Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 — 286 настоящего Кодекса.

Абзац второй утратил силу с 1 апреля 2015 г.

2. Утратил силу с 1 апреля 2015 г.

Комментарий к Ст. 239 ГК РФ

1. Гарантия собственности неразрывно связана с гарантией личной свободы, направлена на обеспечение собственнику свободного участия в гражданском обороте и предоставление ему возможности удовлетворять жизненные потребности. При этом обеспечение реализации прав собственности предполагает необходимость решения целого комплекса вопросов о взаимодействии интересов собственника и общества.

Достаточно очевидно, что собственность в современном мире в любом случае подлежит ограничению социальными и публичными интересами.

Частью 3 ст. 35 Конституции РФ допускается правомерное принудительное отчуждение любого имущества в установленных законом исключительных случаях при соблюдении соответствующей процедуры. При этом принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Перечень таких оснований сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным федеральным законом (см. также комментарий к ст. 235 ГК). В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника.

При этом частным случаем принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренного комментируемой статьей, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах (для государственных или муниципальных нужд) либо в качестве гражданско-правовой санкции за ненадлежащее использование земли как особо ценного природного ресурса.

Возможность принудительного изъятия земельного участка в настоящее время признается во всех странах с развитой правовой системой. Конституции большинства европейских государств предусматривают возможность ограничения права частной собственности в целях рациональной эксплуатации земли и «установления справедливых социальных отношений», «для общего блага», в случаях, «оправданных общественной пользой или социальными интересами», «по мотивам общественной пользы» и т.д. .

———————————
См. ст. 44 Конституции Итальянской Республики 1947 г.; ст. 14, 15 Основного Закона ФРГ 1949 г.; ст. 17, 18, 24 Конституции Греции 1975 г.; ст. 33, 45 — 47, 128 Конституции Испании 1978 г.; а также: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997. С. 13.

Конституция РФ, закрепляя в ст. 36 право частной собственности на землю и в ч. 3 ст. 35 — принцип предварительного и равноценного возмещения за имущество, принудительно отчуждаемое для государственных нужд, не определяет конкретный порядок и форму соответствующего возмещения в отношении такого специфического имущества, как земельные участки. Данный вопрос урегулирован федеральными законами, прежде всего ЗК РФ (ст. ст. 49, 55, 57 и 63) и ГК РФ (ст. ст. 279 — 283).

Так, ст. ст. 279 и 283 ГК РФ предоставляется возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд путем выкупа земельных участков у собственников, а также у лиц, которые владеют и пользуются земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

При этом случаи, когда допускается такое изъятие, отнесены ст. 49 ЗК РФ к исключительным. Данной статьей приведены только два возможных основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд:

1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;

2) необходимость размещения (при отсутствии других вариантов) непосредственно перечисленных в указанной статье объектов государственного или муниципального значения (к примеру, объектов федеральных энергетических систем, объектов использования атомной энергии, объектов обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи).

Иные случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут быть установлены федеральными законами. При этом законами субъектов Российской Федерации могут быть дополнительно предусмотрены только случаи изъятия таких земельных участков, которые находятся в собственности самих субъектов Федерации либо в муниципальной собственности, т.е. участков, предоставленных в пользование либо аренду гражданам, юридическим лицам.

Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника ввиду его ненадлежащего использования. ГК РФ выделяет два основания такого изъятия:

1) когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК);

2) если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 285 ГК).

Права на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, могут быть прекращены в порядке и по основаниям, установленным соответственно ст. 54 и п. 2 ст. 45 ЗК РФ. К примеру, наряду с вышеуказанными основаниями земельный участок может быть изъят у данных лиц также в связи с неустранением совершенных умышленно земельных правонарушений, связанных с нарушением установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, с систематическим невыполнением обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии, с систематической неуплатой земельного налога. При этом принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

2. Очевидно, что принудительное изъятие земельного участка, как правило, несовместимо с сохранением у бывшего владельца такого участка права собственности на здания, сооружения, иные объекты недвижимости, расположенные на этом участке.

