Гражданско правовая защита права собственности и других вещных прав

Самым главным и значимым вещным правом считается право собственности (ПС). Человек, владеющий таковым, имеет возможность полностью распоряжаться собственным имуществом и применять его соответственно собственному усмотрению. Практически никакие другие люди не могут оговаривать и оспаривать данного права, не могут мешать совершению каких-либо деяний с имуществом человека, если оно никак не нарушает их прав.

Помимо этого, различают вещные права (ВП) ограниченного содержания. Человек, что владеет таковым правом, имеет возможность распоряжаться вещью, однако в урезанных пределах.

К примеру, когда один человек передает в использование вещь иному, последний владеет правом применять ее, но никак не владеет права продавать либо отдавать кому-то. Рассмотрим подробнее, как можно защитить свои права на владение вещью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое: понятие и способы защиты вещных прав

Защитой ВП именуются деяния, что ориентированы на то, чтоб прекратить нарушения посторонними людьми возможностей владения человеком какого-либо имущества, что принадлежит ему по закону. К примеру, если кто-то овладел вещью человека незаконным путем, вторгся на его территорию, использовал ее сообразно собственному усмотрению.

Если человек по требованию никак не отдаёт вещь, переданную ему собственником во временное владение и использование. Либо делает с ней деяния, на какие никак не имеет права юридически (продажа, предоставление иному человеку и т. д.) либо по договоренности с собственником (к примеру, изменения, какие невозможно поправить, деяния, приносящие имуществу урон и тому подобное).

Защита ВП предусматривает как меры по возобновлению права и искоренению его нарушений, так и меры против нарушителя.

Защита ПС это похожий процесс, направленный на ликвидацию нарушения и оспаривания данного права, а еще на вероятное наказание нарушителей. ПС приобретается синхронно с покупкой вещи. Так, им наделяется человек, покупавший имущество, получившее его в подарок, получившее его в порядке обмена на иное имущество либо в порядке наследования.

Помимо этого, ПС приобретается при находке вещи либо после истечения срока приобретательной давности.

В других вариантах факт пребывания такового права у человека подтверждается конкретными документами о приобретении либо другими подтверждениями, какие говорят о передаче имущества человеку в полное его владение.

Система гражданско-правовых способов защиты вещных прав

Законодательная система, связанная с защитой и охраной ВП представляет собой определенные комплексные меры, какие, в зависимости от ситуации и способа направлены:

  • на непосредственную защиту прав на имущество, в том числе и ПС;
  • при наличии проблем со вступлением и приобретением таких прав на устранение этих проблем;
  • на определенное наказание нарушителей вещных прав человека.

Способы защиты ВП не стоит путать со способами охраны их же. Говоря об охране, подразумевается широкий спектр мер. Все вышеперечисленные цели преследуются разными методами гражданско-правовых способов охраны ВП.

Главное их назначение – создать собственнику условия для беспрепятственного использования своего имущества, основания для отсутствия сомнений о правомерности его владения этим имуществом у иных людей и устранить, если таковые имеются, все нарушения этого права.

Но способы непосредственно гражданско-правовой защиты ВП незначительно различаются по собственной цели. Главное их предназначение – удаление нарушений, связанных с имущественными отношениями и создание последствий для нарушителей.

Таким образом, подавая в суд иск с пожеланием непосредственно о защите собственности и прав на неё, человеком должно предполагаться то, что его ПС кем-то нарушено либо хотя бы оспаривается. В остальных вариантах, исковые запросы станут касаться, скорее всего, более гражданско-правовой охраны ВП, чем к защите.

Проверка соответствия мер, применения каких человек собирается просить у суда с мерами, прописанными в кодексе для данной проблемы, поможет правильно определиться с исковыми требованиями и свести к минимуму вероятность отказа суда в их удовлетворении.

Вещно правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав

Различают несколько комплексов методов по гражданско-правовой защите ВП, далее каждый из них будет рассмотрен подробно.

Иски, относящиеся к вещно-правовым способам защиты вещных прав и права собственности.

