расчета платы для нанимателей по договорам социального найма. При установлении заниженных цен для нанимателей (ниже размера, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованием законодательства) соответственно будут рассчитаны стандарты, применение которых для расчета размера субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, в свою очередь, приведет к предоставлению субсидий меньшего размера, нежели размеры субсидий, рассчитанные с применением размера платы, которую должны вносить собственники помещений.

12. В соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» размер платы за жилое помещение для собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда не ограничивается предельными индексами. Это связано с тем, что решения об установлении платы за жилое помещение принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья или кооператива. Такая плата не является регулируемой. Исключение составляют случаи, указанные в п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

13. Части 4, 5 и 9 комментируемой статьи содержат требования к определению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах по договору социального найма или договору найма. В иных случаях, например при найме жилого помещения в частном жилищном фонде, размер платы за наем регулируется не ЖК РФ, а нормами гл. 35 ГК РФ.

Федеральными законами, законами субъектов Федерации (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК), устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов иным гражданам, нежели указанные в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, могут быть предусмотрены другие условия определения размера платы за наем, отличные от условий, указанных в ч. 4 комментируемой статьи.

14. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда должен устанавливаться в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Чем выше качество и уровень благоустройства жилого помещения, чем лучше месторасположение дома и потребительские качества проживания, тем выше может устанавливаться наймодателем размер платы за наем.

15. Качество жилого помещения характеризуют этаж, материал стен дома и его износ, степень благоустройства придомовой территории.

16. Под благоустроенностью жилого помещения в широком смысле целесообразно понимать наличие в жилом помещении или в непосредственной близости от дома инженерных систем для пользования коммунальными услугами, наличие лифта, мусоропровода.

17. Под месторасположением дома необходимо понимать удаленность от центра населенного пункта, транспортную доступность, количество в месте расположения дома объектов социальной инфраструктуры и другие подобные признаки.

18. Значительная часть нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах (малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма) от внесения платы за наем освобождены (ч. 9 комментируемой статьи).

Собственники соответствующего жилищного фонда вправе освободить от внесения платы за наем также ряд других категорий граждан (ч. 5 комментируемой статьи). Отнесение граждан к категории малоимущих должно осуществляться в соответствии с положениями гл. 7 ЖК РФ.

19. К числу граждан, которые должны вносить плату за наем по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, относятся граждане:

— не являющиеся малоимущими и проживавшие в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда до введения в действие ЖК РФ;

— являвшиеся малоимущими на момент предоставления им жилого помещения по договору социального найма, однако впоследствии переставшие относиться к категории малоимущих;

— признанные нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Федерации (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК) — в случае установления соответствующих норм федеральными законами, законами субъектов Федерации (см. также п. 13 комментария к настоящей статье);

— проживающие в домах специализированного жилищного фонда (с учетом возможных исключений в соответствии с положениями ч. 6 настоящей статьи).

20. Установление платы за наем для нанимателя, который ранее такую плату не вносил, само по себе не приводит к возникновению права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг либо к увеличению размера такой субсидии, если наниматель получал ее ранее (ч. 5 комментируемой статьи).

В соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, но не платы за пользование жилым помещением (платы за наем), которая в соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ не субсидируется. Поэтому норму ч. 5 комментируемой статьи следует толковать как общее указание на необходимость учета доступности для нанимателя размера всех платежей, составляющих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при установлении размера платы за наем.

21. Часть 6 комментируемой статьи содержит бланкетную норму, предоставляющую собственникам жилых помещений домов системы социального обслуживания, собственникам общежитий, а также собственникам жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, право устанавливать порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в таких жилых помещениях.

22. В отношении определения размера платы за жилое помещение в общежитиях положение ч. 6 комментируемой статьи применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. При проживании в одной комнате в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях. Указанные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19, ст. 92 ЖК). В связи с этим собственниками такого жилищного фонда могут являться Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. От имени собственников указанного жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, и по их специальному поручению могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (п. 3 ст. 125 ГК).

23. Часть 7 комментируемой статьи устанавливает правило определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, на общем собрании собственников помещений в таком доме. Это правило распространяется как на случаи управления многоквартирным домом управляющей организацией, так и на случаи непосредственного управления домом собственниками помещений. Согласно указанной норме прекращается прежняя практика установления органами местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти субъектов Федерации) для собственников помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (см. комментарий к ч. 3 настоящей статьи). Такое положение обусловлено наличием права собственников выбирать способ управления многоквартирным домом и согласовывать между собой и с управляющей или подрядной организацией необходимый перечень, объемы и качество работ и услуг по содержанию и ремонту их многоквартирного дома (ст. ст. 161, 162 и 164 ЖК при условии соблюдения требований ч. 1 ст. 156 Кодекса).

