Жилкомаудит договор управления

Предоставление отдельных экземпляров договоров управления собственникам – юридическим лицам

Заключение договоров управления с каждым собственником – юридическим лицом не предусмотрено Жилищным кодексом РФ. Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, «в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Следовательно, у собственников — юридических лиц нет оснований требовать заключения с ними отдельного договора управления или предоставления копии договора управления, созданной за счет управляющей организации. Однако в договор управления могут быть включены положения об оформлении его количеством экземпляров, определяемых соответственно количеству собственников нежилых помещений.

Вместе с тем, незаключение отдельного договора между управляющей организацией и собственником не является основанием для отказа от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, о чем свидетельствует арбитражная практика:

«Отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы и оплатить выполненные работы и оказанные услуги» (Определение ВАС РФ от 21.06.2013 № ВАС-7345/13 по делу № А27-12491/2012).

«Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства (в том числе части 1 статьи 162 ЖК РФ) позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования» (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2012 по делу № А27-6602/2012).

Составление актов выполненных работ, оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Жилищный кодекс предусматривает единственный вариант составления актов приемки выполненных работ, услуг – на весь объем и стоимость работ, услуг, выполненных управляющей организацией в доме. Такие акты со стороны заказчика подписываются председателем совета многоквартирного дома, который «осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса» (пункт 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ).

Управляющая организация по согласованию с собственниками – юридическим лицами может выдавать им копии таких актов, однако это не является обязанностью управляющей организации, которая была бы установлена законодательно.

Основанием для внесения платы за содержание жилого помещения, за коммунальные услуги для всех собственников, включая юридических лиц, собственников и законных владельцев государственных, муниципальных помещений, являются платежные документы, выставленные управляющей организацией (пункт 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ не обязывает выделять долю стоимости фактически выполненных работ, услуг, в отношении каждого собственника, а также выставлять каждому их них собственный акт:

«Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

. собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

. Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений» (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ).

«Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от отсутствия договорных отношений, актов выполненных работ, счетов-фактур, наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и коммунальные услуги» (Определение ВАС РФ от 20.08.2013 № ВАС-11308/13 по делу № А12-21628/2012).

При несогласии собственников с размером выставленной платы и отсутствием подписанных актов приемки работ, услуг, надлежащим доказательством, подтверждающем невыполнение периодических работ и услуг, согласно пункту 15 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, будет являться акт, составленный в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. В отсутствие такого акта факт выполнения работ, услуг суд может признать подтвержденным на основании иных документов, представленных управляющей организацией — карты учета работ, выписки из журнала регистрации заявок, трудовые соглашения с работниками и прочих.

Выставление счетов-фактур собственникам – юридическим лицам

Управляющие организации, применяющие освобождение от НДС в отношении коммунальных услуг, работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, зачастую не в состоянии своевременно выставить счета-фактуры на облагаемую часть выручки, в случае выполнения части работ и услуг собственными силами, а также ввиду большого количества потребителей.

В такой ситуации управляющей организации необходимо иметь в виду следующее:

Согласно п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ порядок определения цены договора управления должен быть установлен договором управления. Как правило, в договоре управления не выделяется НДС в составе цены, поскольку п.6 ст.168 НК РФ не требует выделения НДС на всех документах, выставляемых покупателям – физическим лицам. При этом в договоре достаточно указать, что в цену договора включен НДС, подлежащий уплате управляющей организацией в соответствии с требованиями налогового законодательства.

Суммы НДС необходимо выделять при составлении актов потребителям – юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Такие акты составляются на основании общего акта приемки работ, услуг, выполненных в каждом МКД, и бухгалтерской справки о доле облагаемой выручки от реализации работ и услуг по содержанию общего имущества в каждом МКД, составленной по данным раздельного учета облагаемых и необлагаемых операций.

