Облагается ли НДС аренда земли?

Если земля в аренду предоставляется органами власти (земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности), то такая аренда НДС не облагается.

Если земля в аренду предоставляется частным собственником, то такая аренда облагается НДС.

Обоснование

Если земля в аренду предоставляется органами власти (земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности), то такая аренда НДС не облагается.

Так, пп. 17 п. 2 ст. 149 налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) определяет, что освобождается от НДС оказание: услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).

Этот вывод подтверждается Письмами Минфина РФ от 01.02.2011 N 03-07-11/21, от 30.10.2006 N 03-04-15/198, Письмом ФНС РФ от 30.11.2006 N ШТ-6-03/[email protected]

Если арендатор земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, сдает ее в субаренду, то субаренда облагается НДС. На этой указывает Письмо Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436. То есть, в этой ситуации, сдача органом власти земли в аренду арендатору освобождается от НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, а сдача этой же земли в субаренду облагается НДС (так как льготы для этой операции нет).

Если земля в аренду предоставляется частным собственником, то такая аренда облагается НДС. Этот вывод подтверждается Письмом ФНС России от 18.06.2015 N ГД-3-3/[email protected]

Еще вопросы по земельным участкам:

НДС и земля

Вопрос про НДС и стоимость земли.

НДС и продажа прав собственности (НДС отсутствует): Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (НК РФ), Часть 2, ГЛ. 21, ст. 146, п. 2 операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС.

НДС и продажа прав аренды (долгосрочной) (НДС присутствует): В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется.

Вопросы:
1. Верно ли я понимаю присутствие и отсутствие НДС (вышеупомянутые рассуждения)?

2. Если все верно, то получается, что при расчете земельного участка в собственности, если аналогами являются участки по которым передается долгосрочная аренда, из стоимости последних необходимо вычесть НДС перед проведением корректировок, чтобы очистить их стоимость?

В принципе, Ваши рассуждения верны. Но термины, которые Вы применяете (НДС присутствует/не присутствует) могут ввести Вас в заблуждение.

Правильные формулировки – НДС облагается/НДС не облагается, при этом те объекты, которые облагаются, бывают с НДС и без НДС.

Получается всего 3 правильные и информативные формулировки «НДС не облагается», «с НДС», «без НДС». Именно они позволят Вам корректно описать объекты и в дальнейшем внести поправки. Поправки между объектами не нужно вводить только в одном случае: если один из них «НДС не облагается», а другой – «без НДС» (ну, и если они не имеют различий по этому параметру).

Есть еще один момент.

В случае, когда один из объектов аренда, а второй – собственность на участок, то кроме НДС еще возникает вопрос про поправку на вид права. Важный вопрос, который следует себе задать, таков: «как при расчете поправки на вид права учтено наличие или отсутствие НДС в аналогах по аренде?» От ответа на этот вопрос зависит, допустите ли Вы двойной учет поправки на НДС.

Допустим, что расчет поправки я буду производить самостоятельно, не используя справочники. Рассчитаю затраты временные и финансовые на получение собственности.

Объект оценки — продажа прав собственности на участок, объекты-аналоги — продажа прав аренды (49 лет) на участки. Стоит ли вычитать НДС из аналогов?

Прежде, чем решиться вносить корректировку таким способом, надо трижды подумать. О чем? О нескольких вещах.

1. Про эффективность. В отчете надо будет доказать, что выкуп по той схеме, которая будет применена в оценке, выгоден арендатору (то есть надо будет доказать, что затратив деньги на выкуп, арендатор не потеряет в стоимости права на землю).

2. Про схему. А по какой схеме моделировать выкуп? Их две, насколько мне известно: а) муниципалитеты продают землю (собственность) на аукционах. По какой цене? Очевидно, что по цене, близкой к рыночной;

б) собственники зданий имеют право выкупить землю по льготной цене (однако, я не всегда вовремя отслеживаю земельное законодательство, поэтому не готов утверждать, что льгота сохранилась до сих пор); при этом, если вы земельный участок оцениваете для оспаривания кадастровой стоимости, анализ усложняется: появляются вопросы, которые лично я бы не захотел поднимать в своем отчете об оценке: льготная цена составляет 20% от кадастровой стоимости… от какой кадастровой? От той, которую Вы оспариваете? Зачем ее применять в расчетах, если Вы с ней не согласны? От предыдущей? На каком основании? И вообще, на каком основании эта схема выкупа рассматривается, если земельный участок при оспаривании должен быть оценен как условно свободный? То есть в задачке на входе нет никаких улучшений, собственник которых мог бы претендовать на льготный выкуп.