Третьему пункту в этой статье будет уделено отдельное внимание. Пока же рассмотрим остальные иски. Об их различиях мы писали в этой статье.

Виндикационный иск

В базе его лежит ситуация, когда человек, юридически имеющий ПС на конкретное имущество, практически им не обладает. Исковым притязанием в этом случае считается принудительное исключение у ответчика имущества, что ему не принадлежит. В суде истцу потребуется обосновать то, что он владеет ПС на обговариваемую вещь.

Помимо этого, виндикация позволяет востребовать возмещения ущерба у человека, что обладал собственностью, на какую не имел права. Речь идет о заработках, что были получены ответчиком за время незаконного владения и использования вещью. Это разъясняется тем, что истец, как легитимный обладатель вещи утрачивал данный заработок из-за невозможности пользования его источником.

Под добросовестностью имеется в виду недопонимание человеком того, что он поступает незаконно ввиду конкретных событий.

Основания для признания факта владения человеком имуществом, по закону принадлежащим другому человеку следующие:

  • получение этой вещи в подарок от человека не имеющего права дарить эту вещь;
  • покупка вещи у человека, не имеющего права её продавать.

Недобросовестным владельцем называется человек, что присвоил себе имущество и владел им, понимая, что это незаконно.

Негаторный иск

Различие данного иска от виндикационного состоит в следующем. Если в первом случае легитимный обладатель не обладает вещью практически, то тут он имеет её в собственном распоряжении. Но для подачи негаторного иска достаточно факта нарушения его ПС в виде препятствования кем-либо применению данной вещи.

Истцу нужно обосновать факт нарушения. Он имеет право востребовать в негаторном исковом заявлении не только устранения нарушения, но и возмещения ущербов от человека, осуществившего это нарушение. Но, так как в базе негаторного иска лежит в первую очередь ликвидация нарушения, заявление лучше подавать в то время, пока оно продолжается.

После того, как человек закончит нарушать права истца, основные исковые запросы будут исчерпаны и судебное разбирательство вряд ли к чему-либо приведет.

Обязательственно-правовые способы защиты вещных прав и права собственности

В базе таковых методик лежит не прямое нарушение ПС, а косвенное. Иными словами, если вещно-правовые методы ориентированы на удаление деяний, какие никак не дают обладать либо воспользоваться в совершенной мере имуществом, то обязательственно-правовые методы охраны вещных прав предусмотрены для уничтожения других нарушений.

Рассмотрим иски, что относятся к таким способам:

  1. Иски на возмещения ущербов, что вызваны либо деяниями, какие не соответствуют ранее заключенному контракту, либо полным его несоблюдением.
  2. Иски о возмещении ущербов, связанных с причинением ущерба имуществу, что было дано человеку во временное использование по договору.
  3. Иск о возмещении ущербов, что возникли в итоге причинения вреда имуществу.
  4. Иск о взыскании неосновательного обогащения (кондикционный иск).

В первом случае имеется много вариантов исковых требований, мер пресечения и так далее. Всё это зависит от характера заключенного ранее договора, размером и характером убытков.

В основе исков о возмещении убытков человеку, какому по договору было передано имущество во временное пользование лежит в основном проблема, когда вещь возвращается из временного пользования с заметными ухудшениями.

Кроме того, если в договоре нет пункта, какой опровергает это, если человек, бравшее имущество во временное пользование сделал всё, что было в его силах для сохранения нормального состояния вещи, но это не помогло и вещь всё-таки была испорчена, человек не признается виновным в нанесении вреда имуществу. Таким образом, главным основанием для иска является причинения вреда имуществу по неосторожности или согласно злому умыслу.

Кондикционный иск

Кондикционный иск – это заявление, основными требованиями какого является возвращение в собственность законного владельца имущества, что оказалось у другого человека. Или компенсации этого имущества. Основаниями для такого иска могут быть как преднамеренные действия истца или ответчика, так и ошибочные, совершенные без злого умысла, действия их же или третьих сторон.