Жилкомаудит. Экономика Право Аудит в ЖКХ

Информация

187 записей предложить новость

Приглашаем на Веб-семинар:

Тема веб-семинара: Применение вычислительной программы по оценке конкурсных предложений на заключение концессионных соглашений с учетом изменений

Дата проведения: 17 мая 2017 года (с 10:00 до 12:00 по мск) Показать полностью…

Ведущий — Дондупова Эржена Валерьевна: заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Развитие», разработчик закона о концессионных соглашениях и вычислительной программы с учетом ее изменений

1. Новая редакция вычислительной программы по расчету дисконтированной валовой выручки для оценки конкурсных предложений в сфере теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения

2. Примеры расчета дисконтированной валовой выручки в сфере теплоснабжения, в сфере водоснабжения и водоотведения

3. Содержание конкурсного предложения

4. Порядок возмещения расходов, подлежащих возмещению концессионеру в соответствии с нормативными правовыми актами, но не возмещенных в течение срока концессионного соглашения

5. Ответы на вопросы участников

Приглашаем специалистов всех уровней управления и хозяйствования в ЖКС на консультационный семинар по теме:

Договоры ресурсоснабжения между ресурсоснабжающими организациями и лицами, управляющими многоквартирными домами Показать полностью…

Место проведения семинара: г. Москва, ТГК «Измайлово Альфа» (м. Партизанская)

Даты семинара: 23-24 мая 2017 года

Семинар ведёт: Маликова Ирина Петровна – генеральный директор ООО «АКЦ Жилкомаудит», к.э.н.

В семинаре примут участие специалисты «АКЦ Жилкомаудит»:
Попова Е.Б. – директор по финансово-экономической деятельности
Анисимова И.В. – главный юрисконсульт
Терехова Е.В. – начальник отдела судебно-правового регулирования
Сорокина Н.М. – начальник отдела юридического консалтинга

ВОПРОСЫ ПРОГРАММЫ СЕМИНАРА

1. Виды договоров ресурсоснабжения в жилищных отношениях:
договоры на приобретение коммунальных ресурсов в целях предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирных домах;
договоры на приобретение коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества
2. Предмет договора и правила регулирования его условий, в т.ч. с учетом законодательства в сфере ресурсоснабжения и наличия типовых форм
3. Рекомендации по формированию в договоре ресурсоснабжения существенных условий:
предмет договора;
дата начала поставки;
показатели качества по видам договоров;
порядок определения объемов коммунальных ресурсов;
порядок определения цены договора;
порядок оплаты коммунального ресурса, в т.ч. способы, сроки и ответственность
4. Рекомендации по формированию в договоре ресурсоснабжения иных условий:
о границах эксплуатационной ответственности сторон;
о разграничении ответственности за качество коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
о взаимодействии сторон при поступлении жалоб потребителей на качество коммунальных услуг;
о порядке установки ОПУ и ИПУ, выявлении неисправности ОПУ;
о снятии показаний ОПУ, ИПУ и оформлении необходимых актов;
об обмене информацией, связанной с определением объемов коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, в т.ч. полученной от потребителей
5. Сверка расчетов платы по договору. Особенности расчетов по договору с участием РКЦ
6. Правила расчетов по договору путем уступки права требования. Оформление и учет уступленных платежей
7. Условия договора ресурсоснабжения о его расторжении в разных случаях прекращения договора управления
8. Особенности формирования условий договора ресурсоснабжения, регулируемых законодательством в сфере энерго,-тепло,-водоснабжения, водоотведения

Стоимость участия в семинаре: 27 500 руб.
В стоимость включено: участие в работе семинара, комплект практических-методических материалов, обеды и кофе-паузы.

ПРОЕКТ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Нет доступа к просмотру документа пожалуйста авторизуйтесь в правом верхнем углу сайта

Если вы не являетесь нашим клиентом для просмотра вы можете:
— Подключиться к Порталу Специалиста ЖКХ
— или купить данное издание в нашем интернет магазине

Редакция: Февраль 2014 (актуальна по состоянию нормативно правовой базы на 1 июня 2014)

О договоре – конструкторе, предлагаемом управляющим организациям Аналитическим Центром при Правительстве Российской Федерации

Аналитический Центр при Правительстве Российской Федерации разместил 27 марта 2014 года на своем сайте (http://ac.gov.ru/events/announcements/01935.html) Договор – конструктор для его использования при составлении договора управления многоквартирным домом. За основу составления текста договора – конструктора был принят текст проекта договора управления, разработанного ЗАО «АКЦ Жилкомаудит», с вариантами включения в договор возможных условий по отдельным его положениям и с вынесением в приложения к договору положений, разъясняющих отношения сторон при исполнении договора. Участие ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» в подготовке договора – конструктора отмечено благодарностью Дирекции по проблемам ЖКХ Аналитического Центра при Правительстве Российской Федерации.