3. А вообще ответ на Ваш вопрос «Стоит ли вычитать НДС из аналогов?» очень прост: это зависит от того, включает ли заявленная цена аналога НДС (спросить риэлтора), и содержат ли НДС затраты на выкуп (изучить соответствующее законодательство и практику его применения, разъяснения МНС).

НДС при выкупе земельных участков, находящихся в государственной собственности


НДС при выкупе земельных участков, находящихся в государственной собственности

При введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) юридическим лицам предписывалось переоформить до 1 января 2004 года право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию (ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон N 137-ФЗ).

Федеральным законом от 08.12.2003 N 160-ФЗ «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”» вышеуказанный срок продлен до 1 января 2006 года.

При продаже юридическим лицам земельных участков возникает вопрос о необходимости включения в цену земельного участка НДС, который из-за неточностей формулировок Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) правоприменителями трактуется неоднозначно.

Согласно письму МНС России от 19.02.2003 N ВГ-9-03/40 операции по реализации земельных участков, в том числе выкупаемых в процессе приватизации земель, находящихся в государственной собственности, не освобождены от обложения НДС и, следовательно, являются объектом обложения этим налогом. При этом плательщиком НДС является лицо, выступающее продавцом в договоре купли-продажи земли.

Президиумом ВАС РФ было рассмотрено дело, в котором Российский фонд федерального имущества исходил из того, что при продаже государственных земельных участков Российская Федерация признается плательщиком НДС со всеми предоставленными плательщикам данного налога правами и обязанностями, в том числе касающимися предъявления покупателю дополнительно к цене реализуемых товаров соответствующей суммы НДС согласно ст. 168 НК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 02.11.2004 N 5607/04).

По данному делу заявитель — ОАО «Синарский трубный завод» (далее — общество) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Уральскому межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества (далее — отделение фонда) и Управлению федерального казначейства Минфина России по Свердловской области о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 05.09.2002 N 1 в части соглашения об уплате суммы НДС за приобретенные земельные участки и обязании возвратить неправомерно полученные федеральным бюджетом денежные средства в размере 20 000 000 руб.

Суд первой инстанции решением от 14.11.2003 исковые требования удовлетворил и обязал отделение фонда возвратить обществу 20 000 000 руб., полученные в виде НДС. Данное решение оставлено без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.01.2004 и постановлением ФАС Уральского округа от 12.04.2004.

Президиум ВАС РФ оставил в силе вышеуказанные судебные акты, указав следующее.

Договором купли-продажи двух земельных участков, заключенным между отделением фонда и обществом, определена их выкупная цена с начислением на нее НДС в сумме 20 000 000 руб., уплаченных покупателем платежным поручением от 10.09.2002 N 5855 в составе стоимости выкупаемых земельных участков.

По договору общество приобрело в собственность земельные участки, на которых расположено приватизированное им в ноябре 1992 года недвижимое имущество (здания и строения), принадлежавшее государственному предприятию «Синарский трубный завод» (далее — предприятие) до приватизации имущественного комплекса последнего. Данные о границах, размерах, местоположении этих участков приведены в плане приватизации предприятия.

Действовавшее на момент приватизации обществом имущества предприятия (ноябрь 1992 года) законодательство не предусматривало одновременной приватизации имущественных комплексов государственных предприятий и земельных участков, на которых они расположены. Это стало возможным с октября 2001 года, когда вступил в действие ЗК РФ.

В соответствии с п. 7 ст. 3 Закона N 137-ФЗ со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участ-ках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования вышеуказанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости.

Пунктом 14 ст. 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.

В соответствии с п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576, решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается Минимуществом России (его территориальными органами) в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственнос-ти. При этом, если решение о приватизации таких земельных участков принимает Минимущество России, договор купли-продажи заключается Российским фондом федерального имущества.

