Оглавление:

Направляем материнский капитал на улучшение жилищных условий

Анна Мазухина,
Эксперт Службы Правового консалтинга компании «Гарант»

Право на федеральный материнский капитал имеет любая женщина-россиянка, родившая или усыновившая второго или последующего ребенка (тоже гражданина России) в период с 1 января 2007 года 1 . Раньше в случае смерти первого ребенка на первой неделе жизни свидетельство о рождении не выдавалось, и мать не могла представить в ПФР этот документ и доказать, что она имеет право на материнский капитал. Однако в 2010 году Конституционный Суд РФ прямо сказал, что смерть ребенка, наступившая на первой неделе жизни, не препятствует получению государственного сертификата на материнский капитал (в отличие от рождения ребенка мертвым) 2 , а в закон были внесены изменения, позволяющие родителям таких детей получать свидетельства об их рождении 3 .

Материнским капиталом можно воспользоваться только один раз. Получив сертификат, женщина имеет право распорядиться средствами по трем направлениям: улучшить жилищные условия, увеличить свою пенсию или заплатить за образование детей. Как показывает практика, первое направление — самое популярное среди мамочек.

Улучшить свои условия семья может, купив жилье или построив (либо реконструировав) его 4 . В обоих случаях для получения средств нужно, чтобы ребенку, в связи с рождением которого выдан сертификат, уже исполнилось три года, с одним-единственным исключением: если на улучшение жилищных условий семья брала кредит или заем у организации, то направить деньги на погашение долга по такому договору можно сразу, не дожидаясь исполнения ребенку трех лет. При этом ПФР часто требует, чтобы договор был заключен непременно с организацией, имеющей лицензию на банковские операции (выдачу кредита). Однако, как показывает практика, если в вашем договоре купли-продажи просто предусмотрена рассрочка платежа — это не препятствие 5 . Обратите внимание: маткапиталом нельзя погасить неустойку или штрафы по договору — только основной долг и проценты 6 . Также нельзя купить с использованием материнского капитала землю: если покупаются одновременно участок и дом на нем, капиталом можно воспользоваться только в части покупки жилья 7 . Жилье должно быть обязательно расположено на территории России, и может быть оформлено на имя супруга лица, получившего сертификат.

ПФР может потребовать:

– чтобы в договоре было прописано, что кредит выдан именно на покупку/строительство жилья и в нем не было других созаемщиков, кроме супругов;

– чтобы жилье было оформлено в собственность только супругов и детей, без участия других родственников;

– чтобы покупался отдельный объект, а не «доля в праве» — однако все эти требования не являются безусловно правомерными и в случае отказа в направлении средств могут быть оспорены в суде.

Так, в судебной практике становятся распространенными дела, когда семья берет кредит «на неотложные нужды», однако фактически направляет полученные по нему деньги на приобретение жилья — и суд признает отказы ПФР незаконными 8 . Покупка ДОЛИ в праве собственности (а не отдельной квартиры) тоже не препятствует направлению средств на погашение обязательств по договору – при условии, что дом пригоден для проживания (не аварийный, не ветхий), а фактически используемая семьей в результате такой покупки жилая площадь становится больше (например, если семья выкупает у других сособственников незначительную долю в праве на квартиру, и при этом сложившийся порядок пользования комнатами не меняется – ПФР денег не даст) 9 . То, что площадь, право пользования которой приобретается при покупке доли, менее учетной нормы, установленной в данном населенном пункте, не является препятствием 10 . Если приобретаемый дом зарегистрирован как незавершенный строительством объект, но фактически пригоден для проживания — на его покупку тоже можно направить маткапитал 11 . Участие других лиц (например, родственников супругов) в числе сособственников приобретаемого жилья 12 или созаемщиков в кредитном договоре 13 не является основанием для отказа в использовании материнского капитала.

Распространенная практика, когда оформляемое в собственность детей жилье покупается у их близких родственников (например, бабушек или дедушек), также может вызывать сомнения у ПФР — однако закон таких сделок не запрещает 14 . Продажа квартиры, на которую был взят кредит, и покупка за счет вырученных средств другого жилья тоже не мешают погашению взятого кредита за счет материнского капитала, если приобретаемое жилье лучше прежнего, между продажей и покупкой прошел небольшой промежуток времени, и человек может доказать, что именно деньги от одной квартиры пошли на покупку другой 15 . Редкое основание для отказа ПФР — непредставление документа, подтверждающего право собственности продавца на приобретаемое семьей жилое помещение. Однако если, например, продавец получил право собственности до введения в действие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество (например, в 90-х годах прошлого века) — такой отказ незаконен 16 .

Как мы уже упоминали, если семья не покупает жилье, а строит или реконструирует индивидуальный жилой дом, нельзя направить капитал на погашение задолженности за покупку земельного участка, расположенного под домом 17 . При реконструкции существует обязательное условие — общая площадь должна увеличиться не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, установленную в данном поселении, о чем составляется акт освидетельствования проведения основных работ по строительству (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства 18 . Документ, подтверждающий проведение строительства/реконструкции, должен быть выдан не ранее 1 января 2007 года.

Здесь тоже существуют «подводные камни».