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ.

24. Часть 7 комментируемой статьи содержит указание на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Такое положение корреспондирует с положениями ст. 162 ЖК РФ. Согласно указанной статье (п. 3 ч. 3) порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления. Долгосрочный договор управления многоквартирным домом (на несколько лет) может предусматривать индексацию платы за жилое помещение. Такая индексация тождественна изменению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и может производиться не чаще чем один раз в год.

25. Часть 8 комментируемой статьи определяет порядок установления размера обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Согласно данной норме размер обязательных платежей и (или) взносов членов указанных некоммерческих организаций, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

26. Перечень органов управления товарищества собственников жилья указан в ст. 144 ЖК РФ, органов управления жилищного кооператива — в ст. 116 ЖК РФ, а органов управления жилищного накопительного кооператива (иного специализированного потребительского кооператива) — в ст. 33 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Решения об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов принимаются органами управления в пределах их компетенции. Так, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК).

Товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК). Размеры таких платежей и взносов могут указываться в договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, которые товарищество обязано заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (п. 2 ст. 138 ЖК).

27. Конкретная процедура определения размера обязательных платежей и взносов устанавливается в соответствии с уставом товарищества собственников жилья, или уставом жилищного кооператива, или уставом иного специализированного потребительского кооператива. При этом ревизионные комиссии (ревизоры) жилищного кооператива и товарищества собственников жилья обязаны представлять общему собранию членов указанных некоммерческих организаций заключение о размерах обязательных платежей и взносов (п. 2 ч. 3 ст. 120, п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК).

28. Часть 10 комментируемой статьи предусматривает последствия ненадлежащего исполнения обязательств по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В качестве нарушений указанная норма расценивает оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Такие условия обязательств и требования к их исполнению устанавливаются федеральными законами и иными правовыми актами (в частности, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяемыми Правительством РФ), а также договорами. В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения подлежат изменению. Порядок снижения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается Правительством РФ. Такой Порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

СТ 156 ЖК РФ.

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

9.2. Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

10. Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 156 Жилищного кодекса РФ

1. Основными факторами, влияющими на постоянный рост платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, являются:

а) установленный законодательством принцип полного возмещения издержек по содержанию жилого фонда. В ряде регионов Российской Федерации уже перешли на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг, а серьезного улучшения качества и уровня обслуживания со стороны ЖКХ не произошло (Воронежская, Костромская, Ивановская, Смоленская, Тамбовская области );
———————————
Российская газета. 2005. 27 января.

б) повышение цен и тарифов на энергоносители. Одной из причин, повлекшей за собой рост тарифов на электро- и теплоэнергию, стало, например, повышение с начала 2005 г. на 21,3% цены на газ;

в) общие инфляционные процессы, охватывающие все отрасли производства, реализации товаров и услуг;

г) разный уровень социально-экономического развития республик, краев и областей Российской Федерации (субъектов Российской Федерации), отсутствие равных финансово-экономических возможностей по стабилизации цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Особенно в условиях, когда органы власти субъектов Российской Федерации не уделяли должного внимания организации и функционированию здравоохранения, образования, жилищно-коммунального хозяйства.

2. За последние годы рост тарифов на услуги жилищно-коммунальных предприятий и организаций почти вдвое превышал официальный уровень инфляции.

В Красноярском крае стоимость услуг ЖКХ в 2005 г. выросла в среднем на 14%, в Челябинской — на 23, в Иванове — на 38, в Чувашии — на 34, в Нижнем Новгороде — до 40, в Казани до 50%. Резко выросли коммунальные тарифы в Москве (коммунальные услуги здесь составляют: электроэнергия 1 руб. 53 коп. за 1 кВт/ч, газ на одного человека 11 руб. 90 коп., отопление — за 1 кв. м — 6 руб. 70 коп., горячая вода — 123 р. 80 коп. на одного человека, холодная вода также на одного — 42 руб. 50 коп. (за месяц). (По состоянию на 23 апреля 2005 г.)
———————————
См.: Невинная И. Квартплата из двух кошельков (существующая система субсидий защищает неимущих россиян от роста тарифов) // Российская газета. 2003. 27 января.