Решение о приватизации земельных участков, приобретенных обществом по договору от 05.09.2002 N 1, оформлено приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 16.08.2002 N 3067. Договор купли-продажи со стороны продавца заключен Уральским межрегиональным отделением Российского фонда федерального имущества. При заключении договора отделение фонда действовало в качестве организации, уполномоченной на совершение сделок от имени Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации.

Исходя из вышеуказанных правовых норм передача земельных участков в собственность обществу по договору купли-продажи производилась в порядке приватизации и, следовательно, не подлежала обложению НДС.

Отделение фонда (продавец по договору) не являлось плательщиком данного налога, поскольку выполняло функции по передаче земельных участков в собственность от имени Российской Федерации.

Ссылка заявителя на п. 3 ст. 161 НК РФ (регулирующий порядок определения налоговой базы по НДС при сдаче в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества) не могла быть принята во внимание, так как данная норма Кодекса не имела отношения к приватизации имущества.

При таких обстоятельствах условие договора купли-продажи от 05.09.2002 N 1 в части, касающейся увеличения цены земельных участков на сумму НДС, не соответствует требованиям действовавшего законодательства.

В дополнение к позиции, изложенной Президиумом ВАС РФ в рассмотренном постановлении, об отсутствии оснований включения НДС в цену реализуемого земельного участка, находящегося в государственной собственности, хотелось бы добавить следующее.

Согласно ст. 143 и 146 НК РФ НДС подлежит уплате налогоплательщиком, реализующим товар на территории Российской Федерации.

Таким образом, для определения необходимости уплаты НДС следует обратиться к двум понятиям: «плательщик НДС» и «реализация».

Согласно ст. 143 НК РФ плательщиками НДС признаются:

— лица, признаваемые плательщиками НДС в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации, определяемые в соответствии с Таможенным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 39 НК РФ под реализацией товаров, работ или услуг понимается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом, — передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.

В соответствии с налоговым законодательством реализация предполагает наличие лиц, между которыми происходит передача права собственности, результатов работ и т.д. Для целей налогового законодательства понятие «лица» раскрыто в ст. 11 НК РФ.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия:

— лица (лицо) — организации и (или) физические лица;

— организации — юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории Российской Федерации;

— индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты.

Таким образом, НДС подлежит уплате юридическими лицами, образованными в соответствии с законодательством Российской Федерации, и физическими лицами.

Согласно ст. 16 и 19 ЗК РФ земельный участок, не принадлежащий гражданам и юридическим лицам, может находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований.

В соответствии с п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Исходя из положений ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации не являются юридическими лицами.

Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Таким образом, органы государственной влас-ти исполняют некую посредническую роль при продаже земельных участков и не являются продавцами земли.

С учетом вышеизложенного при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности, отсутствует лицо, обязанное исчислить НДС и перечислить его в бюджет. Соответственно, включение НДС в цену земельных участков при их продаже в данном случае будет являться неправомерным.

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ «О внесении изменений в ст. 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 109-ФЗ) п. 2 ст. 146 НК РФ (устанавливающий перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения) дополнен подпунктом 6 следующего содержания:

«6) операции по реализации земельных участков (долей в них)».

С учетом положений ст. 2 Закона N 109-ФЗ данный законодательный акт вступил в силу с 1 января 2005 года.

Таким образом, с 1 января 2005 года не являются объектом обложения НДС операции по реализации земельных участков и долей в них.

Иными словами, покупатель при приобретении земельных участков оплачивает только стоимость земельных участков без НДС.

Как уже указывалось выше, по мнению МНС России, НДС подлежал взиманию при продаже юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности. Данную позицию поддерживал и Минфин России.

При этом в письме от 01.09.2003 N 04-03-01/124 Минфин России указывал, что статьей 171 НК РФ предусмотрено право налогоплательщиков уменьшать общую начисленную сумму НДС на установленные налоговые вычеты. В связи с этим, по мнению Минфина России, суммы НДС, уплаченные налогоплательщиками при приобретении земельных участков, следовало принимать к вычету в общеустановленном порядке.