Отмечаем, что в договор – конструктор включены только 4 приложения из19, предлагаемых ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» в проекте договора управления, реализуемом в настоящее время по заявкам управляющих организаций. Кроме того, пользователям договора – конструктора придется самим подбирать конкретные положения из предложенных договором – конструктором с соблюдением требований к их соответствию выбранному пользователем варианту отношений с собственниками при составлении конкретного договора управления. По указанным причинам считаем, что разработанные ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» проект договора управления и проект договора на содержание и ремонт общего имущества представлены в более удобной форме для их использования управляющими организациями, выбравшими вариант установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на 5 лет и желающими воспользоваться рекомендациями по всем видам приложений, включаемых в договоры, и положениям договора о капитальном ремонте общего имущества с учетом создания фондов капитального ремонта. По желанию управляющих организаций в проекты договоров, предложенные ЗАО «АКЦ Жилкомаудит, могут быть дополнительно включены положения, из предложенных договором – конструктором, понравившиеся управляющим организациям и соответствующие условиям отношений, предусмотренным в проектах договоров.

Учитывая, что договор – конструктор представлен в виде текста, доступного для копирования, ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» сообщает о снижении цены на проекты разработанных специалистами ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» договоров: договора управления и договора на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме до 6 тыс. рублей. При этом стоимость «привязки» проекта договора под конкретные условия также будет составлять от 6 тыс. рублей в зависимости от количества и видов «привязываемых» отношений.

Предлагаемый проект договора управления многоквартирным домом разработан с учетом:

— нормативной правовой базы жилищного и иного законодательства по её состоянию на 20 февраля 2014 года, а также сложившейся судебной практики по спорам, связанным с заключением, исполнением, расторжением договора управления многоквартирным домом, и привлечением управляющих организаций к административной ответственности за нарушение прав потребителей.

Проект договора управления является полным и актуальным документом, который может быть применен для регулирования отношений сторон при управлении конкретным многоквартирным домом, в т.ч. путем выбора предложенных вариантов.

Проект договора управления может использоваться как практическое пособие для формирования Управляющей организацией конкретных положений договора управления под разные практические условия в необходимом и достаточном для Управляющей организации объеме.

Предлагаемый проект договора управления (Договора) разработан с учетом следующих основных условий:

1. Цель управления многоквартирным домом – его сохранение в существующем состоянии, отвечающем требованиям надлежащего содержания общего имущества (приводятся другие варианты).

2. Срок действия Договора – 5 лет.

3. Перечень работ, услуг утвержден на 5 лет с учетом включения в него непредвиденных работ и недопущения исключения из него минимального состава необходимых работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

4. Стоимость работ, услуг определена на каждый год действия Договора (в ценах на первый год действия Договора) с последующей ежегодной её индексацией.

5. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается на весь срок действия Договора от определяемого на каждый год размера планового финансирования работ, услуг с учетом индексации их стоимости и создания резервов на ремонт и на непредвиденные работы. Размер платы не подлежит дополнительному ежегодному его утверждению общим собранием собственников.

6. Порядок признания работ, услуг выполненными и оказанными не предусматривает обязательность подписания актов выполненных работ, оказанных услуг (приводятся другие варианты). Экономия управляющей организации не уменьшает стоимость выполненных работ, оказанных услуг (приводятся другие варианты).

7. Работа по текущему ремонту общего имущества, а также непредвиденные работы, относящиеся к минимально-необходимым, выполняются за счет создаваемых Управляющих организаций резервов из средств, включаемых в плату за содержание и ремонт жилого помещения, которые на конец каждого года действия договора подлежат инвентаризации.