Это также связано с последовательно закрепляемым в последнее время законодателем в ряде федеральных законов правилом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (см., к примеру, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Поэтому комментируемой статьей применительно к случаям принудительного изъятия земельных участков устанавливается общее правило об одновременном изъятии (отчуждении) объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

Смысл рассматриваемой нормы состоит не в дополнительном ограничении прав собственности, а в формировании цивилизованных правил отчуждения (выкупа) этого имущества с предоставлением собственнику справедливой компенсации и в установлении дополнительных гарантий сохранения в отдельных случаях права собственности на такое имущество при изъятии земельных участков.

В частности, согласно комментируемой статье здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на изымаемом земельном участке, могут быть также изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 279 — 282 и 284 — 286 ГК РФ, только в случаях, когда изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на это имущество. При этом требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Таким образом, комментируемая статья с учетом ст. ст. 279 — 282, 284 — 286 ГК РФ в целях обеспечения баланса интересов собственника и публичных интересов устанавливает определенные гарантии защиты прав собственника.

Во-первых, выкуп зданий, сооружений, расположенных на изымаемом земельном участке, либо их продажа с публичных торгов при отсутствии согласия соответствующего собственника возможны только по решению суда, но не в административном порядке.

Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности использования изымаемого земельного участка без прекращения прав собственника на находящуюся на участке недвижимость. При этом бремя доказывания лежит на органе государственной власти или органе местного самоуправления, заинтересованных в изъятии земельного участка.

В-третьих, изъятие зданий, сооружений, расположенных на изымаемом земельном участке, возможно только при условии получения справедливой компенсации, а в случае изъятия такого участка для государственных или муниципальных нужд — также возмещения всех связанных с этим убытков (см. комментарий к ст. ст. 279 — 282, 284 — 286 ГК).

3. Поскольку жилые помещения являются разновидностью недвижимого имущества (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), то установленный комментируемой статьей порядок изъятия относится и к ним. Вместе с тем ввиду особой социальной значимости жилых помещений порядок их изъятия в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается также нормами ЖК РФ. В частности, в статье 32 ЖК РФ определяется порядок обеспечения жилищных прав граждан — собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. По существу данная статья развивает ст. ст. 239, 279 — 282 ГК РФ с учетом особенностей, установленных для жилых помещений.

К примеру, при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются не только рыночная стоимость жилого помещения, но и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

4. Согласно п. 2 комментируемой статьи она подлежит применению также при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, водных объектов и других обособленных природных объектов, на которых находится это имущество.

При этом, учитывая установленные специальным отраслевым законодательством особенности правового режима таких природных объектов, данная статья будет подлежать применению с учетом данных особенностей.

К примеру, согласно ч. 4 ст. 8 Водного кодекса РФ не допускается отчуждение водных объектов, принадлежащих на праве частной собственности (пруд, обводненный карьер), без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Таким образом, объекты недвижимости, расположенные на таких водных объектах, будут подлежать принудительному изъятию (отчуждению) только в случае изъятия земельных участков, в пределах которых расположены такие водные объекты. При этом случаи принудительного прекращения права пользования водными объектами (по аналогии с ненадлежащим использованием земельных участков) не обязательно могут повлечь продажу с публичных торгов соответствующих объектов недвижимости, расположенных на водных объектах.

Так, в соответствии со ст. 10 Водного кодекса РФ при прекращении права пользования водным объектом водопользователь обязан в том числе обеспечить консервацию или ликвидацию гидротехнических и иных сооружений, расположенных на водных объектах.

Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями статьями 284 — 286 настоящего Кодекса.

Абзац второй утратил силу 1.04.2015

2. Утратил силу 1.04.2015

Комментарий к статье 239 Гражданского Кодекса РФ

1. Правила комментируемой статьи существенно отличаются от порядка, который раньше определялся ч. 2 ст. 31 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР». Теперь недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами или ненадлежащим использованием земли, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Однако подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. ст. 279 — 282 и 284 — 286 ГК (гл. 17), которые не введены в действие (см. ст. 13 Вводного закона). Поэтому при определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции и положениями данной статьи. При определении компенсации собственнику стоимости его имущества можно применять правила ст. 55 Земельного кодекса и Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. (СА РФ. 1993. N 6. Ст. 483) с дополнениями, принятыми Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. N 1176 (СЗ РФ. 1995. N 49. Ст. 4808).

Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

Оценка жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной стоимости (по типовым проектам) строительства новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и неплодоносящие насаждения оцениваются по фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.

2. Решение суда об изъятии имущества выносится на основании требования государственного органа или органа местного самоуправления, которые должны располагать убедительными доказательствами о необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, тогда как раньше (в соответствии с Законом «О собственности в РСФСР») суд рассматривал спор по требованию собственника имущества, который обжаловал административное решение, влекущее прекращение права собственности.

3. Нормы комментируемой статьи применяются и при необходимости изъятия горных отводов, участков акваторий и иных участков.

4. Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Обращает на себя внимание тот факт, что ст. 35 Конституции предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных нужд, тогда как комментируемая статья устанавливает такую возможность и для муниципальных нужд.

5. Изъятие имущества в виду ненадлежащего использования земельного участка представляет собой особый случай прекращения права собственности. Согласно ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе и право собственности. Однако для некоторых объектов права, представляющих значительную общественную ценность, установлены границы, в которых это право может быть реализовано. Одним из таких случаев является использование земли в соответствии с ее назначением. Понятие ненадлежащего использования земли и основания для ее изъятия устанавливаются земельным законодательством.

Статья 239 ГК РФ. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

Новая редакция Ст. 239 ГК РФ

1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 — 286 настоящего Кодекса.

Абзац второй утратил силу с 1 апреля 2015 г.

2. Утратил силу с 1 апреля 2015 г.

Комментарий к Статье 239 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Земельное законодательство предусматривает возможность изъятия земельного участка, в том числе его выкупа, для государственных или муниципальных нужд в определенных случаях (ст. 49 ЗК). Кроме того, права на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, могут быть прекращены в связи с ненадлежащим использованием земельного участка (ст. 54 ЗК).

Очевидно, что изъятие земельных участков для определенных целей, как правило, несовместимо с нахождением на этих участках принадлежащих бывшему владельцу строений и иных объектов недвижимости. Кроме того, закон стремится исключить случаи принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным лицам, не связанным между собой договором об использовании участка. Поэтому изъятие участка влечет за собой и изъятие объектов недвижимости на условиях возмездности.

Находящиеся на изымаемом земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие его владельцу, могут быть изъяты лишь в порядке, предусмотренном комментируемой статьей.

С требованием об изъятии недвижимого имущества вправе обратиться государственный орган или орган местного самоуправления. Заявитель должен доказать, что изъятие земельного участка невозможно без изъятия недвижимого имущества.

Так, суд отказал в иске об изъятии строения, поскольку изъятие земельного участка вызывалось необходимостью прокладки трубопровода на земельном участке, принадлежавшем собственнику строения, а трубопровод мог быть проложен и с сохранением строения.

2. В ст. 239 устанавливается, что изъятие недвижимого имущества происходит путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 — 282, 284 — 286 ГК. Указанные нормы регулируют выкуп земельного участка у собственника, причем выкуп совершается как государством, так и муниципальным образованием, тогда как в п. 1 ст. 239 говорится о выкупе лишь государством.

Поскольку согласно п. 5 ст. 279 часть земельного участка выкупается не иначе как с согласия собственника, то следует сделать вывод, что выкуп части строения или иного объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, также возможен лишь по соглашению с собственником.

Выкуп объекта недвижимости, находящегося на изымаемом земельном участке, производится по соглашению сторон, а если оно не будет достигнуто — по решению суда (ст. 282 ГК РФ).

3. В силу ст. 286 ГК торги проводятся в случае изъятия земельного участка вследствие его использования не в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ). Поскольку ст. 279 ГК отсылает к нормам гл. 17 ГК, в том числе ст. 286, следует прийти к выводу, что торги объектом недвижимости могут быть назначены судом лишь в случае изъятия земельного участка вследствие его ненадлежащего использования.

В силу ст. 282 ГК иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления. Очевидно, в том же порядке может быть заявлено и требование о выкупе объекта недвижимости. Если указанный срок пропущен, собственник объекта недвижимости вправе выдвинуть в связи с этим возражение. В то же время закон не предусматривает права собственника на заявление требования о выкупе. Однако он вправе заявить требование об устранении препятствий в пользовании своим имуществом (ст. 304 ГК РФ), а также о взыскании убытков, вызванных изъятием земельного участка.