ПФР может отказать, ссылаясь на то, что разрешение на строительство неправильной формы, или пристройка делается к квартире в малоквартирном доме (например, на две семьи). Однако такие отказы можно оспорить в суде. Так, если разрешение на строительство выдано до введения в действие его новой формы в 2007 году, или в разрешении на реконструкцию отсутствует указание на увеличение жилой площади дома, то это не препятствует направлению материнского капитала 19 . Также суды расширительно толкуют закон и разрешают направлять маткапитал и на реконструкцию квартиры (пристрой новых комнат или превращение чердака в жилой) — при условии, что дом малоквартирный, в нем нет помещений общего пользования (разные входы, кухни, санузлы, коридоры) и порядок пользования домом и участком определен сособственниками 20 . Если разрешенное использование земельного участка, на котором строится/реконструируется дом, указано «для личного подсобного хозяйства», а не «для индивидуального жилищного строительства» или «обслуживания и эксплуатации жилого дома», но при этом участок относится к категории «земли населенных пунктов» (а не «земли сельскохозяйственного назначения») – это тоже не является препятствием для получения капитала 21 .

Обязательным условием направления материнского капитала на улучшение жилищных условий является оформление жилья в общую собственность женщины, ее мужа и всех ее детей (вне зависимости от возраста), однако и здесь могут быть исключения.

Так, в одном из судебных дел мать выкупила долю в квартире у своего взрослого ребенка, оформив ее в собственность только маленьких детей и себя – и суд согласился с ее доводами 22 . В другом случае женщина и ее взрослый ребенок добровольно отказались от оформления квартиры на свое имя, оставив ее в собственности малолетних детей — и суд, несмотря на противодействие ПФР, обязал Фонд перечислить денежные средства 23 . Определенную проблему представляет законодательное противоречие: в одном месте закона написано, что жилье должно оформляться в собственность РОДИТЕЛЕЙ и детей 24 , а в другом – что оформлять надо в собственность женщины, ЕЕ МУЖА и детей 25 . В результате может возникнуть ситуация, когда жилье, предназначенное для семьи, поступает в собственность человека, не являющегося отцом ни одному из детей женщины: в таких случаях суд может посчитать, что он (хоть и является супругом владелицы сертификата) не должен включаться в число лиц, указываемых в нотариальном обязательстве 26 . Даже если брак расторгнут до переоформления жилья на всю семью (но после выдачи обязательства), второй супруг все равно имеет право на долю и может оформить ее через суд 27 . При невыполнении нотариального обязательства прокуратура или отец в интересах детей может подать к матери иск о понуждении к переоформлению, которые суды всегда удовлетворяют 28 .

Обращаем ваше внимание, что попытка «обналичить» средства материнского капитала путем обращения в различного рода фирмы, обещающие совершить такую операцию (обычно за 50% от суммы), а уж тем более — путем подделки документов, необходимых для получения материнского капитала, может привести легковерную женщину не только в долговую яму (ведь суд может обязать вернуть похищенные средства), но и на скамью подсудимых за мошенничество 29 . Будьте осторожны!