Право юридического лица на применение в рассматриваемом случае налогового вычета поддерживалось и арбитражными судами.

ФАС Центрального округа в постановлении от 10.02.2004 по делу N А14-5238/03/167/26 пришел к выводу, что операции по выкупу земель, находящихся в государственной собственности, для целей обложения НДС рассматриваются как продажа товаров и на основании п. 1 ст. 146 НК РФ подлежат обложению данным налогом. При этом суммы НДС, уплаченные при приобретении земельного участка на основании договора, счета-фактуры, должны приниматься к вычету согласно ст. 170, 171 НК РФ.

Аналогичная позиция изложена ФАС Центрального округа по делу N А14-2191-04/62/33 (постановление от 01.09.2004) и по делу N А14-3037-03/57/33 (постановление от 31.10.2003); ФАС Уральского округа по делу N Ф09-4201/03-АК (постановление от 10.12.2003), по делу N Ф09-145/04-АК (постановление от 16.02.2004), по делу N Ф09-1072/04-АК (постановление от 23.03.2004), по делу N Ф09-1867/04-АК (постановление от 14.05.2004), по делу N Ф09-1480/04-АК (постановление от 19.05.2004), по делу N Ф09-2238/04-АК (постановление от 02.06.2004), по делу N Ф09-3394/04-АК (постановление от 24.08.2004), по делу N Ф09-3458/04-АК (постановление от 30.08.2004).

Таким образом, ряд арбитражных судов субъектов Российской Федерации, полагая, что при выкупе земель, находящихся в государственной собственности, в цену товара включался НДС, приходили к выводу о возможности применения вычета по НДС в порядке, определенном ст. 171-172 НК РФ.

Статьей 171 НК РФ предусмотрено, что вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров на территории Российской Федерации, приобретаемых:

— для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с положениями ст. 146 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 настоящего Кодекса;

Согласно п. 1 ст. 172 НК РФ вычеты сумм налога, предъявленных продавцами налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг), производятся в полном объеме после принятия на учет указанных товаров. Налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога, документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами.

Таким образом, НДС, уплаченный продавцу при покупке товара, может предъявляться покупателем к вычету при соблюдении следующих условий:

— имущество приобретено для осуществления реализации на территории Российской Федерации, передачи для собственных нужд, перепродажи;

— имущество, включая НДС, оплачено;

Необходимо учитывать, что, если юридическим лицом при выкупе земельного участка, находящегося в государственной собственности, был применен налоговый вычет и данные суммы возвращены (зачтены) налоговым органом, оснований для возврата НДС в судебном порядке по основаниям, указанным Президиумом ВАС РФ, не возникнет, так как фактически налог уже возвращен.

Облагается ли реализация (продажа) земельных участков НДС?

Реализация земельных участков НДС облагается или нет? Такой вопрос, как правило, возникает при продаже недвижимости. Ответ на него очень важен, так как участники сделки должны четко понимать, следует ли им уплачивать НДС и оформлять соответствующие документы. В нашей статье этот вопрос рассмотрен подробно.

Облагается ли реализация земельных участков НДС

Обязанность по уплате того или иного налога возникает при наличии соответствующего объекта налогообложения у налогоплательщика (п. 1 ст. 38 НК РФ). Но если объект налогообложения отсутствует, то нет и основания исчислять и уплачивать налог в бюджет.

В пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС, в частности, является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Указанные операции признаются реализацией и в случае, когда осуществлены безвозмездно (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Товаром для целей налогообложения является любое реализуемое или предназначенное для реализации имущество (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Однако в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются. Это значит, что при осуществлении данной операции исчислять и уплачивать налог не требуется. Это же вывод делает и Минфин РФ в письме от 02.02.2017 № 03-03-06/1/5397.

Облагается ли продажа муниципальной земли НДС

Реализация земельных участков, составляющих муниципальную казну, с точки зрения положений подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС. В тоже время в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ указано, что реализация муниципального имущества является объектом обложения НДС. В данном случае покупатель имущества выступает налоговым агентом и должен удержать налог из дохода продавца и перечислить его в бюджет.