Статья 239 ГК РФ. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (действующая редакция)

1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 — 286 настоящего Кодекса.

Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

2. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 239 ГК РФ

1. В связи с ненадлежащим использованием земельного участка, например использованием не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, такой земельный участок может быть изъят у собственника для государственных и муниципальных нужд, то есть для обеспечения реализации целей и задач государства, его субъектов, муниципальных образований, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления. Однако на таком земельном участке может находиться недвижимое имущество, являющееся собственностью того же собственника земельного участка, у которого он изымается.

В этом случае по общему правилу также изымается и здание, сооружение, строение, иное недвижимое имущество, находящееся на этом земельном участке, если на это недвижимое имущество должно быть прекращено право собственности ввиду изъятия земельного участка, так как без прекращения права собственности изъятие невозможно. Данное положение реализует принцип земельного законодательства — единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Изъятие такого недвижимого имущества осуществляется путем его выкупа для государственных нужд или путем его реализации с публичных торгов.

Однако такие изъятие или выкуп возможны только при условии, что государственный орган или орган местного самоуправления докажут, что использование изымаемого земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно только при условии прекращения права собственности на здание, строение или иное недвижимое имущество, на нем расположенное. Так, например, в Ростовской области администрация города Ростова-на-Дону обратилась в суд с требованием об изъятии у граждан домовладения, сарая, гаража, расположенных на земельном участке, а также этого земельного участка. Исковые заявления в данном случае были удовлетворены, поскольку суд установил, что решение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости принято мэром города в пределах его компетенции; земельный участок с находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями был изъят для муниципальных нужд в целях реализации программы реконструкции центральной части города, утвержденной решением городской думы; администрация города направила письменные уведомления собственникам домовладения о принятии решения об изъятии. Суд по иску администрации города принял решение об изъятии у собственников домовладения путем выкупа, о прекращении их права собственности и пр. Размер выкупной цены установлен судом на основании экспертного заключения, определившего наибольшую стоимость имущества.

2. В случае если недвижимое имущество (здания, строения, сооружения и т.п.) находятся не на земельном участке, а на таких объектах, как горные отводы, водные объекты и другие обособленные природные объекты, которые изымаются, правовое регулирование судьбы такого недвижимого имущества осуществляется в соответствии с вышеуказанными положениями ГК РФ.

3. Применимое законодательство:

4. Судебная практика:

— Апелляционное определение Ростовского областного суда от 08.11.2012 по делу N 33-13019.

Случаи принудительного изъятия имущества у собственника

При прекращении права собственности на имущество, которое не может принадлежать

данному лицу в силу закона (ст. 238 ГК), подразумевается прежде всего защита

публично-правовых интересов. Речь идет о тех видах имущества, которые по прямому

указанию закона либо изъяты из оборота, то есть могут находиться исключительно

в государственной собственности, либо ограничены в обороте, в частности подлежат

приобретению лишь по специальному разрешению государственных органов (ст.

129). Если такого рода имущество (например, оружие, сильнодействующие яды

и наркотики, валютные ценности и т. д.) оказалось у обладателя незаконно,

никаких вещно-правовых последствий, тем более права собственности, это обстоятельство

не порождает. Но если данные вещи оказались у лица на законном основании (например,

оружие или валютные ценности перешли от одного гражданина к другому в порядке

наследования по закону либо от одного юридического лица к другому при реорганизации),

однако само это лицо по закону лишено возможности обладать ими на праве собственности,

эти вещи подлежат принудительному отчуждению в силу правил ст. 238 Кодекса.

Владелец такого имущества вправе сам произвести его отчуждение любым допускаемым законом способом (разумеется, управомоченному на приобретение

в собственность лицу) в течение года, если только специальным законом не предусмотрен

иной, как правило более короткий, срок. Если этого не произошло, суд может

принять решение либо о принудительной продаже такого имущества, либо о его

передаче в государственную или муниципальную собственность. Содержание такого

решения определяется прежде всего характером и назначением соответствующей

вещи. Очевидна, например, нецелесообразность принудительной продажи с публичных

торгов оружия или сильнодействующих ядов при отсутствии у их владельца специального

разрешения на их хранение или использование. Такие объекты в данной ситуации

просто перейдут в публичную собственность. Однако в обоих случаях бывший собственник