1 Часть 1 ст. 3 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон о маткапитале).
2 Определение Конституционного Суда РФ от 9 ноября 2010 г. № 1440-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Жирновой Василины Алексеевны на нарушение ее конституционных прав статьей 4 и пунктом 1 части 6 статьи 5 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и Определение Конституционного Суда РФ от 9 ноября 2010 г. № 1441-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Флягиной Натальи Геннадьевны на нарушение ее конституционных прав положениями пункта 8 части 2 статьи 4 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и пункта 14 приложения к Правилам подачи заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и выдачи государственного сертификата на материнский (семейный) капитал».
3 Федеральный закон от 28 июля 2010 г. № 241-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и о порядке предоставления единовременной выплаты за счет средств материнского (семейного) капитала»
4 Часть 1 ст. 10 Закона о маткапитале.
5 Решение Саровского городского суда Нижегородской области от 26 ноября 2011 г. по делу № 2- 98/11; апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда по делу № 33-4281/2012; кассационное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда по делу № 33-1467/2011 .
6 Пункт 3 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 (далее — Правила).
7 Пункт 6 письма Минрегионразвития РФ от 13 марта 2009 г. № 6890-СК/07; пресс-релиз Новгородского областного суда от 10 марта 2010 г.
8 Письмо Минрегионразвития РФ от 10 февраля 2009 г. № 3399-СК/07 («по пункту 1»); решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 23 сентября 2009 г.; решение Клинского городского суда Московской области от 3 февраля 2011 г.; решение Сергиевского районного суда Самарской области от 6 мая 2010 г.
9 Пункт 2 письма Минрегионразвития РФ от 13 марта 2009 г. № 6890-СК/07; апелляционное определение СК по гражданским делам Новгородского областного суда от 2 мая 2012 г. по делу № 2-1344/12-33-625/12; решение Островского городского суда Псковской области от 30 января 2012 г. по делу № 2-31/2012; решение Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от 29 апреля 2011 г. по делу № 2-420/2011; решение Кашинского городского суда Тверской области от 10 марта 2011 г. по делу № 2- 64/2011; апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 23 мая 2012 г. по делу № 33-803.
10 Решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 4 августа 2011 г.
11 Решение Поворинского районного суда Воронежской области от 22 июня 2011 г. по делу № 2-225/11.
12 Решение Слободского районного суда Кировской области от 19 июня 2012 г. по делу № 2-658/2012; кассационное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 21 июля 2011 г.; решение Чунского районного суда Иркутской области от 23 мая 2011 г.
13 Кассационное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 июля 2011 г. по делу № 33-6425\2011.
14 Пункт 2 письма Минэкономразвития РФ от 22 сентября 2010 г. № Д23-3764; решение Исаклинского районного суда Самарской области от 30 сентября 2011 г.
15 Письмо Минрегионразвития РФ от 10 февраля 2009 г. № 3399-СК/07 («по пункту 4»); решение Знаменского районного суда Омской области от 19 июня 2009 г; решение Советского районного суда г. Липецка от 12 сентября 2011 г. по делу № 2-4752/11; решение Сосновского районного суда Нижегородской области по делу № 2-128; решение Частинского районного суда Пермского края от 19 августа 2011 г. по делу № 2-142/2011; решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 25 ноября 2009 г. по делу № 2-3579/09.
16 Решение Южского районного суда Ивановской области .
17 Решение Кировского районного суда г. Самары от 30 марта 2011 г. по делу № 2-1542/2011.
18 Правила выдачи документа, подтверждающего проведение основных работ по строительству (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемому с привлечением средств материнского (семейного) капитала, утв. постановлением Правительства РФ от 18 августа 2011 г. № 686; кассационное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 25 июля 2011 г. по делу № 33-4310.
19 Решение Фокинского районного суда города Брянска от 3 феврал
я 2012 г. по делу № 2-78 (2012); решение Усманского районного суда Липецкой области от 4 мая 2011 г.; пресс-релиз на сайте Оренбургского областного суда от 17 апреля 2012 г.
20 Решение Якшур-Бодьинского районного суда Удмуртской республики от 21 сентября 2011 г. по делу № 2-327/2011; решение Верхнекетского районного суда Томской области от 22 апреля 2011 г. по делу № 2-52/2011; решение Балашовского районного суда Саратовской области от 13 декабря 2011 г. по делу № 1/2011; решение Становлянского районного суда Липецкой области от 21 сентября 2011 г.; пресс-релиз на сайте Илимпийского районного суда Красноярского края от 15 декабря 2011 г.
21 Решение Шатковского районного суда Нижегородской области по делу № 2-456/2011; решение Навашинского районного суда Нижегородской области от 14 марта 2011 г. по делу № 2-43/2010; решение Прикубанского районного суда г. Краснодара.
22 Кассационное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда по делу № 33-821/2011.
23 Решение Прибайкальского районного суда Республики Бурятия от 28 июня 2010 г. по делу № 2-380/2010.
24 Часть 4 ст. 10 Закона о маткапитале.
25 См., например, пп. «г» п. 8, пп. «в» п. 9, пп «в» п. 10, п.п. 10.2, 10.4 Правил.
26 Решение Родинского районного суда Алтайского края от 1 марта 2012 г.
27 Решение Дятьковского городского суда Брянской области от 23 сентября 2011 г. по делу № 2-863/2011.
28 Решение Зареченского районного суда г. Тулы от 17 октября 2012 г., решение Псковского городского суда Псковской области от 2012 г.
29 Приговор Шалинского городского суда Чеченской Республики от 21 ноября 2011 г. по делу № 1-176/11; решение Копейского городского суда Челябинской области по делу № 2-2099/2010; решение Бежецкого городского суда Тверской области от 22 декабря 2011 г. по делу № 2-881/2011; пресс-релиз Нижегородского областного суда от 19 октября 2012 г.

Улучшение жилищных условий материнским капиталом

Наибольшее распространение из всех направлений использования материнского капитала приобрело улучшение жилищных условий. Программа маткапитала, действующая уже на протяжении 10 лет, удалась во многом именно благодаря тому, что многие семьи смогли улучшить свои жилищные условия (более 95% владельцев сертификата тратят предоставленную государством сумму именно на покупку или строительство нового жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов или займов).

Навигация по странице

Это вполне ожидаемо, ведь большинство российских семей с детьми живут в стесненных условиях, не имея возможности увеличить свою жилплощадь. Многие молодые семьи вообще не имеют собственного жилья и вынуждены проживать с родителями или в арендуемом жилом помещении, что зачастую не способствует укреплению семейных отношений. В этом случае реальным шансом обзавестись собственной жилплощадью является сертификат на маткапитал.

А для семей, уже имеющих собственное жилье, сертификат МСК — это хороший шанс улучшить свои условия проживания, в том числе приобрести с гос. поддержкой более просторное жилье в сравнении с уже имеющимся.

Что такое улучшение жилищных условий по сертификату на маткапитал?

Законом предусмотрена возможность направить средства МСК на оплату любых не противоречащих законодательству сделок по приобретению недвижимости. Владельцам сертификата лишь необходимо определить, где именно и как они мечтают создать семейное гнездо — будет ли это загородный дом, построенный своими руками, или квартиру или дом они желают приобрести в готовом виде или в строящемся доме. Самое главное, что в результате совершения сделки семья должна приобрести жилье.