8. В договор управления включены обязанности Управляющей организации по организации и проведению капитального ремонта общего имущества, в т.ч. по региональной программе, утвержденной в соответствии со ст.168 ЖК РФ, по взиманию взносов на капитальный ремонт, случаев и условия выполнения таких обязанностей.

9. Предусмотрены случаи возмещения Управляющей организацией расходов связанных с выполнением непредвиденных работ и работ по капитальному ремонту общего имущества, если выполнение таких работ не обеспечивается другими решениями собственников.

10. Для описания отношений по предоставлению коммунальных услуг приняты следующие особенности: многоквартирный дом с индивидуальным тепловым пунктом; на дату заключения Договора не обеспечивается требуемое давление холодной воды для потребителей верхних этажей многоквартирного дома, в связи с чем – исключается ответственность Управляющей организации за качество предоставления коммунальных услуг холодного водоснабжения до срока окончания выполнения соответствующих необходимых работ, установленных Перечнем работ, услуг.

11. При определении размера платы за коммунальные услуги принято наличие общедомового прибора учета тепловой энергии, используемой на нужды отопления и горячего водоснабжения, и общедомового прибора учета холодной воды, используемой на нужды холодного водоснабжения и горячего водоснабжения; для учета электрической энергии используются приборы учета с разными режимами оплаты электроэнергии.

12. В качестве иной деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом, приведены отдельные работы, услуги, в т.ч. связанные с установкой, и техническим обслуживанием приборов учета через Представителя Управляющей организации по эксплуатации приборов учета.

13. Работа с потребителями по начислениям платы по Договору и доставке платежных документов осуществляется Представителем Управляющей организации по расчетам с потребителями с условием соблюдения требований Закона № 152-ФЗ. Взимание комиссионного вознаграждения платежным агентом Управляющей организации предусматривает варианты (с соблюдением требований Закона № 103-ФЗ).

14. Внесение платы по Договору в Управляющую организацию допускается пользователями нежилых помещений за собственников нежилых помещений по соглашению. Приводится порядок предъявления к оплате платежных документов.

15. Деятельность по управлению многоквартирным домом обеспечивается установлением требований к собственникам помещений, иным потребителям и к Управляющей организации, а также путем установления порядка взаимоотношений с уполномоченными собственниками лицами.

16. Договор подписывается Сторонами в 2-х экземплярах, изменения и дополнения к нему, в т.ч. Управляющей организацией и уполномоченным лицом.

17. Договор расторгается по соглашению Сторон и в одностороннем порядке любой из Сторон с описанием соответствующей процедуры.

Состав проекта договора управления

Учитывая необходимость урегулирования в Договоре управления всех указанных выше условий и требований Правил предоставления коммунальных услуг по отражению в Договоре обязательных положений, объем Договора составляет:

— текст самого Договора (22 страницы с учетом пояснений и вариантов отдельных условий Договора),

— 19 Приложений к Договору (52 страницы, содержащие как положения, связанные с регулированием отдельных видов отношений (10 Приложений), так и примерные формы оформляемых при осуществлении деятельности по Договору документов (9 Приложений).

При составлении договора управления многоквартирным домом, заключаемого с собственниками помещений каждого конкретного многоквартирного дома, необходимо заполнить все приложения к договору с учетом особенностей и характеристик такого дома (в части состава общего имущества, определения границ эксплуатационной ответственности и т.д.). По усмотрению Управляющей организации отдельные положения проекта договора и приложения могут быть исключены.

О выделенном тексте

Обращаем внимание на те пункты проекта договора управления, которые выделены голубым цветом, что означает возможность изменения приведенных в них дат, сроков, периодов, размеров, условий и т.д. (если действующими нормативными правовыми актами установлены какие-либо ограничения или пределы таких изменений – они указаны в сносках к соответствующим пунктам проекта договора), а также на те пункты проекта договора, в отношении которых курсивом указана возможность их формулирования в иных вариантах.