вправе требовать компенсации за утраченное имущество (в виде вырученной от

продажи суммы за вычетом необходимых расходов по реализации вещи либо определенной

Особый случай принудительного изъятия недвижимого имущества предусмотрен ст. 239 ГК. Речь здесь идет о ситуациях, когда земельный участок (либо участок

недр, акватории и тому подобных природных объектов) изымается у собственника

в публично-правовых интересах, например для прокладки магистрали, строительства

каких-либо объектов и т. п. Если на таком участке находятся здания, сооружения

или иное недвижимое имущество, собственник этих объектов (который вовсе не

обязательно совпадает в одном лице с собственником земельного участка) вправе

получить за них соответствующую компенсацию.

Для такого собственника п. 1 ст. 239 ГК предусматривает следующие гарантии.

Во-первых, выкуп у него недвижимого имущества либо его продажа с публичных

торгов возможны только по решению суда, но не в административном порядке.

Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности

использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся

на участке недвижимости. В-третьих, земельное и иное законодательство может

предусмотреть альтернативу изъятию в виде переноса зданий или сооружений на

новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие,

либо строительства за его счет новых аналогичных сооружений (как это, например,

предусмотрено остающейся пока в силе ст. 55 Земельного кодекса 1991 года).

Конкретный порядок изъятия недвижимости и компенсаций за нее определен для

этих случаев правилами ст. 279-282 и 284-286 ГК. К сожалению, эти правила

находятся в гл. 17 ГК, не вступившей пока в действие, а потому также не могут

считаться действующими до момента вступления в силу нового Земельного кодекса.

В их отсутствие следует руководствоваться общими правилами ст. 239 ГК и нормами

действующего земельного и природоресурсного законодательства.

Принудительный выкуп у собственника бесхозяйственно содержимых им культурных

ценностей допускается правилами ст. 240 ГК при наличии следующих условий.

Прежде всего, дело должно касаться не любых, а только особо охраняемых государством

культурных ценностей. В настоящее время их правовой режим определяется Положением

об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации,

утвержденным Указом Президента РФ от 30 ноября 1992 года N 1487, а также постановлением

Правительства РФ от 30 ноября 1992 года N 919 «Об особо ценных объектах культурного

наследия народов Российской Федерации» . В соответствии с этими актами

такого рода объекты подлежат включению в Государственный свод особо ценных

объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

В судебном порядке требуется установить не только факт бесхозяйственного

содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты ими своего значения

в результате соответствующего бездействия или действий их собственника. Речь

здесь идет о частных собственниках, ибо бесхозяйственное содержание особо

охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для

их изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например,

какой-либо общественной организации), поскольку речь тогда шла бы об их приватизации,

не предусмотренной законом.

Наконец, и при наличии указанных выше обстоятельств, подтвержденных в

судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей все равно получает

за них компенсацию — либо в виде вырученной от их продажи суммы, либо в виде

иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающей их публично-правовой

организацией или решением суда.

Новым для нашего законодательства правилом является ст. 241 ГК, впервые

предусмотревшая возможность принудительного выкупа у собственника принадлежащих

ему домашних животных, если он допускает к ним негуманное отношение. По смыслу

закона, говорящего о «явном противоречии» поведения собственника правилам

и нормам гуманного обращения с животными, речь должна идти о случаях грубого,

вызывающе безнравственного и негуманного отношения к домашним животным со

стороны их собственников, что и составляет основание для их принудительного

Такой выкуп допустим только при наличии специального судебного решения,

а также уплате собственнику животного соответствующей компенсации (размер

которой в случае спора также определяется судом). Таким образом, данные правила

закрепляют баланс интересов общества, требующего гуманного обращения с домашними

животными, и собственника.

Предусмотренные ст. 242 ГК случаи реквизиции, то есть принудительного

изъятия у собственника его имущества в неотложных общественных интересах,

но с обязательной компенсацией, представляют собой традиционное для всякого

правопорядка основание прекращения частной собственности граждан и юридических

лиц. Вместе с тем правила Кодекса и здесь устанавливают четкую регламентацию

и особые гарантии интересов собственника.