К понятию «жилое помещение» с точки зрения Жилищного кодекса РФ относятся:

  • квартира, жилой дом;
  • комната;
  • часть дома или квартиры.
  • До исполнения ребенку 3-х лет круг использования средств МСК несколько ограничен, так как направить средства в этом случае можно только на приобретение жилья с использованием кредитных средств (на уплату первоначального взноса или погашение имеющейся ипотеки).
  • Срок в 3 года со дня рождения определен законодателем с целью предотвратить попытки недобросовестных родителей обогатиться за счет детей и после этого, выражаясь буквально, сдать их в детский дом. Считается, что после 3 лет даже у самых нерадивых родителей должны проснуться родительские чувства к малышу и они уже не оставят ребенка на произвол судьбы. С этого срока можно использовать сертификат по всем разрешенным направлениям.

Покупка жилья (квартиры или дома) по сертификату

Сделки по приобретению готового жилого помещения на вторичном рынке жилья по договору купли-продажи с использованием средств материнского капитала встречается наиболее часто. Такую сделку можно заключить:

  • до достижения ребенком 3-х летнего возраста — только с использованием заемных средств;
  • после 3 лет — не привлекая кредитные средства.

Если жилье приобретается до исполнения ребенком 3-х лет, то необходимо оформить жилищный кредит (с формулировкой «на приобретение жилья»), в том числе обеспеченный ипотекой (в широком смысле слова — залог недвижимости). И тогда средства маткапитала могут быть направлены на погашение этого кредита.

Если у семьи достаточно большая сумма собственных средств, но малыш младше 3-х лет, то сумму кредита нужно рассчитать таким образом, чтобы первые два месяца семья могла самостоятельно уплачивать проценты, и после этого размер остатка долга будет составлять не менее чем сумма материнского капитала. Однако следует учитывать трудности, с которыми могут столкнуться семьи при заключении такого кредитного договора:

  • кредитные организации (банки) не охотно дают такого рода жилищные кредиты на короткий срок и маленькие суммы (в сравнении с общей стоимостью жилого помещения);
  • кредитные потребительские кооперативы (КПК) деньги на короткие сроки дают более охотно, но зачастую просят немалые проценты за свои услуги.

Если жилое помещение приобретается без использования кредитных средств, когда малыш уже подрос, то материнский капитал будет направлен непосредственно на лицевой счет продавца в течение двух месяцев после подачи заявления в органы ПФР. Особенности такой сделки:

  1. В договоре купли-продажи должно быть отражено, что расчет покупателя с продавцом производиться с рассрочкой платежа, и остаток в размере сертификата будет перечислен непосредственно на банковский счет продавца в течение 2-х месяцев за счет средств материнского (семейного) капитала.
  2. Эти сделки не новы на рынке жилья, и в условиях стагнации из-за кризиса продавцы часто соглашаются подождать 2 месяца поступление платежа за свой счет средств из федерального бюджета.
  3. Зачастую покупатели просят предоставить справку об остатке МСК, чтобы убедиться в наличии средств у владельца сертификата. Такая справка может быть выдана по требованию владельца сертификата в органах ПФР.

При заключении данного рода сделки важно детально обговорить сроки передачи жилья — в интересах покупателя, если это произойдет непосредственно в момент заключения договора купли-продажи, а не после поступления последнего платежа.

Продавец вправе настоять на внесение в договор купли-продажи дополнительного пункта об обязанности покупателя в определенный срок (обычно не позднее 10 дней с момента государственной регистрации сделки в Росреестре) обратиться в органы Пенсионного фонда РФ с заявлением о распоряжении средствами материнского семейного капитала для погашения сертификатом оставшейся суммы рассрочки.

Строительство или реконструкция дома на участке под ИЖС

Использование материнского капитала по этому направлению возможно только после исполнения ребенком 3 лет.

  • Строительство объекта ИЖС возможно на земельном участке с видом разрешенного использования для индивидуально-жилищного строительства (ИЖС).
  • Земля под дачное строительство (СНТ) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ) не дает права возводить на нем жилой дом.

Поэтому направление средств МСК на строительство или реконструкцию объекта ИЖС на непредназначенных для этого земельных участках невозможно.

Земля должна принадлежать владелице сертификата или ее супругу на основании:

  • права собственности;
  • аренды, безвозмездного пользования земельным участком;
  • постоянного (бессрочного) пользования;
  • пожизненного наследуемого владения.

Если земельный участок и (или) дом уже принадлежат детям (например, они получили его в наследство от бабушек или дедушек), то строительство или реконструкция дома с использованием капитала невозможна. Это связано с тем, что построенный жилой дом должен быть оформлен в собственность всех членов семьи после завершения строительства или реконструкции объекта.

Строительство или реконструкция индивидуального жилого дома возможны как самостоятельно, так и с привлечением строительной организации.

  • Если привлекается подрядная организация, то на основании договора подряда оплата производится за счет федеральных средств непосредственно на счет строительной организации в размере, указанном в заявлении, но не более чем в размере суммы, указанной в договоре.
  • Если же владелец сертификата решил начать строительство своими силами, то порядок получения государственной поддержки в виде материнского капитала следующий:
    1. После того, как получены документы на землю, необходимо получить разрешение на строительство в местной администрации — оно должно быть выдано владельцу сертификата или его супругу. Если земля досталась в наследство или была приобретена и разрешение на строительство получено прежним хозяином участка, следует получить новое разрешение.
    2. После этого необходимо подать заявление в органы ПФР, приложив указанные документы и указав номер своего банковского счета. В течение 2-х месяцев после подачи заявления, половина суммы капитала будет переведена в банк на счет владельца сертификата.
    3. Далее семье необходимо возвести фундамент и стены, покрыть крышу, после чего получить об этом подтверждение в местных органах власти, которые дали разрешение на строительство объекта.
    4. После этого можно подавать повторное заявление в ПФР на получение оставшейся части мат. капитала, но не ранее чем по истечении 6 месяцев после подачи первого заявления. Остаток средств также будет перечислен непосредственно на банковский счет владельца сертификата или его супруга не позднее чем через 2 месяца после подачи заявления.