Отличаются подобные иски от виндикационных тем, что в последних предметом спора является определенная вещь. В кондикционных исках же рассматриваются споры относительно имущества, какое нет возможности точно определить. Какое, попав в собственность ответчика, было перемешано с остальными такими же вещами.

Например, когда речь идет о деньгах – индивидуально их не определишь, т. к. речь идет об однородной массе, где только часть принадлежит истцу. Поэтому виндикационный иск тут не поможет.

О кондикционных обязательствах вы можете узнать тут.

Иные гражданско-правовые способы защиты

Основными исками, что подпадают под такие способы, являются исковые заявления о признании ПС и заявления к органам государственной власти и управления.

Первые иски это способ защиты ВП с помощью судебного признания того, что человек законно владеет конкретным имуществом. Чаще всего заявления подобного характера подаются из-за оспаривания другими людьми ПС или невозможности провести определенную юридическую процедуру вследствие возникновения сомнений в этом праве у ответственных людей.

Иски о признании ПС имеют некоторые различия в зависимости от особенностей. Так, различаются иски о признании ПС:

  • унаследованного;
  • приватизированного;
  • на квартиру;
  • на дом;
  • отсутствующим;
  • на гараж;
  • иные случаи.

Иски к органам гос. власти и управления часто базируются на проблемах, когда определенными инстанциями либо ответственными людьми нарушается ПС человека на основании каких-либо актов, с коими легитимный обладатель не согласен.

Таковыми документами могут быть акты об изъятии собственности у владельца по причине неуплаты налогов, невыплаты кредита и тому подобное. С такими исками надлежит обращаться в суд, если обладатель не согласен с законностью таковых мер.

Вещно-правовая защита права арендатора

Арендатор считается практическим и юридическим обладателем имущества сообразно договору, а поэтому имеет те же права защищать арендованное имущество, как и полный легитимный собственник.

Поэтому, при несоблюдении прав человека, арендующего имущество, он имеет возможность подать иск с притязанием применения одного из вещно-правового метода защиты ПС в зависимости от характера нарушения. Более того, иск может быть подан в том числе и супротив арендодателя (полного законного владельца) при конкретных условиях.

Таковым образом, арендаторы имеют все шансы защищать собственные права на арендованное имущество в полной мере наравне с иными владельцами.

Большинство споров, возникающих на почве имущественных отношений, можно решить с помощью судебного разбирательства. Главное — точно определить, какая проблема стоит перед Вами и к какому виду защиты она относится. Желательно ознакомиться с исчерпывающим количеством информации, чтоб не допустить ошибок в исковом заявлении и прочих деталях.

Но для максимальной вероятности успеха разбирательства стоит всё-таки обратиться к юристу для получения консультации по имеющемуся вопросу.

172. Что необходимо для вещно-правовой защиты прав арендатора — юридическая или фактическая передача имущества?

Для возникновения возможности использовать вещно-правовые способы защиты арендатор должен стать владельцем. Известно, что владение (в отличие, например, от собственности) есть факт, но не право.

173. Определяет ли факт передачи имущества момент вступления договора аренды в силу?

Между сторонами возник спор в результате того, что каждый из контрагентов ссылался на свой вариант договора от 18.04.2000, содержащий разные данные о сроке аренды (по мнению истца — с 18.04.2000, ответчика — с 04.08.2000), размере арендной платы (31 280 руб. и 16 345 руб. соответственно). Окружной суд, разрешая данный спор, указал, что дата передачи арендованного имущества арендатору не может безусловно определять момент вступления договора аренды в силу (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2001 N А29-1329/01-2Э).
В другом деле суд того же округа обосновал постановление таким образом:
«По общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В этой связи аргумент кассатора по поводу правовой характеристики договора и момента его совершения является ошибочным, как и его ссылка на ст. 433 ГК — Передача сданного в аренду объекта арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. — Дата передачи арендованного имущества арендатору не может безусловно определять момент вступления договора аренды в силу» (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2001 N А29-1329/01-2Э).
Заметим, что момент передачи имущества вообще не может определять момент заключения договора аренды, поскольку указанный договор консенсуальный, а не реальный. Момент передачи имущества по договору имеет значение только для определения момента исполнения арендодателем своей обязанности и не более того. Вместе с тем из материалов дела неясно — когда состоялась фактическая передача спорного имущества. В зависимости от этого решается и вопрос о моменте возникновения обязанности по внесению арендной платы.