Однако Минфин России в письме от 13.01.2010 № 03-07-11/03 разъясняет, что реализация государственных или муниципальных земельных участков не является объектом обложения НДС, следовательно, НДС при реализации данного имущества в бюджет не уплачивают.

Может возникнуть такая ситуация, что муниципалитет реализует земельный участок и здание на нем единым лотом. В таком случае стоимость земельного участка в счете-фактуре должна выделяться отдельно и НДС с него не уплачивается (письмо Минфина России от 27.03.2012 № 03-07-11/86).

Таким образом, операции по реализации земельных участков (долей в них), в том числе и муниципальных, объектом обложения НДС не являются. Это значит, что исчислять и уплачивать в бюджет суммы НДС при осуществлении данной операции не требуется.

Когда и как облагается НДС аренда земельного участка

НДС – налог на надбавленную стоимость. Согласно ст. 149 гл. 21 НК РФ налогом не облагается реализация услуг, которые оказываются специальными органами, с предусмотренной госпошлиной. Сюда же относятся все сборы и пошлины, взимаемые государственными структурами, муниципальными властями, организациями и физическими лицами, обладающими уполномоченным правом. Закон в полной мере распространяется на использование земель и природных ресурсов.

Порядок определения размера арендной платы, сроков и особых условий регламентируется федеральными законами и муниципальными властями. Таким образом, при заключении договора аренды между арендодателем и арендатором последний освобождается от уплаты НДС, но при этом обязан оплачивать право пользования земельным участком на установленный в договоре срок.

Большинство граждан не видят разницы между налогами, поэтому утверждают, что НДС на землю существует или присутствует даже несколько сборов.

Для этого необходимо подробнее разобраться в законодательстве, определить, что такое налог на надбавочную стоимость и что такое налог на землю, узнать — облагается ли НДС право на аренду земельного участка и каковы особенности уплаты.

Образец договора аренды земли:

Отсылка к закону

Существует несколько мнений по поводу того, облагается ли налоговыми сборами аренда земли. Чтобы понять суть и найти истину, необходимо внимательно подходить к вопросу.

Подходя к вопросу о налогообложении, то необходимо учитывать главное – у кого конкретно осуществляется аренда. Если это государство (муниципалитет), то надбавочной стоимостью данный вид сделки не облагается. Присутствует только необходимость в уплате земельного налога и установленной арендной платы.

Если арендатор предполагает взять во временной пользование земли у частного лица (физическое или юридическое), то НДС будет присутствовать, как и дополнительные платы в виде земельного налога и стоимости аренды.

Основанием служит пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, в котором четко прописаны критерии земельных ресурсов и отсутствие уплаты НДС при сотрудничестве с государственными органами.

При этом он имеет право сдать часть участка в субаренду (2 га). Новый арендатор 2 га в таком случае обязан оплатить НДС, потому что он арендует землю у частного лица. Даже несмотря на то, что по факту участок находится в собственности государства. Это подтверждается письмом Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436.

Многие могут пользоваться таким моментом, что арендуя землю у муниципалитета, сдают ее в пользование за завышенную плату другим арендаторам. Основным условием является отсутствие оформления сделки, что исключает уплату НДС новым пользователем. Арендатор по сути работает на чужой земле, но при этом платит только фиксированную плату.

С одной стороны, это может выглядеть выгодной сделкой, но при любой проверке ответственность настигнет всех. Настоящего арендатора привлекут за незаконную сдачу в аренду земли, незаконное обогащение, а также лишат права аренды. Второго арендатора также могут привлечь за деятельность на чужой земле без документов, уклонение от налогов.

Узнайте далее, как взять в аренду земельный участок сельхозназначения.

Общие правила

На основании Налогового кодекса все услуги по аренде имущества облагаются НДС.

К ним относятся:

  • недвижимое – любые строения, здания, дома и постройки, обладающие статусом недвижимости и соответствующими документами;
  • движимое имущество – любой вид транспорта (автомобили, лодки, катера, мотоциклы), оборудование для производства, компьютерная техника;
  • земельные участки.