Реконструкция отличается от строительства тем, что жилой объект на момент начала работ уже существует и есть необходимость увеличить его жилую площадь.

  • Как и в случае со строительством жилого дома, на реконструкцию должно быть получено разрешение в местных органах власти.
  • Для получения средств маткапитала не только земельный участок, но и сам дом должен принадлежать на основании одного из прав владения или пользования владельцу сертификата или его супругу.

В остальном порядок получения средств такой же, как и при строительстве дома.

Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ)

Приобретение недвижимости в строящемся многоквартирном доме (новостройке) позволяет семье сравнительно недорого стать обладателями заветных метров, так как предложения на рынке первичного жилья (особенно на начальных этапах строительства) всегда дешевле, чем готовая квартира на вторичке. Связано это, в первую очередь, с необходимостью ожидания времени для новоселья (чем дольше, тем дешевле стоимость квадратного метра), а также существующими рисками не дождаться сдачи дома в эксплуатацию.

  • Учитывая сложную ситуацию на рынке недвижимости и отсутствие денег у населения, многие строительные компании идут навстречу будущим дольщикам и готовы ждать 2 месяца, в течение которого им на счет будут зачислены средства из Пенсионного фонда.
  • Некоторые застройщики даже предлагают увеличить сумму капитала за счет собственных средств, предоставив существенную скидку на жилье владельцам сертификата (однако часто первичка под материнский капитал, наоборот, стоит дороже, чем при обычной покупке).

Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке стоит заблаговременно, перед заключением такого договора долевого участия, проконсультироваться в органах ПФР возможно ли будет в данном конкретном случае направить капитал на погашение обязательств.

Также во многих регионах существуют дополнительные программы поддержки различных льготных категорий, нуждающихся в улучшении жилищных условий (например, молодых, малоимущих или многодетных семей, семей с детьми-инвалидами и т.д.). Виды поддержки бывают различными, однако часто предлагается приобрести жилье именно в новом строящемся доме — например, это может быть субсидия на приобретение квартиры эконом-класса со льготной стоимостью квадратных метров.

Поэтому перед покупкой бывает полезно проконсультироваться в местных органах власти, попадаете ли вы под одну из льготных программ, действующих в вашем регионе — в этом случае к субсидии можно будет также прибавить средства по сертификату МСК, и окончательная стоимость квартиры может снизиться наполовину!

Материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке

Возможность перечислить средства капитала на уплату первоначального взноса в случае приобретения недвижимости могла бы стать прекрасной возможностью семьям с детьми улучшить свои жилищные условия. Однако на практике эта норма практически не работает, поскольку кредитные учреждения отказывают заемщикам в финансировании таких кредитов или займов. С чем это связано?

  1. В перечне документов для использования сертификата на уплату первоначального взноса указан заключенный с банком договор кредитования или займа, по которому кредитная организация должна перечислить всю сумму кредита на счет продавца недвижимости сразу. Однако средства материнского капитала поступят на счет кредитора только в течение 2-х месяцев со дня подачи заявления в Пенсионный фонд. Таким образом, по этой схеме нарушаются интересы банка.
  2. Сам первоначальный взнос был придуман банком с целью страховки и проверки платежеспособности покупателей, насколько они способны при имеющемся у них уровне дохода самостоятельно накопить крупную сумму для приобретения недвижимости. И учитывая, что фактически все кредитные учреждения и заемные организации, работающие с населением, сейчас являются частными, государство не может напрямую указывать им все правила кредитования. А сертификат на материнский капитал в размере 453 тыс. рублей сам по себе никак не гарантирует платежеспособность семьи!

Поэтому, к сожалению, благие намерения государства в заботе о семьях с детьми в данном случае оказались пока практически не реализованными на практике.

Погашение жилищного кредита или займа сертификатом

Владелец сертификата или ее супруг при наличии достаточного стабильного дохода могут самостоятельно приобрести недвижимость с использованием заемных средств. В этом случае по заявлению владельца сертификата средства материнского капитала могут быть переведены в любое время предоставившему кредит или займ банку или другой организации в течение 2-х месяцев со дня подачи заявления — в счет частичного погашения основного долга и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Удобный порядок погашения определяет сам заемщик — это может быть как разовый платеж на всю сумму сертификата, так и деление на части.

  • Разовый платеж очень удобен, так как позволяет сразу существенно снизить сумму кредита и процентов за его использование. Он используется на практике в большинстве случаев.
  • Однако бывают ситуации, когда семье наиболее удобно выбрать ежемесячные платежи. Это случается тогда, когда материальное положение семьи в конкретный момент не устойчиво.