Вещно правовая защита права арендатора

15.2. Вещно-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав

Вещно-правовые способы защиты имущественных интересов управомоченных лиц имеют своим объектом только индивидуально-определенные вещи, но не иное имущество. Они не могут быть предъявлены при отсутствии индивидуально-определенной вещи как предмета спора (например, в случае ее уничтожения).

Вещно-правовая защита осуществляется с помощью абсолютных исков, известных еще римскому праву, т. е. исков, предъявляемых к любым нарушившим вещное право третьим лицам. Существуют два классических вещно-правовых иска, предназначенных для защиты права собственности и иных вещных прав:

– виндикационный иск, виндикация (от лат. actio rei vindicate – «объявляю о применении силы»). Он означает истребование имущества из чужого незаконного владения, т. е. иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику. Предметом виндикации может быть индивидуально определенное имущество;

– негаторный иск (от лат. actio negatoria – «отрицающий иск»). Он состоит в праве собственника потребовать от другого лица устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были соединены с лишением владения.

Виндикация. Самым распространенным способом защиты вещных прав является виндикационный иск. Он применяется в случае выбытия (утраты) вещи из фактического владения собственника и заключается, как было сказано ранее, в принудительном истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения. При этом субъектом права на виндикацию является собственник (или иной титульный (законный) владелец), который должен доказать свое право на истребуемое имущество, т. е. его юридический титул. Субъектом обязанности (ответчиком по иску) является незаконный владелец, фактически обладающий вещью на момент предъявления требования. Объектом виндикации во всех случаях является индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре, так как речь идет о возврате конкретной вещи, а не о замене ее другой вещью такого же рода и качества.

Гражданское законодательство различает два вида незаконного владения чужой вещью, порождающих различные правовые последствия:

1) добросовестное владение, когда фактический владелец вещи (добросовестный приобретатель) не знает и не должен знать о незаконности своего владения. Согласно п. 3 ст. 302 ГК у такого владельца невозможно истребовать деньги или предъявительские ценные бумаги. Однако имущество у добросовестного приобретателя можно истребовать:

а) в случае если такое имущество было им получено безвозмездно (дарение, наследование и т. п.) от лица, которое не имело права его отчуждать (п. 2 ст. 302 ГК). При этом такое изъятие не несет имущественных убытков добросовестному приобретателю, но способствует восстановлению нарушенного права собственности;

б) в случае возмездного приобретения имущества добросовестным приобретателем у лица, которое не имело права его отчуждать, если собственник имущества или лицо, которому имущество было передано во владение, утерял его, либо имущество было похищено или выбыло из владения последних иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК);

2) недобросовестное владение, когда фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество. При этом имущество у недобросовестного приобретателя может быть истребовано собственником во всех случаях без каких-либо ограничений.

При истребовании собственником имущества из чужого незаконного владения зачастую возникает вопрос о судьбе доходов от использования этого имущества и о возмещении затрат на его содержание, ремонт или улучшение, произведенных фактическим владельцем. В соответствии со ст. 303 ГК собственник вправе потребовать от недобросовестного владельца возврата не только конкретного имущества, но и всех доходов, которые этот владелец извлек или должен был извлечь из имущества, за все время своего владения им. На добросовестного владельца такая обязанность ложится лишь за время, когда он узнал или должен был узнать о незаконности своего владения. При этом как добросовестный, так и недобросовестный владелец вправе потребовать от собственника возмещения необходимых затрат на поддержание имущества за то время, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (ст. 303 ГК).