Последний пункт имеет исключение при аренде земли непосредственно у государства – НДС в таком случае отсутствует. Во всех остальных вариантах арендодатель, который платит НДС, выставляет арендатору счет-фактуру, в которой размер налога вынесен отдельной графой.

Объяснения, облагается ли НДС аренда земельного участка

Если с арендой земель у частных лиц все предельно понятно, то при приеме земель во временное пользование у госструктур необходимы некоторые пояснения.

Она заключается в повышении арендной платы на необходимую сумму налога. И по факту НДС выплачивает арендодатель, но только не за свой участок, а за тот который сдается. По факту нарушения тут нет, налоги уплачиваются исправно и в полном объеме. Выгода в том, что субарендатору такая система более удобна, а арендодатель таким способом обеспечивает себе поток клиентов на основе выгодных условий.

Другая ситуация, когда договор заключается напрямую с Росимуществом. В таком случае арендатор освобождается от НДС, но при этом обязан платить налог на землю и арендную плату. Она может быть постоянной или переменной.

Первый вариант предусматривает фиксированную стоимость за использование земли, а сумма отображается в договоре. При этом арендатора не должно касаться количество потраченных ресурсов и прочие моменты – он платит за использование земли и все, что с ней связано.

Как правило, постоянная плата подразумевает уже все будущие траты на ресурсы, поэтому сумма в несколько раз превышает ту, в которой счет за коммунальные услуги вынесен отдельной строкой и оплачивается по факту. Какой вариант выбрать — каждый решает для себя сам.

Действуют ли в этом случае льготы

Как таковых льгот не предусматривается, поскольку освобождение от уплаты НДС при аренде земли у государства уже само по себе льгота. Существует другая спорная ситуация, когда люди думают, что если нет налога, то и счет-фактуру заполнять не обязательно. Это глубокое заблуждение.

Статья 120 Налогового кодекса предусматривает административную ответственность за нарушение условий аренды и заполнение документации. Так, счет-фактура относится к обязательному документу, который необходимо заполнять при аренде земли у частного лица или государства.

В первом случае графа заполняется с учетом имеющегося налога. Во втором – в графе налога необходимо ставить «без НДС». В противном случае нарушителю грозит штраф до 10000 рублей.

Принцип не совсем логичный, но понятный, если его объяснить простым языком:

  • частное лицо или организация, которая арендует землю у государства, выступает в роли налогового агента (п. 3 ст. 161 НК РФ);
  • на основе ст. 146 НК РФ все услуги с арендой подвергаются налогообложению;
  • пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ – исключает уплату НДС при аренде земли у государства, что само по себе является льготой;
  • счет-фактура выписывается в обязательном порядке;
  • при условии, что используется так называемая льгота, то в специальной графе ставится пометка «без НДС».

Во всех остальных случаях, включая субаренду, налог уплачивается на общих основаниях. Субарендатор или арендатор перечисляет средства за арендную плату в размере установленного размера и плюс величина налога.

Оговорки насчёт муниципальной и госсобственности

Самый простой и безопасный способ аренды земли без НДС – заключение договора напрямую с государством. В таком случае арендатор освобождается от налога на надбавочную стоимость.

С другой стороны, органы местной власти могут предоставить участок в аренду, который либо уже находится в аренде, либо не находится в собственности у органов власти. В первом случае подразумевается субаренда, а поэтому НДС платить необходимо. Если предложенный участок вообще не является собственностью муниципалитета, то договор необходимо заключать с настоящим владельцем. НДС опять ж придется платить.

Облагается ли НДС аренда или продажа земельного участка – частый вопрос, который задают граждане, работающие с землей. Однако, постановка самого вопроса просто некорректна, поскольку сравниваются два различных понятия.

Аренда земли, как уже стало понятно, не облагается НДС, если арендодатель – государство. Продажа земли – совсем другой вид деятельности, относящийся к получению дохода от реализации личного имущества, что никак не связано с неуплатой НДС. Вся прибыль, получаемая физическими лицами, по закону облагается налогами. И продажа земельного участка собственником (реализовывать имущество имеет право только собственник) облагается НДС.

Также мы расскажем, платит ли пенсионер налог за земельный участок.

Далее вы узнаете, какие документы нужны для строительства дома на участке.

Земельный участок облагается ндс