Городская прокуратура Петропавловска-Камчатского опротестовала решение местной думы о тарифах и ценах на жилищно-коммунальные услуги, признав его необоснованным и незаконным.

Новые тарифы «прыгнули» так, что даже работающему населению Камчатки стали обременительны. Только стоимость квадратного метра жилья составила 95 руб. 29 коп. И это при прежней в 60 руб.

Прокуратура Камчатской области обратилась в арбитражный суд с ходатайством: признать завышенными тарифы на тепловую и электрическую энергию, установленные областной администрацией на 2005 г. В ходе прокурорской проверки установлено, что максимально допустимые тарифы на электрическую энергию на 24,1%, на тепловую энергию на 11% превышают разрешенные федеральной энергетической комиссией для Дальневосточного федерального округа .
———————————
См.: Степура И., Пронякин К. Апрельская квартплата (На Камчатке прокуратура признала ее чересчур высокой и потребовала отменить) // Российская газета. 2005. 22 апреля.

В этих условиях своевременными были меры, разработанные Правительством Российской Федерации, по совершенствованию оплаты жилья и коммунальных услуг, а также определению финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации за счет средств федерального бюджета.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.» установлено: федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации в размере 31,9 руб.; федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации в размере 2,8 руб.
———————————
Российская газета. 2004. 1 сентября.

Этим Постановлением также установлено: при определении размеров финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации и закрытых административно-территориальных образований за счет средств федерального бюджета, расходы на содержание и ремонт жилья, а также на предоставление коммунальных услуг рассчитываются исходя из федеральных стандартов и федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе в размере 22%.

Федеральный стандарт платежей граждан за жилье и предоставляемые коммунальные услуги определен в размере 100% предельной стоимости этих услуг.

Федеральные стандарты предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц по субъектам Российской Федерации, установленных вышеназванным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.», выборочно по крупным краям, областям и городам установлены: Москва — 28,7 руб.; Санкт-Петербург — 29,3; Краснодарский край — 26,6; Самарская область — 26,8; Свердловская область — 30,5; Новосибирская область — 36,2; Красноярский край — 50,7; Приморский край — 63,1; Хабаровский край — 71,8 руб.

Ориентировочно выбранный перечень из общего списка федеральных стандартов по субъектам Российской Федерации на 1 кв. м жилой площади показывает, насколько значительным является влияние природно-климатических условий проживания людей на формирование затрат по обслуживанию. При этом, как отмечалось, сказывается и уровень социально-экономического развития того или иного региона.

3. Согласно статье 156 ЖК РФ органы государственной власти городов Москвы, Санкт-Петербурга и органы местного самоуправления в соответствии с Основами ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства устанавливают:
———————————
Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 8. Ст. 671.

а) цены на содержание и ремонт жилья для жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников;

б) размер платы за наем жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

в) тарифы на те виды коммунальных услуг, оказываемых в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, в отношении которых законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок утверждения тарифов.

4. Размеры платы за содержание жилья, ремонт жилья , а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан — в порядке, установленном собственником общежития .
———————————
Наниматели жилых помещений в домах государственного, муниципального жилищного фонда в отличие от собственников не платят за капитальный ремонт помещений.

Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг».

Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение тарифов на соответствующие коммунальные услуги на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета, иным показателям (на одного человека, кв. м жилья).

По ст. 156 ЖК России, гражданам, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации льготы на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются в виде скидки в оплате, размеры платы уменьшаются на величину скидки.

Гражданам, которым указанные льготы предоставляются в виде денежной компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, уменьшение размера платы не производится.

В случаях, когда на оплату жилья и коммунальных услуг субсидии предоставляются путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета в банках, размеры платы уменьшению не подлежат.

5. Следует особо выделить две нормы комментируемых статей:

а) ч. 9 ст. 156 ЖК РФ: «Граждане, признанные в установленном. Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)». Однако они не освобождаются от обязанностей по внесению платы за коммунальные услуги. При этом, естественно, к ним применимы положения Кодекса о субсидиях (ст. 159) и компенсации расходов на оплату коммунальных услуг (ст. 160);

б) ч. 2 ст. 157: Размер платы за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) «рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом» (см. также ч. 4 ст. 154 Кодекса).

Ст 156 жк п7