В судебной практике имели место многочисленные случаи изъятия по суду жилых помещений у их добросовестных приобретателей путем признания соответствующих сделок купли-продажи недействительными с последствиями по п. 1 и 2 ст. 167 ГК. В связи с жалобами ряда граждан Конституционный Суд РФ своим постановлением принял решение признать не противоречащими Конституции содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 ГК не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом [4] . В настоящее время по закону недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента регистрации данного права, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК).

В соответствии со ст. 31.1 Закона о регистрации прав собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исполнения срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб. Указанные правила применяются лишь в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была произведена после 1 января 2005 г. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации устанавливается Правительством РФ.

Негаторный иск. Как было сказано выше, это требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом (ст. 304 ГК). Субъектом негаторного иска является собственник или иной титульный владелец, сохраняющий вещь в своем владении, но испытывающий препятствия в ее использовании. Субъектом обязанности (ответчиком по иску) считается нарушитель прав собственника, действующий незаконно. Объект требований по негаторному иску составляет устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска. Поэтому к подобного рода искам не применяется срок исковой давности – требование можно предъявить в любой момент, пока сохраняется правонарушение.

Владельческая защита. Права на защиту с помощью виндикационного и негаторного исков принадлежат также иным титульным владельцам: арендаторам, хранителям, субъектам права пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения и других ограниченных вещных прав (ст. 305 ГК). Таким образом, субъекты ограниченных вещных прав, а также иные титульные владельцы имущества получают такую же (абсолютную, вещно-правовую) защиту своих прав, как и собственники. При этом титульные (законные) владельцы, владеющие чужим имуществом в силу закона или договора, могут защищать свое право владения имуществом даже против его собственника. Вещно-правовая защита титульных владельцев, в том числе субъектов обязательственных, а не только вещных прав на чужое имущество, составляет понятие владельческой защиты, которая в известных случаях охраняет и добросовестное незаконное владение (ст. 302 ГК). Фактическое добросовестное владение может стать основанием для приобретения права собственности по давности владения чужим (бесхозяйным) имуществом, включая недвижимость (п. 1 ст. 234, п. 3 ст. 225 ГК).

Целью владельческой защиты является защита права владения как абсолютного по своей юридической природе правомочия. При этом даже касаясь прав владения, приобретенных по договору, она все равно является институтом вещного, а не обязательственного права, а составляющие ее иски относятся к числу вещно-правовых.