По тексту проекта договора управления желтым цветом выделены положения, которые регулируют отношения по организации и проведению капитального ремонта в многоквартирном доме в условиях принятия региональной программы капитального ремонта многоквартирного дома и до её принятия, а также по внесению взносов на капитальный ремонт с учетом изменений, внесенных в Жилищный кодекс Российской Федерации с 1.01.2014г. федеральным законом от 28.12.2013г. № 417-ФЗ.

Мы были бы Вам благодарны за любой отзыв на разработанную нами форму проекта договора, который просим направить по электронному адресу
ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» [email protected] или через форму обратной связи

Дополнительная услуга (при необходимости):

Подготовка специалистами ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» Договора управления с использованием данного проекта, исходя из особенностей деятельности Управляющей организации и предоставленной в ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» соответствующей информации.

Стоимость услуги по адаптации проекта договора к конкретным условиям – от 6000 рублей в зависимости от объема работы по конкретной заявке.

В случае необходимости данной услуги пришлите письмо с запросом на [email protected]jilkom.ru, с указанием вопросов (видов отношений) для адаптации договора.

АКЦ Жилкомаудит

Приглашаем специалистов всех уровней управления и хозяйствования в ЖКС на консультационны й семинар по теме:

Новое в регулировании деятельности управляющих, ресурсоснабжающ их организаций и органов местного самоуправления в 2015 – 2016 годах

2015 год знаменуется годом больших изменений в жилищное законодательств о. К концу года планируется принятие новых правовых актов по реализации уже принятых и планируемых к принятию изменений в 2015 году.

При участии специалистов Минстроя…

АКЦ Жилкомаудит

Проект договора управления многоквартирным домом в редакции 2015 года

Поставляется в электронном виде в формате Word

оговор подготовлен с учетом изменений, внесенных в Жилищный кодекс Законом № 176-ФЗ, а также сложившейся судебной практики по спорам, связанным с заключением, исполнением, расторжением договора управления МКД, и привлечением управляющих организаций к административно й ответственности за нарушение прав потребителей.

Предлагаемый проект договора управления многоквартирным домом…

АКЦ Жилкомаудит

Ростехнадзор обязали расследовать отключение тепла более чем на сутки

Правительство России опубликовало постановление, обязывающее Ростехнадзор расследовать все аварии, из-за которых теплоснабжение отсутствовало более суток.

Согласно документу, Ростехнадзор должен выяснить причину аварии в течение 20 дней. Срок расследования может быть продлен на 45 дней.

Правительство обязало Ростехнадзор утвердить постановление в течение полугода.

В начале октября в Госдуму был внесен законопроект,…

АКЦ Жилкомаудит

Учетная политика в целях бухгалтерского учета и налогообложения в управляющих организациях на 2015 год

Учетная политика содержит:
— примерную форму приказа по утверждению учетной политики для целей бухгалтерского учета и налогообложения
— комментарий к порядку применения…

Жилкомаудит договор управления

Синтаксис поискового запроса:

    Обычно поисковый запрос представляет из себя одно или несколько слов, например:
    капитальный ремонт По такому запросу будут найдены материалы, в которых встречаются оба слова запроса с различными окончаниями и их расположении в документе.

Вы можете использовать кавычки » » для уточнения фразы и окончания:
«капитальный ремонт» По такому запросу будут найдены материалы, в которых встречается именно фраза «капитальный ремонт» без изменении окончаний и порядка слов.

Логические операторы позволяют строить более сложные запросы, например:

  • капитальный ремонт и(and, &,+) перерасчет По такому запросу будут найдены материалы, в которых встречаются слова «капитальный» и «ремонт» и «перерасчет».
  • капитальный ремонт или(or,|) перерасчет По такому запросу будут найдены материалы, в которых встречаются либо слова «капитальный» и «ремонт»,
    либо слово «перерасчет».
  • капитальный ремонт не(not,

    ) перерасчет По такому запросу будут найдены материалы, в которых встречаются либо слова «капитальный» и «ремонт»,
    но не встречается слово «перерасчет».

    • Вы можете использовать скобки для построения более сложных запросов:
    • (капитальный или ремонт) и перерасчет По такому запросу будут найдены материалы, в которых встречается слово перерасчет вместе со словом «капитальный» или словом «ремонт»
    Жилкомаудит договор управления