Например, в семье имеется один малыш, и родители приобретают квартиру с использованием заемных средств. Мама и папа работают и имеют возможность своевременно погашать кредит, оформленный на много лет вперед. Однако в семье появляется второй ребенок и мама выходит в отпуск по уходу за ребенком, пособие по которому сейчас платят лишь до исполнения малышу 1.5 лет (и размер его значительно ниже того дохода, что получала мама на работе — в лучшем случае только 40% от среднемесячного заработка). И доходов папы уже не достаточно, чтобы обеспечить увеличившиеся расходы семьи и оплачивать каждый месяц кредит. В этом случае целесообразнее выбрать вариант оплаты капиталом частями, равными сумме ежемесячного платежа.

Кроме того, остающаяся на сертификате по состоянию на конец года сумма материнского капитала будет продолжать индексироваться. Однако, с другой стороны, в отличие от разового платежа в этом случае сумма кредита погашается медленно, и в это время на нее продолжают начисляться высокие проценты за пользование заемными средствами.

Более подробно правила и способы использование материнского капитала на покупку жилья в ипотеку приводятся в этой статье.

Выделение долей детям при использовании материнского капитала

Во всех случаях, когда приобретаемое с использованием сертификата МСК жилье оформлено не на всех членов семьи (например, при погашении ранее взятой ипотеки), владелец имущества — мама или ее супруг, — дают заверенное у нотариуса обязательство оформить недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала, в собственность всех членов семьи.

В данном случае к членам семьи относятся:

  • мама детей;
  • ее супруг (даже если он не является биологическим отцом детей);
  • сами дети (включая еще не родившихся), если они будут рождены на момент оформления общей собственности в рамках исполнения обязательства.

Размер долей, согласно закону о капитале, определяется по соглашению сторон. Но поскольку здесь затронуты интересы несовершеннолетних детей, зачастую оформить недвижимость на них можно будет в размере не меньшем, чем составила бы их доля при разделе на всех членов семьи в равных долях.

Произвести отчуждение (продажу приобретенного жилья, дарение и т.п.) до исполнения обязательства по выделению долей на всех членов семьи нельзя, так как это будет являться нарушением законодательства и может быть расценено как мошенничество с федеральными средствами.

Материнский капитал на улучшение жилищных условий

За прошедшие 10 лет с момента начала государственной программы материнского капитала, действующей на основании федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, самым популярным направлением использования предусмотренных по сертификату денежных средств является улучшение жилищных условий.

Из 3.4 млн россиян, использовавших по данным на начало 2016 года средства мат. капитала по данному направлению:

  • более 2.2 млн человек (65%) — полностью или частично погасили средствами сертификата ипотечные кредиты и займы на общую сумму 866 млрд рублей;
  • еще 1.2 млн семей (35%) — использовали маткапитал на прямую покупку жилья, строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома (ИЖС) без привлечения кредитов.

Что такое улучшение жилищных условий по программе маткапитала

Подробные варианты использования материнского капитала по жилищному направлению приводятся в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Предусмотренные этим документом имеющиеся направления удобно классифицировать с точки зрения ограничений по срокам использования и видам договоров, обязательства по которым перед третьими лицами семье можно погасить сертификатом:

  • не дожидаясь достижения ребенком 3 лет:
    • по кредитному договору или договору займа — все долговые обязательства на приобретение или строительство жилья, в том числе обеспеченные ипотекой;
  • только после истечения 3 лет с момента рождения или усыновления:
    • напрямую по договору купли-продажи (в том числе с рассрочкой платежа);
    • по договору долевого участия (в том числе с рассрочкой от застройщика, которую многие на практике часто путают с описанным выше кредитом или займом — потому что в этих случаях тоже может оформляться ипотека);
    • по договору строительного подряда — при строительстве и реконструкции объекта ИЖС силами подрядной организации.

В ряде предусмотренных законом случаев обязательства перед другими лицами не возникают или не подтверждаются никаким договором, однако использование материнского капитала также возможно:

  • строительство и реконструкция объекта ИЖС без привлечения подрядной организации;
  • участие в кооперативном строительстве (членам жилищных кооперативов — ЖК, ЖКК, ЖНК).

Материнский капитал на улучшение жилищных условий до 3 лет

Приведенная выше схема охватывает все возможные случаи использования материнского капитала по направлению улучшения жилищных условий, и ее необходимо четко себе представлять, чтобы было понимание, например, в чем состоит принципиальная разница по установленному ограничению в 3 года:

  • при покупке квартиры за свои собственные средства с доплатой маткапиталом, когда идет погашение обязательств непосредственно перед продавцом по договору купли-продажи;
  • при покупке квартиры в кредит с ипотекой, когда маткапиталом Пенсионный фонд (ПФР) погашает долговые обязательства родителей перед банком.

Как направить материнский капитал на улучшение жилищных условий

По данным Пенсионного Фонда направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий — это самое востребованное из предлагаемых целей использования государственных активов. Принимая во внимание недостаток качественного и доступного и жилья в крупных российских городах, данный факт не вызывает особого удивления.

Однако суммы материнского капитала (453026 рублей в 2018 году) не хватит для покупки квартиры либо полноценного нового дома. Однако средства, предоставляемые государством в виде сертификата на маткапитал, могут стать отправной точкой в обеспечении семьи своим жильем. Ведь этот сертификат можно направлять как на покупку новой квартиры, так и на открытие или погашение ипотечного кредита.