О природе прав арендатора

Е.А. Суханов последовательно отвергает вещно-правовой характер прав арендатора. Как известно, определение ограниченных вещных прав содержится в ст. 216 ГК РФ. В соответствии с ней, ограниченными вещными правами признаются те, которые 1) не прекращаются при переходе права собственности на вещь к другому лицу и 2) защищаются вещными исками. Это определение нельзя считать неполным на том основании, что законодатель якобы не включил в него некоторые важные черты вещных прав. То, что записано в легальном определении, и есть определяемое понятие. Е.А. Суханов отмечает, что «… права арендатора чужого имущества на первый взгляд отвечают большинству указанных признаков вещных прав. Они дают возможность не только владеть и пользоваться, но в определенных случаях и границах даже распоряжаться арендованным имуществом, тем самым обеспечивая арендатору известное хозяйственное господство над чужой вещью. Они не прекращаются в связи с изменением собственника – арендодателя, следуя за арендованной вещью, и защищаются от любых лиц как права титульного владельца».
Однако Е.А. Суханов все же утверждает: «вместе с тем права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер (хотя споры об их юридической природе велись еще в дореволюционной российской литературе)». Вопрос о правовой природе аренды действительно обсуждался в дореволюционной науке, однако к началу ХХ в. чаша весов в этом споре клонилась в пользу вещного характер прав арендатора. Редакционная комиссия по составлению Гражданского Уложения отметила: «к заключению о необходимости признания вотчинного характера имущественного найма приходит и большинство … русских юристов».(1)
Спор это не утих и сегодня. Поэтому вряд ли стоит говорить «конечно», утверждая тезис об обязательственной природе прав нанимателя. Кроме того, споры в дореволюционной литературе велись на ином позитивно-правовом материале, и говорить о «преемственности» в таких спорах можно лишь с необходимыми оговорками. Как известно, все закрепленные в законе «вещно-правовые» свойства прав арендатора являются достижениями уже советского права.
Как уже отмечалось, права арендатора соответствуют признакам, указанным в ст. 216 ГК РФ. История права показывает, что именно предоставление «вещных» исков какому-либо субъективному праву традиционно превращало его в вещное право. То есть появление новых свойств субъективного права, выразившееся в предоставлении абсолютной защиты и «права следования», определяло и отнесение этого права к другой категории имущественных прав. Таковы суперфиций, ius in agro vectigali, эмфитевзис.
И.А Покровский писал, что обязательственные поначалу права — jus in agro vectigali и superficies превратились в вещные именно благодаря введению их абсолютной защиты: «Договор сдачи земли под постройку по существу сначала рассматривался как обыкновенный договор аренды, вследствие чего съемщик – суперфициарий – имел только обязательственное требование к хозяину, а не jus in rem. Но затем претор совершенно справедливо выделил его из ряда обыкновенных, краткосрочных арендаторов, дав суперфициарию особые средства защиты. …Он…стал давать и action in factum, иск, аналогичный rei vindicatio, при помощи которого суперфициарий мог защищать свое право пользования землей… от всех посторонних лиц и от самого собственника. Вследствие этого superficies из личного права превратилось в вещное… Аналогичный процесс превращения обязательственного права в вещное мы наблюдаем в другой области. Так же точно, как под постройку, государство, города, а потом и частные владельцы сдавали нередко свои земли за известный ежегодный оброк (vectigal) в наследственную и даже вечную аренду… с тем чтобы, пока vectigal вносится, земля ни у самого съемщика, ни у его правопреемника отобрана быть не могла. И здесь, как при superficies, …претор стал давать …action in rem – иск, аналогичный rei vindicatio против всех, даже и против собственника. Вследствие этого и это право приобрело характер особого вещного права на чужую вещь».(2)

Именно наделение личного поначалу права такими «вещными» атрибутами, как вещные иски и «следование за вещью», меняет саму природу этого права. При этом наделение (или «обделение») права арендатора указанными признаками есть дело законодателя, а не теории права. Последняя может лишь вырабатывать рекомендации законодателю. К.П. Победоносцев писал: «что именно должно причислить к обязательствам и что к вещным правам, этот вопрос в различных законодательствах разрешается неодинаково, ибо многие и важнейшие из обязательств имеют целью установить право на вещь». (3)

Д.Д. Гримм также указывал: «нетрудно убедиться, что одни и те же отношения подводятся то под понятие вещных, то под понятие обязательственных прав, в зависимости от того, в каких пределах, в каком объеме данная положительная система права признает данную категорию правоотношений заслуживающей самостоятельной судебной защиты. Так, например, имущественный найм одними правовыми системами (например, римским правом) рассматривается как чисто личное отношение, и наниматель не пользуется защитой против третьих лиц, а только против своего контрагента, отдавшего ему вещь внаем, а другие системы (например, прусское право) придают этому отношению характер вещного права, так что наниматель на срок существования своего права пользуется защитой против всех и каждого».(4)