Раскрывая понятие реквизиции, п. 1 ст. 242 ГК устанавливает ее допустимость

только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия,

аварии, эпидемии, эпизоотии и т. п.). Подчеркивается, что такое изъятие может

производиться исключительно в интересах общества. Изъятие имущества у частного

собственника путем реквизиции в силу чрезвычайности обстоятельств, при которых

оно допускается, может производиться по решению «государственных органов».

Это не требует обязательного судебного решения, но вместе с тем означает недопустимость

такого изъятия по решению муниципальных органов. Порядок и условия изъятия

имущества путем реквизиции должны определяться специальным законом, который,

однако, в силу правила п. 2 ст. 3 ГК должен соответствовать общим положениям

В качестве новых, дополнительных гарантий защиты интересов собственника

реквизированного имущества предусмотрены, во-первых, возможность судебного

оспаривания размера компенсации, выплаченной за реквизированное имущество

(п. 2 ст. 242 ГК); во-вторых, возможность истребования по суду сохранившегося

реквизированного имущества при отпадении обстоятельств, послуживших основанием

для его реквизиции. Возможные при этом расчеты между прежним и новым собственниками

будут производиться по нормам обязательств из неосновательного обогащения

К числу оснований изъятия у собственника имущества помимо его воли и

без компенсации относится прежде всего обращение взыскания на его имущество

по его долгам, прямо предусматриваемое теперь ст. 237 ГК. Такое изъятие по

общему правилу допустимо только на основании судебного решения. Законом могут

быть предусмотрены случаи такого рода изъятий и во внесудебном порядке, например

при обращении взыскания на имущество по исполнительным надписям нотариусов.

Важно, чтобы такие случаи предусматривались именно законом, а не подзаконным

актом (ст. 3). Не исключено их возникновение и по договору, например при обращении

залогодержателем взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

— по нотариально удостоверенному соглашению с залогодателем (абз. 2 п. 1 ст.

В п. 2 ст. 237 ГК прямо определен момент прекращения права собственности

на имущество должника, ставшее объектом взыскания кредиторов. Право собственности

на такое имущество прекращается у прежнего владельца с момента возникновения

права собственности на него у приобретателя. До этого момента собственник-должник

несет и риск, и бремя собственности (ст. 210, 211).

Другим основанием принудительного изъятия имущества у собственника без

компенсации является его конфискация, представляющая собой санкцию, примененную

к собственнику за совершенное им правонарушение (ст. 243 ГК). Такая санкция

может быть применена к собственнику за совершение уголовного преступления

(в соответствии с нормами Уголовного кодекса) либо иного правонарушения (обычно

административного). Для гражданских правонарушений конфискационные последствия

не характерны. Едва ли не единственным исключением из этого правила являются

нормы ст. 169 ГК, предусматривающей возможность безвозмездного изъятия имущества

в доход государства в виде санкции за умышленное совершение сделки с целью,

противной основам правопорядка и нравственности. Однако во всех без исключения

случаях санкция в виде конфискации имущества должна быть прямо предусмотрена

законом, а не подзаконным актом.

По общему правилу конфискация осуществляется только в судебном порядке.

Административный порядок конфискации может предусматриваться законом (например,

при изъятии предметов контрабанды таможенными органами, незаконных орудий

охоты и лова — органами охраны природы и т. д.). Однако в этом случае изъятие

может быть обжаловано в суд согласно правилу п. 2 ст. 243 ГК, даже если оно

произведено на основании норм административного, а не гражданского законодательства,

поскольку этим затрагивается право собственности, содержание и многие гарантии

которого устанавливает именно гражданский закон.

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. … также отношения между лицами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность.

деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем. … (п. 2 ст. 23 Кодекса) и соответственно к его предпринимательской деятельности.

и наиболее подробно те, которые были в большей степени характерны для … Уже через несколько месяцев после принятия Кодекса права частных предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Комментарий к части первой.

Статья 171. Незаконное предпринимательство. … Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Обращает на себя внимание тот факт, что в некоторых случаях статьи Кодекса содержат принципиально различные нормы для предпринимателей и лиц.

2. В предпринимательской деятельности комплексный, всесторонний подход к … Этот кодекс еще не принят). Второй элемент представлен нормами гражданского права в «действии», в «работе».

Статья 239 гражданского кодекса