Стоит учесть тот факт, что жилье должно находиться на территории России. Сертификатом можно оплатить стоимость приобретения или строительства именно жилого помещения, поэтому если появляется необходимость одновременно с приобретением жилья купить и земельный участок под ним, то все, что не относится к жилью, должно быть оплачено из других источников.

Как можно улучшить жилищные условия с помощью материнского капитала Законодательством четко предусмотрены конкретные виды направления материнского (семейного) капитала (МСК) для улучшения жилищных условий. В постановлении Правительства № 862 от 12.12.2007 г. «О правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий» подробно раскрывается информация о расходовании семейного капитала на улучшение условий проживания, а также сроки и порядок его перечисления.

Под улучшением жилищных условий с использованием МСК, понимаются все законные способы его применения. А именно:

  • Покупка дома, квартиры, комнаты по договору купли-продажи.
  • Строительство частного дома своими силами или с помощью подрядных организаций (возмещение затрат на уже возведенное жилье в том числе).
  • Реконструкция дома — изменение его высоты, площади, количества комнат.
  • Выплаты по ипотечному кредиту или займу, который взят на покупку либо строительство (в том числе на внесение первоначального взноса).
  • Оплата за вступительный взнос в жилищно-строительный кооператив.
  • Оплата прав на долевое участие в строительстве.

Приобретение жилья по договору купли-продажи

При приобретении жилья в договоре купли-продажи обычно обозначено две стороны: продавец и покупатель. В случае направления маткапитала на покупку недвижимости данным способом появляется еще одна сторона — Пенсионный фонд, на котором лежит обязанность по перечислению государственных средств.

Помимо этого, фактически данная сделка будет совершаться с отсрочкой платежа, так как ПФР переводит деньги не сразу, а в двухмесячный срок. Поэтому в стандартный договор купли-продажи вносятся поправки:

  • о внесении личных денежных средств до подписания договора;
  • о покрытии маткапиталом оставшейся суммы;
  • о переходе права собственности на покупаемое жилье после окончания расчетов.

Варианты улучшить жилищные условия при этом могут быть такие:

  1. Средства мат капитала покрывают полностью затраты на покупку.
  2. Покупатель добавляет свои личные сбережения к капиталу.

Строительство дома или реконструкция жилого помещения

Строительство либо реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно осуществлять как с привлечением подрядной организации, так и своими силами. Так же возможно получить компенсацию затрат по уже построенному дому (если ввод его в эксплуатацию произошел после 2006 года).

В ситуации с привлечением подрядчика для строительства или реконструкции жилья обладателю МСК помимо документов о праве собственности на земельный участок или объект ИЖС необходимо будет предоставить договор строительного подряда. Тогда средства маткапитала будут перечислены в безналичной форме на счет строительной организации.

Когда строительство жилья проходит самостоятельно, средства маткапитала будут направлены не сразу всей суммой, а в два этапа:

  • Получить 50% от суммы можно до начала строительства после представления в Пенсионный фонд данных документов:
    • Свидетельство о праве собственности на земельный участок, который предназначен для ИЖС, или документ, подтверждающий право пользования данным участком (аренда, безвозмездное пользование и т.п.), а в случае реконструкции дома — свидетельство о праве собственности на данный объект.
    • Разрешение на проведение реконструкции или строительства.
    • Справка из банка, подтверждающая наличие счета у владельца МСК.
  • Оставшуюся сумму можно получить через 6 месяцев после подтверждения проведения работ по строительству либо реконструкции объекта ИЖС.

Следует обратить внимание на то, что:

  • при реконструкции, которая проведена после 1 января 2007 года, дата возникновения права собственности на сам объект ИЖС значения не имеет;
  • при компенсации за строительство дома право собственности должно возникнуть не раньше 1 января 2007 года.

Реконструкция дома предполагает увеличение его жилой площади за счет превращения нежилых помещений в пригодные для жилья и дополнительных пристроек либо надстроек.

Долевое участие в строительстве квартиры в новостройке

Использование материнского капитала для долевого строительства регулируется ст. 10 ФЗ № 256 от 2006 года, в которой указаны дополнительные меры поддержки в отношении семей с двумя и более детьми от государства. Основными участниками договора долевого участия (ДДУ) считаются:

  • строительная организация;
  • лицо, которое вкладывает свои деньги в строящуюся часть недвижимости.

Преимущество договора долевого строительства заключается в том, что человек получает возможность купить в новом доме жилье по сниженной стоимости. Но, несмотря на то, что маткапитал представляет из себя достаточно немаленькую сумму, ее вряд ли будет достаточно, чтобы купить новую квартиру по ДДУ.

Поэтому существует несколько способов воспользоваться данной суммой:

  • У семьи имеются собственные средства, которые можно сложить с МСК, и на эти деньги купить новое жилье.
  • Семья имеет недвижимость, при этом есть возможность ее продать на вторичном рынке, а на полученные деньги вместе с маткапиталом приобрести строящийся объект по ДДУ.
  • У семьи есть сбережения, которые можно сложить с семейным капиталом и сделать первый взнос на получение ипотеки по ДДУ (либо по договоренности с банком на внесение первого взноса можно направить только маткапитал).