В советскую эпоху безоговорочно действует правило, по которому при переходе права собственности на арендованное имущество договор найма сохраняет силу для нового собственника. Это дало основание Б.Б. Черепахину писать, что «сдача имущества внаем порождает вещное право владения нанимателя, следовательно, вещное обременение сданной внаем вещи».(5) Современное гражданское право России осталось на «советских позициях», подтвердив абсолютное право арендатора на обладание имуществом. М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, последовательно считая арендатора носителем лишь прав обязательственного характера, тем не менее пишут: «По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы (курсив мой – А.Р.) вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений».(6)
Однако те «отдельные элементы», о которых говорят авторы, являются единственными легальными признаками ограниченного вещного права!
Формальное (в положительном смысле) сопоставление признаков ограниченного вещного права и права арендатора на владение и/или пользование вещью приводит к выводу, что отечественный законодатель, видимо, сам того не желая, отнес права арендатора к категории вещных. Потому игнорирование того обстоятельства, что права арендатора на владение и/или пользование имуществом соответствуют легальным признакам вещных прав, заставляет искать подтверждение своей точки зрения «на стороне».
Е.А. Суханов приводит такой довод в пользу обязательственно-правовой природы прав арендатора: «они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, и их содержание … определяется исключительно условиями конкретного арендного договора. В соответствии с ними объем прав арендатора всякий раз может быть различным…, и потому их невозможно заранее точно определить.…Для ограниченного вещного права такое положение исключено: их характер и содержание определяются непосредственно законом, а не договором с собственником, тем более что их возникновение может происходить и помимо его воли». В своей более ранней работе Е.А. Суханов писал более категорично: «права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер … Они всегда возникают в силу договора с собственником имущества, и их содержание … определяется условиями конкретного арендного договора. Для вещных прав такое положение невозможно (курсив мой – А.Р.)». (7)

Что до того, что вещное право не возникает из договора, то самое вещное из всех прав – право собственности с неизменным успехом уже не одну тысячу лет возникает именно из договоров. Не только происхождение, но даже содержание прав, прямо названных в законе вещными, может быть определено договором. Например, сервитут возникает на основании договора, которым и определяется объем принадлежащих обладателю сервитута полномочий: «сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута» (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Более того, в определенных случаях даже содержание права собственности может быть определено договором, на основании которого это право возникло. В качестве примера можно привести пожертвование (ст. 582 ГК РФ). Критикуемый аргумент тем более удивителен, что сам Е.А. Суханов в качестве примера ограниченного вещного права приводит право пожизненного пользования жилым помещением, основанное на договоре пожизненного содержания с иждивением или завещательном отказе. Объем такого права определяется условиями сделки так же, как и в случае с договором аренды. Даже само существование права собственности иногда поставлено в зависимость от выполнения собственником обязательств по договору, на основании которого к нему перешло право собственности. Например, покупатель товара, проданного в кредит, является, по общему правилу, его собственником с момента передачи товара. Тем не менее, при не выполнении им своего обязательства по оплате товара он может лишиться и собственности.
Вопрос о возможности ограничения права собственности договором ставился еще в дореволюционной юридической практике: «относительно ограничений в праве распоряжения, установляемых частною волею по договорам и завещаниям, следует заметить, что наше законодательство вообще не содержит воспрещения установлять подобные ограничения как по сделкам между живыми, так и по завещанию. … Но если таким образом полная свобода, по нашему законодательству, уступать и завещать недвижимое имущество под всякого рода непротивными закону условиями не подлежит сомнению, то возникает вопрос: допускается ли и в какой мере по нашим законам присвоение таким условиям вотчинного характера, т.е. силы и обязательности для всех последующих приобретателей имения, по отношению к которому они установлены».(8)
На основании многочисленных примеров из нотариальной практики (например, установленные для приобретателей земельных участков «запрещение окапываться глубокими канавами» или «воспрещение строиться вообще»(9) ) Редакционная Комиссия пришла к выводу о принципиальной допустимости таких ограничений.