Участие в кооперативном строительстве (ЖК, ЖСК, ЖНК)

В стремлении приобрести собственную квартиру люди объединяются в жилищно-строительные или жилищные коллективы (ЖК, ЖСК, ЖНК) с целью строительства и дальнейшего обслуживания недвижимости. Организация и деятельность данных кооперативов регулируется гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации и законом № 215-ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах».

У всех видов кооперативов имеется одна цель — удовлетворение потребности члена своей организации в покупке жилья. Решение вступить в кооператив имеет ряд положительных моментов:

  • Участникам данных кооперативов предоставляется возможность управлять всеми этапами постройки жилья напрямую.
  • Процент вступительного взноса ниже первоначального взноса по ипотечному кредиту.
  • Требуется значительно меньшее количество документов.
  • Членами кооператива уплачиваются взносы, на которые приобретаются материалы для поддержания жилья после окончания стройки.

Материнский капитал на улучшение жилищных условий до 3 лет в 2018 году

Семья может использовать средства материнского капитала до исполнения 3 лет ребенку, давшему право на МСК, в таких ситуациях:

  1. Семья может погасить уже имеющийся кредит или заем на покупку или строительство жилого помещения.
  2. Семья хочет направить маткапитал на первоначальный взнос при получении нового ипотечного кредита.

При этом средствами материнского (семейного) капитала возможно погашать как основной долг, так и проценты по кредитам, за исключением штрафов за просрочку платежа (пени).

Первоначальный взнос по жилищному кредиту или займу

Материнский капитал зачастую выступает дополнительным гарантом для банка в пользу положительного ответа о выдаче жилищного кредита. Но программ, по которым в роли стартовой выплаты выступает маткапитал, не так много. Помимо этого, их предлагает малое количество банков (подобный кредит выдает ВТБ, Сбербанк, Дельта Банк и ряд других кредитных организаций).

Чтобы убедить банк предоставить жилищный кредит, семья должна соответствовать определенным условиям:

  1. У потенциальных заемщиков должна быть хорошая кредитная история.
  2. Нужно иметь постоянную официальную работу и стабильный доход.
  3. Жилье, которое приобретается, после перехода в собственность заемщика, необходимо оформить в долевую собственность на каждого члена семьи.

Взнос по ипотеке материнским капиталом

Заемщик вправе направить средства маткапитала на оплату сформировавшейся задолженности перед банком по ранее взятому ипотечному кредиту. При частичном погашении долга возможны 2 варианта перерасчета графика последующих платежей:

  • Сохраняется срок выплаты кредита, но сумма ежемесячного платежа уменьшается.
  • Сохраняется сумма ежемесячной выплаты, а срок выплаты кредита уменьшается.

Процедура погашения ипотеки маткапиталом проходит в несколько этапов:

  1. Необходимо обратиться в банк и сообщить о намерении погасить ипотеку средствами материнского капитала. Банк выдаст справку об остатке основного долга по кредиту и о процентах по нему.
  2. Подача заявления и документов в ПФР. Полный список необходимых документов можно найти на нашем сайте.
  3. Сотрудники Пенсионного фонда проверяют и принимают документы, а обладателю сертификата выдается уведомление о принятом заявлении и документах. При положительном решении ПФР перечисляет денежные средства на кредитный счет.
  4. Заемщик подает заявление в банк о частичном или же полном досрочном погашении ипотечного займа средствами МСК. При частичном погашении банк выдает клиенту новый график платежей по погашению оставшейся суммы долга.

Когда Пенсионный фонд переводит деньги на улучшение жилья

С пакетом необходимых документов обладатель сертификата лично либо через своего законного представителя обращается в ПФР с заявление о распоряжении семейным капиталом на улучшение жилищных условий. Следует помнить о том, необязательно использовать всю сумму сразу, а можно оставить часть средств МСК на другие разрешенные законом цели.

  • В течение 1 месяца специалистами ПФР рассматриваются предоставленные документы, и после этого выносится решение.
  • В случае положительного ответа денежные средства перечисляются на кредитный счет не позднее 2 месяцев с даты подачи заявления.

Нотариальное обязательство о выделении долей детям по маткапиталу

Обычно приобретаемая в браке недвижимость находится или в долевой, или в совместной собственности супругов. То есть муж и жена являются собственниками приобретенной квартиры или дома. Однако в данном случае этого недостаточно, и по закону необходимо оформить обязательство выделить доли в новом жилье также в отношении всех детей.

Обязательство о выделении долей в жилье детям оформляется у нотариуса соответственно нормам Федерального закона № 256 от 29.12.2006 года, и им же удостоверяется.

  • Оформление данного документа не бесплатное, стоимость его составляет порядка 1500-2000 рублей.
  • Обязательство, которое не заверено у нотариуса, не имеет никакой юридической силы и в ПФР не принимается.
  • При составлении обязательства необходимо личное присутствие обоих супругов, которые являются заемщиками и будут владельцами ипотечного жилья после того, как с него снимется обременение.

Выше указанный закон предусматривает шестимесячный срок исполнения обязательства (выделения детям долей в жилье), отсчитывая от момента, когда кредит по ипотеке будет погашен и заемщику возвратят закладную, а в Росреестре зарегистрируют факт снятия обременения с жилья.

Заявление на улучшение жилищных условий по материнскому капиталу