Е.А. Суханов пишет также: «ограниченные вещные права … предоставляют законную возможность одному лицу в том или ином отношении использовать вещь, принадлежащую другому лицу, то есть чужую, причем в принципе независимо от согласия (воли) присвоившего ее собственника. Использование чужой вещи по соглашению с ее собственником, например по договору аренды, не требует признания за пользователем вещного права. Поэтому многие вещные права возникают не по договору (соглашению) сторон, а в силу иных, прямо предусмотренных законом юридических фактов (исключение составляют право залога, а в нашем правопорядке — еще и сервитуты)». (10)
Как видим, автор не забывает про специфику таких вещных прав, как сервитуты. Но если возможно как минимум одно исключение (а вместе с залогом – два), то как можно сделать вывод о том, что независимость возникновения права от воли собственника есть непременный признак ограниченного вещного права? Кроме того, обладатель ограниченного вещного права все же почти всегда получает вещь по воле ее собственника.
Таким образом, два основных аргумента Е.А. Суханова в защиту обязательственно-правовой природы прав арендатора оказываются достаточно спорными.
Еще одним доводом Е.А. Суханова выступает следующий: «реализация вещного права не зависит от действий других лиц. В этом состоит его принципиальное отличие от обязательственных прав». Отметим, однако, следующее. Сам Е.А. Суханов в рамках комментируемой статьи относит к «традиционным» вещным институтам право на получение вещных выдач. Как же это соотносится с предыдущим утверждением? Ведь получатель таких выдач может повторить сказанное К.П. Победоносцевым про отданные в долг деньги: «я ожидаю, с большей или меньшей уверенностью, что они возвратятся ко мне, в число моих вещей; но это возвращение зависит уже не от непосредственной власти моей над капиталом, которой я уже не имею, но от власти моей над действиям моего должника, и от этого действия»(11).
Кроме того, на наш взгляд, нельзя «с ходу» согласиться и с утверждением, что арендатор не в силах самостоятельно реализовывать свои права. Безусловно, объем его прав ограничен договором, но в его рамках арендатор самостоятельно осуществляет эксплуатацию вещи после ее передачи арендодателем. Для извлечения полезных свойств вещи арендатору помощь собственника не нужна. Но ведь именно способ удовлетворения интереса – собственными действиями или посредством действий других лиц – служит водоразделом абсолютных и относительных прав. Функция вещного права проявляется именно «в том, чтобы … обеспечить возможность частного потребления полезных свойств предмета».(12)
На наш взгляд, вещное право владения и/или пользования вещью у нанимателя возникает лишь после передачи ему вещи, когда арендатор приступает к самостоятельному использованию полезных свойств вещи. При этом между арендатором и арендодателем продолжают существовать и обязательственные отношения – по уплате арендной платы и т.п. «В найме это начало (личное – А.Р.) соединяется, по существу дела, с вотчинным началом владения. Это соединение необходимо иметь в виду для правильного определения отношений, из найма вытекающих. Необходимо признать, что наемщику принадлежит владение, предоставляемое ему хозяином имущества…, за что наемщик обязывается производить хозяину условленную плату…» (13). Такая неразрывная связь вещных и обязательственных отношений характерна не только для аренды. Так, вещное право нанимателя ager vectigalis существовало лишь «пока установленное соглашением vectigal выплачивалось собственнику.… Но если содержатель такой аренды оказывался неисправным плательщиком vectigal, то земля возвращалась к собственнику». (14) Эмфитевтор также был обязан уплачивать ежегодный канон собственнику участка.
Передача вещи по договору аренды означает временное овладение вещью арендатором, ее временное «приобретение». «Бессрочность» вовсе не является признаком вещных прав; в качестве примера можно привести право застройки по ГК РСФСР 1922 г., право залога, если признавать его вещным правом. Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное участниками договора простого товарищества имущество, которым они обладали на праве собственности признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 1 ст. 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие истечения срока договора простого товарищества. При этом товарищ, внесший в общую собственность индивидуально определенную вещь, вправе при прекращении договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов. Таким образом, право общей долевой собственности товарищей может быть ограничено сроком действия договора простого товарищества.
К.П. Победоносцев писал: «имея власть над вещью, я имею вещь приобретенную, я приобрел саму вещь; имея требование по поводу вещи, я имею только право на приобретение вещи. Первое есть осуществленное право на вещь, второе – осуществимое право на вещь …. Таким образом, все права по предмету действительного (фактического) обладания разделяются на две категории: вещные права и требования». (15)

Вещно правовая защита права арендатора